マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8501: 匿名さん]

＞＞8497 匿名さん
ならば、あなたの成功体験をどうぞご披露願います。

セオリーどおりの手続きを踏むのでしょうが、そこまでアピール為さるのなら
どのように効果測定をなさるのかは、非常に興味があります。

[8502: 匿名さん]

>>8496
>例えば今日の富士通の株価でも、安値は６７５円で高値が６９５円です。
> １，０００株でも、２０万円の差がありますよ。

どのように計算するのでしょうか？

[8503: 匿名さん]

＞＞8500 マンション検討中
その質問に対する回答を既述していますよね。
他のスレに書き込んでいるとも書きましたよ。
その後のやりとりを経た後の、質問した当事者の反応もご存じでしょう。

再読して下さいね。これと他スレに書き込んでますからね。
＞＞8462: 匿名さん

[8504: 匿名さん]

>8502さん
１万株の間違いですよ。

[8505: 匿名さん]

↑　この程度のスレ主なんですよ。
知的レベルが知れますね。

[8506: 匿名さん]

＞＞8491 匿名さん
＞こんな甘い理事長と陰ではほくそえんでいたと思いますよ。

大規模修繕時に誰が理事長だったって？ ちゃんと読まなきゃね。

他者の批判はするけれども、あなた方は機転を利かして繰り上げ実施の提案とか思いついたのかな？

増税前の繰り上げ修繕が叶わずに、増税相当額と共に高騰したコストを負担せざるを得なかった
ＭＳや建造物が、当時どれだけ多く存在したことでしょう。

[8507: マンション検討中]

>>8503 匿名さん
だから、何回も言ってますが、あなたの体験談を教えてください。

今のところ体験談を語ったのは大損こいた大規模修繕と、会社員時代のお話しぐらいです。

語りたいところはしっかり語って、この質問には一向に答えようとしないのは何でですかね？

[8508: 匿名さん]

＞＞8490 匿名さん
今日はやはり、米中貿易戦争懸念で推移した感じですね。
今夜から明日未明のＮＹ動向と明日の展開が面白そうですね。

　6702 富士通　終値676.8円　前日比-25.6（-3.64%）

[8509: マンション検討中]

>>8499 匿名さん
数百円の株では、安-高値の幅も額も小さく


投資額が同じなら、普通は動いた額ではなく率で見るもんでしょ？
ほんとに株やってますか？
小型株を大量に売買することが非効率とは？
どの辺がですか？単位を打ち込むのがですか？

値上がり率上位に1万を超える株がくることはかなり少ないと思います。

あなたの投資方法で時給30万を目指すなら小型株大量売買の方が理にかなっていると思いますが。

[8510: 匿名さん]

＞＞8509 マンション検討中
投資スタイルも多様性があります。考え方や好みの違いもありますよね。
魚を獲るにも、素潜りで魚突き・餌釣り・フライ・ルアーフィッシング様々です。
所謂、逆バリ的な発想を好む傾向もあり、あなたの指摘も普通の発想/手法と受入れています。

小型株が非効率と捉えるのは、値動きの幅（額も率も）が自身のスタイルには不適と考えるから。
又、業種にも拠るが小型株は変動要素を反映する際も、小幅な値動きを示すので瞬時の判別がし難い。
慣れれば対応出来るのでしょうけれど。いかんせんダイナミック感に欠ける。

主に対象としている株は、同業種の競合関係にある2銘柄だが、企業戦略と市場ポジションが
異なるのでリスク対策上も、今のところは利点があり有効に売買出来ている。

今日は、計4銘柄を保有しています。口座には、以前は首都圏の新築ＭＳ平均価格に匹敵する額を維持していたが、今年になって半額は引き出した。

未明にＮＹ市場の概評を確認し、地合が芳しくないと判断した時は、何もしない。
今日は、朝ドラを見終わった8時45分過ぎに売りと買いを各1件ずつ仕込んだだけ。
前日終値とほぼ同額で売りを仕込んで、9時過ぎに約定（+50万）利確。
一方、米中問題を考慮して前日比約▲1000円（-3.76%）を予想し、買い25？00円Ｘ1000株を仕込み、
いつの間にか約定。

今日は50万利確しているので、明朝欲張らずに適当な額で売りを仕込むだけです。
定石であろうと、理にかなった投資方法で儲かるならば、皆さん儲かってますよね。
日経は、仕込んだ後に喫茶店でのんびりと読んでます。

[8511: 匿名さん]

＞＞8507 マンション検討中
前倒しを提案したもう一つの背景としてのタイル剥離事故と瑕疵責任をデベに負わせた経緯を
端折ってしまったので、実態がご理解頂けなかった点があったと思います。

