マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9123: 匿名さん]

調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

[9124: 匿名さん]

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[9125: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[9126: 匿名さん]

強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

[9127: 匿名さん]

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

[9128: 匿名さん]

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

[9129: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

[9130: 匿名さん]

念書は、単なる確認書に過ぎない。別の法的手続きが必要である。

[9131: 匿名さん]

滞納があったときには、まめに請求することが
鉄則です。

[9132: 匿名さん]

いろいろ情報の提供をしていますが、間違っていたり、疑問点や
質問等があればどしどし書き込みをしてください。
全員で問題を解決していきましょう。

[9133: 匿名さん]

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

[9134: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9135: 匿名さん]

弁護士費用の敗訴者負担

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

[9136: 匿名さん]

法人税
年８００万以下の所得に対して２２％、８００万超の場合は、３０％
消費税
課税売上高が、1,000万超の場合だけ課税される。
延滞税
納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
無申告加算税
納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％

[9137: 匿名さん]

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

[9138: 匿名さん]

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

[9139: 匿名さん]

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[9140: 匿名さん]

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、老人クラブ、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[9141: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

[9142: 匿名さん]

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

[9143: 匿名さん]

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[9144: 匿名さん]

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

[9145: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[9146: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

[9147: 匿名さん]

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[9148: 匿名さん]

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[9149: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[9150: 匿名さん]

大震災の経験をした、東北、神戸のマンションでの
経験を知ることが大切ですね。

[9151: 匿名さん]

最近、全国で地震が頻発していますね。

[9152: 匿名さん]

マンションでも非常食や水の確保が必要です。
ガスボンベは活躍しますよ。

[9153: 匿名さん]

大震災にあって、一番困るのは１０階以上の住民。
エレベーターが止まったら、タワーマンションの高層階に住んで
いる者はどうすればいいんだろう。
一度降りてしまったら、身障者や老人はなかなか自分の部屋には
もどれないでしょう。
この期間が数ヶ月も続くことになる訳ですね。
しかし、対応策は考えられません。

[9154: 名無しさん]

>>9153 匿名さん
最近のタワマンなら非常電源があるでしょうが、古いところはないことが多いですよね。

15階建てぐらいのマンションにはまずないので、足が悪い方は諦めないとだめかも…

[9155: 匿名さん]

大地震に免信構造は耐えられますか。破壊されたら補修費及び交換費
はどれくらいの価格がかるのでしょうか。？

[9156: 匿名さん]

今、偽装した免震装置を隠れて、全国で交換中なんだけど、その情報出ないね。株価にも反映されないし。

[9157: 匿名さん]

免震構造のマンションみたことありますか。
土台のところはゴムになっています。
横からみると少し建物が浮いているようにみえます。
一番下の床がゴム製ですので、５０年ぐらいで交換しなければ
高架がうすれるということですが、どうやって交換するんでしょうね。
まさかマンションをジャッキで持ち上げて、それで交換とかじゃ
ないですよね。しかし、そうしないと交換できないですよね。

[9158: 名無しさん]

>>9157 匿名さん
ジャッキアップで合ってますよ

[9159: 匿名さん]

アホくさ、ゴム交換するころには解体だ。
国交省の修繕モデルでも４３年後までしか計画はない。
１００年持つとでも思ってるんかアホ。

[9160: 匿名さん]

タワーマンションの低層階、だって
下水パイプがどうなってるか分からないので排水できないのでは？
トイレ風呂洗面台所の排水ができないなら自室で生活なんか無理でしょう。

[9161: 匿名さん]

排水管＝（洗濯槽排水、台所排水、洗面所排水、風呂場排水、デスポーザ排水、
　　　　トイレ排水、雨水排水、）の事でしょうか。？

[9162: 匿名さん]

電気温水器＝タンクへの給水管とタンクからの浴槽への給湯管
ガス湯沸器＝湯沸かし器への給水管と湯沸かし器からの浴槽への給湯管

[9163: 匿名さん]

