マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8683: 匿名さん]

共用部分の縦管部分は塩ビ管であれば交換は必要ないでしょう。
但し継手部分は錆びますので交換が必要です。
それをやらないと赤さびが間違いなく発生します。

[8684: 匿名さん]

専有部分は水を使わない時間がありますので、そういう時間が
長くなれば、管材が空気に触れサビ易くなります。
又、給湯管は高熱の影響で劣化が他の部分より早くなります。

[8685: 匿名さん]

皆さん方のマンションの長期修繕計画（１回目の大規模修繕工事後の）に
共用部分の排水管の更新工事が計画されているところがありますか。
給水管については、居室外の工事ですから計画化されていると思いますが、
排水管については殆どが計画されていないと思います。
理由は、居室内の工事であり、工事費も高額になるのがその要因です。
しかし、経年劣化は間違いなく発生します。
専有部分の配管同様、早めに計画を立て、積立金の値上をしておくべきです。

[8686: 匿名さん]

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン、熱感知器

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、ガス警報器

　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

[8687: 匿名さん]

共用部分の縦管部分が塩ビ管の場合の継手部分が錆びるとありますが材質は。？

[8688: 匿名さん]

>>8687さん
うちの場合は本管部分は塩ビ管なんですが、継手部分は違う管材が
使われているということです。
同じ管材はどこのマンションでも使われていないと建築士がいっていました。
管材が何かは聞いていません。
詳しい方がおられましたら教えて下さい。

[8689: 入居済みさん]

8666で大規模修繕に関する相談をさせていただいたものです。
沢山の反応を頂きまして大変恐縮しております。本当にありがとうございます。
やはり専門家の方々から見ても高額に感じられるのですね...

ご回答いただいた中でご質問にお答えいたしますと、まず、高級マンションではありません。建物自体の延べ面積4062㎡ほどで5階建て34戸の低階層マンションです。
素人目に見てですが大きく傷んだ個所はそこまで見受けられません。若干タイルが浮いた個所やひび割れ等なくは無いかな、と思う程度です。本当に素人目ですが...。
大規模修繕に至るきっかけは、管理会社側から10年経つのでやりましょう、と持ち掛けられたということです。（当時私は未入居でした）

管理会社から10年なので修繕が必要と言われる→コンサルタントというものが必要だがほかに心当たりがなければ管理会社所属の一級建築士をコンサルタントにして進めませんか→共通見積書作成→工事業者を決めなきゃいけませんが心当たり無ければetc...→5600万円の見積もり
という流れのようです。

[8690: 匿名さん]

水道用硬質塩ビライニング鋼管とは

昭和40年代から水配管用亜鉛めっき鋼管から代わって使用されたのが、水道用硬質塩ビライニング鋼管です。亜鉛の溶けだしや配管腐食の心配がないとのことで、使用されてきましたが、配管の継手部は亜鉛めっき継手を使用していたため、継手部での腐食は発生しています。その後継手部にはさまざまな改良が加えられて、昭和60年代から管端防食継手が開発され、ようやく錆発生の問題が解消されました。この防食継手が使用されているマンションは30年～40年程度、使用されていないマンションは20年～30年程度が更新時期の目安となります。

[8691: 匿名さん]

ステンレス鋼管とは

今まで紹介したマンション給水管の中で最も高額で、もっとも耐用年数が長い給水管です。一番弱いとされる継手部の寿命も40年以上とされており、水温25℃前後の常温であれば100年もつとも言われています。

材質は最も高額なものですが、配管工事の施工性が良く、先にご紹介した「水道用硬質塩ビライニング鋼管」よりも作業が早く進むため、工事費用は「水道用硬質塩ビライニング鋼管」を使用した場合と大きく変わりません。

[8692: 匿名さん]

>>8689さん
お宅のマンションが管理を委託している管理会社はテべ系ではありませんか。
デベ系とは、親会社が建設会社等のところをいいます。
もし、そういう管理会社だったら、設計コンサルタントは不要です。
いくら相見積を取ろうとも、最終的には親会社や関連会社に仕事がいきますからね。

[8693: 匿名さん]

>>8689さん
管理会社は収益が欲しいんです。
そして、管理会社のフロントもノルマがあり、工事をすることによって
成績を上げたいんでしょう。
決してマンションのために一生懸命やってくれているとは思えません。
共存共栄とかの精神は見受けられません。
工事を１０年でというのは早すぎます。それをやれば１０年後には又
やらなければならなくなります。

[8694: 入居済みさん]

>>8692 本当に素人で申し訳ないのですが、デベロッパー系の管理会社かどうかはどのようにお調べすればわかりますか？
㈱グロー○アという新宿の会社なのですが、ホームページ等を確認しても出てきません..

