マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8903: 匿名さん]

＜理事会の議決事項＞
　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

[8904: 匿名さん]

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[8905: 匿名さん]

＜広報活動＞
　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[8906: 匿名さん]

みなさんご存知だと思いますが、総会と理事会の基本的な
進め方を書き込んでみました。
再確認の意味も含めてさらっと一読ください。

[8907: 匿名さん]

　理事会での検討事項
　　　　　　１）苦情や要望事項の検討
　　　　　　　　　ゴミの分別、騒音、ペット、駐車場・駐輪場、対管理会社
　　　　　　　　　通路・ベランダの障害物対策
　　　　　　２）各種点検や修繕工事の業者選定と相見積、時期の検討等
　　　　　　３）届出事項の確認
　　　　　　　　　専有部分の改修工事の届出
　　　　　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届出
　　　　　　４）収支報告書での、会計の状況の把握・・・毎月実施
　　　　　　５）滞納状況の把握と対策
　　　　　　６）広報活動
　　　　　　　　　回覧板、掲示板での訴求
　　　　　　７）その他
　　　　　　　　　予算案の作成、長期修繕計画の作成、事業計画案の作成
　　　　　　　　　大規模修繕計画、規約の改正案、駐輪場の整理（自転車の処分）の検討等

[8908: 匿名さん]

ちよっと書き込み方がまずかったですね。

[8909: 匿名さん]

滞納金について
　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。
　　内容証明郵便、少額訴訟、支払督促
　遅延損害金、訴訟費用、駐車場の契約破棄等を規約に明示しておくことが必要

[8910: 匿名さん]

共用部分の管理
　１）保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。

　２）管理行為
　　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。

[8911: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種仕様申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他

[8912: 匿名さん]

こういう書き込みがありました。
>建て替えのできるマンションではないのでしょう。
>大規模修膳費が不足して借入金で賄うくらいだら、
>建て替えの計画などは到底無理でしょう。

建替えの計画を立てているマンションはいくら築年数が経過した
マンションでも計画はされないでしょう。
それぐらい建て替えは不可能に近いことなんです。
建て替えが成功した事例としては、板橋区の高島平の団地ですが、
ここは立地が良く、又容積率つまり土地が広かったので、戸数を
増やし、その分を売却することによって、負担の軽減が図られた
のです。
みなさんのマンションの容積率は戸数を増やすぐらいのスペース
がありますか。

[8913: 匿名さん]

建替えは築何年でやるんですか。

新耐震基準前のマンションは検討しなければならないでしょうが

それ以降に作られたマンションは建替えは必要ないのでは。

[8914: 匿名さん]

自治会と理事会の違いを詳しく教えてください。
うちのマンションではどうもごっちゃになっているようです。
理事と自治会役員を兼務している者も数名います。

[8915: 匿名さん]

自治会と理事会ははっきり区別ししなければならないでしょう。

ただ、小さいマンションではそういうこともあるのかな。

[8916: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

[8917: 匿名さん]

　各マンションの住民は、管理規約や各種細則を順守していかなければなりません。
　そして、各区分所有者は毎月管理費や修繕積立金等を支払っています。そのお金で建物の維
持保全等や管理を行っているのです。

[8918: 匿名さん]

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[8919: 匿名さん]

　具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。

[8920: 匿名さん]

　消防訓練については、管理組合が消防署に防火管理者の設定や消防訓練の実施、又年２回の
消防点検の報告書等の提出をしなければなりませんが、訓練については管理組合と自治会が協
力してやっていくことも必要です。

[8921: 匿名さん]

　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

[8922: 匿名さん]

　又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。

[8923: 匿名さん]

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。当マンションの管理規約にも規定さ
れてます「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

[8924: 匿名さん]

　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。

　又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
　但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。

[8925: 匿名さん]

　管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
　ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。

[8926: 匿名さん]

管理組合と自治会の違いを簡単にまとめてみました。
しかし、分かってはいるんですが、中々完全に分離すると
いうことは難しいですね。

[8927: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落とししている
マンションはありますか。

[8928: 匿名さん]

ウチなどは管理組合の理事長が自治会長の奥様です。
その奥様の連れ子の娘が管理組合の理事です。

管理会社はこのご家族のいいなりです。将来不安です。

５００戸の大型マンションです。

コミュニティー条項などを削除して変わりませんません。

[8929: 匿名さん]

自治会への加入率が高ければそれぐらいは
やってやってもいいんじゃない。

[8930: 匿名さん]

自治会費だけの徴収の場合は、各戸へ集金に
いくんですか。
金額が少ないので、口座引き落としはできないでしょうから。

[8931: 匿名さん]

>>8928さん
５００戸のマンションで自治会と理事会が混同されているようですね。
管理会社としては、組合員特に理事には逆らえませんからね。
弱い立場の管理会社に対して弱い者いじめはいけませんね。
どちらも任期を決めることが先決でしょう。

[8932: 匿名さん]

