マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8961: 匿名さん]

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

[8962: 匿名さん]

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでもかなりの
　　改正がされています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[8963: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[8964: 匿名さん]

８９６１さんはマンション管理士等ですか。？

議案書だけの改正とは。？

[8965: 匿名さん]

>>8964さん
規約の改正は総会の決議が必要ですので、議案書には改正分が記載
されていますが、現行規約にはその分が記載されていません。
議案書で各年度に改正されたものは新しく管理規約と各種細則の
作り直しをしないと、過去の議案書まで見る者はいません。

[8966: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て

[8967: 匿名さん]

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[8968: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[8969: 匿名さん]

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[8970: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

[8971: 匿名さん]

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[8972: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[8973: 匿名さん]

議案書だけで良いのでしょうか。？
そこまで思考が及んでいるのなら完全な規約案を作成されたらどうでしょう。

[8974: 匿名さん]

>>8973さん
規約を改正する時には、総会に議案として提案して作成します。
しかし、改正された規約集にはその分は記載されていません。
一部の規約改正の度に、規約集を作り直すことはできません。
また、中古物件を購入して入居された方にも規約集を配布しなければ
なりません。
その時に、原始規約を配布すれば、途中で改正になったのが何か分りません。
だから、どこかの時点で全面改正をして、新しい規約集を全員に配布
することが必要なのです。

[8975: 匿名さん]

だったらそんな面倒なことはしないで、事情を説明して標準管理規約に基づいた、
新しい規約を作成して総会の案として総会を招集し、区分所有法３１条に従えば
いいことでしょう。？

[8976: 匿名さん]

>>8975さん
規約や細則は標準管理規約を参考にはしますが、全て同じではありません。
特に、各種使用細則については、それぞれのマンションによって違ってきます。
使用細則は標準管理規約もありません。
それに、規約や細則は各項目ごとに総会の決議が必要となります。
特に規約は特別決議で、４分の３以上の賛成が必要なのです。

[8977: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[8978: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。

[8979: 匿名さん]

標準管理規約を参考にしてと言っていますけど。

[8980: 匿名さん]

＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[8981: 匿名さん]

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

管理規約と各種使用細則の全面改正をやる時は、誰かがその進行役と事前準備をしな
ければなりません。

[8982: 匿名さん]

以上管理規約と各種細則の全面改正の方法をまとめてみました。
規約の改正は１つ改正するにしても、総会の特別決議が必要です。
全面改正となるとかなりの労力が必要となります。
しかし、どこかの時点で全面改正をして、規約集を作り直し、
全員に配布することが必要です。
分らないことがありましたら、質問してください。

[8983: 匿名さん]

各種細則のひな形は管理会社にいって、他所のマンションのを
参考に改正されたらいいと思います。
原始規約のままのところは、細則の全てはないと思います。

[8984: 匿名さん]

各種細則は改正というより新規に作成するのが多いと思います。
規約でも築１０年以上経過したマンションでは、現在の標準管理規約と
比べるとかなり改正されています。条項の追加も含めて。
新しく規約集を作り直して、新規に入居される皆さんにも配布できるように
してください。

[8985: 匿名さん]

新しく入居された方に対して、規約や細則を守りましょうといっても
その規約集が配布されていなければ守りようがありませんからね。

[8986: 匿名さん]

会社をリタイアされた方で、マンション管理に興味をもって
おられる方に専門委員になってもらうといいでしょうね。
後は、ここに書き込みましたことを参考に準備をされたら
いいと思います。
意外と難しいですよ。

[8987: 匿名さん]

管理規約は標準管理規約をひな型にして改正等をすればいいけど、
各種細則はそれぞれのマンションで違うからね。

[8988: 匿名さん]

簡単な管理規約でも、例えば第１５条が新設されれば、その後の全て条数を
変えなければならないからね。

[8989: 匿名さん]

管理規約や各種細則の全面改正ができないのが
よく判ります。
規約の改正は標準管理規約に則ってかえればいいと
いいますが、ではだれがそのたたき台を作るんですか。
それが一番難題です。

[8990: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

[8991: 匿名さん]

　＊滞納対策も必要です。

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ます。

[8992: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。但し難しい。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[8993: 匿名さん]

管理費等を支払わないのは管理規約違反です。
個人情報とかの問題もありますが、部屋番号と滞納額ぐらいは
議事録に記載してもいいでしょう。
これがあると銀行の不当り同様効果絶大です。

