マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8321: 匿名さん]

大規模修繕工事を進めていく過程においては、修繕専門委員会が
主導権を握ります。
管理会社のフロントや管理員に関しては、補助作業をしてもらいます。

[8322: 匿名さん]

管理会社主導で工事がすすめられる典型はデベ系の管理会社です。
親会社の顔色は窺わなければなりませんからね。
設計監理を管理会社がやり、工事は親会社がやる構図です。
管理会社の利益もなくなりますからね。

[8323: 匿名さん]

管理会社が形式的に設計監理業務をしたとしても、仕様書通りの工事が
されているか、手抜き工事はされていないかを親会社に指摘とかすることは
できませんからね。
それに、一番肝心の相見積もとらないから話になりません。

[8324: 匿名さん]

8317です。

みなさん、ありがとうございます。
参考になります。
色々教えてください。

[8325: 匿名さん]

>>8324さん
あなたみたいに素直な気持ちで勉強していればいい理事長に
なれますよ。
現在の全国の理事長は知識や情報は殆どないのに、プライトだけは
高くよくそれでマンションの管理ができるなと思っています。
特に大規模修繕工事や各種工事については、どうやって業者を選び
どうやって相見積をとればいいかとかのノウハウを知ることも大切です。

[8326: 匿名さん]

8325さん、ありがとうございます。
マンションがよくなるよう、修繕だけでなく、総合的に管理や規約、長期修繕計画その他色々勉強しています。
大規模修繕や修繕工事について、知識を増やしていきたいです。
8325さん、みなさま色々お教えください。
よろしくお願いします。

[8327: 匿名さん]

大規模修繕は、経験談がやっぱり一番参考になりますよ。

[8328: 匿名さん]

何事もやってみないと分からないことがありますから。
あとは、管理組合側の人、修繕委員、理事がいかにマンションのことを考えられるかですね。

[8329: 匿名さん]

大規模修繕工事はやっていみなければわからないような工事をしてもらってもこまります。

そんな事をされてはいけまん。そんなメンバーは関係者からは外れてもらわないといけま
せん。

私のマンションでは組合員の理事長がマンション管理士ですべての案件にリーダーシップ
を発揮して、大手のゼネコン数社に相見積もりを取り優秀なゼネコンに組合と一対一での
二人三脚で責任施工方式で無事工事を終了しました。

コンサルにも、勿論打ち合わせに参加させましたが理事長の調査の結果信用できないとの
意見でこの結果になりました。

複雑な方法は控えた方がいいでしょう。

[8330: 匿名さん]

現在は、責任施工方式より設計監理方式で大規模修繕工事をする組合が多いです。

[8331: 匿名さん]

8328さん

やってみないとわからないような工事という意味ではないです。

8327の方に対して、やってみないとわからないことがあるでしょうから、経験談が参考になるという意味です。すみません。

[8332: マンション検討中さん]

>>8291 匿名さん
ありがとうございます。
なるほど、確かに新築すぐでは目処がたちませんよね。
参考にさせていただきます。

[8333: 匿名さん]

>>8329さん
責任施工方式の随意契約ですか。
要するに相見積は取らなくて、１社に全てお任せというわけですね。
いや違った、相見積はとったということですね。
材料や平米数、仕様とかが分らずに良く比較ができましたね。
多分、修繕個所だけ提示してこれで見積もりを出してくれだったんでしょう。
それとも理事長の知り合いの業者だったんですか。
コンサルもいたようですが、コンサルは何をしたんですか。又、何のために
コンサルを雇ったんですか。

[8334: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[8335: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[8336: 匿名さん]

随意契約は最初から１社に絞って行うやり方です。
当然相見積は取りません。

[8337: 匿名さん]

　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。

[8338: 匿名さん]

　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[8339: 匿名さん]

相見積を取るためには、建築士を雇い要綱書の作成等を
しなければ相見積は取れません。
管理会社方式や随意契約は、予算がこれだけあるから、この範囲内で
工事をしてくれというもの。

[8340: 匿名さん]

小規模マンションやデベ系管理会社に管理を委託しているマンションは
随意契約が殆どです。
わがままはいえないのです。