マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9283: 匿名さん]

僕はマン管士でないので答えるのはやめます。

[9284: 匿名さん]

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の議事は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

[9285: 匿名さん]

総戸数４０戸の分譲マンションで、規約では一住戸につき各一議決権がある管理組合の場合、

総会の成立要件＝議決権総数の半数以上
４０の半数以上ですから、４０÷２＝２０戸以上の出席が必要です。この出席とは、総会会場に20戸集まらなくてはならないと言うわけではなく、代理人及び書面による議決権行使も出席と数えます。

議事の要件（特別決議を除く）＝出席組合員の議決権の過半数
出席組合員が、総会成立要件ぎりぎりの２０であった場合、２０の過半数、代理人及び書面による議決権行使も含めて１１戸の同意が得られれば、決議されることになります。

実は管理会社の社員でも、区分所有法と混同して、これらの要件を間違って理解していることがあります。せっかく、総会を開催したのに、要件が不十分で後から議事が撤回されたケースを見たこともあるので気をつけましょう！

[9286: 匿名さん]

区分所有法では、「集会（＝管理組合総会）の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。」と定めています。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の普通決議は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

[9287: 匿名さん]

解りやすいご説明有難うございました。普通決議事項は区分所有者の
員数をカウントしないで議決権数だけを規約に定める事が出来る事を
確認できました。

仰る通り管理会社の担当もここら辺を説明できる方は少ないようです。

[9288: 匿名さん]

任意規定と強行規定がありますので、任意規定については
規約で規定しておく必要があります。

[9289: 匿名さん]

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

[9290: 匿名さん]

行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

[9291: 匿名さん]

専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
　部分の使用を禁止することができます。

[9292: 匿名さん]

競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

[9293: 匿名さん]

占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[9294: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

[9295: 匿名さん]

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

[9296: 匿名さん]

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

[9297: 匿名さん]

　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

[9298: 匿名さん]

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

[9299: 匿名さん]

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[9300: 匿名さん]

区分所有法第七節　義務違反者に対する措置
第５７条から第６０条をお読みください。

[9301: 匿名さん]

保存行為の規定がなければ、どこかが急に悪くなった場合、区分所有者であれば
自分の会社とか知り合いにすぐ電話して、工事をすることができるんですよね。
見積も取らずに。
そして請求書は管理組合へ。
やはり、規定をしておかないと困りますね。

[9302: 匿名さん]

それに保険適用されるかもしれませんので、その調査や審査をする前に
工事を済ませていれば、保険の適用がされなくなります。
区分所有者であれば誰でも工事の発注等ができるとなっている区分所有法
ですが、これは大きな問題です。
早めに急を要する保存行為は理事長に、急を要しない保存行為は理事会決議で、
そして、専有部分内の共用部分の保存行為は各区分所有者が行うように規定
を設けておくべきです。ガラスが割れた場合等

[9303: 匿名さん]

来期の総会に議案として提案しましょう。

[9304: 匿名さん]

費用の負担は細かく規定すると良いでしょう。

[9305: 匿名さん]

費用の負担を細かく規定するより、誰でもが工事の発注を
したらだめという規定を設けるべきです。

[9306: 匿名さん]

マンション標準管理規約では、すでに改定されているのに今更何を・・・

【マンション標準管理規約（単棟型）】 (2017.8.29)
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

[9307: 匿名さん]

２０１７年に一部改正がされているんですね。以前作った資料でしたので
対応不足でした。
来年が５年ごとの講習がありますのでしっかり勉強してきます。
災害時の対応は理事長ということですが、通常の対応も理事長で
オーケーということでしょうね。

[9308: 匿名さん]

ただ改正内容は専用使用権内での問題なんですね。
今回管理ではなく保存行為とされたことにより例外の範囲が狭まった
といえます。
改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

[9309: 匿名さん]

>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

この部分は以前からあったものですが、費用の負担については、各マンションで
規約に規定すればいいんですよね。
但し、一斉に管理組合が実施するときには管理組合負担で工事がすすめられますが
それ以前に更新工事をした者に対しては、衡平の観点から費用の負担の規約を規定
しておく必要があります。

[9310: 匿名さん]

>５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った>区分所有者が負担する。

この規定ができたので、各区分所有者が単独で工事をすることは
できなくなりました。

[9311: 匿名さん]

標準管理規約の改正があったときには、規約の改正を
しておく必要があります。

[9312: 匿名さん]

>>9308
>改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
>責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
>現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

どういうことですか？

[9313: 匿名さん]

例えば窓ガラスが割れた場合の対応ではないですか。
サッシの補修工事等は専有使用権者ということでしょう。
交換の場合は管理組合でしょう。

[9314: 匿名さん]