[8695: 入居済みさん]

>>8693 私も、話を聞いていると誠実に仕事して頂いてるとは思えません。
どうしたら、この大規模修繕自体を白紙に戻せるか考えていますが、素人なうえ数か月前に越してきたばかりで味方してくれる人もおらず、困り果てています...

[8696: 匿名さん]

ステンレス鋼管は地震等での亀裂や破損の恐れは有りませんでしょうか。？

[8697: 匿名さん]

株式会社グローリア

株式会社グローリアは東京都渋谷区代々木２丁目１３－５　KT新宿ビルに店舗があり、最寄りの駅はＪＲ山手線 新宿駅 徒歩5分のところです。営業時間は09:00～18:00で、定休日は日曜祝祭日　年末年始となっています。
主な取り扱い物件種別は賃貸:アパート・マンション、戸建ほか、事務所・店舗、駐車場と売買:中古マンション、中古一戸建、土地、投資用・その他です。取り扱い物件数は、主なところではエリア別で豊島区が4件、荒川区が2件、町田市が2件、駅別で高田馬場駅が2件、淵野辺駅が2件、南町田駅が2件です。また、保証人不要の相談可、電子メールで対応可、土地買取、中古マンション買取り、中古一戸建て買取り、賃貸管理業務、リフォーム対応、住宅性能保証制度対応、公認 不動産コンサルティングマスター、一級建築士という特長やサービスがあります。渋谷区や大和駅、大鳥居駅、町屋駅の物件のご紹介に自信があります。新築アパートの企画販売を行なっています。また、長年培った独自のノウハウと、きめ細かな対応で、皆様の不動産（アパート・マンション）の賃貸運営を責任をもってご提案をいたします。

マンションは７８棟（３，２５２戸）
小さな会社みたいですね。資本金　４，２００万円

[8698: 匿名さん]

親会社に建設会社はいないようですが、協力会社に仕事をさせて
利益をえるために早めにやるんでしょうね。
兎に角１０年でやらないことと、設計コンサルタントは公募する
ということで管理会社の建築士は避けることですね。

[8699: 匿名さん]

>>8694さん
マンション管理業協会で検索するか、株式会社グローバルで
検索すればすぐヒットしますよ。
この会社は管理会社専門ではなく、不動産会社と兼務している
ようですね。
問題があれば管理会社を代えればいいでしょう。
管理会社を変更するのは、３ヶ月前までに文書で通知するだけで
変更できます。
理由は不要です。極端なことをいえば気にいらないからという
理由でも変更できます。

[8700: eマンションさん]

>>8689 入居済みさん
もっと理由を正確に聞きましょう。
正当な理由がないのならしなくてよいということですし。

もしちゃんとした理由があれば、可能なら外注で建物診断をしてもいいかもしれませんね。

間違いなく、時期が早くて、高いです。

[8701: 匿名さん]

>>8696さん
そのメリットは、
埋設により寒冷地でも凍結防止ヒーターを不要にできること。
塩ビ給水管から溶出する環境ホルモンなどの不安がなくなること。
蛇腹部分のあるステンレス波状管を使うことで大地震でも
地盤の動きに追従させて破損や漏水を回避できること。
そして半永久な耐久性によるメンテナンスフリー。

デメリットとしては従来は給水管材料のコストでしたが
普及ともに大きなデメリットではなくなってきました。

[8702: 匿名さん]

配管を更新するときの管材はステンレス管がいいようですね。

[8703: 匿名さん]

