マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7961: 匿名さん]

修繕委員をするときには関心をもつことです。
関心があれば工事のやり方等もみえてきます。
特に設計コンサルタントや元請け業者選定には関心をもちましょう。

[7962: 匿名さん]

確かにそうですね。先ずは関心をもつこと。見積取得や立ち会いをしているうちに知識もついてきます。
はじめは見積書の精査に苦労することがあったとしても、慣れです。

[7963: マンション検討中]

詳しく教えていただきありがとうございました。

部品交換代が高くなるとありましたが、フルメンテナンス方式だとしてもということですか？
すべての部品が無料交換対象ではないことは知っております。

あと、デベ系に依頼している組合が多いのは単に購入当初からどこにするか再考したことないからではと思っております。

[7964: マンション検討中]

>>7935 匿名さん
漏水のことですが、嫌だろうが被害者と加害者間で解決してもらうというのは普通ではないんですか？

申し訳ありませんが、そこになぜ管理組合が介入しないといけないのかが理解できません。

マンション保険に個賠が入っている入っていないは理事長以外に知らされているのでしょうか？
私は理事長で、保険の証書を見て初めて気付きました。

[7965: 匿名さん]

マンションの保険については組合員の同士が集い勉強した方がいいでしょうね。
説明が複雑ですからこのスレでは控えますが、不正の温床になる可能性が高い
です。

マンションの保険についての説明は管理会社やマンション管理士等も詳細に説明
をできる人物に会う事が出来ずこまってはおります。

経験談を一つ申し上げますと以前住んでいたマンションでは組合で個人賠償責任
特約には未加入でした。

上階から漏水に会い上階の住民に損害賠償を請求しましたが支払い能力がない住
民でしたので工事をしないと生活に支障をきたしますので未払いのまま自費で工
事をしました。

その内その住民は転居してしまい転居先へ請求してもなかなか支払いに応じても
らえませんでした。

新しいマンションでは組合は個人賠償責任特約に加入しておりますが、管理会社
や管理組合の対応が全面的には信用できませんので個人でも安全の為に加入して
おります。

以前のマンションでは個人としては保険は未加入でした。

[7966: 匿名さん]

>>7964さん
漏水がおこった場合、その原因調査をして、その漏水が共用部分に
原因があるのか、専有部分に原因があるのかをしらなければその後の
対応ができません。
殆どのマンションでは、管理会社が保険の代理店をしていますので、
管理会社経由で調査員がきて賠償に関しての話し合いをすると思いますが、
専有部分に原因がある場合で、保険で対応できなければ、各人での交渉
となり管理組合はタッチしません。
私どものマンションでは、総会の議案書に保険の内容が毎年記載されています。
読んでなくて知らない者もいると思いますが、漏水が起った場合はまず、組合が
業者を呼んでどちらに原因があるかを確認します。

[7967: 匿名さん]

>>7964さん
保険の更新は総会の普通決議が必要ですので、議案書には
その内容や保険額とかが記載されてると思いますよ。

[7968: 匿名さん]

>>7965さん
個賠は１つで十分です。
ただ、保険会社や調査員によっても保険の賠償額や範囲がかなり
違ってきますのでどちらがいいかは各人で判断しなければなりません。
ただ、組合の保険は管理会社が代理店となっているので融通はきき
ますよ。

[7969: 匿名さん]

>>7963さん
エレベーターの点検にはフルメンテナンス点検とＰＯＧ点検があります。
フルメンテ契約は、月々の点検費用の中に消耗品だけでなく、劣化した
部品の修理、取り替えも分が含まれます。
三方枠、基盤の交換はしてくれませんが、巻き上げ機の交換はしてくれます。
ＰＯＧ契約は、定期的な点検、消耗品の交換はしてくれますが、部品の
修理や取り替えのときは別途費用が必要となります。
月１万円程度フルメンテの方が高くなりますが、一流メーカーの社員が責任を
もって対応してくれますので、安全・安心感はあります。

[7970: マンション検討中]

>>7969 匿名さん
ありがとうございます。
細かな部品の交換は対象になっているということは、部品の仕入れ代がメーカー直販より高くても管理組合としては毎月定額支払っているので問題にならないという解釈でよろしいでしょうか？

もともとこういうふうに思っていたので後々高くつくという意見を聞き疑問に感じておりました。

[7971: マンション検討中]

