マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8601: 匿名さん]

競売になっても請求できるのかな。
規約と法律どちらが有効か。

[8602: 匿名さん]

規約に規定していれば、裁判費用、使用料、中には前の住民が
使った水道料まで請求できるそうです。

[8603: 匿名さん]

>8598
駐車場使用料の予算は昨年実績分を計上してあるが、その金額は昨年の実収入分
だから未収金や空き分も含まれているんですよ。

[8604: 匿名さん]

なんとなく理解できました。

[8605: 匿名さん]

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
　大規模修繕工事をするときには、必ず業者に保険を掛けるよう要請してください。

[8606: 匿名さん]

８６０３さん、それは含まれておりません。貴方には、これ以上理解は無理
みたいなので議論は辞めましょう。

規約の別紙
１、専有部分タイプ別管理費一覧表　（全専有部分管理費合計含む。）
２、専有部分タイプ別修膳積立金一覧表（全専有部分修膳積立金合計含む。）
３、駐車場タイプ別別使用料一覧表、（全駐車場使用料合計含む。）
４、バルコニータイプ別使用料一覧表（全バルコニー使用料含む。）
５、専用庭タイプ別(使用料一覧表　 （全専用庭使用料合計含む。）

１，２，３．４・５・はすべて予算には１００％計上する方が素人には理解出来る。
１，２，３，４，５．はすべて規約では合計金額は規定されている。これ等を変更
するときは組合員の同意がいります。

４．５、についてはマンションによったらないところもあります。
その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

[8607: 匿名さん]

>>8606
それは単なる一覧表でしょう。
そんなのはどこにもありますよ。
管理費と修繕積立金は固定されているので全て予算化します。未収金も含めて。
使用料は固定していませんので、空きがあったり、未収金があれば少なくなります。
それを予算化するのは難しいので、前期分を予算化するんですよ。

[8608: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の別表が管理規約の別表になっていると
料金とかの改正をするときには、値上げの改正は普通決議で
別表の改正は特別決議になりますので、早めに別表は使用細則の
別表としておくべきです。

[8609: 匿名さん]

殆どのマンションが管理費と修繕積立金の別表は管理規約の最後に
載ってるよ。
それ特別決議になるの？
値上は普通決議なんでしょう。おかしいよ。

[8610: 匿名さん]

８６０７、まだ理解できないか、１～５は固定されております。
予算を１００パーセント計上して決算を実収を計上すれば、
予算ー決算で駐車場の動きが把握できる。この方がはるかに合
理的である。

駐車場の区画数と使用料合計を把握している組合員は極少数です。

当マンションは５９６戸です。駐車場収入は不正の温床です。

[8611: 匿名さん]

８５３３さんのマンションでは使用料の未収金は特定承継人に請求できないのですね。

うちのマンションでは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、自転車。バ
イク置場使用料、自治会費、諸施設使用料等は承継人にせいきゅうできるし、
裁判に要する費用（弁護士費用）等も承継人に請求できるようにした。

規約の設定変更、廃止、は区分所有法３１条の強行規定とし、使用細則。別表及び
別紙の管理費等の値上げ値下げは普通決議とした。

[8612: eマンションさん]

外廊下のマンションに住んでいます

外廊下のマンションにお住みの方にお聞きしたいんですが、階段の表面は防滑シートで覆われていますか？
それともモルタルですか？

うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、モルタルはひびかすぐ入るので防水としてはよくないと建築士の方に言われました。

入居半年とかですが小さいヒビは入っております。

お金を出してでもシートは貼った方がいいでしょうか？

[8613: 匿名さん]

＞うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、・・・

階段はモルタルって、コンクリートむき出しなんですか？
あまり詳しくないですけど、『階段はモルタル』という状態がいまひとつ理解出来ないです。

[8614: 匿名さん]

>その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
>等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

駐車場使用料も予算に１００％の計上は不可能でしょう。

[8615: 匿名さん]

駐車台数が多ければ多いほど、予算化は無理でしょう。
転勤とかで賃貸に出すときも、空白期間がかなりの数
発生します。

[8616: eマンションさん]