工事を白紙に戻すということは、業者との契約を交わしていれば厄介ですね。
しかし、もう一度仕切り直すことは必要でしょう。
期間を延ばすことは可能でしょう。
そして、３年後にもう一度業者を公募して取り組むということが必要だと
思います。
管理組合の要望をきかなければ、管理会社を変更するという具合に、管理会社と
駆け引きをすることも考えられます。

[8704: 匿名さん]

マンション管理士会に相談されたらいかがですか。
相談は無料ですから。

[8705: 匿名さん]

どちらにしても、素人が一人で行動もできないでしょうから、
マンション管理士会又は、ＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会に
相談した方がいいですね。

[8706: 匿名さん]

デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは厄介ですね。
工事とかをどんどん進めてくるので、管理会社を変更しているマンション
も結構多いですよね。
大手建設会社が建設したマンションでその関連会社の管理会社が管理を委託
していたが、途中で全然関係のない管理会社に変更になっている。
よくあることですね。

[8707: 匿名さん]

管理会社も収益はあげたいしね。

[8708: 匿名さん]

フロントはノルマを達成して成績を上げたい。

[8709: 匿名さん]

そしてその犠牲になるのが、何も知らない
マンションということ。

[8710: 匿名さん]

特に小さいマンションは人材が少ないので
悲哀。

[8711: 匿名さん]

しかし、誰かが動かなければマンションは変わらない。

[8712: 匿名さん]

それができるのが、あ　な　た　です。

[8713: 匿名さん]

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

[8714: 匿名さん]

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。
　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。
　　専有部分の配管については、共用部分の工事と一緒にやり、経費の削減と在宅とかの負担の
　軽減を図っていく必要があります。
　　特に、配管の経年劣化による水漏れについては、階下の損害部分については保険の適用があり
　ますが、原因元の配管の補修については応急措置をするだけに終わります。
　　他の配管が床下を開けた時、腐食していても交換はしてくれません。

[8715: 匿名さん]

規約での役員の選任方法や理事会の運営、等々を知った上で行動しましょう。
多分お宅のマンションの規約では、理事会は理事の半数が出席すれば成立し、
理事会の議案はその出席理事の可半数で決する。　

総会は議決権の可半数が出席（出席表、委任状、議決権行使書を含む。）すれば成立。
総会の議案はその出席議決権数の過半数で決する。

総会の議長は理事長が務める。以上をクリアーできそうであればマンション管理士等
に相談してみてください。

クリアーできそうでなければこの際勉強してみて下さい。役員の重要性が理解できます。

[8716: 匿名さん]

給排水管をステンレス鋼管にすれば大地震を考慮しなければ最強でしょう。

[8717: 匿名さん]

そのメリットは、
埋設により寒冷地でも凍結防止ヒーターを不要にできること。
塩ビ給水管から溶出する環境ホルモンなどの不安がなくなること。
蛇腹部分のあるステンレス波状管を使うことで大地震でも
地盤の動きに追従させて破損や漏水を回避できること。

[8718: 匿名さん]

マンションの管理をしていくには、知識や情報だけでは難しいですね。
時間がなければ難しいでしょう。

[8719: 匿名さん]

特に大規模修繕工事の専門委員には時間が大切です。

[8720: 匿名さん]

技術的なことは、建築士や業者が教えてくれます。
我々一般住民は、それらを聞いてどうするかを判断すればいいんです。

[8721: 匿名さん]

技術的なことはプロに報酬を支払ってやってもらえばいい、
我々は何を知り何をやらなければならないかを知ればいい。

[8722: 匿名さん]

漏水については、考えておかなければなりませんね。
特に専有部分の配管の交換をどうするかがポイントです。

[8723: 匿名さん]

漏水がした場合は、上の階の給水管の元栓をまず
閉めましょう。
そして業者を呼びます。

[8724: 匿名さん]

漏水の原因調査をします。
そして、その原因が共用部分なのか専有部分なのかを
ジャッジします。

[8725: 匿名さん]

管理組合で総合保険に加入していれば、原因調査費用は
１事故１００万円が普通です。

[8726: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事をするには、修繕積立金の
値上を早めにやって、負担の軽減を図ります。

[8727: 匿名さん]

