マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9463: 匿名さん]

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

[9464: 匿名さん]

　②住宅宿泊管理業者 管理運営を行う業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

[9465: 匿名さん]

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

[9466: 匿名さん]

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

　家主住居型も家主不在型も営利を目的とするのであれば、民泊となる。

[9467: 匿名さん]

　ＡＩＲＢＵＢ（エアービアンドビー）
　　　民泊事業者や闇民泊事業者がここと契約をして、宿泊希望者に斡旋をして費用を徴収する。

[9468: 匿名さん]

　※民泊が行われることに対しての懸念事項
　　　　玄関はオートロックなのに、宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　　　　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　　　　キャリーバックの音がうるさい
　　　　ゴミの分別方法が分からない
　　　　室内での会話や入浴時のマナー
　　　　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　　　　ラブホテル代わりに使用される

[9469: 匿名さん]

民泊禁止の規約を規定していないマンションは早く改正すべきです。
従来の専ら住宅として使用するものとするという規約だけではだめ
ということですから。

[9470: 匿名さん]

規約の改正は難しいとかいっていると、誰か一人でも登録を
すると、もう総会決議で民泊禁止の規約を改正することは
できないからね。

[9471: 匿名さん]

特別の影響を受ける者の扱いですね。
ややこしいですね。

[9472: 匿名さん]

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

[9473: 匿名さん]

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　１号館は２基あるが２号館は１基なのでこの工法は難しいと思われます。

[9474: 匿名さん]

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

[9475: 匿名さん]

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　当マンションは長期修繕計画ではこの工法で計画しています。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

[9476: 匿名さん]

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

[9477: 匿名さん]

　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。

[9478: 匿名さん]

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

[9479: 匿名さん]

　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

[9480: 匿名さん]

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

[9481: 匿名さん]

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

[9482: 匿名さん]

エレベーターの交換は、基盤、三方枠がメインです。
巻き上げ機は、フルメンテであれば無償で交換してくれます。

[9483: 匿名さん]

エレベーターを交換するには1,000万円ぐらい必要なんですか。
積立金の確保がいりますね。

[9484: 匿名さん]

１基しかエレベーターがないマンションはたいへんですね。
数日かかるんであれば、買い物や仕事、学校等がありますからね。
老人でも買い物にはいかなければならないし、病院にもいかなければ
ならない。
会談の昇り降りはきつい。

[9485: 匿名さん]

エレベーターの古いのは恐いよ。
命に係わることだから、いずれ交換はしなければならないのだろうが。

[9486: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

[9487: 匿名さん]

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[9488: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

[9489: 匿名さん]

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

[9490: 匿名さん]

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[9491: 匿名さん]

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[9492: 匿名さん]

>>9435　匿名さん

下記を参考にされたようですが、
【マンション管理組合：改正標準管理規約⑨　２１条】
http://firstginza.cocolog-nifty.com/blog/2017/01/post-8a66.html

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】
http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf
の「10．共用部分に係る保存行為及び管理行為の取扱い」P.96～p.102 の確認をお勧めいたします。

[9493: 匿名さん]

管理組合法人ですが駐車場使用料が年間１９００万円超有りますが
税申告はしなくても大丈夫でしょうか。？

分譲後３０年間そのままで放置していますが税務所からは何もありません。

３０年×１９００万円＝５億７０００万円の収入がありましたので追徴課税
の心配はありませんでしょうか。？

[9494: 匿名さん]

>>9493さん
一通り読ませて頂きある程度のまとめをしてみました。
これから精査していって、できるだけ完全なものにして、次期総会の
議案としてまとめていきたいと思っています。
情報ありがとうございました。

[9495: 匿名さん]

>>9493さん
外部貸し出しがされていなければ駐車場やゲストルーム等の
使用料は非課税となっています。
特に気をつけなければならないのは、賃借人に対して貸し出しを
している場合です。
この扱いについては、賃貸人が契約をしておくことが必要です。

[9496: 匿名さん]

保存行為の規定が第１８条１項のままだと、共用物の保存行為は
各共有者がすることができるとなっているままですね。
今回標準管理規約の改定がされたのですから、それに合わせて各
マンションも規約の改正をしておく必要があります。
特に、災害時の対応も具体的に決めておく必要があります。

[9497: 匿名さん]

ただややこしい規定ですので、輪番制の理事のところではなかなかだと
思われます。
そのときには、「敷地および共用部分等の管理に関する責任と負担」は
１項と２項しかないと思いますが、それに追加条項として、３項から６項を
規約化しておくことが大切だと思います。
規約があれば、いざという時にそれで判断できますので。

[9498: 匿名さん]

バルコニー等というとバルコニーのことかと思うけど、それには
バルコニー、玄関扉、窓枠、網戸、専用庭、ルーバル等があるん
ですよね。
これの通常の使用に伴うものの管理は、専用使用権を有する者が
その責任と負担で行うということです。
しかし、この通常の使用に伴うものとしては、同規約コメントとして
バルコニーの清掃と窓ガラスが割れた場合の入れ替えしか規定されて
いません。
他の具体的な範囲は明確ではないので、明示しておく必要があります。

[9499: 匿名さん]

専用使用権ののない共用部分の保存行為については、各組合員が
単独でおこなうことを規定する規定はないが、管理組合が行うものと
解されます。

[9500: 匿名さん]

（共用部分の管理）
区分所有法第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議
　で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２、前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない
３、前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

※前条の場合＝区分所有法第１７条（共用部分の変更）
　

[9501: 匿名さん]

共用部分の管理には、管理会社との委託契約の更新も含まれます。

[9502: 匿名さん]

マンション管理士制度、重要事項の説明、管理委託契約については、

平成１２年１２月８日法律第１４９号、制定。平成１３年８月、施工。
のマンションの管理の適正化の推進に関する法律も勉強しましょう。

[9503: 匿名さん]

Ｈ１３年とは又ふるいことですね。
何か変更になりましたか。

[9504: 匿名さん]

保存行為は共用部分の現状を維持する行為ですが、
奥が深いですね。

[9505: 匿名さん]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。

[9506: 匿名さん]

　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。

[9507: 匿名さん]

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

[9508: 匿名さん]

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[9509: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。

[9510: 匿名さん]

　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。

[9511: 匿名さん]

　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[9512: 匿名さん]

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。