マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[901: 草の根民主主義評論家]

>>898 匿名さん
ご参考だが、
40問正解で受験者の上位2パーセント
45問正解では受験者の上位0.16パーセントとなる。
しかしまー、47問くらいは正解しないと
確かに恥ずかしいね。

[902: 草の根民主主義評論家]

管理委託契約にある理事会支援、総会支援などもマンション管理業者の付随業務である。
マンション管理業者に委託しながら、
理事会、理事長が管理会社の傀儡とならないために理想的なのは、理事会に管理会社を呼ばないことだろうが、誰かを悪者にしないと合意形成が難しい場合は、マンション管理士を入れるといいとは思う。
他のスレで、めるすみとかいうマンション管理士事務所が叩かれているが、理事長、理事会への批判の矛先の受け皿になっていると考えて間違いなかろう。役に立たないなら理事会が解約してるはずだから。

[904: 匿名さん]

そうですね。マンション管理に関心がある人の趣味の資格ですから。
趣味の名称資格なら難しくても易しくてもどちらでもいいのではないですか？合格証書や資格者証に合格点でも書いてあるのですか？

でも就業資格ではありませんから、難しことが唯一の取り得かもしれませんね。
試験が難しければ食えない役立たずの資格でも有資格者としてのステイタスシンボルになりますし他人に自慢もできますからね。
理事長がマン管士有資格者なら理事会での効力は抜群になり、管理会社からも一目置かれるでしょう。当然理事長の名詞には「マンション管理士」と金文字で書いて手裏剣のごとくばら撒きます。
一方、職業独占資格は就業資格ですから、国が需給バランスを見ながら有資格者数を調整しています。医師国家試験や司法試験がその典型です。

2000年にマンション管理適正化法が発布されたとき「マンション管理士」と「管理業務主任者」の2つの国家資格ができましたが、管理業務主任者の資格意義は理解できましたが、マンション管理士の資格意義は理解できませんでした。管理組合にマンション管理士の必置義務があるわけでもないし・・・・
私は本業柄就業資格しかもってませんが、管理組合理事長をやったときは名詞に所有してる建設や不動産の就業資格を本業と同様に書きましたが、これは管理会社や工事業者に対してはかなり効力を発揮しました。そのためか、従来と異なり理事会にはフロント担当以外に上司の課長が毎回出席していました。ご苦労なことです。
ちなみにこの上司の名詞には「管理業務主任者」と「マンション管理士」が刷ってありました。管理会社にとっては業務上「管理業務主任者」は必須でしょうが、理事会に対して「マンション管理士」で補強して信用・信頼させる強力な武器にしてるのでしょう。

[906: 草の根民主主義評論家]

>自主管理とは「管理会社に全部委託しない」ことだよ。

あまりにも、あほすぎるが、マンション管理士を名乗る者も
そう思って書いてるのかもね。

[907: 匿名さん]

>>905
一般に管理組合は、管理会社への委託業務と管理組合直接管理の自主管理業務が混在している。
管理組合自主管理業務に関しては、現場立会は管理会社に依頼しているが、検収は管理組合自身がやらなければならない。
新築時に売主が勝手に管理会社委託業務と管理組合自主管理業務無に分けていたので、うちはこの自主管理業務を漸次管理会社の委託業務に組み入れて、最近やっと全部委託が完了した。

[908: 匿名さん]

>860

（免許の申請）
第四条 　第三条第一項の免許を受けようとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。

五 　前号の事務所ごとに置かれる第三十一条の三第一項に規定する者（同条第二項の規定によりその者とみなされる者を含む。第八条第二項第六号において同じ。）の氏名

（宅地建物取引士の設置）
第三十一条の三 　宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

[909: 匿名さん]

管理組合理事長ならびにマンション管理士必読書

「マンション法の判例解説」（勁草書房）
マンションにかかわる訴訟の判例とその解説が体系的にまとめられている。
3780円と少し値は張るが、値段以上の価値がある。
問題あるごとにネットで断片的に調べていたが、このような本の出現が待たれていた。

