マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9483: 匿名さん]

エレベーターを交換するには1,000万円ぐらい必要なんですか。
積立金の確保がいりますね。

[9484: 匿名さん]

１基しかエレベーターがないマンションはたいへんですね。
数日かかるんであれば、買い物や仕事、学校等がありますからね。
老人でも買い物にはいかなければならないし、病院にもいかなければ
ならない。
会談の昇り降りはきつい。

[9485: 匿名さん]

エレベーターの古いのは恐いよ。
命に係わることだから、いずれ交換はしなければならないのだろうが。

[9486: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

[9487: 匿名さん]

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[9488: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

[9489: 匿名さん]

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

[9490: 匿名さん]

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[9491: 匿名さん]

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[9492: 匿名さん]

>>9435　匿名さん

下記を参考にされたようですが、
【マンション管理組合：改正標準管理規約⑨　２１条】
http://firstginza.cocolog-nifty.com/blog/2017/01/post-8a66.html

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】
http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf
の「10．共用部分に係る保存行為及び管理行為の取扱い」P.96～p.102 の確認をお勧めいたします。

[9493: 匿名さん]

管理組合法人ですが駐車場使用料が年間１９００万円超有りますが
税申告はしなくても大丈夫でしょうか。？

分譲後３０年間そのままで放置していますが税務所からは何もありません。

３０年×１９００万円＝５億７０００万円の収入がありましたので追徴課税
の心配はありませんでしょうか。？

[9494: 匿名さん]

>>9493さん
一通り読ませて頂きある程度のまとめをしてみました。
これから精査していって、できるだけ完全なものにして、次期総会の
議案としてまとめていきたいと思っています。
情報ありがとうございました。

[9495: 匿名さん]

>>9493さん
外部貸し出しがされていなければ駐車場やゲストルーム等の
使用料は非課税となっています。
特に気をつけなければならないのは、賃借人に対して貸し出しを
している場合です。
この扱いについては、賃貸人が契約をしておくことが必要です。

[9496: 匿名さん]

保存行為の規定が第１８条１項のままだと、共用物の保存行為は
各共有者がすることができるとなっているままですね。
今回標準管理規約の改定がされたのですから、それに合わせて各
マンションも規約の改正をしておく必要があります。
特に、災害時の対応も具体的に決めておく必要があります。

[9497: 匿名さん]

ただややこしい規定ですので、輪番制の理事のところではなかなかだと
思われます。
そのときには、「敷地および共用部分等の管理に関する責任と負担」は
１項と２項しかないと思いますが、それに追加条項として、３項から６項を
規約化しておくことが大切だと思います。
規約があれば、いざという時にそれで判断できますので。

[9498: 匿名さん]

バルコニー等というとバルコニーのことかと思うけど、それには
バルコニー、玄関扉、窓枠、網戸、専用庭、ルーバル等があるん
ですよね。
これの通常の使用に伴うものの管理は、専用使用権を有する者が
その責任と負担で行うということです。
しかし、この通常の使用に伴うものとしては、同規約コメントとして
バルコニーの清掃と窓ガラスが割れた場合の入れ替えしか規定されて
いません。
他の具体的な範囲は明確ではないので、明示しておく必要があります。

[9499: 匿名さん]

専用使用権ののない共用部分の保存行為については、各組合員が
単独でおこなうことを規定する規定はないが、管理組合が行うものと
解されます。

[9500: 匿名さん]

（共用部分の管理）
区分所有法第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議
　で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２、前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない
３、前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

※前条の場合＝区分所有法第１７条（共用部分の変更）
　

[9501: 匿名さん]

共用部分の管理には、管理会社との委託契約の更新も含まれます。

[9502: 匿名さん]

マンション管理士制度、重要事項の説明、管理委託契約については、

平成１２年１２月８日法律第１４９号、制定。平成１３年８月、施工。
のマンションの管理の適正化の推進に関する法律も勉強しましょう。

[9503: 匿名さん]

Ｈ１３年とは又ふるいことですね。
何か変更になりましたか。

[9504: 匿名さん]

保存行為は共用部分の現状を維持する行為ですが、
奥が深いですね。

[9505: 匿名さん]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。

[9506: 匿名さん]

　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。

[9507: 匿名さん]

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

[9508: 匿名さん]

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[9509: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。

[9510: 匿名さん]

　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。

[9511: 匿名さん]

　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[9512: 匿名さん]

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

[9513: 匿名さん]

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

[9514: 匿名さん]

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

[9515: 匿名さん]

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

[9516: 匿名さん]

　管材については、給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管でそれぞれ違いがあります。
　配管でいえば、ステンレス管や架橋ポリエチレン管、耐衝撃性塩ビ管等
　給湯管は銅管から金属強化ホリエチレン管、排水管は排水用硬質塩ビ管等