共用部分の工事と一緒に専有部分の配管の工事を一緒にする場合、
先行工事者に対する規約を規定しておく必要があります。
衡平を保つためには、先行工事者への配慮も必要です。

[8728: 匿名さん]

しかし、配管の工事は費用だけでなく、住民の負担も大きいですからね。
在宅と給水とトイレの使用制限が伴いますから。

[8729: 匿名さん]

築４０年程度で交換ができれば、もう交換の必要も
ないので安心ではあります。

[8730: 匿名さん]

　「現状の管理規約での経費負担について」

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

[8731: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

[8732: 匿名さん]

８７３１さんの意見に加えてオール電化マンションですが、
４、室内設置の温水器の給水、給湯、排湯管は専有部分なので各区分所有者の負担とする。？
注、排湯管は圧力調整の場合の排湯管（最上階から一階まで各階の専有部分を貫いている）

[8733: 入居済みさん]

大規模修繕に関する質問をさせていただいているものです。
個別にお返事が返せず申し訳ありません。とても勉強になるお話を伺えて本当にありがたく思います。
実を言うと7/7に総会があってそこで高額な施工業者に決議してしまいそうな状況です。
7/7までに何とか自分でできることがあるかと思いこちらに伺いました。
総会で管理会社担当者とコンサルタント役の一級建築士に、ここで教えていただいたことを問い詰めてみます。
そのほか事前にできることとして、マンション管理士会などに相談に行くのは、組合員や役員でなければ相手にしていただけないものでしょうか。質問ばかりで申し訳ないです...

[8734: 匿名さん]

各都道府県に００００マンション管理士会があります。
お宅の地名のマンション管理士会を検索して下さい。

大体相談料は無料です。期待はしないで知識を積んで下さい。

[8735: 匿名さん]

総会の議案書もできあがり既に配布されていますね。
その議案を保留にして、後日再検討にすればいいと思います。
総会では決議しなければいいでしょう。
議案に不備があったからそれを保留にするのです。
理由は、大規模修繕工事時期についての再検討でいいと思います。
そして、臨時総会を開催して決議すればいいでしょう。

[8736: 匿名さん]

総会では決議するときには、議案の内容を変更することはできません。
総会に直接出席していない議決権行使書や委任状の賛否はその議案を
みて賛否をしたからです。
しかし、完全に間違い等があった場合はその議案を保留して、再度
議案として提案しますといって決議をしないこともできます。
重大な検討ミスですので、それで決議をするとマンションに大きな損失
が生じますので、再検討して皆さんに再提案しますといって、保留すれば
いいでしょう。
決議はしないことです。

[8737: 入居済みさん]

>>8735 >>8736 >>8734ご回答ありがとうございます。
決議させないためには、住人のほとんどが委任状を提出するのみで総会に参加しない現状をどうにか変えなければなりませんね...新しく入ったばかりで知人はおりませんが、何とかやってみます。
重大な検討ミスというワード、使わせて頂こうと思います。
ありがとうございました。また相談させていただくことがあるかもしれません。
その時はまた、ご指南頂きたく思います。

[8738: 匿名さん]

もし、どうしても断りにくかったら、建築士と相見積をどのように
して取るのか、業者の公募はどうするのかを検討してください。
同じ条件での相見積を取るためには、各修繕個所の平米数は建築図面で、
材料については、例えば塗料のメーカーとかグレードとかを話し合って
きめなければ同じ条件での見積もりはとれません。
金抜き計算書での相見積で行うように建築士にいえばわかると思います。

[8739: 匿名さん]

大規模修繕の総会の案の可決、否決は普通決議事項です。
よって総会に議決権総数の半数以上が出席していれば総会は成立です。
その出席議決権の過半数が賛成していたらこの案は可決されます。

仮にですが可決（自決）された総会案を誰が保留出来るおでしょうか。？

議案の変更は出来ないのでしょう。総会の案に重大な瑕疵があるか、ないかを
誰が判断するのでしょう。？

[8740: 匿名さん]

