マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9083: 匿名さん]

>>9079さん
※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[9084: 匿名さん]

>>9079さん
清掃費
　日常清掃・・・建物周囲のゴミ拾いや清掃、建物内部の掃き・拭き清掃等
　定期清掃・・・お宅の３ヶ月に１回、器具を投入しての清掃
　管理員の清掃は管理員人件費に含まれています。

[9085: 匿名さん]

>>9079さん
１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円

　　　これは管理委託費ですか？

４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円

７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
　　　　これは事務消耗費ですか？

８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

　４、７、８は何の経費か分りません。

[9086: 匿名さん]

>>9079さん
３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円

　デベ系のフルメンテの相場は、１基月　４万～５万です。
　お宅の点検料は、１基月７３，７６６円です。　高過ぎです。

[9087: 匿名さん]

>>9079さん
管理員室は１つしかないのに４人は必要ないでしょう。
常時２名を保つために４人体制を取るのは管理会社の勝手です。
あくまで管理組合としては、２名分の支払いをすればいいだけです。
休みとかの交替要因は管理会社が考えればいいだけのことです。

[9088: 匿名さん]

>>9079さん
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

　これは何のために支払うのですか？
　さすがにこれは分りません。
　管理会社に支払っているんですよね。

[9089: 匿名さん]

>>9079さん
戸数510戸のマンションの経費としては、高すぎます。
他の管理会社に同条件で見積もりだけでも取られたらどうですか。
値引き交渉楽しみですね。
かなり節約できるのは間違いありません。
マンション管理士に依頼しても、大幅値下げしてくれるでしょう。
お宅のマンションみたいに明らかに高い経費を支払っているところは
交渉のしがいがありますよね。

[9090: eマンションさん]

9079ですが大人気ですね。
私のレスは管理費の違いについての質問です。

教えて下さったかた、ありがとうございます。

うちのマンションは小さいので管理員1人だけで、日常清掃もその方が行っております。

なので清掃業務費というなは3ヶ月に一度の機械での掃除にかかる費用を12分割して毎月払っているんですね。

月2万払っているんですが妥当なのでしょうか？
54戸8階建てのマンションです。

[9091: 名無しさん]

エレベーターのメンテナンス費用についですが、
カゴ内監視カメラ＋エレベーターホールにある監視カメラの映像がみれるディスプレイのレンタル費用込で50000円程度なんですがこれぐらいでしょうか？

9階建て13人乗りだったかと思います。

[9092: 匿名さん]

>>9088
> ３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

>　これは何のために支払うのですか？
>　さすがにこれは分りません。
>　管理会社に支払っているんですよね。

【マンション標準管理委託契約書】
（管理事務の内容及び実施方法）
第３条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

別表第４ 建物・設備管理業務
http://www.mlit.go.jp/common/000050091.pdf

[9093: 匿名さん]

>>9091さん
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万 　　　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買い取りにしたときの価格です。
２台のレンタル料が月５万円ですか。年間６０万円ですよね。
買い取りにしても１５年以上はもちます。
１２台で買い取りが３００万円ですから、２台ですといくらになるか分りませんが
年間６０万円のリース料は割高ですね。
買い取りにされたらいかがですか。
今のリース契約期間が終わったら、買い取りに切り替えるといい、現在のリース分を
安くで買ってももいいですよね。

[9094: 匿名さん]

　>>9085
> ８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

>　４、７、８は何の経費か分りません。

８．について

【内訳明示例１】
第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　円

[9095: 匿名さん]

>>9092さん
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
　①収入および支出の調停
　②出納業務
　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

四．は③の実施の調整部分ですね。

　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
　ありません。
　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
　現在は依頼すれば有料となります。
　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
　作成できるものであまり役にはたちません。
　
　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

[9096: 匿名さん]

>>9092さん
各種点検費用の管理会社の取り分のことだったんですか。
それが管理料なんですか。
所謂紹介料とかバックリベートというやつですね。
そういう形態で請求してくる管理会社もあるんですか？

[9097: 匿名さん]

>>9095
>四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

>管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
>　①収入および支出の調停
>　②出納業務
>　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

>四．は③の実施の調整部分ですね。

>　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
>　ありません。
>　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
>　現在は依頼すれば有料となります。
>　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
>　作成できるものであまり役にはたちません。
　
>　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
>　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

基本的なことを理解してから書き込むことをお勧めします。

[9098: 名無しさん]

>>9093 匿名さん
いえ、フルメンテナンス＋レンタル費用で5万円です。

[9099: 匿名さん]