個賠について皆様ありがとうございます。
マンション内のトラブルを早期に治めるためのもので、必ずしも組合が立ち入る必要はないということですね。

保険更新時には総会などで内容確認できますが、新築であり、ローンを組むときに火災保険入りますよね。その際に個賠をつけました。

そこまで気が回れば営業担当に聞けたんでしょうが、なかなか回らないのではと思います。

一度住民の皆様に周知して、個人で入るか管理組合で入るか決めようと思います。２つ入っているのは保険料の垂れ流しになりますもんね。今の自分のように。

[7972: 匿名さん]

>>7971さん
漏水が発生した場合、組合が関知するのはその原因が管理組合にあるのか
専有部分にあるのかを確認するためです。
その原因調査については、費用は保険で対応できます。
分譲時には火災保険にはローンを組む時に加入するのが普通ですが、個賠に
ついては加入していない方も多いようです。
又、二重になるので個人での個賠は解約する方は多いですね。

[7973: 匿名さん]

>>7970さん
ＰＯＧの場合は、部品の修理や交換には費用が発生するが、
フルメンテだとその費用が不要ということです。

[7974: 匿名さん]

>>7965
保険が不正の温床となるとのことですが、１つでも実態を
教えてください。
保険について詳しいのは、管理会社やマン管士ではなく、
保険の代理店の者でしょう。

[7975: 匿名さん]

漏水が発生した場合、まず最初にすべきことは上階の元栓を閉めます。
業者に原因調査を依頼します。これは管理組合がやります。
原因調査をして、起用用部分、専有部分どちらに原因があるのかを
確認します。
工事業者から見積もりを取ります。ここまではどちらに原因があるにせよ
管理組合が動きます。
保険の調査員に調査してもらい、補償額の提案をしてもらいます。提案するのは
保険会社です。

[7976: 匿名さん]

給排水管の設備構造システムはマンションによって異なりますので、
漏水が発生した場合の対処方法として、

すべてのマンションに上階の元栓を閉める方法は正しいとは限りま
せん。

[7977: マンション検討中]

責任の所在をはっきりさせるために組合が動くというのは、考えたら当たり前ですね。ありがとうございます。

個人で入るのと組合で入るのでは、条件が同じなら金額的にはそんなには変わらないものでしょうか？

[7978: マンション検討中]

現在修繕積立金は5年毎に上がっていく漸増方式です。

それを値上げしてフラットにしたいと思っているのですが、まずどう動けばいいかご助言をいただけますか？

一応フロントには伝えましたが特に何か提案をしてくれることはありませんでした。

[7979: 匿名さん]

>>7976さん
業者がきて原因調査をする前の応急
措置ですよ。
まず漏水を止めるのが先ですから。

[7980: 匿名さん]

全て上階の元栓を閉めるというのではなく、被害元の上階ですよ。

[7981: 匿名さん]

>>7978さん
１戸当り月の必要修繕積立金の額を知るには、例えば３０年間の長期修繕計画を
立て、その期間の総工事費から算出するのが一番正解です。
ただ、その計画にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
意味がありません。
総工事費については、その８０％程度で計算すればいいでしょう。
工事には大規模修繕工事だけでなく、大型設備の更新工事もふくめなければ
なりません。
分譲時の長期修繕計画には、３０年間の総工事費が掲載されていますが、３０年
以降の大型設備の工事分が含まれていませんので、第１回目の大規模修繕工事終了後
に３０年間の長期修繕計画を作成すれば、全ての工事が網羅されることになります。

[7982: 匿名さん]

>>7978さん
大型設備にはどんなものがあるかといいますと、エレベーター、
玄関扉、サッシ、給排水管、給水設備等の更新工事が含まれます。

[7983: 匿名さん]

>>7978さん
一番問題なのは、長期修繕計画書を作成してくれる建築士を
どうして見つけるかということになりますが、大規模修繕工事の
設計コンサルタントをしたことがある積算に強い建築士を紹介
してもらうといいでしょう。
単なる１級建築士では全く役に立ちませんので。

[7984: マンション検討中]

>>7981 匿名さん

お返事ありがとうございます。
1回目の修繕はまだ10年以上も先なのです。
可能なら今年度中には話をまとめたいです。

まずは35年程度の修繕計画を立ててそこから計算するべきなのですね。

修繕計画は管理会社に依頼するべきか外注すべきかというのはありますか？

[7985: 匿名さん]

マンション建設新聞に掲載すればいいと思います。
掲載料は無料ですから。
そして、応募業者の中から適任者をきめればいいと思います。
長期修繕計画をパソコンのソフトで管理会社のフロントが
作成するのでは役に立ちません。

