マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8081: 匿名さん]

>>8079さん
２年点検とは、大規模修繕工事のですか、それとも分譲後からの
２年点検なんですか。
大規模修繕工事の２年点検なら、不具合は全て施工業者が無償で
やってくれました。
事前に組合員にアンケートを取りました。
共用部分でもベランダとかの専用使用権のあるところはアンケート
じゃないと点検できませんからね。
工事を契約するときに各種点検の契約確認書を作成しました。

[8082: マンション検討中]

>>8080 匿名さん
どちらもですが、メインは共有部です。

[8083: マンション検討中]

>>8081 匿名さん
分譲後の2年点検です。

[8084: 匿名さん]

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 　　１年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

[8085: 匿名さん]

>>8083さん
分譲後の2年点検ですか。
良くそこまで気が回りましたね。
私なんかはそんなことは何も知らず、又、全く関心もなく入居だけしました。
分譲後最初の理事会の方にしっかりした方がおられたんですね。
質問の件ですが、不具合があれば当然無償でやってくれると思いますよ。
そうでなければ何のための2年点検なのか分りませんので。

[8086: マンション検討中]

>>8085 匿名さん

縁あって（くじ引き）1期目の理事長となり、色々と調べたら共有部のインスペクションが推奨されているというのを見たものでうちのマンションでもどうかなと思いまして。

その無償修理だからこそなかなか売主が認めてくれないという話しを聞きまして…

もしインスペクションをして売主に指摘したが拒否られて交渉に難渋したという方がいらしたら、どのように交渉していったのか経験談が聞きたいと思い質問させて頂きました。

[8087: 匿名さん]

うちの理事長があなたのような人だったら、うちのマンションはこんなことにはなっていないでしょう。
重要な点検時期であるにもかかわらず、きちんと管理会社にやらせなかった。
責任をとってほしいものです。

[8088: 匿名さん]

https://anabuki-m.jp/media-011/wp-content/uploads/2018/04/felbrigg-est...

これですか。？

[8089: 匿名さん]

>>8086さん
普通は分譲後に不具合がなければ建築士等の点検や調査は行われません。
瑕疵担保責任は分譲後１０年間ありますので、その間に不具合があれば
分譲会社の責任で補修等の工事をしなければならないとなっています。
不具合がないのに、点検等を建築士等に依頼するというのは分譲会社は
やらないと思います。経費もかかりますので。
管理組合の費用で調査・点検をするのは構わないと思います。

[8090: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/common/001001034.pdf#search=%27%E5%85%B1%E6%9C%8...
８０８８は間違い。
これでしょうか。？

[8091: 匿名さん]

知識の無い無資格者がなに言っても誰も信じないだろ　笑

[8092: 匿名さん]

どちらかというと中古物件に関する調査なんですね。
これが気になります。

[8093: 匿名さん]

どちらかというと中古物件に関する調査なんですね。
これが気になります。

[8094: 匿名さん]

新築分譲後瑕疵担保責任は１０年間ですから、その間でしたら
保証はあるでしょうからいいんですが、それ以降については
中古物件の売主責任ということになるんではないでしょうか。
瑕疵を隠したりしていれば問題がありますが。

[8095: 匿名さん]

どちらかというと中古物件に関する事項なんですね。
これが気になります。

検査結果に係る保留事項
　＊瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。
　＊報告書の記載内容について、検査時点から時間経過による変化がないことを保証する
　　ものではないこと。
　＊建築基準関係法令等への適合性を判定するものではないこと。
　＊報告書の複製等に関する制限や第三者が利用する場合の取り扱いに留意すること。

[8096: 匿名さん]

>＊瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。

これを読み解けばやってもあまり意味がないようにも思えます。
ただ、１０年以内に不具合がでれば、調査して保証を交渉すべきです。
中古の場合ですと、買う時に仲介者に売主の担保責任がありますが、通常の目視程度の
判断で問題がなければその責任は問われないでしょう。

[8097: マンション検討中]

>>8089 匿名さん
瑕疵担保責任の10年は構造部分だけで、その他は大体2年です。
10年と思っている方が多いは仕方がなく、大体パンフレットにもでかでか10年保証と記載されております。
ちょっといやらしいですね。

もちろん管理組合負担で行うものです。
お金がかかることなので簡単に進めていくことはできないので、こちらで相談させていただきました。

実例があれば説明会での参考にもなるかと思いまして。

[8098: マンション検討中]

>>8094 匿名さん
上にも書きましたが、構造部分以外は2年間の瑕疵担保責任期間です。

瑕疵をわざと隠すのはそうそうないと思いたいのですが、不具合や施工不良の確認をしたいのです。
仮にですが、共有部の2年点検をせず、大規模修繕前の診断で実は建設当初からあったタイルの浮きなども、こちらの負担で治さないといけない可能性があるからです。