[8994: 匿名さん]

しかし、うちの組合ではそこまではやっていません。
総会の議案書に未収入金合計が記載されるだけです。

[8995: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合がやるにはどうすればいいんでしょうか。
簡単にまとめてください。

[8996: 匿名さん]

又、長くなるよ。

[8997: 匿名さん]

専有部分の配管はできれば管理組合が一斉に
やるのがいいんだけどね。
しかし、先立つものが必要になる。

[8998: 匿名さん]

５００戸のマンションだ電気温水器が専有部分のど真ん中の
クローゼットの後ろ扉の奥にあるマンションです。

耐用年数を経過した専有部分がまだ９０パーセントです。

漏水事故の被害額が半端な金額でなく保険料も数倍に上が
りました。

退去したいのですが買い替え資金がなく苦慮しております。

[8999: 匿名さん]

保険料は築年数の経過とともに高くなります。そして、
同じ個所からの漏水の場合は保険の支払いが停止されます。
そうなると住民間のトラブルが発生し、住みにくいマンション
になります。
資産価値もどんどん落ちて行きます。

[9000: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

[9001: 匿名さん]

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[9002: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

[9003: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[9004: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[9005: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。更新費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[9006: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

[9007: 匿名さん]

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[9008: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[9009: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

[9010: 匿名さん]

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[9011: 匿名さん]

修繕積立金の値上もたいへんですが、各戸でやることを考えれば
かなり安価にできます。
早めに値上げに踏み切れば、１戸当り月１，５００円程度でできます。

[9012: 匿名さん]

漏水は嫌ですね。
上階から突然水漏れがしてきた場合、その対応が大変ですね。

[9013: 匿名さん]

損保会社のドクター保険というのがありますが、
これは築年数だけでなく、漏水の懸念があるので
保険料の差をつけています。
将来的に長期修繕計画に計画があり、それに対して
修繕積立金が確保されていれば、保険料は大幅に
安くなります。

[9014: 匿名さん]

やはり値上げが必要ですね。

[9015: 匿名さん]

専有部分の工事は大変ですよ。
在宅と併せて、水やトイレの使用制限が発生しますから。

[9016: 匿名さん]

マンションの管理で大切なところは専有部分内にあることを
重要視するようになったのは最近です。

これ等を怠ると手遅れである、あとは吸血鬼が登場して組合費を吸い尽くす。

この問題は目に見えるようになったときはおしまいですから買い換える事を
提案します。

[9017: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

[9018: 匿名さん]

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

[9019: 匿名さん]

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

[9020: 匿名さん]

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[9021: 匿名さん]

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[9022: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

[9023: 匿名さん]

１）　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[9024: 匿名さん]

２）理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

[9025: 匿名さん]

３）通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

[9026: 匿名さん]

４）専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[9027: 匿名さん]

５）建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

[9028: 匿名さん]

６）住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

[9029: 匿名さん]

７）建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

[9030: 匿名さん]

８）理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

[9031: 匿名さん]

９）設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

[9032: 匿名さん]

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[9033: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[9034: 匿名さん]

１０）設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

[9035: 匿名さん]

１１）応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[9036: 匿名さん]

１２）応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[9037: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[9038: 匿名さん]

１３）臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

[9039: 匿名さん]

１４）施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

[9040: 匿名さん]

１５）工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

[9041: 匿名さん]

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

[9042: 匿名さん]

１６）中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７）完成・引き渡し・書類整備
１８）工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9043: 匿名さん]

組合員の中からこれ等の知識の有るマンション管理士等の有資格者を
公募して今後の人材確保も図るとよい。

[9044: 匿名さん]

専門委員に必要なのはやる気と時間です。
技術的、専門的なことはプロに任せ、我々住民は、工事を進めていく
過程において何を知り、何をやらなければならないかを知ることが
大切です。

[9045: 匿名さん]

広報活動の担当を誰にするかも大切なことです。
管理会社任せにせず自分たちで広報しましょう。

[9046: 匿名さん]

広報は、管理会社に任せられるはずがない。

[9047: 匿名さん]

大規模修繕工事の専門委員会や儀容者との話し合いには、管理会社も
参加するでしょう。
組合によっては、広報活動は管理会社任せのところもあります。

[9048: 匿名さん]