Ⅰ　総則：管理組合と区分所有者等の権利の調整
Ⅱ　マンションの専有部分・共用部分
Ⅲ　共用部分および敷地をめぐる法律関係
Ⅳ　管理者
Ⅴ　規約
Ⅵ　集会
Ⅶ　管理組合法人
Ⅷ　義務違反者に対する措置
Ⅸ　復旧および建替え
Ⅹ　団地
Ⅺ　その他（マンションの購入・欠陥・近隣紛争・居住者間トラブル・保険等）

掲載判例索引

[910: 草の根民主主義評論家]

>>907 匿名さん

おたくさんの言う自主管理業務と
管理会社に全く委託しないという意味の
自主管理は全く別物。
それは直接発注というんだよ。
エレベーター保守なとが典型。
エレベーター保守を直接発注しているからといってその業務が自主管理業務だなどというと恥を書くよw
いま話題になっているのは、管理業務の運営を
全部委託、一部委託、自主管理と分類した場合の自主管理なんだよ。
一部委託の場合で、基幹事務を管理会社に委託している場合は自主管理とは言わない。
わかるかな

[911: 匿名さん]

なんかレベルの低い話しになってるね。
エレベーター点検業務、清掃業務、消防点検、雑排水管の高圧洗浄は定期的なので組合の
直接発注でもいいけど、突発的な補修工事とかは管理会社に委託してないと
相見積とかとるのが大変だからね。
それに保険関係も管理会社に任せてた方がいいよ。
緊急時の対応も管理会社がベター。

[913: 匿名さん]

>>907
自主管理業務は、植栽管理、エレベーター保守点検、CATV・インターネット契約、電波障害対策業務、水景設備管理、などが多いね。
この中でエレベーター保守点検を自主管理業務にしてると、障害時や事故時は管理会社に頼れないから管理組合は大変になるね。
自主管理は、管理組合は管理会社に責任転嫁できない。

[914: 匿名さん]

>>862

問題1（民泊関連）

現行のゲストルーム使用細則等では取り締まれない。
なぜなら、使用細則ではゲストルームの使用者（居住者）とその来訪者人数しか規定しておらず、使用者（居住者）と来訪者（親族、友人）の関係を証する公的証憑を提出させていないから。
親族なら関連する戸籍謄本を全部取れば証明できるが、友人関係を証する公的証明などない。
住民にこのような民泊行為をされると、管理組合自身が民泊を許容していることになりかねない。かといって、証憑提出などプライバシー侵害に当たるので不可能。
これは、区分所有者変更に伴う新区分所有者の入居届けの時にも該当する。
ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
登記簿は住民票と違い誰でも取れるから管理組合は取ってみることだ。

問題2（個人情報保護関連）

ほとんどの管理組合が管理会社に名簿管理を丸投げしている。
従って、居住者名簿のマスターは管理会社が保管管理。
法改正後は、個人情報取扱事業者になるので居住者名簿のマスターは管理組合保管管理になる。
そして管理会社にはコピーを渡して運用委託し、都度マスターとコピーを等価する必要がある。
これが理事長の新しい仕事になる。excelくらい出来ないと無理。

問題3（高圧一括受電関連）

賃貸人（区分所有者）と賃借人（占有者）は区分所有建物賃貸借契約で縛りがあることを管理組合は知らないようだ。
賃貸条件の電気・ガス・水道・下水・ネット関連・CATV関連の変更は賃貸人と賃借人の合意が必要。合意したら契約変更。普通は覚書を交わして済ますが。
もし賃借人が黙って勝手に変更した場合、解約退去時に賃借人は原状回復義務を負う。原状回復とは、高圧一括受電をもとの電力会社に戻すということ。不可能。
電力需給契約解約は賃借人の同意でよいが、その前に賃借人は賃貸人（区分所有者）との合意が必要で、賃貸借契約の変更が必要になる。
総会賛成決議で高圧一括受電導入が決まったとしても、賃貸人区分所有者が反対の意志表明をしていたなら、賃借人の電力供給元変更には応じないだろう。
高圧一括受電を導入されたら、電力自由化の時代に賃借人が自由に電力会社を選べなくなるので賃貸条件が不利になる。これからは電気もガスもセット割の時代に突入する。