私のマンションでは管理費等と一緒に管理会社（株）東急コミュニティー名義
の口座へ年４回自動振替えです。（普通預金口座を確認）

[8933: 匿名さん]

当然振り込み手数料は管理組合負担なんですよね。

[8934: 匿名さん]

管理費を自治会のために使うことは可ですか。
管理規約には記載されていないと思いますけど。

[8935: 匿名さん]

自治会との懇親会の会費は管理組合もしはらっているんですか。
うちの場合は、理事会分は自治会が支払ってくれます。
２次会の費用とタクシー代も。

[8936: 匿名さん]

マンションの未来は組合員の総意できまります。
良くも悪くも組合員に帰属します。

カメレオンだらけです。時々イグアナも登場します。
猫はいますがライオンはおりません。動物園です。

[8937: 匿名さん]

ホント動物園みたい。

[8938: 匿名さん]

組合員に知識とモラルがあればいいですが。

[8939: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

[8940: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

[8941: 匿名さん]

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

[8942: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[8943: 匿名さん]

管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[8944: 匿名さん]

管理会社が殆ど実験を握っているので、そんなこといわれても
組合としては任せるしかない。

[8945: 匿名さん]

収支報告書の途中経過は毎月されていますか。
これがされていないなら、管理会社に請求すべきです。

[8946: 匿名さん]

収支報告書は管理員室にはあると思うけど、理事には配布
されていないと思う。
理事会でそれを検討しなければならないんだけど、そんな
難しいことはやらない。

[8947: 匿名さん]

元々収支報告書は毎月提出されるものなの。
そんなのはみたことないよ。
総会の議案書ではみるけど。

[8948: 匿名さん]

点検や補修工事をした場合、管理会社がリベートを取っているか
否かを知る方法は、請求書が業者から管理組合宛に直接きているか
どうかで判断できます。
管理会社がリベート等を取っている場合は、管理会社から管理組合宛に
請求がきます。
一度確認してみてください。

[8949: 匿名さん]

請求書をみれば簡単にわかるのですが、出金明細書については
理事長と会計担当しか押印しないので、一般理事はそれが分らない
でしょう。
理事長に確認してみてください。意外と理事長もそんなことは
わからずに出金明細書に押印していると思いますよ。
管理会社はそれで銀行から出金します。

[8950: 匿名さん]

請求先が管理会社か業者かで管理会社が手数料を取っているのが判るんですね。
出金伝票の資料は管理組合にはないですよね。
そのチェックは押印する時にしか判らない。
つまり理事長か会計担当理事以外は調べようがないということですね。

[8951: 匿名さん]

出金伝票ねえ。
それと請求書。

[8952: eマンションさん]

>>8944 匿名さん
理事会に入れば内情が分かりフロントとも距離が近くなるので、不安があるのなら一度理事に立候補して下さい。

任せるしかないということは決してありませんよ。

[8953: 匿名さん]

しかし、一般理事では何の権限もないでしょう。
勉強してもしょうがない。

[8954: eマンションさん]

>>8953 匿名さん
理事でもフロントに議案言えば理事会でとりあげてくれるでしょう。

もちろん権限は理事長にあるので、理事長に立候補したらやりやすいのは間違いないですね。

うちの理事会では一般理事とフロントの間で話をして議案出してくれていますよ。

[8955: 匿名さん]

理事会の議題は理事長と管理会社で決めてますからね。
簡単に質問もできない雰囲気です。

[8956: 匿名さん]

一般理事とフロントでの話し合いがされるんですか。
私どもの組合では、理事長しか管理会社との打ち合わせは
しません。

[8957: eマンションさん]

なるほど、そんな雰囲気なんですね。
理事長がしっかりしないと大変ですね。

では、ここはやはり何か問題を感じているあなたが来期の理事長に立候補すべきでは？

なんの参考にもならないと思いますが、自分ももう１期理事長をするつもりです。自分発信の議題があるもので。

[8958: 匿名さん]

私どもの理事会の理事長はもう１０年以上やってますので
簡単には理事長にはなれません。

[8959: 匿名さん]

組合員のために頑張る理事長なら何年でも構いません。

其の理事長を悪い組合員と管理会社と共謀して裏で手を組む悪い管理会社も
あることを組合員は認識しておく必要があります。

[8960: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

[8961: 匿名さん]

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

[8962: 匿名さん]

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでもかなりの
　　改正がされています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[8963: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[8964: 匿名さん]

８９６１さんはマンション管理士等ですか。？

議案書だけの改正とは。？

[8965: 匿名さん]

>>8964さん
規約の改正は総会の決議が必要ですので、議案書には改正分が記載
されていますが、現行規約にはその分が記載されていません。
議案書で各年度に改正されたものは新しく管理規約と各種細則の
作り直しをしないと、過去の議案書まで見る者はいません。

[8966: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て

[8967: 匿名さん]

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[8968: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[8969: 匿名さん]