５１０戸のマンションです。毎月下記のとおり定額管理委託費を支払っております。
ご意見をお伺いいたします。
１、組合雲影業務費　　　　４９３．６００円
２、保守点検業務費　　　　６３８．６００円
内訳　給排水衛生設備　　　　３２．８００円
　　　消防用設備　　　　　１２８．０００円
　　　エレベーター設備　　４４２．３００円
　　　電気設備　　　　　　　３６．０００円
３、建築設備管理業務費　　１７１．８００円
４、保全計画業務費　　　　　１２．０００円
５、清掃業務費　　　　１．０７４．０００円
６、管理員業務費　　　　　８８３．６００円
７、諸経費　　　　　　　　１４２．０００円
８、管理報酬　　　　　　　４４６．４００円
　消費税　　　　　　　　　２３７．５００円
合計　　　　　　　　　４．６２７．０００円

[9049: 匿名さん]

９０４８です。雲影を運営に訂正。

[9050: 匿名さん]

>>9048さん
委託費　　１戸月９６７円　　　相場としては　１戸月　５５０円～１，１００円程度です。
　　　　大規模マンションにしては高すぎます。６００円～７００円で十分でしょう。

消防点検費
　　　　　１戸月２５０円　　　相場１戸月１８０円～２４０円

エレベーター点検費　１０階６人乗り
　　　　相場　デベ系　　１基　４万～５万
　　　　　　　独立系　　１基　３万～４万

清掃費　　
　　　時給計算してみてください。　人数×時間×日数
　　　日常清掃と定期清掃があります。
　　　何か間違いではありませんか、高すぎます。

管理員人件費
　　　時給計算してください。
　　　３６５日　８時間勤務で常時２名体制ですか。

管理費は大規模マンションほど安くなるのが普通です。

[9051: 匿名さん]

９０５０です。
清掃業務
日常清掃　４名体制、月曜から金曜日、祝日、盆休（3日）、
　　　　　年末年始休（１２/３０～翌年１/４）
定期清掃　２名体制、月１回、エントランス周りの洗浄清掃のみ。

管理員業務
日勤体制　４名体制、月曜日～金曜日、祝日、盆休（３日）、
　　　　　年末年始（１２/２９～翌年１/４）

[9052: 匿名さん]

９０４８です。
清掃費は管理委託契約書で確認しております。
どちらかというとマンションのグレードは標準以下の仕様です。

[9053: 匿名さん]

>>9051さん
日常清掃費
　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
　　管理会社の手数料込の価格です。

定期清掃費
　　１２回×２名×８時間×時給2,000円＝39万円

管理員人件費
　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円
　管理会社の利益は管理委託費で支払っていますので、清掃費や管理員人件費で
　利益をそんなに取る必要はないでしょう。
　当然、福利厚生費や研修費用は含まれています。

[9054: 匿名さん]

>>9051さん
定期清掃費については、具体的な内容が分りませんので、正確では
ないかもしれません。
当然機器の投入もあるでしょうしね。
ただ、全体的には高すぎます。
管理委託費も高いですね。
一度値引き交渉されたらいかがですか。各項目ごとに。
かなりの節約ができると思いますよ。

[9055: 匿名さん]

>>9051さん
もう一つ付け加えますが、現在と全く同じ管理内容で、よその
管理会社に見積もりをとられたらいかがですか。
びっくりするぐらいの節約ができるのは間違いないと思います。

[9056: 匿名さん]

>>9053
>日常清掃費
>　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
>　　管理会社の手数料込の価格です。

>管理員人件費
>　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
>　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円

小学校で算数を習わなかったのですか？

[9057: 匿名さん]

>>9056さん
間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
書き込むべきですよ。

[9058: 匿名さん]

>>9057
>間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
>書き込むべきですよ。

計算結果が１桁違います。
間違いを批判しているのではなく、間違いを指摘しているのです。

[9059: 匿名さん]

>>9051さん
管理員人件費は２，４００万円、通常清掃費は１，９２０万円の間違いでした。
管理員さんは常時４名必要ですか。
清掃員の方が４名おられますよね。
管理員さんを常時２名にされますと、年間１，２００万円の節約になります。
常時２名の経費でしたら、高すぎます。
清掃員の方も１名は減らせると思います。１組２名で一緒にやる必要はありません。

[9060: 匿名さん]

管理員室が４ヶ所あるからそうしているのかもしれませんが。