マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8563: 匿名さん]

＞＞8562 匿名さん
？？呼称・名称の話では無く、「数値検証の行為」（＝予実管理）について指摘してたんでしょ。
大丈夫？

[8564: 匿名さん]

予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
そんなことで揉めることではないだろう。

[8565: 匿名さん]

専用使用料会計は、管理費会計や修繕積立金会計と違い収支均衡を
前提とする必要はないんですね。使用料会計の収支残額は修繕積立金に
繰り入れることが望ましいとはいわれていますが、皆さん方の組合でも
そうされていますか。

[8566: 匿名さん]

駐車場使用料は全部ではないけど、大半は修繕積立金会計へ
移し替えがされています。

[8567: 匿名さん]

駐車場の立体駐車場の交換までの寿命はどれくらいでしょうか。

[8568: 匿名さん]

>>8564　スレ主さん
>予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
>そんなことで揉めることではないだろう。

「予実会計」なんて言葉を勝手に作っちゃ駄目ですよ。

[8569: 匿名さん]

私は総会の会計報告書を見ていつも不思議に思う事があります。
管理費と修繕積立金の収入の部はいつも未収金があにもかかわ
らず未収金は除外しないで報告されます。

駐車場使用料は未収金や空き区画の分を未収金や空き区画分を
除外して報告されています。

本来駐車場使用料は管理費や修繕積立金と同じように会計報告
することによって未収金や空き区画がいくらあるかが理解し易
いと思いますが。？

大型マンションは駐車場の収入は組合の収入に占める貢献度は
おおきのですから、駐車場の収支報告は別にしてほしいと提案
してもなしのつぶてです。

ここら辺は管理会社の不正の温床になっておるような疑念をも
っております。？

[8570: 匿名さん]

駐車場の収支報告を管理費会計と別にしているマンションは
ないと思いますよ。
発生主義を採用しているので未収金であろうと発生したものと
して処理しているんではないですか。

[8571: 匿名さん]

>8568さん
揚げ足取りはいけませんよ。予実管理の間違いですけどね。
一つまちがっていますよ。私はスレ主ではないんですけど、
どうでもいいことですが。

[8572: 匿名さん]

＞＞64 匿名さん
予実管理を予実会計と、無意識に誤変換してる御仁のご意見など参考にもならんな。

[8573: マンション検討中]

>>8551 匿名さん
そうなんですね。
ありがとうございます。
参考になりました。

[8574: 匿名さん]

>>8571 スレ主さん
>揚げ足取りはいけませんよ。予実管理の間違いですけどね。

２度も同じ間違いをしてはいけませんね。

>>>8554:[2018-06-21 12:32:24]
>管理費会計で予実会計とか使っちゃだめだよ。

>>>8564:[2018-06-21 17:47:20]
>予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
>そんなことで揉めることではないだろう。

[8575: マンション検討中]

駐車場使用料を一般会計にいれている管理組合は危ないと、いろんなところで見ますが、うちは全てではないにしても駐車場使用料を一般会計に入れないとどうあがいてもやっていけません。

駐車場使用料を全額特別会計に割り振っている管理組合様の収支内訳が知りたいです。

[8576: 匿名さん]

８５７０さん、
発生主義で有れば１００％回収されていないのでしたら
１００％回収したような報告は可笑しくありませんか。？

[8577: 匿名さん]

確かに駐車場使用料の一部を管理費会計に入れると分りにくくは
なりますね。
うちの場合も管理費会計に全額を収入としてまして、支出として
修繕積立金に移し替えする分は明確ですが、管理費に充当する分は
不明確のような気がします。
一度再検討してみます。
駐車場使用料を最初から全額修繕積立金会計に計上すればいいんでしょうね。

[8578: 匿名さん]

滞納金があっても、収支報告書では全額予算と同じ金額が
計上されますよね。
貸借対照表には資産の部に未収金として計上されますけど。

[8579: 匿名さん]

発生主義（はっせいしゅぎ、英: accrual basis）とは会計原則の一つで、現金の収入や支出に関係なく、経済的事象の発生または変化に基きその時点で収益または費用を計上しなければならないとするもの。 収益と費用を現金の受け渡しの時点で認識する会計原則である「現金主義」と対比される概念である。

[8580: 匿名さん]