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[8970: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

[8971: 匿名さん]

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[8972: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[8973: 匿名さん]

議案書だけで良いのでしょうか。？
そこまで思考が及んでいるのなら完全な規約案を作成されたらどうでしょう。

[8974: 匿名さん]

>>8973さん
規約を改正する時には、総会に議案として提案して作成します。
しかし、改正された規約集にはその分は記載されていません。
一部の規約改正の度に、規約集を作り直すことはできません。
また、中古物件を購入して入居された方にも規約集を配布しなければ
なりません。
その時に、原始規約を配布すれば、途中で改正になったのが何か分りません。
だから、どこかの時点で全面改正をして、新しい規約集を全員に配布
することが必要なのです。

[8975: 匿名さん]

だったらそんな面倒なことはしないで、事情を説明して標準管理規約に基づいた、
新しい規約を作成して総会の案として総会を招集し、区分所有法３１条に従えば
いいことでしょう。？

[8976: 匿名さん]

>>8975さん
規約や細則は標準管理規約を参考にはしますが、全て同じではありません。
特に、各種使用細則については、それぞれのマンションによって違ってきます。
使用細則は標準管理規約もありません。
それに、規約や細則は各項目ごとに総会の決議が必要となります。
特に規約は特別決議で、４分の３以上の賛成が必要なのです。

[8977: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[8978: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。

[8979: 匿名さん]

標準管理規約を参考にしてと言っていますけど。

[8980: 匿名さん]

＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[8981: 匿名さん]

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

管理規約と各種使用細則の全面改正をやる時は、誰かがその進行役と事前準備をしな
ければなりません。

[8982: 匿名さん]

以上管理規約と各種細則の全面改正の方法をまとめてみました。
規約の改正は１つ改正するにしても、総会の特別決議が必要です。
全面改正となるとかなりの労力が必要となります。
しかし、どこかの時点で全面改正をして、規約集を作り直し、
全員に配布することが必要です。
分らないことがありましたら、質問してください。

[8983: 匿名さん]

各種細則のひな形は管理会社にいって、他所のマンションのを
参考に改正されたらいいと思います。
原始規約のままのところは、細則の全てはないと思います。

[8984: 匿名さん]

各種細則は改正というより新規に作成するのが多いと思います。
規約でも築１０年以上経過したマンションでは、現在の標準管理規約と
比べるとかなり改正されています。条項の追加も含めて。
新しく規約集を作り直して、新規に入居される皆さんにも配布できるように
してください。

[8985: 匿名さん]

新しく入居された方に対して、規約や細則を守りましょうといっても
その規約集が配布されていなければ守りようがありませんからね。

[8986: 匿名さん]

会社をリタイアされた方で、マンション管理に興味をもって
おられる方に専門委員になってもらうといいでしょうね。
後は、ここに書き込みましたことを参考に準備をされたら
いいと思います。
意外と難しいですよ。

[8987: 匿名さん]

管理規約は標準管理規約をひな型にして改正等をすればいいけど、
各種細則はそれぞれのマンションで違うからね。

[8988: 匿名さん]

簡単な管理規約でも、例えば第１５条が新設されれば、その後の全て条数を
変えなければならないからね。

[8989: 匿名さん]

管理規約や各種細則の全面改正ができないのが
よく判ります。
規約の改正は標準管理規約に則ってかえればいいと
いいますが、ではだれがそのたたき台を作るんですか。
それが一番難題です。

[8990: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

[8991: 匿名さん]

　＊滞納対策も必要です。

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ます。

[8992: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。但し難しい。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[8993: 匿名さん]

管理費等を支払わないのは管理規約違反です。
個人情報とかの問題もありますが、部屋番号と滞納額ぐらいは
議事録に記載してもいいでしょう。
これがあると銀行の不当り同様効果絶大です。

[8994: 匿名さん]

しかし、うちの組合ではそこまではやっていません。
総会の議案書に未収入金合計が記載されるだけです。

[8995: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合がやるにはどうすればいいんでしょうか。
簡単にまとめてください。

[8996: 匿名さん]

又、長くなるよ。

[8997: 匿名さん]

専有部分の配管はできれば管理組合が一斉に
やるのがいいんだけどね。
しかし、先立つものが必要になる。

[8998: 匿名さん]

５００戸のマンションだ電気温水器が専有部分のど真ん中の
クローゼットの後ろ扉の奥にあるマンションです。

耐用年数を経過した専有部分がまだ９０パーセントです。

漏水事故の被害額が半端な金額でなく保険料も数倍に上が
りました。

退去したいのですが買い替え資金がなく苦慮しております。

[8999: 匿名さん]

保険料は築年数の経過とともに高くなります。そして、
同じ個所からの漏水の場合は保険の支払いが停止されます。
そうなると住民間のトラブルが発生し、住みにくいマンション
になります。
資産価値もどんどん落ちて行きます。

[9000: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

[9001: 匿名さん]

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[9002: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。