電気温水器の場合は温水器の設置場所によって漏水のトラブルは大きく異なる。

よって築古マンションの管理体制も大きく異なることとなる。

[9164: 匿名さん]

免震構造や制震構造の建物をみたことないものが
いくらいっても説得力がない。

[9165: 匿名さん]

免震構造の更新工事はジャッキで持ち上げて交換するんですね。
工事期間も結構かかるでしょうけど、その間住民はホテル住まい
でもしなければいけませんね。
大規模マンションやタワーマンションは住民も多いので、ホテルの
確保も大変でしょう。

[9166: 匿名さん]

それはタワマンだけの問題ではありません。

[9167: 匿名さん]

私は高層階に住んでいますが、地震のときは良く揺れます。
そういう時は、免震構造にあこがれます。

[9168: 匿名さん]

逝くときは一緒だよｗ　気にするな

[9169: 匿名さん]

でも怖いよう。
死刑囚でも何日に執行するといわれて自　殺した者がいるぐらいだからね。

[9170: 匿名さん]

地震は恐いよね。
関東、東海大地震も心配。

[9171: 匿名さん]

地震による給排水管の欠損によるライフラインの乱れはややこしいでしょう。

[9172: 匿名さん]

地震対策を講じておく必要ありだね。

[9173: 匿名さん]

マンション管理においては建物設備の維持保全は
究極の課題だね。
工事には利権が絡むからね。
各人の積立金の額は小さくても、まとまれば大きな
金額になるしね。
その仕事が欲しい業者がいる限り、不正や癒着が
起こる可能性はある。

[9174: 匿名さん]

みんなお金には弱いからな。
接待や贈り物をされて悪い気がする者はいないだろう。
だからそういうことが起るんだよ。

[9175: 匿名さん]

真面目にマンションのために一生懸命やってくれている
フロントも数多くいるでしょうからね。

[9176: 匿名さん]

※使用細則の検討事項
例えば（検討例）
＊玄関扉・窓枠・網戸の取換えを各区分所有者がやった場合の経費負担と届け出は
＊生協の宅配サービスの利用方法は
　　　他の業者も入れて欲しいといわれたら　　　管理方法等　　共用部分の使用方法
　　　スティール棚が倒れて子供がけがをした場合の補償は
＊滞納者に対する具体的な取り決め　　請求内容の期間設定をしておく
＊理事会で許容される修繕工事（狭義の管理）の限度額はいくらまでか
＊理事の範囲・・・区分所有者以外の理事が決めたものは、規約ではＯＫだが、裁判では法律
　　が優先するので明確化しておく必要がある。
＊専有部分の枝管・支線の規定を明確化する。本管・本線を工事する時の専有部分の経費
　　負担の明確化。漏水があった場合の修繕経費は原因が不明の場合は組合負担となる。

[9177: 匿名さん]

理事会もやらなければならないことが多いな。

[9178: 匿名さん]

生協以外の業者がうちも参加させてくれと言ってきた場合
総会決議か必要なんでしょうか。
理事会決議か理事長の承認だけでもいいと思うんだが。

[9179: 匿名さん]

そんな事まで総会の必要はありません。生活のしおりくらいの作成をしておくと良心的である。

[9180: 匿名さん]

理事長判断だけでいいんでしょうか。
それとも理事会決議が必要なんでしょうか。

[9181: 匿名さん]

生協の扱い商品が生活必需品（食料品等）であれば住民の判断で良いでしょう。
理事長、理事長、組合総会で決める等はかえって可笑しいと思いませんか。

[9182: 匿名さん]

しかし、各部屋に配達したり、アルコーポに届けたり、マンション内を
うろうろしますからね。

[9183: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

[9184: 匿名さん]

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

[9185: 匿名さん]

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[9186: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

[9187: 匿名さん]

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[9188: 匿名さん]

管理会社からのちょっとした接待や贈答品くらいで大喜びとは、貧乏ですな。

[9189: 匿名さん]

相手にされなくて無視されるよりいいんでは。
それだけ相手も意識しているし、無視するわけにはいかない。
忖度も大切ということ。
金銭のもんだいでもない。年賀状１枚こない管理会社の対応は
寂しくないかな。

