マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[9021: 匿名さん]

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[9022: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

[9023: 匿名さん]

１）　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[9024: 匿名さん]

２）理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

[9025: 匿名さん]

３）通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

[9026: 匿名さん]

４）専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[9027: 匿名さん]

５）建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

[9028: 匿名さん]

６）住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

[9029: 匿名さん]

７）建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

[9030: 匿名さん]

８）理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

[9031: 匿名さん]

９）設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

[9032: 匿名さん]

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[9033: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[9034: 匿名さん]

１０）設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

[9035: 匿名さん]

１１）応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[9036: 匿名さん]

１２）応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[9037: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[9038: 匿名さん]

１３）臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

[9039: 匿名さん]

１４）施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

[9040: 匿名さん]

１５）工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

[9041: 匿名さん]

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

[9042: 匿名さん]

１６）中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７）完成・引き渡し・書類整備
１８）工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9043: 匿名さん]

組合員の中からこれ等の知識の有るマンション管理士等の有資格者を
公募して今後の人材確保も図るとよい。

[9044: 匿名さん]

専門委員に必要なのはやる気と時間です。
技術的、専門的なことはプロに任せ、我々住民は、工事を進めていく
過程において何を知り、何をやらなければならないかを知ることが
大切です。

[9045: 匿名さん]

広報活動の担当を誰にするかも大切なことです。
管理会社任せにせず自分たちで広報しましょう。

[9046: 匿名さん]

広報は、管理会社に任せられるはずがない。

[9047: 匿名さん]

大規模修繕工事の専門委員会や儀容者との話し合いには、管理会社も
参加するでしょう。
組合によっては、広報活動は管理会社任せのところもあります。

[9048: 匿名さん]

５１０戸のマンションです。毎月下記のとおり定額管理委託費を支払っております。
ご意見をお伺いいたします。
１、組合雲影業務費　　　　４９３．６００円
２、保守点検業務費　　　　６３８．６００円
内訳　給排水衛生設備　　　　３２．８００円
　　　消防用設備　　　　　１２８．０００円
　　　エレベーター設備　　４４２．３００円
　　　電気設備　　　　　　　３６．０００円
３、建築設備管理業務費　　１７１．８００円
４、保全計画業務費　　　　　１２．０００円
５、清掃業務費　　　　１．０７４．０００円
６、管理員業務費　　　　　８８３．６００円
７、諸経費　　　　　　　　１４２．０００円
８、管理報酬　　　　　　　４４６．４００円
　消費税　　　　　　　　　２３７．５００円
合計　　　　　　　　　４．６２７．０００円

[9049: 匿名さん]

９０４８です。雲影を運営に訂正。

[9050: 匿名さん]

>>9048さん
委託費　　１戸月９６７円　　　相場としては　１戸月　５５０円～１，１００円程度です。
　　　　大規模マンションにしては高すぎます。６００円～７００円で十分でしょう。

消防点検費
　　　　　１戸月２５０円　　　相場１戸月１８０円～２４０円

エレベーター点検費　１０階６人乗り
　　　　相場　デベ系　　１基　４万～５万
　　　　　　　独立系　　１基　３万～４万

清掃費　　
　　　時給計算してみてください。　人数×時間×日数
　　　日常清掃と定期清掃があります。
　　　何か間違いではありませんか、高すぎます。

管理員人件費
　　　時給計算してください。
　　　３６５日　８時間勤務で常時２名体制ですか。

管理費は大規模マンションほど安くなるのが普通です。

[9051: 匿名さん]

９０５０です。
清掃業務
日常清掃　４名体制、月曜から金曜日、祝日、盆休（3日）、
　　　　　年末年始休（１２/３０～翌年１/４）
定期清掃　２名体制、月１回、エントランス周りの洗浄清掃のみ。

管理員業務
日勤体制　４名体制、月曜日～金曜日、祝日、盆休（３日）、
　　　　　年末年始（１２/２９～翌年１/４）

[9052: 匿名さん]

９０４８です。
清掃費は管理委託契約書で確認しております。
どちらかというとマンションのグレードは標準以下の仕様です。

[9053: 匿名さん]

>>9051さん
日常清掃費
　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
　　管理会社の手数料込の価格です。

定期清掃費
　　１２回×２名×８時間×時給2,000円＝39万円

管理員人件費
　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円
　管理会社の利益は管理委託費で支払っていますので、清掃費や管理員人件費で
　利益をそんなに取る必要はないでしょう。
　当然、福利厚生費や研修費用は含まれています。

[9054: 匿名さん]

