マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8481: 匿名さん]

＞＞8477 匿名さん
＞＞8478 匿名さん
あなた方？の成功体験も（もしあればその逆も）是非、投稿してね。

最も分かり易い一例だけ提示しますが、一定期間経過後に削除依頼する予定です。

《物件概要》
立地他は、首都圏の人気路線の急行停車駅の駅近100ｍの小高い丘に建つ8Ｆ建て全40戸のＭＳ。竣工は2004年春、”当初の”大規模修繕は2015年5月開始予定。総費用概算は大体想像出来るよね。尚、平均販売価格は6500万/戸、3年前の住み替えでは、2週間後に約1.5倍で売買契約が成立した。後に知ったが購入意向者が5人ほど居たらしい。

《前段》
私は第１期の理事長（輪番制）で理事会役員の協力もあり、住民間トラブルも皆無、管理会社の業務も適正でした。ただ任期中には、駅近故に、ＭＳ正面玄関に接する生活道路の路駐問題、速度超過のバイクの往来、不良少年などの徘徊不安等の外的問題事象が発生した。理事長として警察と折衝を重ねて道路のライン引き・ポール設置・標識の追加設置・警官の定期巡回などを実現して、組合員や管理会社の信頼と高評価を得ました。

《経緯》
2013年3月、輪番制により理事会役員（監査に就任）となる。就任前の前年12月頃から『政局情勢から消費増税が2014年には施行』を推測し、大規模修繕の前倒し実施（2013年12月迄に完了）を提案。3月の通常総会で大多数の賛同を得て実施を議決した。

《コスト削減効果》
●増税相当分（8-5＝3％）のコスト削減。当初から1世帯平均で削減額を提示した為、賛同を得た。
●イタリア製の輸入外壁タイル調達は、デベ提示のair便をshipに変更し、発注タイミングや単位数量は、為替動向や最適単位検証にて分散調達とした。
●外壁タイル及び床シートの飛び地状の修繕は、パッチワーク的な仕上がりを避け効率重視で面交換に切替え（理事会で工程・図面を精査し判断）を推進し、結果、作業効率が上がり人足費用削減と工期短縮に繋がった。
●当初よりデベ系列の業者１社のみへの発注を表明しつつ、業務で店舗設計等に関わった知見を活かして、要望は全て事前に提示。無意味な競合状態などを避けたが、見積もりや工程は厳しく精査し減額を図った。
●理事会の自主規制として泥縄式や突発的な無謀な依頼はしないスタンスで対応し、業者には不要な負荷をかけず工事は順調に推移した。
●期間中は、工事内容や工程を明示し、組合員には一部が作業現場となる駐車場の利用時間制限を依頼したりして、作業員の作業中断を最小限に止める対応を行った。
その他の創意工夫と業者との毎週の進捗確認によって、2013年11月に無事に工事完了となった。

《補足》
『2013年の建造物の修繕問題』※はご記憶があると思うが、報道で盛んに取り上げられた頃は、私たちのＭＳの修繕は何一つトラブルも無く完了していた。

※増税前の修繕の駆け込み需要急増により発生した
「人足の供給絶対数の不足による人件費高騰」と「足場用の資材不足とコスト高騰」

先を見て対応出来るか否かは大事ですね。
＞＞8479 匿名さんにも、批判中傷ばかりでは無く、自身の成功体験を提示して欲しいね。あればの前提付きですがね。創作話やハッタリでもいいよ。待ってるよ。

[8482: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[8483: 匿名さん]

＞＞8480 匿名さん
そうです。マン管士など全く興味無い。地合が良い日にだけ、１日１時間弱の株売買で稼いでます。
直近１ヶ月は時給換算で30万でした。

ご指摘のとおりコスト節約など所詮、黒箱の中で算出されるもの。流通や調達経路によっても変容します。が、それは世の全ての商取引や製品購入で言える事です。

費用分解と資材や人件費の利幅を想定して、そこから目標値を仮設定しクリアすれば充分だと考えています。
ＭＳや車の価格交渉も同じでしょ。
供給側の利益構造を理解した上で交渉テーブルに就かなければ、駆け引きも成立しないと思いますよ。