[9190: 匿名さん]

理事長に暑中見舞いや年賀状もこないということは、管理会社に
完全になめられているということ。
別に年賀状１枚のことだけど、されど年賀状。
会社はお世話になっている企業や組合、個人に対しては必ず年賀状等
をだすのが普通だからね。

[9191: 匿名さん]

マンションの資産価値を保つ上で重要なことの一つとして
大規模というのがあるけど、これは何をするにもスケールメリット
が生かせるということだろうね。

[9192: 匿名さん]

小規模マンションは工事や点検が割高となる。

[9193: 匿名さん]

大規模マンションは人間関係や人づきあいが大変とかいう者が
いるが、それは小規模マンションも全く同じこと。
むしろ小規模マンションの方が人間関係がこじれたら大変。

[9194: 匿名さん]

小規模マンションは人材に乏しく、理事のなり手不足の為
長期政権ができやすい。
その理事長が立派とはかぎらないしね。

[9195: 匿名さん]

小規模マンションは、管理会社に軽くみられるのは
仕方ないかもね。
５個のマンションと５００戸のマンションでは当然
５００戸を優先せざるをえない。

[9196: 匿名さん]

だいぶ前は、小規模マンションの方が人間関係が煩わしくないので
人気があったが、現在は大規模マンションのメリットが理解され、
小規模マンションの人気は低落傾向にあります。

[9197: 匿名さん]

資産価値のことを考えれば、絶対大規模マンションでないと
だめだね。

[9198: 匿名さん]

小規模マンションのメリットは何があるんだろう。
殆どないように思えるけど。

[9199: 匿名さん]

老朽化時の合意形成が楽
建替えもしやすい、大規模物件は…

[9200: 匿名さん]

１１００との大規模マンションに住んでいますが、
築５０年ですので建て替えを計画中です。なかなか難しいです。

[9201: 匿名さん]

無理です。
破綻して裁判所管理ののち開発業者が二束三文で買いたたきます。

[9202: 匿名さん]

建替え決議は承認されましたが買い取り指定者がなかなか決まりません。
業をにやしてたたき売りしているようですが買い手が見つからず不動産屋
も嫌煙しだしたのではとの噂です。

売り逃げも出来ない状態が予想されます。建替え決議はなされたのだから
出来ないときは役員は責任をとれとの苦情も出ています。

[9203: 名無しさん]

野村不動産のオハナシリーズは修繕積立金が30年間変わらないという、業界では珍しい取り組みをしておりますが、修繕積立金額を見ると150〜170円/㎡ぐらいです。

これで実際足りるものなんでしょうか？

[9204: 匿名さん]

>>9202さん
建替え決議が終わったのに、デベロッパーが決まっていないことはありません。
偽情報はいけませんよ。
たたき売りをしているとか書き込んでますが、誰に売っているんですか。
もう少し勉強することですね。

[9205: 匿名さん]

>>9203さん
絶対に足りません。
ただ、分譲時に一括徴収している分があれば別ですが。
30年間ということは2回の大規模修繕工事がありますが、
大型設備の工事はまだ更新時期がきてませんが、もし
値上をせずに、30年間を過ごした場合、それから10年間は
大型設備の更新工事が目白押しです。
大規模修繕工事は当然やらなければならないので、30年以降の
大型設備の更新工事の値上分は2倍以上の値上げをしないと
積立金が足りなくなります。
大型設備には、玄関扉、給排水管、消防設備、エレベーター、
サッシ、縦樋、インターホン、避難ハッチ、スティールドア等
が含まれます。これに専有部分の配管も検討しなければならなくなります。

[9206: 匿名さん]

サッシ、玄関扉、共用部分の給排水管、消防設備、消防設備、
エレベーターの工事費だけでも、大規模修繕工事の１回分を
大きく上回ります。
こういった金額を１０年で値上げをしなければカバーできません。
現在の積立金の額の２倍以上の値上が必要です。
いきなり、現状の11,000円の積立金を12,000円以上値上げします
といったら総会決議は通らないでしょう。23,000円に値上げという
ことです。