>>8613 匿名さん
正しくは鉄筋コンクリートの上に防水モルタル仕上げですね。
見た目は完全にコンクリート剥き出しですが。

[8617: 匿名さん]

８６１４さん、それを屁理屈と言います。まず、貴方はマンション管理士不合格組でしょう。
最後に簡単な例題を示します。
１００台駐車区画があり使用料が月１万円のマンションにしましょう。
駐車場収入を年間１００％契約で料金も回収したら月１００×１万円＝１００万円それを年に
合計すると１２００万円の収入になります。

その１２００万円を予算化したのだが半分の台数しか契約できず収入は半分の６００万円と
なりました。

決算報告では本来あるべき１００％の契約が半分である事に対する組合員からの質問で事情
説明が必要です。ここら辺で駐車場の問題が噴出します、

処が、前期実績６００万円で決算報告された場合にはどうなりますか。？

回答は結構ですので考えて下さい。

[8618: 匿名さん]

駐車台数は殆ど契約しているので、住民がわかるだろう。
空きを待っている者もいるし、空きが出たらすぐ抽選とかで
直ぐ満杯になるしね。

[8619: 匿名さん]

分譲時はキャンセル待ちでしたが現在は老齢化して半減した。
空き区画の利用方法が問題になりつつある。

[8620: 匿名さん]

８６１８さんのマンションは郊外のマンションでしょう。
知人のマンションは分譲当時は地下鉄駅までは徒歩１時間くらいでしたが、
バスの便がそれなりにありましたので良かったが、

現在はバス便も大幅に縮小して一日５便になり、不便をきたして自動車の
必要性が大きくなったと嘆いていました。

マンションも地域の事情で様変わりしています、都心部でアクセスのいい
マンションは駐車場の空きが多くて管理費等の値上げを検討中です。

[8621: 匿名さん]

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[8622: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[8623: 匿名さん]

税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[8624: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

[8625: 匿名さん]

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[8626: 匿名さん]

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[8627: 匿名さん]

空き駐車場が多くなってきた場合は、外部貸し出しを検討すべきです。
その時は、税金との兼ね合いを考慮すべきです。

[8628: 匿名さん]

駐車場に空きが出るなんてうらやましいマンションですね。
住民の殆どが後期高齢者になれば、免許証の返納者が多くなり、
駐車場にも空きが出てくるでしょうが。

[8629: 匿名さん]

４．賃借人が駐車場を利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

この条項を入れておく必要ありですね。

[8630: 匿名さん]

>賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

うちでも賃借人に貸しているけど、これ課税対象になるの。

[8631: 匿名さん]

近所の税理士に聞け、管理士には答える権限無し。

[8632: 匿名さん]

税理士に相談しなさい。他人の仕事を奪うではない。

では、税理士の先生ご回答をお願い致します。？

[8633: 匿名さん]

ではお答えします。
賃借人が使用するのは外部使用となり、課税対象になります。
私は税理士の卵の前で、まだ４科目しか合格してません。
後、相続税法を頑張ってます。

[8634: 匿名さん]

税理士に合格するには５科目が必要なんですね。
トータルで何年かかっても５科目に合格すればいいんですね。
だったら簡単でしょう。
司法書士の試験の方が圧倒的に難しいといわれるのが良く
分ります。
税理士も司法書士も、弁護士も開業するのは大変です。
特に税理士は絶対に無理、親が税理士事務所を開業していれば
固定客がいますからね。
税理士で開業しているのは、簡単な試験で資格を得た税務署勤務者だよ。
それに何年かかっても５ヶ目取れば合格なんてふざけてますよ。
そんな簡単な試験で合格した者の知識は期待できない。

[8635: 匿名さん]

僕は学生時代に税法研究会に入っていて、簿記と財務諸表論は合格
したけど、会社に入って法人税法を勉強してたけど、資格を取っても
何の役にも立たないと思ってやめたよ。
財務部にいくのは嫌だしね。

[8636: 匿名さん]

税理士の試験は１科目ずつ取っていけば簡単だけど、１発合格は
至難の業だね。
しかし、税務署勤務の者が簡単な試験で合格できるのはおかしいよね。

[8637: 匿名さん]