[7986: 匿名さん]

>>7984さん
まだ新しいマンションですので大型設備の更新工事は計画を
立てるのは難しいですね。
国交省が第１回目の大規模修繕工事後の全ての工事を含めた望ましい
修繕積立金の額は17,500円としてますのでそれを基準に考えられたら
いいと思います。
当マンションは1回目の大規模修繕工事後に築30年間の総工事費
から積立金の額を算出しましたら、偶然17,000円となりました。
ただ、早いうちからの積立金ですから、この８０％～９０％程度にしてても
対応できると思いますよ。

[7987: マンション検討中]

>>7985 匿名さん
やはり管理会社のフロントに頼んでも大した見積もりはできませんか。
なんとなくそうは思っておりました。
ありがとうございます。

[7988: マンション検討中]

>>7986 匿名さん
具体的な数字をありがとうございます。
おおよその予想通りの金額でした。

ただその金額だけで住民説明会をしても根拠としては弱いですよね。

やはりどこかに修繕計画を作成してもらうことになりますよね。

依頼するにもお金がかかるので総会で決議をとらないといけないですよね。

先は長いですね…

[7989: 匿名さん]

管理会社の作成する長期修繕計画なんて、あてにならないですから。

[7990: 匿名さん]

じゃー誰を当てにするのか。？教えて下さい。

[7991: 匿名さん]

大規模修繕工事で設計監理を担当した１級建築士でないと
意味がありません。
長期修繕計画のたたき台を作ってもらって、それを基に
周期やグレード等を建築士と一緒に検討して作成します。
予定価格は余裕をもって組むと思いますので、その８０％～
９０％を予定価格とするといいでしょう。
当然一つ一つの工事の内訳表が必要です。
例えば、屋上防水であれば、平米数と材料の単価が必要です。
実際のマンションの設計図面をみてからその数字を使います。

[7992: 匿名さん]

建築士との検討会での経費としては、６回実施して６０万円かかりました。
当然、概算設計書で設計図をもとに数値を拾い一つ一つの工事ごとに細かい
数字の積み重ねで工事費が算出されています。
数量調書も作成されます。
総ページ数でいえば、１５０ページぐらいの資料になります。
それをもとに鏡として、長期修繕計画表が作成され、年度ごと、工事個所
ごとの予定価格が示されます。

[7993: 匿名さん]

その長期修繕計画表での総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
の額を知ることからスタートしなければなりません。
後は値上げをどのくらいにするかということになります。

[7994: マンション検討中]

その長期修繕計画を練ってもらうために予算を使うので総会にかけないといけないですよね？

総会で理解を得るために説明をするんでしょうが、値上げに反対の人がたくさんいたら否決されて計画の見直しすらできないんですよね？

どのように進めていけばいいのでしょう。

[7995: 匿名さん]

マンション検討中さんって、マンション購入してるの？
築何年目？

[7996: マンション検討中]

>>7995 匿名さん
購入してますよ。
築1年目ですな。

[7997: 匿名さん]

７９９４さん。
管理費等の値上げの可決要件は普通決議ですので私の経験から（築３０年、４００戸）
否決された事は有りません。反対者は逆に真面目で管理に対する姿勢が慎重な方が多い
です。

真剣に聞いてあげれば協力してくれます。反対者の方は少数ですが管理知識は豊富な組
合員がおります。無視はしない事です。全員賛成出来る案を理事会でまとめましょう。

[7998: 匿名さん]

>>7994さん
今回の件は何故やらなければならないのか、やった後はどう生かすのか
を広報しなければならないでしょう。
長期修繕計画も５０年にすれば、やらなければならない工事の全てが
包含されますので。３０年も５０年も作成するのは殆ど変りませんから。
それと、早めに値上げをすることにより、負担が小さくなることも広報
する必要があります。

[7999: 匿名さん]

分譲１年目のマンションで、長期にわたっての計画を組み
値上も検討するというのは、マンション管理のプロでも
いない限り実現は難しいかもな。
その心意気は買うけど。

[8000: 匿名さん]

マンション管理に精通している理事長がいればできるけど。
かなりハードルは高いと思うよ。

[8001: 匿名さん]

「高置水槽と増圧直結方式について」
＊給水方式
　 　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式

　　 水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式

[8002: 匿名さん]

＊高置水槽方式
　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。
　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

[8003: 匿名さん]

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。

[8004: 匿名さん]

＊増圧直結方式
　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。
　　 メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

[8005: 匿名さん]

　 　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

[8006: 匿名さん]