管理費、修繕積立金は収支報告で未収金がありながら１００％計上、
駐車場使用料は管理費会計には１００％ー未収分を計上していながら

バランスシートにはそれぞれ未収入金として計上するのには矛盾があ
りませんか。？

[8581: 匿名さん]

そこまでは考えなかったけど、おかしいといえばおかしいね。

[8582: 匿名さん]

＊管理費の予備費がなくなったらどう対応しなければならないかを想定してみてください。
　　　　予備費がなくなれば、他の費目から使わざるをえなくなります。
　　　　しかし、事務管理費や電気料金等は支払わなければなりません。
　　　　だが、銀行口座に残高が無くなれば、支払うこともできなくなります。
　　　　修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。

[8583: 匿名さん]

何故管理費の値上げが必要なのか。
＊予備費が減少傾向にあり、今後も建物の経年劣化に伴い、予算外の突発的な修理
　等が発生する可能性があり、今後益々減少していくことが予想されます。
＊さらに、消費税のアップに伴い、確実に管理費の２％の余分な出費が必要となります。

[8584: 匿名さん]

皆さん方のマンションでは予備費はどれぐらいありますか。

[8585: 匿名さん]

消費税が２％上がれば同じ滋養権で管理費が使われていけば
毎年２％ずつ目減りしていく。

[8586: 匿名さん]

過去のＭＳ（世帯数：200戸、50戸、150戸、200戸、120戸）
いずれも管理費会計の予備費は平均5万。多い年でも10万だった。

今のＭＳ（某地方都市・120戸）では、初年度（昨年）の実績が5万強だったが、
第２期の予算案は50万を計上してきた。

予算計上の経緯が異常で、金額の根拠も不適なので、総会では質疑と異議を唱え反対しました。

[8587: 匿名さん]

そんなに少ないんですか。
うちの場合は1,000万円はありますよ。

[8588: 匿名さん]

だからどうしたｗ

[8589: 匿名さん]

管理費は各項目の予算がオーバーしたら予備費からもってくるよね。
そして、管理費総体でカバーできなければ臨時総会を開催して、各戸から
不足分を徴収するか、借り入れをするかしかないんだよね。
そんなことになったら面倒でしょう。だから予備費は余裕をもって
予算化していないとだめだね。

[8590: 匿名さん]

当マンションの第０期会計報告の一例

一班会計収入の部　計　１１２．９９２．１６０円
　　　　支出の部　計　１１７．４４９．６２６円
当期剰余金　　　　　　--　４．４５７．４６６円
前期繰越　　　　　　　　４７．８８０．２２２円
剰余金　計　　　　　　　４３．４２２．７５６円

※修繕積立金へ２．０００万円繰り入れている。
　駐車場使用料のり収入１９．２４６、６６０円

[8591: 匿名さん]

前期繰越金は収入の部だよ。
そして剰余金が次期繰越金となる。
予備費も含めて４，０００万円以上あるので、管理費が
不足することはないでしょう。

[8592: 匿名さん]

駐車場収入が、３９．０４９．３２０円ありますから。これを除くと不足する。
駐車場収入のマンション管理に対する貢献度は大きい。

[8593: 匿名さん]

剰余金＝前期繰越金４７．８８０．２２２円＋当期剰余金（－４．４５７．４６６円
＝４３．４２２．７５６円　前期繰越金は収入の部ですが。？

[8594: 匿名さん]

＞当マンションの第０期会計報告の一例

せめて、所在地を明かしてくれとは言わないが、
戸数くらい提示しなきゃあ、所在地の推定や結果、金額の多寡の判断もつきにくい。

[8595: 匿名さん]

高いか安いを質問はしていません。駐車場使用料の貢献度を数字で示した。
管理費は８０円/㎡です。修繕積立金の次期繰越金は４９７．８６３．０５４円です。

[8596: 匿名さん]

一般会計
駐車場使用料年額　３９．０４９．３２０円（　　　　　　空区画、未収金あり。）
管理費年額　　　　３２．８６０．８００円（１００％回収金額）（未収金あり。）

貸借対照表には未収入金として管理費、駐車場使用料も計上されている。
一般会計に管理費は未収入金があるのに１００％回収で計上するなら駐車場使用料も
１００％回収で計上しないのはなぜか。を追及している。築２８年のマンションです。

[8597: 匿名さん]