本来無料で直してもらえるものに金を払うのは誰でも嫌だと思います。

[8099: マンション検討中]

>>8095 匿名さん
少し前から中古物件購入時にインスペクションについての説明の義務化はなされましたね。実施の義務ではありませんが。

しかし新築時も内覧会がありますよね？
それは専有部のチェックがメインのはずで、プロをやとってインスペクションをなさる方もいらっしゃいます。
それの共用部verですね。

あまりやっているとこは多くはないですが、推奨はされています。
ただ推奨されていることを知らない理事会が多いんでしょうね。
そこまで持っていくのはめんどうですし。

資料は、中古物件メインの説明で、それでは確かに瑕疵の認定は新築より難しいと思います。
今回の相談は築2年までに行うものなので中古よりは指摘しやすいのではと、素人考えでおります。

[8100: 匿名さん]

保証期間

外廊下・バルコニー・ひさし 雨漏れ ２年
外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱 モルタルやタイルの亀裂 ２年
錆・塗装のはがれ ２年
タイル、石貼の浮き、はがれ ５年
屋上・屋根・ルーフバルコニー 排水不良・ふくれ ２年
外部床仕上 排水不良・亀裂・沈下 ２年
内部壁 変形・亀裂・はがれ ２年

この保証期間内であれば、それらの部位で問題が発生した時にメーカー側は無償で点検をしてくれます。
ところが・・・、この点検と補修は多くの場合メーカー側に一任されている為、問題点が一部しか指摘されなかったり、おざなりの補修しかされなかったりといった現実があります。特に２年点検の場合には共用の廊下・階段、専有のベランダ・ひさし等の防水保証が２年で切れる為、それらの部位での漏水リスクをきちんと把握しておく必要があります。

[8101: 匿名さん]

瑕疵担保責任の期間と範囲を明確に契約しておくことが必要です。
中古物件の場合は、この契約がないと問題がこじれますので。

[8102: 匿名さん]

新築住宅においては、住宅の瑕疵担保は１０年だが責任期間は２年以上１０年以
下とする事が出来ます。

ただし、平成１１年６月に施行された　住宅の品質確保の促進等に関する法律を　
ご参照ください。

中古住宅は売主の瑕疵担保責任は売買契約で負わないとすることができます。
ご注意。

売買契約責任期間が明記されていなければ民法の規定で責任期間は１０年です。

[8103: 匿名さん]

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。
１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。

[8104: 匿名さん]

売主が瑕疵担保責任を負う期間
買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定では「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるとされています。

このとき、引き渡し後の年数については何ら規定がありませんから、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」なら権利を行使することができます。ただし、売主が瑕疵担保責任の消滅時効（10年間）の主張をして、それが認められた最高裁判例もあるようです。

しかし、民法の規定は強行法規（必ず適用されるもの）ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、あるいは権利行使の期限や対象範囲などを定めることも有効です。

実際問題として、一般の中古住宅では引き渡し後1～3か月程度の期限を定めることが大半で、とくに古い物件のときには「瑕疵担保責任を負わない」とすることも多いでしょう。

[8105: 匿名さん]

マンションの重要な点検
半年点検、1年目点検、2年目点検、5年目点検、
7年目点検、10年目点検

[8106: 匿名さん]

分譲後の瑕疵担保責任は１０年ありますが、売主は積極的には
しませんからね。
契約で点検年を決めるか、マンションが独自にやるかしかないでしょう。

[8107: 匿名さん]

当組合は、理事会で外部に依頼しました。

[8108: 匿名さん]

それが清潔だな。

[8109: マンション検討中]

>>8107 匿名さん
その流れをぜひ教えていただけませんか？

[8110: マンション検討中]

>>8104 匿名さん
大体の場合、
宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
この部分の特約を設定していますよね。
アフターサービス2年とうたって。法律上最低限の期間をアフターサービスとしています。やはりいやらしいですよね。

[8111: 匿名さん]

文句を言おうものなら、ジヤー、買わなきゃいいじゃないかと居直る。
不動産は大体の物件は売り手市場です。新築の売買契約書には瑕疵担保
責任は２年としている。

[8112: 匿名さん]

マンションに瑕疵はありますから、きちんと点検しているかで差はつきますね。

[8113: 匿名さん]

どんな差がつくのでしょうか、具体的にご説明ください。

[8114: 匿名さん]

具体的といわれてもねえ。
兎に角差がつくんですよ。

[8115: 匿名さん]

マンション管理士に聞けよそういうスレだろ
シロウトがデタラメ書いてると迷惑だろ

[8116: 匿名さん]