>>9051さん
定期清掃費については、具体的な内容が分りませんので、正確では
ないかもしれません。
当然機器の投入もあるでしょうしね。
ただ、全体的には高すぎます。
管理委託費も高いですね。
一度値引き交渉されたらいかがですか。各項目ごとに。
かなりの節約ができると思いますよ。

[9055: 匿名さん]

>>9051さん
もう一つ付け加えますが、現在と全く同じ管理内容で、よその
管理会社に見積もりをとられたらいかがですか。
びっくりするぐらいの節約ができるのは間違いないと思います。

[9056: 匿名さん]

>>9053
>日常清掃費
>　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
>　　管理会社の手数料込の価格です。

>管理員人件費
>　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
>　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円

小学校で算数を習わなかったのですか？

[9057: 匿名さん]

>>9056さん
間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
書き込むべきですよ。

[9058: 匿名さん]

>>9057
>間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
>書き込むべきですよ。

計算結果が１桁違います。
間違いを批判しているのではなく、間違いを指摘しているのです。

[9059: 匿名さん]

>>9051さん
管理員人件費は２，４００万円、通常清掃費は１，９２０万円の間違いでした。
管理員さんは常時４名必要ですか。
清掃員の方が４名おられますよね。
管理員さんを常時２名にされますと、年間１，２００万円の節約になります。
常時２名の経費でしたら、高すぎます。
清掃員の方も１名は減らせると思います。１組２名で一緒にやる必要はありません。

[9060: 匿名さん]

管理員室が４ヶ所あるからそうしているのかもしれませんが。

[9061: 匿名さん]

管理員の仕事の分析をしてみる必要があります。
住民の要望や苦情については投書箱にいれればいいことですしね。
業者の対応と補修工事の立会、電球の球切れ交換、ちょっとした清掃と整理
が主な仕事ではないですか。管理会社への報告は帰る前にできますしね。
１日中管理員室にいても仕事はありませんからね。

[9062: 匿名さん]

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

[9063: 匿名さん]

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音　　深夜の風呂
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

[9064: 匿名さん]

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

[9065: 匿名さん]

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求

[9066: 匿名さん]

　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

[9067: 匿名さん]

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

[9068: 匿名さん]

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

[9069: 匿名さん]

　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

[9070: 匿名さん]

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

[9071: 匿名さん]

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

[9072: 匿名さん]

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

[9073: 匿名さん]

通常の騒音問題は当事者間でしか解決
できないからね。

[9074: eマンションさん]

>>9050 匿名さん
相場のソースはどこでしょうか？
管理会社との交渉に使用したいので、ぜひ教えていただけませんか？

[9075: 匿名さん]

>>9074さん
相場はいろんなところから勘案して書き込みました。
ただ、管理員人件費と清掃員費については時給換算でどこも判断
されているようですのでそれを基準としました。
管理員さんの給料を聞いてみてください。意外と少ないですよ。それに
ボーナスが支給されないところも多いようです。
清掃をされる方の時給を2,000円で試算しましたが、８時間勤務で
あれば日給16,000円はありえないでしょう。
だから管理会社の取り分や清掃会社の取り分を勘案しました。
管理会社は管理委託費を取っていますので、管理員人件費や清掃費で
そんなに利益をあげなくてもいいでしょう。
清掃に関しては、直接清掃会社と契約すればかなり安くなりますよ。

[9076: 匿名さん]

管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、福利厚生費や教育費
が必要でしょう。
しかし、清掃員の方は管理会社の従業員ではなく、単なる再委託ですよ。

[9077: 匿名さん]

９０４８です。もう一度整理して投稿しました。参考にしてください。
組合が管理会社に全部委託の　定額管理委託費です。

５１０戸（11階建６棟の団地、築２８年、政令指定都市の郊外ローコスト）、
集会室３室、管理事員務室１室、管理組合室１室エレベーター６基、
屋上エレベーター室６室
簡易専用水道（貯水槽６槽、加圧ポンプ１８基、）屋上呼水槽６基、

１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円
２、保守点検業務費　　　月額　　６３８．６００円　年額　７．６６３．２００円
２の内訳
　１）給配水管衛生設備　月額　　　３０．８００円　年額　　　３６９．６００円
　２）消防用設備　　　　月額　　１２８．０００円　年額　１．５３６．０００円
　３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円
　４）電気設備　　　　　月額　　　３７．２００円　年額　　　４４６．４００円
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円
４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円
５、清掃業務費　　　　　月額１・０７４．０００円　年額１２．８８８．０００円
６、管理員業務費　　　　月額　　８２３．６００円　年額　９．８８３．２００円
７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円
消費税　　　　　　　　　月額　　２３７。５００円　年額　２．８５０．０００円