[917: 草の根民主主義評論家]

自主管理業務ねｗ！

[918: 草の根民主主義評論家]

一般的な分類は下記のとおり。

全部委託・一部委託・自主管理
マンション管理会社への委託の種類
管理会社との委託形態の違いによるメリットとデメリット
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html

[920: 匿名さん]

>ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
>ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。

ほとんどの場合、売買による所有権移転による区分所有者変更届には第三者の不動産仲介会社の署名押印欄があるので、管理組合がわざわざ登記簿まで取って所有権の移転を確認する必要はないのでは？

[921: 草の根民主主義評論家]

[No.822～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[922: 匿名さん]

>>920
所有権移転は登記原因が「売買」だけとは限らない。「相続」「贈与」の場合もある。
相続、贈与なら売買ではないので仲介会社は関与しない。
また売買でも仲介会社を挟まず直接売買する場合もある。

[923: 匿名さん]

専有部分を占有者である賃借人が転貸しても規約違反ではないですよね。

[924: 匿名さん]

規約に禁止規定があれば禁止。規定がなければＯＫ

[925: 匿名さん]

（有害行為の中止要求）
乙は、委託業務を行うため必要なときは、甲の組合員およびその所有する専有部分の占有者
（以下[組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求め
ることができる。
１）違反行為
２）
３）
・
・
２、乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しない
ときは、乙は、その責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする
。
※つまり最終的には管理会社はいくらでも言い逃れるような契約である。意味がない。

[926: 草の根民主主義評論家]

↑そりゃ管理会社は大家ではないから。
賃貸なら厳しく言うよ。
当たり前のことがなんでわからんのかな
afoだね

[927: 匿名さん]

>>923
住宅の用途に供している限り賃借人が転貸しても規約違反にはならない。
賃借人の転貸は規約と言うよりも賃貸人と賃借人間の賃貸借契約の問題である。
近年、大手の法人は社宅代行会社に社宅管理を外注しているので、その法人が直接賃借人になることは稀で、その場合は賃借人が「社宅代行会社」で転貸先がその「法人」になる。この場合、賃貸借契約で「転貸可」の条件が必要になる。
法人契約は個人契約に比して賃料の回収が確実なので、ほとんどの賃貸人は法人契約の転貸をＯＫする。賃貸借は家賃回収の確実性に尽きる。

[928: 匿名さん]

初めて分譲マンションに入ります。
管理規約やネット検索してみましたが、今一ピンと来ません。
管理規約の変更は難しいのですか？

新築で規約は管理会社が標準な作りにしているため、参考ににさせてください。
いろいろ調べましたが、4分の3とか過半数とか、参加人数とかで、実感が湧きません。

[929: 匿名さん]

分譲マンションに入居するまでの間に管理規約を熟読し暗記することだ。
話はそれからだ。

[930: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

住宅の購入検討を目的とした当サイトのご提供趣旨に反する投稿が散見されたため、
関連する投稿の一斉削除を行わせていただきました。

以下のページにもご案内差し上げておりますが、

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

・他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むもの
・揚げ足取りや煽りのみで、住宅に関する情報が含まれない投稿
・物件スレで、その物件に直接関係のない話題を繰り返すなど、スレの趣旨を逸脱する話題
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
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http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