９０７７です。
２８年前の分譲当時の管理委託契約書記載の定額管理委託費を投稿します。
内訳は御座いません。金額は殆んど２８年間据え置きでした。。

（委託業務に要する費用の負担および支払い方法）
第００条　・・・・・・・・・
２、・・・・・・・・・・・・
一定額管理委託費（税抜き）月額３．９００．０００円年額４６．８００．０００円
　消費税（現行税率３％）　月額　　１１７．０００円年額　１．４０４．０００円
　合計　　　　　　　　　　月額４．０１７．０００円年額４８．２０４．０００円
ニ支払期日　　・・・・
三支払い方法　・・・・
四支払い場所　・・・・
３・・・・・・・・・
４・・・・・・・・・

[9100: 匿名さん]

>>9098さん
エレベーター内の監視カメラは遠隔監視ですね。
それはリース料は支払わないでしょう。
エレベーター会社が遠隔監視をするものですから。
遠隔監視料金が点検費用とは別に取られていると思いますよ。

[9101: 匿名さん]

>>9097さん
又、批判だけなんですか。
批判だけならサルでもできるといわれていませんか。
あっ反省でしたね。

[9102: 名無しさん]

>>9100 匿名さん
ありがとうございます。
内訳を見る限り50000円以外はかかっていないようです。
もともともっと高かったんですが交渉で安くなったみたいです。

[9103: 匿名さん]

>>9099さん
私の間違いでした。
あなたの管理委託契約書記載の定額管理委託費の書き込みは正解です。
収支報告書や予算書にそういった記載方法がされていませんでしたので
四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
　　これが電気料金とか通信費、消耗品ぴということなんですね。
又、各業務費には一般管理費及び利益が含まれていない方法なんですね。

お手をわずらわせまして申し訳ありませんでした。

[9104: 匿名さん]

>>9102 名無しさん

ＥＶ点検業務契約の定め方によっては、遠隔監視、遠隔点検に必要な通信費が委託者（管理組合）の負担となっている場合はありますが、遠隔監視料金が点検費用とは別に発生することはありません。

[9105: 匿名さん]

エレベーター点検費用と遠隔監視料金は別ですよね。それは分ります。

[9106: 匿名さん]

マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。
　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

[9107: 匿名さん]

>>9103
>四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
>　　これが電気料金とか通信費、消耗品ということなんですね。

違います。

【マンション標準管理委託契約書】
第６条（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）第４項
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

[9108: 匿名さん]

　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。
　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

[9109: 匿名さん]

＊現状は、管理組合は共用部分の電気代だけを支払っています。
＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

[9110: 匿名さん]

>>9107さん
それを最初から書き込めばいいんですよ。
９１０３に間違っていたと書き込みましたが、間違いがあれば
あなたが訂正文を書き込めばいいのです。
ここは誰でも書き込みができるのですから。

[9111: 匿名さん]

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

[9112: 匿名さん]

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

[9113: 匿名さん]

>>9110

意味不明です。
どういうことですか？

[9114: 匿名さん]

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

[9115: 匿名さん]

＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

[9116: 匿名さん]

電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　１５年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

[9117: 匿名さん]

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

[9118: 匿名さん]

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

[9119: 匿名さん]

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

[9120: 匿名さん]

尚、高圧一括受電について詳しく知りたい方は、別スレへどうぞ。

[9121: 匿名さん]

５０戸以下のマンションでしたら、電子ブレーカーの設置が
断然お得です。
ただ、こちらは共用部分だけにしか適用されませんが。
特に機械式駐車場をもっておられるマンションでしたら、
かなりの額の電気料金が節約できます。

[9122: 匿名さん]

電子ブレーカーに関してはもう既に設置されているんでしょうね。
今更感がありますね。
ところで、電力の自由化が始まってしばらく経過しましたが、
個人で契約された方はおられませんか。
おられましたら、そのメリットとかを教えてください。

[9123: 匿名さん]

調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

[9124: 匿名さん]

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[9125: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[9126: 匿名さん]

強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

[9127: 匿名さん]

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

[9128: 匿名さん]

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

[9129: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

[9130: 匿名さん]

念書は、単なる確認書に過ぎない。別の法的手続きが必要である。

[9131: 匿名さん]

滞納があったときには、まめに請求することが
鉄則です。

[9132: 匿名さん]

いろいろ情報の提供をしていますが、間違っていたり、疑問点や
質問等があればどしどし書き込みをしてください。
全員で問題を解決していきましょう。