[9517: 匿名さん]

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

[9518: 匿名さん]

詳しいご説明有難うございます。あなたみたいなマンション管理士が必要です。
特に材質と工法については役に立ちます。

今後とも、材質別の工法や品質の説明お待ち致します。よろしくお願い致します。

経験上マンション（ビル）は水回りの管理は最重要と認識しているマンション管
理士です。

[9519: 匿名さん]

>>9515 に記載の「塩ビ管」とはどういうものですか？

[9520: 匿名さん]

現在、大規模修繕工事についてのまとめをしているところです。
大規模修繕工事の進め方はネットで調べれば簡単に検索できますが、
抽象論であり、具体性に欠けています。
それでポイントを絞り、１回目の工事の経験を基に作成しました。
今日は、これについて徹底して書き込みをしていきたいと思っています。
なかなか読まれる方はいないと思いますが、それでも自分の勉強した
内容を書き込みたいと思います。

[9521: 匿名さん]

まずは、大規模修繕工事についての考え方について
述べてみます。

[9522: 匿名さん]

うちは平成６年の引き渡しマンションですので、多分９５１５さんの
説明に該当するマンションだと思います。

[9523: 匿名さん]

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方の差だと思います。

[9524: 匿名さん]

　しかし、マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建
物設備の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

[9525: 匿名さん]

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

[9526: 匿名さん]

ます。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。

[9527: 匿名さん]

　建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。
建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環と
して大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。

[9528: 匿名さん]

　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライ
フを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく。

[9529: 匿名さん]

　専門委員になられる方に一番大切なのは、やる気と時間です。専門委員会や業者との打合せ、
工事期間中の会議等、中には工事期間中の工程説明会は平日の日中に行われていましたので、
それに参加できるかが一番大切なことだと思っておりますので、仕事に融通のきく方、専業主婦の方、
会社をリタイアされた方に是非立候補をしてもらいたいと思っております。

[9530: 匿名さん]

　技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方の過程において
何を知り何をやらなければならないかのポイントを前回の経験を取り入れながら、
実践に役立つ計画をスケジュールに則って作成しました。

[9531: 匿名さん]

これからいよいよ大規模修繕工事の進め方の本題になりますが、
如何せん資料が膨大で（Ａ４で４９枚）、尚且つ、当マンションの修繕積立金や
業者判定の評価点等が記載されていますので、修正等をしながら書き込みを
しなければなりません。
又、罫線が使用できないので、その分は持ってこれません。
全て書き込めば３００レスぐらい必要になります。
それはできませんので、ポイントのみの書き込みとなります。

[9532: 匿名さん]

宜しくお願い致します。頭の悪い私にも理解出来るようにお願いします。
因みに私のマンションは２回目の大規模改修を控えております。５００戸超。

[9533: 匿名さん]

>>9532さん
私のところも、もうちょっと先になりますが２回目の大規模修繕工事となります。
工事の進め方をスケジュールに則って作成しましたが、私どもの修繕積立金や
１回目の工事の際の業者選定時の評価点等もあり、全てを書き込むことは
できません。
Ａ４版で４０枚以上あります。
できれば、あなたには作成した資料を全て見て頂き、監修をして頂きたいのですが
そうもいきません。
ポイントのみの書き込みになると思います。
しばらく時間をください。

[9534: 匿名さん]

少し整理してみましたが、それでも多くなりそうです。
暇なときに書き込みをしていきます。

[9535: 匿名さん]

しかし、大規模修繕工事を真剣に取り組む者がいるマンションは
すばらしいと思いますよ。

[9536: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方
　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂サッシ化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

[9537: 匿名さん]

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

[9538: 匿名さん]

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[9539: 匿名さん]

　今回の大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事
の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントを前回の経験も取
り入れながら実践に役立つ計画をスケジュールに則って作成しました。

[9540: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

[9541: 匿名さん]

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか
　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　業務の量が低すぎないか
　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討

[9542: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

[9543: 匿名さん]

工事金額１戸当り 　　大型設備分は除く

　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[9544: 匿名さん]

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[9545: 匿名さん]

設計コンサルタントの業務内訳（国交相調査平均）
設計 40% 　（前回は　４５％）
監理 60% 　（前回は　５５％）

[9546: 匿名さん]

「大規模修繕工事の具体的な進め方」
　　　　この大規模修繕工事の進め方については、前回行った設計監理方式を念頭に置いて作
　　　成しています。同条件での相見積が取れない随意契約は検討していません。
　 　 まず大規模修繕工事の検討を始めるにあたって最初に決めることはスケジュールです。