総会で建築士に相見積の取り方や公募の仕方等をどうすればいいのかを
質問すればいいですよ。
ただ相見積を取るだけでは、どこが安いのかも分かりません。
建築士とつながりのある業者に依頼すればもう管理会社と建築士の
好きなようにやれますね。
それと、設計コンサルタントの報酬はどうなっているんですか？
総会に提案するということは、予算が絡んでくるので分かっているでしょう。

[8741: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方には、設計監理方式というのがあります。
これで検索すれば大体のことは分りますよ。

[8742: 匿名さん]

小規模マンションであれば、設計コンサルタントをつけずに、
都内の大手建設会社と随意契約をした方がいいですよ。

[8743: 匿名さん]

修繕個所と工事費の予算だけ提示して、これでやって
くださいと依頼するやり方です。

[8744: 匿名さん]

予算だけを示して３社ぐらいに相談すればいいですよ。
後はお任せしますといってね。

[8745: 匿名さん]

随意契約で１社に任せても、大きな会社であれば
そんなに悪いことはしませんよ。

[8746: 匿名さん]

しかし、工事費が高すぎますので、それは要検討です。
１戸当り１００万円あれば十分でしょう。
ただ、小さいマンションは割高にはなりますが、それでも
１００万～１２０万円程度あれば十分でしょう。

[8747: 匿名さん]

設計コンサルタントの仕事の内容も質問してください。
設計図を書くことはありません。修繕工事ですから。
仕様どおりの工事ができているかのチャックを住民に代わって
やるのが設計監理業者の役割ですから。
当然毎日現場にこななければいけません。それの確認も質問
してみることですね。
工事期間は４ヶ月ぐらいかかったとして、事前準備も含めて
半年ぐらいのものです。
報酬は月５０万円あれば十分でしょう。

[8748: eマンションさん]

>>8737 入居済みさん
一番早いのは総会の前に理事長に直談判です。
この掲示板のやり取りを見せてもいいですし、国土交通省の大規模修繕についてのガイドラインを見せてもいいです。

1対1ならお話ししやすく、そこで説得できれば電話1本でフロントに議案を白紙に戻すよう言ってもらえるでしょう。
自分もその立場にあるので、それは可能です。

とにかく今は修繕の一旦中止だけを考えていたら大丈夫です。

そもそも長期修繕計画立てていて、1回目の大規模修繕するのに借金するなんて聞いたことがないです。
もちろんこれまでに災害など被災し、修繕積立金の取り崩しがあれば別です。

そうでないなら管理会社の力量も問うてみてはどうでしょう？

[8749: 匿名さん]

築１０年で大規模修繕工事を立案し、その工事費や建築士の選定も
あまりにもいい加減です。
積立金も不足するから借り入れをすればいいですからね。
借りたら修繕積立金で返済しなければなりません。
当然値上げになりますね。総会の議案として挙げてあるんですか。

[8750: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画したら、総会で発意をして承認をもらいます。
その時に、工事の概要や概略予算とかも提案します。
設計コンサルタント選定の承認と報酬の承認をもらいます。
まだ、理事会の段階で建築士を選定しただけですよね。

[8751: 匿名さん]

１、貴方が総会前に理事の面々に総会案の不備を説明して総会の中止か、やり直しを
　　提案して理事の半数以上の賛成をとる。
２、貴方が総会に出席して総会案の不備を指摘して総会を保留にしてもらう。、

小規模マンションなので、もしかすると、貴方の意見に賛成してくる組合員が出たら成功。
後は多数派工作しかありません。ついでに、理事に立候補して理事になれば最も成功率は
たかい。

[8752: 匿名さん]

管理会社が悪いような気がします。
変更したらどうですか。
いい管理会社だったら、真剣にマンションのために努力してくれますよ。
小さいマンションだから大手の管理会社には相手にしてもらえないとか
考えることはありません。

[8753: 匿名さん]

管理会社も工事を積極的に奨めてくる管理会社は
だめですね。

[8754: 匿名さん]

小さい管理会社のフロントは、マンション管理に対する
知識はあまりありません。
工事を増やすことによって、管理会社に利益をもたらす
努力はしますがね。

[8755: 匿名さん]

総会の案と添付書類を確認しないと推測での意見は信用してはいけません。
諸書類をもって最寄りのマンション管理士に相談した方が良いでしょう。

[8756: 匿名さん]