合計　　　　　　　　　　月額４．０４０．５００円　年額４８．４８６．０００円

米合計が少々間違いはお許し下さい、各自計算して下さい。

[9078: 匿名さん]

管理費会計、修繕積立金会計を適性に見直し、削減しましょう。
5,000万の物件でマンション、戸建で50年で比較した場合、約3,000万程度マンションの方が費用がかかります。
当組合の住民は皆日々一円でも節約するのに、毎月3万円以上支払っている管理費や修繕積立金は無関心です。不思議です。マンションによって、トータルの支払額に相当額差がでますので、住んでいるマンション次第です。

[9079: eマンションさん]

委託業務費について教えて下さい。

事務管理業務費→主にフロントがする仕事に対する費用
管理員業務費→管理員の給料
清掃業務費→3ヶ月に1回程度ある機械を使った清掃に対する費用

上記で合っていますか？
清掃業務費に関しては管理員の毎日の清掃も入っているのでしょうか？

[9080: 匿名さん]

>9079
管理委託契約書に定額委託業務費として内訳が業務ごとに載ってるから見せてもらえ。
理事長かフロントに言えば見せてくれる。

[9081: 匿名さん]

事務管理業務
１、出納・会計業務２、組合事務業務３、運営管理業務４、保全計画業務

[9082: 匿名さん]

イミフ？
なにが言いたい？
日本語になっとらん！

[9083: 匿名さん]

>>9079さん
※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[9084: 匿名さん]

>>9079さん
清掃費
　日常清掃・・・建物周囲のゴミ拾いや清掃、建物内部の掃き・拭き清掃等
　定期清掃・・・お宅の３ヶ月に１回、器具を投入しての清掃
　管理員の清掃は管理員人件費に含まれています。

[9085: 匿名さん]

>>9079さん
１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円

　　　これは管理委託費ですか？

４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円

７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
　　　　これは事務消耗費ですか？

８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

　４、７、８は何の経費か分りません。

[9086: 匿名さん]

>>9079さん
３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円

　デベ系のフルメンテの相場は、１基月　４万～５万です。
　お宅の点検料は、１基月７３，７６６円です。　高過ぎです。

[9087: 匿名さん]

>>9079さん
管理員室は１つしかないのに４人は必要ないでしょう。
常時２名を保つために４人体制を取るのは管理会社の勝手です。
あくまで管理組合としては、２名分の支払いをすればいいだけです。
休みとかの交替要因は管理会社が考えればいいだけのことです。

[9088: 匿名さん]

>>9079さん
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

　これは何のために支払うのですか？
　さすがにこれは分りません。
　管理会社に支払っているんですよね。

[9089: 匿名さん]

>>9079さん
戸数510戸のマンションの経費としては、高すぎます。
他の管理会社に同条件で見積もりだけでも取られたらどうですか。
値引き交渉楽しみですね。
かなり節約できるのは間違いありません。
マンション管理士に依頼しても、大幅値下げしてくれるでしょう。
お宅のマンションみたいに明らかに高い経費を支払っているところは
交渉のしがいがありますよね。

[9090: eマンションさん]

9079ですが大人気ですね。
私のレスは管理費の違いについての質問です。

教えて下さったかた、ありがとうございます。

うちのマンションは小さいので管理員1人だけで、日常清掃もその方が行っております。

なので清掃業務費というなは3ヶ月に一度の機械での掃除にかかる費用を12分割して毎月払っているんですね。

月2万払っているんですが妥当なのでしょうか？
54戸8階建てのマンションです。

[9091: 名無しさん]

エレベーターのメンテナンス費用についですが、
カゴ内監視カメラ＋エレベーターホールにある監視カメラの映像がみれるディスプレイのレンタル費用込で50000円程度なんですがこれぐらいでしょうか？

9階建て13人乗りだったかと思います。

[9092: 匿名さん]

>>9088
> ３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

>　これは何のために支払うのですか？
>　さすがにこれは分りません。
>　管理会社に支払っているんですよね。

【マンション標準管理委託契約書】
（管理事務の内容及び実施方法）
第３条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

別表第４ 建物・設備管理業務
http://www.mlit.go.jp/common/000050091.pdf

[9093: 匿名さん]

>>9091さん
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万 　　　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買い取りにしたときの価格です。
２台のレンタル料が月５万円ですか。年間６０万円ですよね。
買い取りにしても１５年以上はもちます。
１２台で買い取りが３００万円ですから、２台ですといくらになるか分りませんが
年間６０万円のリース料は割高ですね。
買い取りにされたらいかがですか。
今のリース契約期間が終わったら、買い取りに切り替えるといい、現在のリース分を
安くで買ってももいいですよね。