↑　どこをどう読めばそのような解釈になるのでしょうか？

[9315: 匿名さん]

この規約の趣旨がいまだ明確では有りません。？
各マンションで建物や施設、設備等がまちまちなので
マンションごとにプロに調査させる事をお勧めします。

結局費用の負担を規約に明確にしないとトラブリます。

[9316: 匿名さん]

>>9314
分っていればあなたが説明すればいいんですよ。
批判だけではわかりませんからね。

[9317: 匿名さん]

>>9316
>分っていればあなたが説明すればいいんですよ。
>批判だけではわかりませんからね。

批判ではなく、単純な疑問です。
計画修繕として実施するのでなければ、第２項に拠ることになります。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。
３　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

[9318: 匿名さん]

計画修繕であれば管理組合が行うのですが、それ以外についても
住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、
計画修繕としてこれを実施するものとする、ということですね。
速やかな行動が出来なければ理事長の承認を得て区分所有者が単独でできるけど、
その費用は各区分所有者ということでいいのでしょうか。

[9319: 匿名さん]

第２２条（窓ガラス等の改良）
第２項
区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と【 負担 】において実施することができる。

[9320: 匿名さん]

計画修繕・・・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

[9321: 匿名さん]

本来組合員の責任と負担で行うべき更生、更新工事を組合も加担させる
新しい標準管理規約の趣旨は一体何を意味するのでしょうか。？

[9322: 匿名さん]

>>9321
>本来組合員の責任と負担で行うべき更生、更新工事を組合も加担させる
>新しい標準管理規約の趣旨は一体何を意味するのでしょうか。？

何を仰りたいのかわかりませんが、第２１条第２項は改正されていませんし、コメントも従前どおりです。

１．第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
２．配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

[9323: 匿名さん]

つまり、専有部分の配管等の取り換え等の工事は管理組合が修繕計画に基づいて行うが、
費用については各組合員が負担するという事ですか。

これは強制力がありませんので従わない組合員が出ますので机上の空論でしょう。

[9324: 匿名さん]

第２１条第２項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。）は、「できる」規定であり、「しなければならない。」わけではない。
また、「第２１条第２項に定める管理の実施」は総会決議が必要な事項（マンション標準管理規約（単棟型）第４８条第９号）である。

[9325: 匿名さん]

そんな規約は不必要です。問題を難しくするだけでしょう。
こんなことを普通決議で可決されて強制させられるようであれば
マンションを購入する意味がない。

コミュニティー条項の削除等も全く意味をなさない。削除しても
しなくても変わりません。無駄な勉強は辞めましょう。

[9326: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

[9327: 匿名さん]

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[9328: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

[9329: 匿名さん]

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

[9330: 匿名さん]

標準はあくまで標準。拘束力はない。マンション管理士の受験用参考書としては
適当でしょう。うちは費用も管理組合負担とした。

[9331: 匿名さん]

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[9332: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

[9333: 匿名さん]

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

[9334: 匿名さん]

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[9335: 匿名さん]

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[9336: 匿名さん]

そうならない為にも早めに長期修繕計画を作成して修繕積立金の値上げを行った。

[9337: 匿名さん]

そうなんですよね。
専有部分の配管だからといって管理組合が一斉にやる場合は
それに従わなければならないということです。

[9338: 匿名さん]

第２１条については、３項以降の規約を追加しておく
必要があります。

[9339: 匿名さん]

>>9334

東京地判平成3年11月29日（判時1431号138頁）・・・スラブ下配管（排水管）は共用部分と判断

[9340: 匿名さん]

共用部分ではあるが、費用の負担については規約で別段の定めを
することができるとし、住民はそれに従わなければならないとしました。

[9341: 匿名さん]

>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

費用の文言は規定されていませんが、規約で定めをすれば修繕積立金の使用は
可能です。
専有部分の配管等を共用部分にする必要はありません。
単なる費用の負担をするにすぎないからです。

[9342: 匿名さん]

現に全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を
管理組合が一斉に行っており、工事費の負担は修繕積立金を
充当している。
「時代は変わる」ピーターポールアンドマリー

[9343: 匿名さん]

２１条については現在勉強中です。
輪番制の理事の場合、その時の対応がそれぞれで違うと困りますから
いかに分りやすくするかを検討中です。
当然管理会社も理解して対応をしてもらわなければなりません。

[9344: 匿名さん]