＞語りたいところはしっかり語って、この質問には一向に答えようとしないのは何でですかね？

どなたかが書いていますね。
＞他所のマンションの工事とあなたのマンションの工事は違うんですよ。
＞材料も、平米数も仕様も、工事個所もね。・・・。

読み換えれば
他所のマンションの問題事象とあなたのマンションの問題は違うんですよ。
規約も、立地も居住者の属性も年代分布も問題の深刻度合もね。

体験談を披露する方々が皆無なのは、やはりこういう展開になるからですね。
批判はするが、成功体験も失敗談も匿名であっても語れない媒体なのですね。

首都圏とは別地のＭＳでの問題解決も、きっと良識ある居住者が対象だったからこそ
実現しただけであって、私はキッカケを作っただけだった。そう思い直すことにしましょう。

[8512: 匿名さん]

>8511
あなたのマンションで設計監理方式はやれないでしょう。
設計コンサルタントを雇う規模のマンションではないですからね。
それ故に相見積を取らない随意契約で業者をきめなければなりません。
最初から１社に絞って、この金額で工事をしてくれというやり方です。
相見積が取れないので、高いか安いかは運次第です。
いい業者に当ればいいですけどね。

[8513: 匿名さん]

＞＞8509 マンション検討中
せっかく貴殿から助言頂いたので、リスクヘッジも兼ねて時には順当な定石・ノーマルな
スタイルで投資してみるのもいいかなと思ったよ。キッカケをありがとうよ。

先刻、銀行口座から証券会社の口座へ資金移動した。
明朝、ＮＹマーケット確認後に、小型株の展開に可能性を感じたら小型株大量売買の仕込みを試みよう。

若干の煩わしさとせせこましい印象は拭えないがね。
書き込みにあった、皆が参考指標とするのであろう値上がり率上位などの一般的な指標も
たまにはガイドとして参照してみるよ。自らマイニングするより、良い出会いがあるかもね。

短いランチタイムに、旨いと評判の店の行列に並ぶ、そんな心境でね。
きっと、並ぶほどの希少性や満足感は無く、普通に旨いだけだろうけどね。

自身のスタイルを変えると、新たな発見や更なる好循環を生むかも知れないね。
自分尺度で自己評価しても、各方面で素晴らしい実績を上げた皆さんの足下にも及ばないようだからね。

[8514: 匿名さん]

＞＞8512 匿名さん
個々の経緯や与件が異なるんだから、一般論的な蘊蓄は不要だと気付きなよ。

所詮、あんたは机上論で、他人の見解を支えに生きているんだろう。
今までの流れを見ての投稿なら、参考になる成功体験の一つでも書き込んで下さいね。

[8515: 匿名さん]

>8514
小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
設計監理方式は残念ながらできないということだよ。
だから相見積を取らず1社に絞っての業者選定しかできない。
その業者が出した工事費が高いのか安いのかも分らないが、それで発注せざる
をえないということだよ。

[8516: 匿名さん]

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 　　　　　　　　い方式です。

[8517: 匿名さん]

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 　　
　　　　小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[8518: マンション検討中]

ジャパンエレベーターって評判いいですか？

メンテナンス会社を変更しようという話しになっております。

[8519: 匿名さん]

エレベーターのメンテナンス会社は大手にしなさい。
三菱、東芝、日立、この３社以外には考えられない。

[8520: 匿名さん]

エレベーターのメンテナンスは築年数の経過とともに部品の交換が
増えてきます。
フルメンテにしておくと部品代はいりません。
独立系だと、点検費用は安いように思えますが、部品代が必要になり
結果的には割高となります。
築年数が経過してから、大手にフルメンテを依頼しても引き受けるところは
ありません。

[8521: マンション検討中]

>>8519 匿名さん
その理由を教えていただけたらありがたいです。

[8522: マンション検討中]

>>8520 匿名さん
独立系のフルメンテナンスでは駄目な理由を教えてください。

[8523: 匿名さん]

>>8514
やっぱりマンション管理、特に大規模修繕工事に関しては
素人だったということ。
あのやり方で節約できたというからおかしくなったんだよね。

[8524: 匿名さん]

管理費会計の収支報告で『予実管理』『予実比』という言葉を使いますか？

[8525: 匿名さん]

予実管理とは、企業の数値目標として立てた予算と実績を比較し、
達成状況を管理する一連の手法を指します。
故に管理組合会計では使われません。

[8526: 匿名さん]

エレベーターの部品は独立系にも供給しなければならなくなったけど、
対応が遅いのと高くなるのが欠点。
メーカー系と契約していれば、巻き上げ機の交換も無料だしね。

[8527: 匿名さん]

予実管理は行政でもつかいません。
一般企業だけです使うのは。
管理組合で使うのは、企業で使っているからいいかっこしたかったんでしょう。

[8528: 匿名さん]

傲慢で見栄っ張りの強い工事に弱い爺さんがいなくなったね。
折角工事費を削減したという話しを聞こうと思ったんだけど。

[8529: 匿名さん]