[9094: 匿名さん]

　>>9085
> ８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

>　４、７、８は何の経費か分りません。

８．について

【内訳明示例１】
第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　円

[9095: 匿名さん]

>>9092さん
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
　①収入および支出の調停
　②出納業務
　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

四．は③の実施の調整部分ですね。

　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
　ありません。
　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
　現在は依頼すれば有料となります。
　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
　作成できるものであまり役にはたちません。
　
　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

[9096: 匿名さん]

>>9092さん
各種点検費用の管理会社の取り分のことだったんですか。
それが管理料なんですか。
所謂紹介料とかバックリベートというやつですね。
そういう形態で請求してくる管理会社もあるんですか？

[9097: 匿名さん]

>>9095
>四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

>管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
>　①収入および支出の調停
>　②出納業務
>　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

>四．は③の実施の調整部分ですね。

>　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
>　ありません。
>　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
>　現在は依頼すれば有料となります。
>　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
>　作成できるものであまり役にはたちません。
　
>　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
>　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

基本的なことを理解してから書き込むことをお勧めします。

[9098: 名無しさん]

>>9093 匿名さん
いえ、フルメンテナンス＋レンタル費用で5万円です。

[9099: 匿名さん]

９０７７です。
２８年前の分譲当時の管理委託契約書記載の定額管理委託費を投稿します。
内訳は御座いません。金額は殆んど２８年間据え置きでした。。

（委託業務に要する費用の負担および支払い方法）
第００条　・・・・・・・・・
２、・・・・・・・・・・・・
一定額管理委託費（税抜き）月額３．９００．０００円年額４６．８００．０００円
　消費税（現行税率３％）　月額　　１１７．０００円年額　１．４０４．０００円
　合計　　　　　　　　　　月額４．０１７．０００円年額４８．２０４．０００円
ニ支払期日　　・・・・
三支払い方法　・・・・
四支払い場所　・・・・
３・・・・・・・・・
４・・・・・・・・・

[9100: 匿名さん]

>>9098さん
エレベーター内の監視カメラは遠隔監視ですね。
それはリース料は支払わないでしょう。
エレベーター会社が遠隔監視をするものですから。
遠隔監視料金が点検費用とは別に取られていると思いますよ。

[9101: 匿名さん]

>>9097さん
又、批判だけなんですか。
批判だけならサルでもできるといわれていませんか。
あっ反省でしたね。

[9102: 名無しさん]

>>9100 匿名さん
ありがとうございます。
内訳を見る限り50000円以外はかかっていないようです。
もともともっと高かったんですが交渉で安くなったみたいです。

[9103: 匿名さん]

>>9099さん
私の間違いでした。
あなたの管理委託契約書記載の定額管理委託費の書き込みは正解です。
収支報告書や予算書にそういった記載方法がされていませんでしたので
四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
　　これが電気料金とか通信費、消耗品ぴということなんですね。
又、各業務費には一般管理費及び利益が含まれていない方法なんですね。

お手をわずらわせまして申し訳ありませんでした。

[9104: 匿名さん]

>>9102 名無しさん

ＥＶ点検業務契約の定め方によっては、遠隔監視、遠隔点検に必要な通信費が委託者（管理組合）の負担となっている場合はありますが、遠隔監視料金が点検費用とは別に発生することはありません。

[9105: 匿名さん]

エレベーター点検費用と遠隔監視料金は別ですよね。それは分ります。

[9106: 匿名さん]

マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。
　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

[9107: 匿名さん]

>>9103
>四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
>　　これが電気料金とか通信費、消耗品ということなんですね。

違います。

【マンション標準管理委託契約書】
第６条（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）第４項
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

[9108: 匿名さん]

　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。
　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

[9109: 匿名さん]

＊現状は、管理組合は共用部分の電気代だけを支払っています。
＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

[9110: 匿名さん]

>>9107さん
それを最初から書き込めばいいんですよ。
９１０３に間違っていたと書き込みましたが、間違いがあれば
あなたが訂正文を書き込めばいいのです。
ここは誰でも書き込みができるのですから。

[9111: 匿名さん]

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

[9112: 匿名さん]

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

[9113: 匿名さん]

>>9110

意味不明です。
どういうことですか？

[9114: 匿名さん]

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

[9115: 匿名さん]

＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

[9116: 匿名さん]

電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　１５年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

[9117: 匿名さん]

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

[9118: 匿名さん]

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

[9119: 匿名さん]

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

[9120: 匿名さん]

尚、高圧一括受電について詳しく知りたい方は、別スレへどうぞ。