正しくご理解いただいたうえで、ご利用くださいますよう重ねてお願い申し上げます。

なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、
むやみに反応し、荒れを助長するようなやり取りを行うことなく、
速やかに、削除依頼へのご協力をお願いできますと幸いです。

以下もご参照ください。
■FAQ 迷惑行為を行っている人がいます！
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#3

健全かつ、有益な情報交換の場としてご利用いただきたく考えておりますので、
どうぞ、ご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[931: 草の根民主主義評論家]

>>928 匿名さん
最新の標準管理規約に準拠していれば
問題ないと思いますけど。

[932: 草の根民主主義評論家]

>>930 管理担当さん
名称独占資格をハンドル名にしている老人の
規制を希望する。

[933: 匿名さん]

>>931
今まであった「コミュニティ条項」が削除された。

[934: 草の根民主主義評論家]

>>933 匿名さん

管理費から冠婚葬祭に支出できなくなったと考えて差し支えないと思われる。

[935: 匿名さん]

管理費からそんなもの支出してるのですか？初めて聞きました。

[936: 匿名さん]

建物管理のために住民が払ってる管理費で何で夏祭りや理事会宴会やるの？
目的外使用だと思うけど。

[937: 草の根民主主義評論家]

>>936 匿名さん

だから削除されたということ。

[938: マンション管理士]

９３２

ハンドルネームも気に入らないようですね　　訕笑

[939: 草の根民主主義評論家]

>>938 マンション管理士さん
↑愚かすぎるから信用失墜行為なんだよ
前から言ってるけどね

[940: 草の根民主主義評論家]

たぶん、反マンカンなんだろうね。
アホすぎるものw

[941: 口コミ知りたいさん]

９３９はマンション管理士試験永久不合格組である。無視しましょう。

[942: 草の根民主主義評論家]

36問程度のギリギリ合格者であることは
発言の愚かさでわかるが、私のような44問正解正解者からすると、これはやはりこの程度の人がマンション管理士を名乗るのは、恥ずかしすぎると感じている。
まー、自主管理の同調者がいないことを真摯に受け止めるべきだろう。実務経験のなさを補う良いチャンスだ。がんばれ。

[943: 草の根民主主義評論家]

>>941 口コミ知りたいさん

必死だねw

[944: 草の根民主主義評論家]

まえに、
まんかんし、と名乗る者がいて
そいつも自主管理を提唱していたね。
管理人は管理組合が直接雇用したら安いと言っていた。使用者責任とかどうするか聞いたらダンマリ。
その他の発言も、あまりにも発言が愚かだから攻撃してたら来なくなったけどね。
もしかしたらそいつかな。
しかし、低位合格者は自主管理しかいわないね。
これはマンション管理士のコンサル費用としての請求が難しくて、経費削除の半額を成功報酬にするとかの歩合でしか契約できないマンション管理士が多いからである。
安物のマンション管理士に引っかかり、管理が荒廃することがないように、管理組合役員諸氏は注意されたい。

[945: 匿名さん]

>>942
なに顔真っ赤にして脂汗垂らして必死こいてんの？おれ48問だけど何か？

[946: 匿名さん]

平成28年度改定「国交省指針 マンション標準管理規約」から「コミュニティ条項が削除」
この本に経緯が載っている。管理組合理事長、マンション管理士は読むべし。

[947: マンション管理士試験上位合格者]

↑その条項があったのは最近５、６年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
知らない人のほうが多いだろう。

[948: 匿名さん]

平成１６年１月２３日 国交省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
「中高層共同住宅標準管理規約の改正について」

「コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（単棟型第32条第15号等）を規定しました。」

[949: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約＞
平成16年1月改正：コミュニティ条項を新たに規定
平成28年3月改正：コミュニティ条項を削除

[950: マンション管理士試験上位合格者]

↑期間が数年多かったからといって大勢に影響はない。
瑣末な話に拘るのは、初学者にありがちな話だが
コミュニティ条項などはあろうがなかろうが、とるに足らない条項。