資格の難易度 「S」　の資格ランキング

一般資格 難易度ランキング

司法試験予備試験 教材
新司法試験 教材
国家公務員 総合職 教材
公認会計士 教材
裁判所職員採用総合職（院・大卒程度試験） 教材
衆・参議院事務局職員 -
司法書士 教材
弁理士 教材
医師国家試験 教材
第一級総合無線通信士 教材
外務省専門職　　　【国家公務員専門職 大卒程度試験】 教材
国際公務員アソシエート・エキスパート等選考試験 教材
総合職(大卒程度試験) 国立国会図書館職員 -
防衛医科大学校

[8638: 匿名さん]

資格の難易度 「Ａ」　の資格ランキング
資格はページが完成次第、順次追加しています。

法律・労務系資格

法科大学院（全国統一適性試験）　 教材
知的財産管理技能検定 １級 教材
社会保険労務士 教材
特定行政書士 教材
行政書士 教材
労働安全コンサルタント 教材
労働衛生コンサルタント 教材
法学検定アドバンストコース 教材
ビジネス実務法務検定　１級 教材
海事代理士

[8639: 匿名さん]

資格の難易度 「Ａ」　の資格ランキング
不動産・土木・建築系資格

不動産鑑定士 教材
建築基準適合判定資格者 教材
１級建築士 教材
土地家屋調査士 教材
コンクリート診断士 教材
マンション管理士 教材
コンクリート主任技士 教材


税務・会計・証券・経営系資格

CFA協会認定証券アナリスト 教材
税理士（科目別） 教材
経営士（試験で取得） 教材
中小企業診断士 教材
米国公認会計士(U.S.CPA) 教材
日商簿記検定 1級

[8640: 匿名さん]

税理士の資格はマンション管理士と同レベルです。

[8641: 匿名さん]

資格の難易度 「Ｂ」　の資格ランキング

　ここには、管理業務主任者、宅地建物士が入ります。

[8642: 匿名さん]

相対的にではあるが、駅近物件は自ずと価格も高くなり購入者の年齢も高くなる場合もある。

駐車場は、他者もご指摘のとおり加齢や必要性の低下（社会インフラは全て直近）」によって
免許の自主返納も早い段階から増加していき、空きが発生するでしょうね。

賃貸駐車場需要そのものに地域格差がありますから、
早め早めに賃貸転用を推進しないと、収益に影響しますね。多少ですが。

[8643: 匿名さん]

不動産三大資格、管業、宅建、マン管は合格率無関係に難易度は互角。
三資格相互に資格者には試験科目の一部が免除される、似たような試験問題。

税理士は難易度の高い資格、マン管や管業と同列扱いは大変に失礼。
ユーキャンなどの通信教育等の会社が勝手に付けたランクを信じる低知能にも呆れる。

[8644: 匿名さん]

私はマンション管理士ですが、８６４３さんと同意見です。

[8645: 匿名さん]

弁護士がマンション管理士に合格してマンション管理士会に入会する理由が知りたい。

[8646: 匿名さん]

仕事の幅が広がる。
行政書士や司法書士、建築士も万カン持つ者がいる。
マン管のみでの活動は需要が無いに等しい。

[8647: 匿名さん]

需要のないマンション管理士会に入解する意味がないはずですよね。？

[8648: 匿名さん]

ではなぜマンション管理士の資格を、弁護士、公認会計士、建築士、
行政書士等が取るのであろうか。
取っても役に立たないと言いながら、受験勉強をして、受験料を
払ってまで取っているからね。

[8649: 匿名さん]

税理士の試験は１科目ずつ取ればいいから、マンション管理士の
資格と難易度は変わらないんですよ。
但し、５科目取るには期間がかかるけどね。

[8650: 匿名さん]

税理士の資格を取ってもそれで就職はできないし、開業もほぼ
できない。
故に優秀な人材は受験しないからね。
弁護士や公認会計士であれば、登録するだけで税理士の資格は
もらえるし、税務署勤務であれば年数が経ては簡単な試験で
資格はもらえるからね。