収支報告書での駐車場使用料は予算と実績は違いますよ。
予算書案では前期決算額と予算は同金額ですけどね。
まだ未収金は発生しませんから。

[8598: 匿名さん]

予算の事は質問していない。
管理費の予算と決算は同じ１００％計上している。　（未収入金あり）
駐車場使用料の予算は前期の実績を計上している。（空区画、未収入金あり）
※駐車使用料を１００％予算計上していれば問題ありません。

[8599: 匿名さん]

>>8598
その手法はどこの管理組合もやっていることだよ。
管理費と修繕積立金は未収金があっても、最終的には特定承継人が
支払うことになっているので、とりっぱぐれはないということ。
使用料は未収金があった場合、特定承継人に請求できないことに
なっているから昨年の実績を予算化することにしている。

[8600: 匿名さん]

規約には駐車場使用料は承継人に請求できる事としています。

[8601: 匿名さん]

競売になっても請求できるのかな。
規約と法律どちらが有効か。

[8602: 匿名さん]

規約に規定していれば、裁判費用、使用料、中には前の住民が
使った水道料まで請求できるそうです。

[8603: 匿名さん]

>8598
駐車場使用料の予算は昨年実績分を計上してあるが、その金額は昨年の実収入分
だから未収金や空き分も含まれているんですよ。

[8604: 匿名さん]

なんとなく理解できました。

[8605: 匿名さん]

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
　大規模修繕工事をするときには、必ず業者に保険を掛けるよう要請してください。

[8606: 匿名さん]

８６０３さん、それは含まれておりません。貴方には、これ以上理解は無理
みたいなので議論は辞めましょう。

規約の別紙
１、専有部分タイプ別管理費一覧表　（全専有部分管理費合計含む。）
２、専有部分タイプ別修膳積立金一覧表（全専有部分修膳積立金合計含む。）
３、駐車場タイプ別別使用料一覧表、（全駐車場使用料合計含む。）
４、バルコニータイプ別使用料一覧表（全バルコニー使用料含む。）
５、専用庭タイプ別(使用料一覧表　 （全専用庭使用料合計含む。）

１，２，３．４・５・はすべて予算には１００％計上する方が素人には理解出来る。
１，２，３，４，５．はすべて規約では合計金額は規定されている。これ等を変更
するときは組合員の同意がいります。

４．５、についてはマンションによったらないところもあります。
その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

[8607: 匿名さん]

>>8606
それは単なる一覧表でしょう。
そんなのはどこにもありますよ。
管理費と修繕積立金は固定されているので全て予算化します。未収金も含めて。
使用料は固定していませんので、空きがあったり、未収金があれば少なくなります。
それを予算化するのは難しいので、前期分を予算化するんですよ。

[8608: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の別表が管理規約の別表になっていると
料金とかの改正をするときには、値上げの改正は普通決議で
別表の改正は特別決議になりますので、早めに別表は使用細則の
別表としておくべきです。

[8609: 匿名さん]

殆どのマンションが管理費と修繕積立金の別表は管理規約の最後に
載ってるよ。
それ特別決議になるの？
値上は普通決議なんでしょう。おかしいよ。

[8610: 匿名さん]

８６０７、まだ理解できないか、１～５は固定されております。
予算を１００パーセント計上して決算を実収を計上すれば、
予算ー決算で駐車場の動きが把握できる。この方がはるかに合
理的である。

駐車場の区画数と使用料合計を把握している組合員は極少数です。

当マンションは５９６戸です。駐車場収入は不正の温床です。

[8611: 匿名さん]

８５３３さんのマンションでは使用料の未収金は特定承継人に請求できないのですね。

うちのマンションでは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、自転車。バ
イク置場使用料、自治会費、諸施設使用料等は承継人にせいきゅうできるし、
裁判に要する費用（弁護士費用）等も承継人に請求できるようにした。

規約の設定変更、廃止、は区分所有法３１条の強行規定とし、使用細則。別表及び
別紙の管理費等の値上げ値下げは普通決議とした。

[8612: eマンションさん]

外廊下のマンションに住んでいます

外廊下のマンションにお住みの方にお聞きしたいんですが、階段の表面は防滑シートで覆われていますか？
それともモルタルですか？

うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、モルタルはひびかすぐ入るので防水としてはよくないと建築士の方に言われました。

入居半年とかですが小さいヒビは入っております。

お金を出してでもシートは貼った方がいいでしょうか？