時代が変わったのではないでしょう。それができることにきずいていないだけでしょう。
つまり、人間は追いつめられないときずかないのです。

発明家が空想の世界にいるときは我々凡人は天才発明家を、おバカさん、呼ばわりする
じゃないですか。

マンション内で正しい意見を排除して実はマンションの価値を下げていることにきずか
ない組合員が多いのには驚きです。

私ならマンションの組合員の中にマンション管理士等がいらっしゃるのであればその者
の活用を考えます。

もともと管理の在りようではそのものの正しい意見を組合員が耳を傾ける知性があれば
マンションは甦るでしょう。

それ等の素養のないマンションは間違いなくスラム化しますので買い替える事をお勧め
します。

私はズーと以前から専有部分の配管類、等を定期的に更新する修膳計画を実行する事を
提案しています。

[9345: 匿名さん]

>>9344さん
あなたの考えに同調します。
ただ有資格者であれば、その自覚と責任で理事会に提言をしていく
ことはすべきと思っています。
しかし、実際は理事会にいろいろ提言とかすると嫌がられるんでしょうが。
私どものマンションでは、専有部分の配管を管理組合として実施することを
長期修繕計画に記載し、それに基づいて修繕積立金の値上を実施しました。
又、先行工事者に対する規約等も改定しました。
ただ、これは理事をしていたときに改定や値上げができたのですが、理事で
なければやれたかどうかは分りません。
難題を解決するには、情報の提供が絶対条件となります。

[9346: 匿名さん]

>>9345　匿名さん

㎡当たりの修繕積立金の額は、いくらからいくらに値上がりしたのでしょうか？
参考にしたいと思いますので教えてください。

[9347: 匿名さん]

専有部分の配管の工事費としては、各戸でやれば１戸当り８０万円程度との
見積を取りました。
それを共用部分の排水管の継手部分の交換と一緒にやることにより、在宅と
養生費等が削減できます。
それを勘案して、２５年の長期修繕計画の中で値上げをしましたので、１戸当り
月１，１００円～１，３００円で対応できると思います。
当然専有部分の配管の工事費分としてです。
配管は給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管です。

[9348: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事はもう時代の流れですよ。
共用部分と同じ管材を使っているのに、専有部分の配管は
専有部分だからやらないというのはおかしいでしょう。

[9349: 匿名さん]

配管の更新工事は、お金も大変なんですが、工事期間中の在宅や
給水制限やトイレの使用禁止とかも大きな負担となります。
当然仮設トイレも設置しなければならないでしょう。
洗濯機や乾燥機も必要でしょう。
工事スケジュールの作成がこれまた大変です。

[9350: 匿名さん]

こういった工事の進め方をだれがやるかでしょう。

[9351: 匿名さん]

排水管の工事の進め方、「あなたがやらずに誰がやる」です。
事前準備を早くから計画して、作業スケジュール表の作成を
しておかなければなりません。

[9352: 匿名さん]

現在２０１７年に追加改正されました第２１条のコメントのまとめを
しています。
規約改正をするにあたって、一般住民にいかに分りやすくしていかが
大切だと思っています。

[9353: 匿名さん]

いずれできあがったらここに貼り付けます。

[9354: 匿名さん]

専有部分も含め現在の管材は塩ビ管を使っているでしょうが
共用部分の縦管は鋼管の必要はないと思いますが、専有部分
の配管は横引き管ですので傷みが早いので、交換は必要でしょう。
早めに対応をしておけば少ない値上げで対応できます。

[9355: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[9356: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9357: 匿名さん]

収支報告書は毎月提出しなければならないことになっていますが、
理事会で毎月チェックしてますか。

[9358: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット

[9359: 匿名さん]

＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。

[9360: 匿名さん]

＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。

[9361: 匿名さん]

＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[9362: 匿名さん]

ここのスレはいろんなものがあり興味深いし役に立つ。

[9363: 匿名さん]

管理会社にはいろんなところがあるんでしょうね。
本当に管理組合の手助けをしてくれればいいんですが。

[9364: 匿名さん]

最近は合人社の悪評は聞かなくなりましたね。
かなり改善されたんでしょうね。

[9365: 匿名さん]

やはり会社の永続性を考慮すれば、フォア　ザ　マンションですよね。

[9366: 匿名さん]

共存共栄と適正利潤、これが基本ですよ。

[9367: 匿名さん]

人を信じ　信じられる人間になるのは難しいことですね。
しかし、信じなければ、相手も信じてくれません。

[9368: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

[9369: 匿名さん]

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。

[9370: 匿名さん]

　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[9371: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[9372: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

[9373: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[9374: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[9375: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。更新費用は保険の対象外です。

[9376: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[9377: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

[9378: 匿名さん]

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[9379: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

[9380: 匿名さん]

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

[9381: 匿名さん]

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[9382: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。