店舗とＭＳでは設計・施工の工程も規模も異なるが、通底するもの原理原則は共通する事象はあります。
素人だろうが、実体験で学んだ知見の応用は出来ると言うことです。

[8484: 匿名さん]

＞＞8482 マンション検討中さん
4分前に投稿完了しているよね。投稿前には、投稿状況を確認した方がいいね。　

[8485: マンション検討中]

>>8481 匿名さん
大規模修繕のことではなく、もっと前からある匿名さんの質問についての体験談が聞きたいんですがいかがですか？


あ、あと築9年で大規模修繕をして勿体無いなぁと思いました。
14-15年まで伸ばせば増税による節約効果以上に節約できたのではないですか？

[8486: 匿名さん]

＞＞8485 マンション検討中
＞14-15年まで伸ばせば増税による節約効果以上に節約できたのではないですか？

その推論の数的な根拠は？
提示した概要で、あなたにも簡単にシミュレーションは出来ると思うよ。

人件費や資材及び重機の調達費用が、2014年の大規模修繕問題も一つの上げ要因となって
その後も高騰していたという実態も知らないの？

[8487: 匿名さん]

＞＞8485 マンション検討中
＞大規模修繕のことではなく、もっと前からある匿名さんの質問についての体験談が聞きたいんですがいかがですか？

まだ、昼休憩中で投稿可能ですかね？
経済にはまるで疎いようだけど、仕事面では支障ないですか？

具体的に何が聞きたいのかを、明示しないと。

[8488: マンション検討中]

>>8484 匿名さん
大規模修繕については聞いてません。
8485に書いてあるので割愛します。

株面白いですよね。時給30万稼ぐほどうまくはないですが、自分もしております。
ですが、ここでどれだけ稼いでいるかは不要ですよ。
今までのレスを見て思ってましたが、やはり自己顕示欲がお強いですね。

[8489: 匿名さん]

>8483さん
工事費をたとえ１億かけたとしても消費税のアップ分は僅か３００万円ですよ。
それを１０年程度で行い、相見積も取らず工事をして、それで安くできたと
自慢するんですか。
相見積を取らないからその業者の工事費が高いか安いかも分らないでしょう。
同じ条件で競争させればもっと安くなっていたでしょうね。
同じ条件とは、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様での見積もりですよ。
勿論あなたでは、同じ条件での相見積は取れないでしょう。これは積算に強い建築士が
やりますからね。金抜き計算書ともいいます。

[8490: 匿名さん]

>8483さん
株について書かれていますが、私もやってます。
証券会社とネットレの両方でやっていまして、もう３０年以上の
経験があります。
毎日平日は午前９時から午後３時まではパソコンに貼りついています。
その間、証券会社からの情報がファックスで流れてきますし、売買を
するときは、当然ネットレの自動更新株価ボードみて判断します。
しかし、なかなか儲からないのが実情です。
僅か１時間程度で効果が出せるあなたは天才ですね。
あなたは大規模修繕工事についても全くの素人ですよ。

[8491: 匿名さん]

>8481さん
あなたのやり方ですと、建築業者が儲かったでしょう。
こんな甘い理事長と陰ではほくそえんでいたと思いますよ。
工事は３～４年も早くやるし、相見積も取らず、知ったかぶりした
素人の理事長をうまくおだてておけば儲かるんですからね。
ビジネスは厳しい競争がなければだめです。

[8492: マンション検討中]

>>8487 匿名さん
具体的に匿名さんが聞いているのに、それを披露しても意味がないと言ったのはあなたしゃないですか？
昨日の自分のレスもお忘れでしょうか？

いやいや40戸そこそこのマンションの大規模修繕なんかたかがしれてます。
1億なんかかかるわけもなく一般的なマンションなら5000万〜7000万…それの3%と工事費、人件費の高騰と4-5年も早く修繕したときのコストの差なんかあきらかに前者の方が余計にかかるでしょう。