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

　しかし、経年劣化は共用部分も専有部分も間違いなくおこります。

[8007: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[8008: 匿名さん]

質問、外壁の点検報告が義務化され違反すると罰金１００万円と聞きましたが
詳しいこと知ってる人いましたら教えてください。

[8009: 匿名さん]

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例

　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

[8010: 匿名さん]

>>8008さん
定期報告制度は、建築基準法の第12条に定められた制度です。
第１項又は第３項というのは、建築物と昇降機、建築設備について『定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に調査(検査)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。』と記載されている箇所です。

つまり、定期報告を提出しなかったり、虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金の処分を受ける可能性があるという事になります。


各行政庁から届く定期報告の通知を無視し、提出期限までに報告を行わない場合には「督促状」が送付されます。(※各行政庁により、通知の時期や回数などは異なります。)

定期報告業務を実際に行ってきた中で、罰金の処分が行われたというケースは現状把握できていません。

[8011: 匿名さん]

長期修繕計画や管理委託費他の見直し期の理事会や理事が無勉強ではだめでしょう。

[8012: 匿名さん]

>>8010
建築基準法ですか、検索すると平成２０年から国交省が定めたとなっているようですが。
新築時から１０年を経過した建物外壁はそこから３年以内に点検報告義務ありとなってますが。
よくわからないんですよねー。

[8013: 匿名さん]

>>8011さん
理想を言えば、マンションの住民の中にボライティアとして
マンション管理士の資格を取り、マンションのために動いて
くれればいいんですけどね。
マン管の資格が絶対条件ではありませんが、現在のマンション
管理は複雑化してます。
対管理会社、大規模修繕工事、長期修繕計画、積立金の値上等
を考えても知識がなければ難しいですからね。

[8014: 匿名さん]

総合的に知識があるのがベスト。マンション管理、規約、会計、修繕、長期修繕計画など。
相互に繋がりがある。
知識のない方々に見直されるほど怖いことはない。大抵その方々の思惑どおりになったり、管理会社の思惑どおりになったりする。組合や組合員全員のことなど考えていない。

[8015: 匿名さん]

>>8012さん
届け出義務があるものが、期限内に届け出がなければ
督促状がきますので、それから対応すればいいでしょうから
そんなに心配しなくてもいいと思いますよ。
１０年経過していても、３年以内でやらなければならないという
のではなく、計画があればそれでもいいということです。

[8016: 匿名さん]

督促が来てから対応？　
随分と非常識な思考回路ですね。
全面打診の義務や回収の予定は３年以内なのかが知りたいのに
ココには知識のある人はいないのかな。

[8017: 匿名さん]

失礼
回収⇒改修

[8018: 匿名さん]

>>8014さん
理事会のメンバーによっては、マンション管理に関する知識に乏しく
管理規約や区分所有法に違反することでも平気で議案として提案したり
通常の理事会活動でも理事会決議だけで管理費を使ったり、工事をしたり
することもありますからね。
やはりマンション管理に関する基礎的な知識は必要でしょう。

[8019: 匿名さん]

国土交通省告示第282号で平成２０年に外壁の全面打診も義務図けられたとありますが。
どなたか詳しい内容理解してる方いましたら解説お願いします。
分かっているのは竣工又は改修から１０年経過したら外壁等の落下の危険がある部分
は全面打診と報告義務有りと書いてあります、歩行者保護なのでしょう。
またその後３年とはどのような意味なのか解りません。

[8020: 匿名さん]

>>8016
お宅のマンションでは、３年に１回の届け出はしているんですか？
しているんなら問題はないでしょう。

特殊建築物定期調査報告とは

法定建築設備点検と同様に、建築基準法の規定に基づく調査報告です。
マンションや劇場、百貨店、ホテルなど、多くの人々が利用する建築物（このような建築物を「特殊建築物等」といいます。）は、ひとたび火災などが発生した場合、大きな災害につながります。
このため建築物には防火区画の適切な設定、避難階段や避難器具の整備など、多くの安全対策が必要とされています。
しかし、これらの防災設備は、日頃の維持管理を怠るといざというときに本来の機能を発揮できません。
また、建築物の躯体や外部設置機器、塀などの劣化状況を把握することも、事故を未然に防ぐために必要なことです。
そのため、３年に１回、定期的に調査資格者による調査を実施し、特定行政庁へ報告することが義務づけられました。

[8021: 匿名さん]