グローリアはマンションの管理数は７８です。
従業員は、フロントや管理員、清掃員、事務員を含めても
１１２名の小さな管理会社というか、不動産会社です。
全て兼務しているので、マンション管理に費やす時間も限られます。

[8757: 匿名さん]

グローリアの年商は１５．８億です。
うち、マンション管理部門の年商は４．２億円です。
全体の２６，５％しかありません。
これではマンション管理には力は注げません。

[8758: 匿名さん]

管理会社を調べたいときは、「マンション管理業協会」で検索してください。
こまかいことまで全て分りますよ。

[8759: 匿名さん]

その場合、従業員の人数が書いてありますが、それには
管理員さんや清掃員の方が含まれます。

[8760: 匿名さん]

マンションの管理数が７８（４１戸平均）しかないのですから、フロントは
１０名もいないと思いますよ。

[8761: 匿名さん]

マンションの管理数が７８だから管理会社というより
不動産会社ではないんですか。

[8762: 匿名さん]

マンションの管理数がすくないので、それに関する教育とかも
充実してないのでは。

[8763: dai]

悪い管理会社はさっさと変更すべし

[8764: 匿名さん]

悪い管理会社かどうかは分りませんが、工事の時期を早めたり
工事費が高すぎたりのところをみるとちょっとね。
建築士も自分の会社の社員を紹介だからね。

[8765: 匿名さん]

やはり管理会社を本業としている管理会社の方が
安心ではありますね。
しかし、フロントは一生懸命やってくれているのかも
しれないけど。

[8766: 匿名さん]

小さいマンションの総会ですから、こじんまりしているんでしょうね。
本音で話し合えばいいんではないですか。

[8767: 匿名さん]

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

[8768: 匿名さん]

しかし、縦管の塩ビ管は長持ちするけど、継手部分は最新の管端防食継手が
使われていても３０年から４０年で交換といわれている。
やはり計画を立てていないと築４０年前後からは漏水が頻発しだす。
又、専有部分の配管は縦管に比べて劣化が進むのでこれを交換しなければ
ならなくなる。

[8769: 匿名さん]

共用部分の給水管は居室外にあり、工事がしやすいので長期修繕計画に
記載されているが、排水管の工事は計画されていないのが殆どです。

[8770: 匿名さん]

しかし、配管の工事は大変です。
在宅と給水制限、トイレの使用制限があります。

[8771: 匿名さん]

おまけに縦の階を一緒にやるため、スケジュールが立てずらい。
仕事の関係でどうしても一緒にできない場合の対応が難しい。

[8772: 匿名さん]

工事が５日から７日もかかるし、その間在宅が難しい。
兎に角スケジュール化が作成できない。

[8773: 匿名さん]

配管の更新工事は、経費もかかるが在宅や給水制限、トイレの使用制限もあり
計画を立てるのは非常に大変です。

[8774: 匿名さん]

故に、自分が理事を担当している時にはやりたがらない。
結局更新工事はできないという図式です。

[8775: 匿名さん]

しかし誰かがやらないと、マンションはスラム化するとともに
トラブルの絶えない状態が発生します。

[8776: 匿名さん]

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

[8777: 匿名さん]

うちは１だが考えないといけないとは思っている。

[8778: 匿名さん]

２．は管理組合が専有部分も含めて一緒にやりますよということだが、
　費用は区分所有者ということだが、裁判事例では、一部管理組合が
　負担して残りの３０万円程度を区分所有者が負担せよということ
　だったよね。

[8779: 匿名さん]

工事も大変だけど、全組合員に３０万円を支払えというのも
かなり無理があるけど、それがマンションという共同生活を送って
いくためには必要ということなんだろうね。

[8780: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

[8781: 匿名さん]

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[8782: 匿名さん]

専有部分の配管の工事を管理組合の工事と一緒にやるとの
総会決議は普通決議だから簡単に通ってしまうよね。
どこかの時点の理事会がそれをやろうといって総会に議案として
提案されたら、反対しても決議されてしまう。
この問題は真剣に考えておかなければならない。