>>8115
あなたもしつっこい性格なんですね。
ここは匿名掲示板であり、スレ主旨にもあるように誰でも書き込んでいいんです。
そして、その判断は各人の責任でやればいいんですよ。
あなたが書き込んでもいいんですよ。
もう一度スレ主旨を掲載しますね。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[8117: 匿名さん]

>>8115
ここのスレは匿名掲示板であって、マン管士や建築士等を名乗って
書き込んでいる者はいません。
あなたはそう思い込んで書き込んだのに、違っていたのでその腹いせで
嫌味な書き込みを続けているんですよね。

[8118: 匿名さん]

瑕疵担保責任による契約の解除または損害賠償の請求は、法律関係を早期に安定させるという趣旨か
ら、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から1 年以内にしなければならないとされています。
上記の期間制限は、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から起算するため、買主が目的物の瑕
疵を知らない間はいかに期間が経過しても責任を負うというのでは、売主にとって酷な場合が生じます。
この点について、最高裁平成13 年11 月27 日判決は、瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規
定の適用があり、売買目的物の引渡しの日から10 年の経過により時効消滅すると判示しています。

[8119: 匿名さん]

ご参考になれば、
当組合理事会で決議し、外部に依頼して2年目、10年目点検の調査を実施。
結果、かなりの指摘あり、管理会社に報告しました。
そして、無償修理をしてもらいました。
住民は安心しましたし、高額な修繕費の出費がなくなりました。
点検の無償修理にあたる指摘が全くないマンションなんてありません。
それに、管理会社がきちんと報告するなんてことはないでしょう。

[8120: 匿名さん]

マンション管理士に聞けって、無資格シロウトのデタラメはダメダメ！

[8121: 匿名さん]

>>8120さん
せっかく親切に教えて頂いた８１１９さんに対して失礼でしょう。
いつまでも続けると荒らしとして通報しますよ。

[8122: 匿名さん]

↑どうぞ、荒らしではなく不確かな情報を書くシロウトに警告しているだけ。

[8123: 匿名さん]

だいたい外壁の打診点検報告義務に関してもデタラメな回答、大迷惑。
シロウトがデタラメ書いては迷惑ですよ。

[8124: 某コンサル社員]

瑕疵や品確法の観点では竣工から10年になりますが、
別の論点（法令）を使えば、
竣工後10年を超えていても瑕疵求償できる場合があるので
経験豊富な専門家に相談すべきだと思いますよ

[8125: 匿名さん]

点検義務は放置しておけば督促が来るからそれから対応すればいい？

こんなこと言う管理のプロはいない、ドシロウトが不特定多数が見る場でウソ書いてはいかんな

[8126: 匿名さん]

8121さん、ありがとうございます。
事実です。当組合は、住民からの要望もありましたので。

[8127: 匿名さん]

>>8126さん
貴重な書き込みありがとうございました。
ここはマンションの住民や理事の方等も自由に書き込みできるスレです。
これからも経験談等の書き込みをして頂いて、皆さんに是非情報を流して
ください。

[8128: 匿名さん]

>>8125
ここに書き込むのにマンション管理士とか建築士とかいって書き込む者がいますか。
匿名かＨＮでの書き込みですよ。
そして書き込まれたものに対しての判断はそれぞれの者の自己責任です。
いろいろその問題について書き込まれていくうちに正解に結びついていくのです。

点検義務のあるものは放置しておけば督促がくるというのが何か問題がありますか。
問題があるんなら、その理由とか、点検義務についてあなたが知っている情報を
ここに書き込めばいいんですよ。
間違っていたり、勘違いしていたり、補足説明が必要なものは、皆さんが書き込みを
してくれますよ。そして、各人がそれぞれ判断すればいいんです。あくまで自己責任
ですよ。
繰り返しいっておきますが、ここに書き込まれた内容は、プロばかりではありません。
匿名さんです。
それで不満であればここにくる必要はありません。

[8129: 匿名さん]

重要点検は、限られた年度です。
理事会できちんとやりましょう。
理事会できちんと確認したり、できなかったら外部に依頼すればいいのです。
組合員に責任を問われたらどうしますか？
点検をしているかしていないかでも、中古売買にも影響するのです。
理事の方々だって、該当箇所は放置したくないでしょう。
理事会できちんとやるべきです。

[8130: 匿名さん]

法定点検表を管理員室に掲載しておいて、その年度にそれぞれ業者に
依頼すべきでしょう。
当然消防点検費用や、雑排水管の高圧洗浄等については、予算化して
総会で承認をもらうでしょう。
殆どのマンションではそうやっているでしょう。
法定点検の届けをしなければ行政から督促状がきます。勿論それからでも
点検して報告をすればいいんですけどね。