[9547: 匿名さん]

管理組合の発意 発意は通常総会で行います。　
　　通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
　経費の承認を得ます。
　　事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、
　会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。
　　修繕委員会のメンバーは８名～１２名（前回は１０名）程度で必ず公募してください。又、理事も
　数名入っている方がスムーズにいきます。約２年前から計画。立案は理事長が行います。
　＊理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。

[9548: 匿名さん]

専門委員会の設立
　専門委員会は諮問機関であって決定機関ではありません。決定機関はあくまで理事会
です。諮問とは有識者又は一定機関に意見を求めることです。意見を聞くための諮問機
関ですので委員の選考には留意する必要があります。

[9549: 匿名さん]

＊専門委員の出席する会議（前回実績分）
　　専門委員会　　　 ２８回開催 　２４ヶ月間
　 　○○建設との定例会議（月１回　工事期間中） 10回開催
　　工程説明会　　　工事期間中10ヶ月間 41回開催　　週１回

[9550: 匿名さん]

その他　　住民説明会、劣化診断委託契約内容説明会、劣化診断結果報告会
公募する場合、委員の役割や委員会の回数、期間、時間を明確にして募集します。
　　理事長や理事が委員になる場合は、事前に委員会が行う会議の回数等を把握した中
　で引き受けるべきです。

[9551: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容
　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

[9552: 匿名さん]

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 出席率と継続性が求められます。
専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
　　なりません。専門委員の任期は約２年と長く継続性をもたせることが必要となります。
　この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
　管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。
　大規模修繕工事に関しては別途契約を交わすことも検討すべきです。会議が多いので。

[9553: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[9554: 匿名さん]

　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

[9555: 匿名さん]

ここで途中休憩します。
続きは外出から帰ってきて夜に行います。

[9556: 匿名さん]

大規模修繕工事は管理会社任せではだめですか。

[9557: 匿名さん]

何でも人任せは良くない。自信のある人間はぶれない。

[9558: 匿名さん]

建物診断業者の選定
　建物診断業者の募集と選定
　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　書等を提出してもらい合同専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。
　　業者選定については、ネットや専門委員からの紹介、管理会社、宮管連、マンション管理新
　聞等から候補社を募集し選出します。

[9559: 匿名さん]

建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[9560: 匿名さん]

「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。
＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。
　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[9561: 匿名さん]

「診断の流れ」
　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

[9562: 匿名さん]

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

[9563: 匿名さん]

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[9564: 匿名さん]

「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

[9565: 匿名さん]

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

[9566: 匿名さん]

「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

[9567: 匿名さん]

＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

　屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
　外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
　給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
　電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
　塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[9568: 匿名さん]

「理事会で決議後、総会の承認をもらいます。」
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計監理業者、元請会社選定の承認をもらう。
　　工事概算費用や設計監理費の提案・・・劣化診断、長期修繕計画書を参考にします。

[9569: 匿名さん]

設計監理者の選定
　契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[9570: 匿名さん]

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出

[9571: 匿名さん]

＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[9572: 匿名さん]

設計コンサルタント評価項目例（あくまで参考例です。）

　＊過去５年間のコンサルタントの経験の有無 優　○点 良　○点 可　○点
　　　　具体的な件数　　５件以上　優　　２～４件　良　１件以下　可
　＊具体的な監理についての説明 優　○点 良　○点 可　○点
　＊勤怠についての具体的な説明 優　○点 良　○点 可　○点
　＊会社のＰＲその他 優　○点 良　○点 可　○点
　＊取組姿勢について 優　○点 良　○点 可　○点
　＊長期修繕計画の作成方法についての説明 優　○点 良　○点 可　○点
　＊長期修繕計画の作成方法についての説明
見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封します。

[9573: 匿名さん]

※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
　＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

　＊工事請負契約の記名押印

[9574: 匿名さん]

２）施工中の業務
　着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
　中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　修繕委員との現場巡回

[9575: 匿名さん]

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

[9576: 匿名さん]

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[9577: 匿名さん]

＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・前回と平均
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

[9578: 匿名さん]

＊追加工事の設計監理費について　　　前回は設計料と監理料の両方を支払っている。
　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

[9579: 匿名さん]

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

[9580: 匿名さん]

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討 専門委員会で行います。

[9581: 匿名さん]

施工業者の選定
　元請業者の募集方法としては、マンション管理新聞、スーパーゼネコン、地元の建設
　会社、管理会社推薦等から募集をします。最低６社は必要です。
　マンション管理新聞に掲載する場合は具体的な条件をつけて公募をします。
　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績が何件あ
　るかとかの制限を加えます。

[9582: 匿名さん]

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。