私が経済に疎いかどうかは分かりませんが、あなたは確実に計算に疎いです。目先の損得だけ考えているような印象しか感じません。

株をやって立派に稼いでるのならもっとその辺上手いと思うけどなぁ

[8493: 匿名さん]

＞＞8490 匿名さん
私は株にそこまで手間暇かける気は無い。１日１時間で充分で、入力作業はせいぜい５分です。
毎日、趣味を愉しむ時間と料理の時間は必要です。
あなたとの最大の違いは、運用原資の多寡などでは無く、投資スタイルだと推測します。
投資の原則である「安値で買って高値で売る」ことだけ考えています。

私は、ＮＹ市場の動向と、個々の株の日々の周期的な数値変動に着目して運用してます。
時々、世界規模や国内の政治情勢やイベントも考慮に入れます。
株価の推移する幅と周期だけ、ある程度の確度で把握していれば、ゲイン出来ます。

[8494: 匿名さん]

>8481さん
あなたはマンション管理に関しては全くの素人ですよ。
いくら経験があるとかいっていますが、皆さんもいろいろ経験されているんですよ。
あなただけではありません。
特に大規模修繕工事の進め方については、基本もしらないようですね。

[8495: 匿名さん]

＞＞8489 匿名さん
敢えて書いてませんが、裏で同規模のＭＳの大規模修繕の資料は入手していましたよ。
あと、大規模修繕前に発生した外壁タイルの剥離をキッカケに修繕工事を行いましたから、
足場組みの経費とタイル交換や修繕は、業者負担にさせました。

そもそも、住み替えも既にプランニングしていましたから、私としては
コスト削減と工事が無事に終了すればそれで良かったのです。

ビル建築とメンテを専業とする企業の重役が住んでましたから、色々と意見や資料提示もご協力頂きました。
第１期での私の業績をずっと高く評価して下さって、何かと応援して下さったのです。

先月、3年ぶりに訪問しご挨拶致しました。
物件の価値も上昇する一方で固定資産税が高いとぼやいてました。
建物は、不具合も無く快適に尽きると繰り返し仰ってました。

[8496: 匿名さん]

>>8494さん
株価は１日でも大きく変動しますよ。
例えば今日の富士通の株価でも、安値は６７５円で高値が６９５円です。
１，０００株でも、２０万円の差がありますよ。
現時点は６７９円ですけどね。

[8497: 匿名さん]

>>8495さん
それぐらいの知識なんですよね。
他所のマンションの工事とあなたのマンションの工事は違うんですよ。
材料も、平米数も仕様も、工事個所もね。
建築士でも大規模修繕工事の経験のある建築士でないと、設計監理面では
役に立ちません。
内科医が外科手術ができないのと同じです。
さっきもいいましたが、あなたはマンション管理は全くの素人です。
当然工事に関する知識も素人です。

[8498: 匿名さん]

大規模修繕工事の経費削減をしたと自慢していたから
期待してたけど、お粗末極まりなかった。

[8499: 匿名さん]

＞＞8496: 匿名さん
株価8,000円未満の株には興味が無いので、1万～3万の株を1000株規模で運用しています。
数百円の株では、安-高値の幅も額も小さく、得るボリュームも少ない。ロスもですが。
例としてご提示頂いたその富士通のごとく20円でしょ。
かといってそのような株を大量に売買するのも、非効率だと思います。私は。

[8500: マンション検討中]

>>8495 匿名さん
それはいいので、以下のお言葉覚えてますか？

二件の問い合せと認識しました。
１．ペット禁止なのに、たった一人が犬を飼っている。
　しかも、理事会・管理会社はポーズとして掲示だけの対処しかしない。
２．ベランダの喫煙も禁止（規約の細則？）されているが、違反者が居る。（単独か複数世帯かは不明）
過去の私の解決策やその実現過程を披露したところで、そのまま再現出来ませんし無意味です。

ここではあなたちゃんと質問を把握されていますよ。

大規模修繕の際は、方向性はちょっと間違えたかもしれませんが実際に行ったからすんなり書いていただけたのかと思ってしまいます。

困っている方にぜひ経験談をお話ししてあげてさい。本当に経験があるのなら。