[9207: 匿名さん]

大型設備は更新しなければいいんでしょうけどね。
エレベーターは恐いですよ。
配管は漏水するし。
玄関扉やサッシは区分所有者でやりなさいではね。

[9208: 名無しさん]

なるほど、全然足りないですね。
単に30年間はクリアできるということですね。

いくらに設定ふるか、かなり難しいですね…

[9209: 匿名さん]

９２０４さんは実務をしらない。それを説明しなければ理解できないようでは
役に立ちません。

一言、デベロッパーは買取指定者を兼ねる事もあるが、そうでない事もあります。

貴女とは議論はしません。勉強（実務）をやり直しなさい。議論は無駄です。

[9210: 匿名さん]

>>9209さん
建て替え決議に定めるべき事項
　　一新たに建築する建物の設計の概要
　　二建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　三建て替え費用の分担に関する事項
　　四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

[9211: 匿名さん]

ココは無知が一人で投稿して遊んでるのかな？

[9212: 匿名さん]

買い受け指定業者が決まらなければ、建替え賛成者が買い取らなければ
ならないですよ。
なかなか決まらなければ、時価をどんどん下げればいいんですよ。
１００万ぐらいまで下げれば引き受け業者は見つかるでしょう。
それはそうと、設計図面とか費用の概算額、費用の分担に関する
ものはきめられていたのかな？
その費用もかなりかかったでしょう。それで建て替えはしませんでは
住民が納得しないでしょう。

[9213: 匿名さん]

実際建て替えを検討しているマンションがあるとは意外でした。
建替え成功事例としては、板橋区の高島平がありますが、ここは東京という
立地の良さと容積率、つまり敷地が広かったので戸数を増やしその分を
充当することによって負担の軽減がはかれたので建て替えができたんですよね。
容積率が広く、立地がいいマンションでないと建て替えはまずできません。
やったとしても、建て替え後のマンションに入れる方は殆どいないでしょう。

[9214: 匿名さん]

建て替え決議の検討から、建替え決議、解体、建設までには約３年かかります。
その間住民はよそに部屋を確保しなければなりません。
又、建替え費用の負担額も大きいのです。
だから新設のマンションに住める者は殆どいないのです。

[9215: 匿名さん]

引っ越し費用はかかるし、アパートも借りなければならない。
年よりは３年は長すぎる。

[9216: 匿名さん]

建て替え決議の承認をえるために、個人の負担額を低く抑え、売り渡す者に
対しては高い値段で買い取るとかうまい話しで承認を得たのかな？
所謂だましだね。
計画がずさんすぎる、理事長や専門委員長は切腹もの。

[9217: 匿名さん]

建替えに関する事項は、マン管士や弁護士でも全ては理解してないでしょう。
もうそういう事態になったら、本格的に調べ直し、勉強する必要があります。

建て替え決議が成立したのに、買い受け業者が決まらずとん挫するとは
笑い話にもなりません。
それまでの努力や経費はムダ以外のなにものでもありません。
買い受け業者や建て替え費用の概算、時価とか調べずに建て替えを進めていく
お粗末な理事や専門委員ですね。
建て替え決議が承認されたんですよね。お粗末いがいのなにものでもない。
設計図面も当然建築士に依頼して作成したんでしょうね。経費も高かったでしょう。

[9218: 匿名さん]

それを実務をしらないで結論づけますか。
実務というより、手続きをしらなかったんでしょう。

[9219: 匿名さん]

建替えの勉強をしている者は殆どいないね。
その時に考えればいい。

[9220: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 　　　　　３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年
　　　　管端防食継手が使用されているマンションは３０年～４０年が更新の目安です。
　　亜鉛メッキ管→水道用硬質塩ビ管　　但し、継手部分は亜鉛メッキ管から管端防食継手へ
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

[9221: 匿名さん]

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[9222: 匿名さん]

工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。