業者選定方法が間違っていたということが分かったんだろうね。
工事費削減も何の根拠もないということが。

[8530: 匿名さん]

知り合いの業者にうまく利用されたね。

[8531: 匿名さん]

知り合いの業者では無かったようだが、資産が潤沢にあったようだからいいんじゃない。
居住者に企業の重役とかが多かったとか、早期リタイアしてＤトレーダーやってるだとか、なんとか。

[8532: マンション検討中]

マンションスマイル債ってデメリットありますか？

[8533: 匿名さん]

＞＞8525 匿名さん　＞＞8527 匿名さん
丁寧なご説明をありがとう。単純な疑問が湧くのですが、お詳しいようなので是非教えて下さい。

行政の事業計画のコスト検証でも、予実管理を行わないというのは初めて触れるご見識で勉強になります。

あなたのご見解だと、
収支会計報告や予算案を精査検証する場合、どのＭＳでも記載科目や書式はほぼ同一と推測されるが、
”法人化している管理組合” なら、『予実管理』という言葉を使っても違和感は無く、妥当であるが、
”非法人格の一般的な管理組合” なら、『予実管理』という言葉を使うのは不適なのですね。

尚、いずれの管理組合でも、会計上の正否判断や分析など行っている作業は同じだと思うのですが。
その作業を表現する言葉は、区別する必要があるのですね。

[8534: 匿名さん]

マンションの会計は何んでもありです。
特に決まったスタイルはありません。

[8535: マンション検討中]

>>8534 匿名さん
承認が得られれば、投資信託も可能ですか？

[8536: 匿名さん]

>>8535さん
積立金は、安全性、流動性が最優先です。
しかし、総会決議で承認されたら、投資信託も可能でしょうが、
流石に株はだめでしょう。

[8537: 匿名さん]

承認を得られれば普通決議事項と特別決議事項を守れば何でも可能です。

[8538: 匿名さん]

>>8537さん
総会の決議で承認されれば全てオーケーではありませんよ。
法律の強行規定は規約で決めても無効です。

[8539: 匿名さん]

＞＞8534 匿名さん
なるほど。そうですか。
だったら、最初から使用範囲の制限を示唆することなどは愚の骨頂。全く無意味。

＞＞8525 匿名さん　＞＞8527 匿名さん と同様に
見事なまでに、ご都合主義。厚顔無恥ですな。

会計上では、管理組合・自治体行政・企業・個人の家計簿に関係無く、使える言葉でしょう。

[8540: 匿名さん]

普通の主婦がそういう言葉は使いません。
当然管理組合でもね。

[8541: 匿名さん]

みんなが分るような表現をすることが
大切ですよ。

[8542: 匿名さん]

>>8534
>マンションの会計は何んでもありです。
>特に決まったスタイルはありません。

↑　この方（スレ主）は、発生主義や予算準拠主義という言葉も知らないのでしょうね。
また、収支計算書には実績と予算の差異を明示していないのでしょう。

[8543: 匿名さん]

マンションの会計はなんでもありじゃないですよ。
こんな方に会計担当になってほしくないですね。

[8544: 匿名さん]

＞＞8541 匿名さん
＞みんなが分るような表現をすることが大切ですよ。

参考までに、あなたや、あなたの管理組合では、なんと表現しますか？ 　

[8545: 匿名さん]

またいつものように、集団的な批判や否定の投稿は勢いづくが、
対案・代案・提案や改善に向けた意見を求めると、投稿が無くなったり停滞するね。
それを承知の上で、毎日或は時々見ています。

[8546: マンション検討中]

皆様ありがとうございます。

自分も総会で承認を得られればなんでもあり（書く必要ないが当然合法であれば）だろうという予測でお聞きしました。

投資信託が承認された場合、管理組合の法人化は必要ですか？

[8547: 匿名さん]

会計とは、現実に起きている事象を数値に置き換えることによってわかりやすく表示する為の
手法です。
会計のルール
　　①会計公準・・・会計の大前提であり、あらゆる会計を支配する共通の基盤
　　②会計原則・・・一定の範囲内で会計作成者に選択が認められるもので、統一的な基準ではない。
　　③会計手続・・・会計の種類ごとに定められるもの。

[8548: 匿名さん]

会計監査・・・管理組合法人には法律により義務づけられているが、法人化されていない組合
　　　　　　　　にも監事をおいて同様の監査をする体制を標準管理規約に定めている。
　　　収支計算書の監査・・・発生主義での計上がされているか。各数値を予算と対比する監査。
管理費会計の会計基準は、企業会計や公益法人会計などの制度会計から、必要な部分のみを
援用する自由な基準です。

[8549: 匿名さん]

企業会計・・・営利会計、財務会計中心、制度会計
管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
　　被制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。
　　制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。
　　　企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。
　　　つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。

[8550: 匿名さん]

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）