>>8020
あなたマトハズレです、改正されたことを聞いているのですが。
外壁の点検に関する報告などしたことはありませんし外壁の改修は大規模修繕の時期だけです。
おおよそ１５年ですかね。

[8022: 匿名さん]

>>8020
国土交通省告示第282号で平成２０年に外壁の全面打診も義務図けられたとありますが。
どなたか詳しい内容理解してる方いましたら解説お願いします。

知らないのなら混乱しますので無用な解説は要りません。

[8023: 匿名さん]

督促が来たら対応すればいいとか、見つからなければなにやってもいいという感覚の人が管理などできるわけもない。

[8024: 匿名さん]

>>8022さん
ではあなたの質問にはこたえないようにします。
しかし、だれからも回答はないでしょう。

[8025: 匿名さん]

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

　しかし、経年劣化は共用部分も専有部分も間違いなくおこります。

[8026: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施することが
長期修繕計画で計画化されているマンションはありますか。
その場合の資金計画はどうされていますか。

[8027: 匿名さん]

事故が起きてからでは遅すぎます。そんなことで議論している知識のない組合員
の多いマンションは早々に売却した方がいいでしょう。永住は無理でしょう。

[8028: 匿名さん]

督促が来てから対応するような住民ではオハナシニなりません。
コンプライアンス意識も皆無でマンション管理ができる次元ではないね、　呆れる。

[8029: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するとなった場合、
先行工事者に対してのフォローを規約化しておく必要があります。

[8030: 匿名さん]

管理に関する知識も素人の私にも劣るようですし、ここのスレタイトル変えればいいのに。
無知ばかりで期待外れ、残念。

[8031: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

[8032: 匿名さん]

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

[8033: 匿名さん]

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

[8034: 匿名さん]

コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

[8035: 匿名さん]

これがコンクリートの基本的な知識です。

[8036: 匿名さん]

専有部分の配管の工事をするのは大変なんじゃないですか。
給水制限やトイレの使用制限とかも当然あるでしょうしね。
一番大切なのは、スケジュール化と住民の協力でしょうね。

[8037: 匿名さん]

もしかして一人でなりきり投稿？　知識も無いようだし呆れるｗ

[8038: 匿名さん]

「更新工事とは」

　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

[8039: 匿名さん]

「更生工事とは」

　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

[8040: 匿名さん]

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

[8041: 匿名さん]

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

[8042: 匿名さん]

>>8022
あなたの質問に答える者はいないでしょう。
あなたは質問に対する態度が横柄だからですよ。
人にものを尋ねるのだったら謙虚さがなければ誰も答えてくれません。
それにあの回答は正解でそれ以外のこたえがないからですよ。

[8043: 匿名さん]

人に質問して答えてくれたら感謝をしなきゃね。
それができない非常識な人種なんだろうね。
答えてやる必要はなし。

[8044: 匿名さん]

マトハズレや無知な回答なら無用です、このスレは素人が遊んでるだけと理解。
遊んでろ年寄り。

[8045: 匿名さん]

配管は交換しなければ意味なし。
ステンレス管にすればなお良し。
但し経費的には高くなる。

[8046: 匿名さん]

マンション管理士とか知識あるようなスレ立てんなよ、迷惑だ。
結局何も知らないシロウトじゃん。

[8047: 匿名さん]

>>8046さん
私がいつマンション管理士といいましたか。
単なるマンションの住民ですよ。
ここにいるマンション管理士は、「マンション管理士上位合格者さん」
だけですよ。

[8048: 匿名さん]

>>8046
マンション管理士や弁護士に質問したいんだったら、お金を
払ってやりなさい。
ここは匿名掲示板だよ。

[8049: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

[8050: 匿名さん]

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[8051: 匿名さん]

理事会と自治会の役員が一緒になっている組合もあるみたいだね。
小規模マンションではありえるかもね。

[8052: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するというマンションは
すばらしいですね。
それができるということは、ほかの部分の維持管理も全てできていると
いうことでしょうから。
そこまで積立金の値上ができたというのも素晴らしい。

[8053: 匿名さん]

無知が恥晒すスレはココですか
偽のマンション管理士ですか
この無知さ加減では合格は無理　笑

[8054: 匿名さん]

質問に答えてくれなかったことに対しての腹いせですか。

[8055: 匿名さん]

ここのスレはマンション管理士だけが答えるものではありません。
誰でもいいんですよ、弁護士、建築士、フロント、理事、マンションの住民等

[8056: 匿名さん]

>スレ主旨です。再掲します、分らない者がいるようなので。

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。

[8057: 匿名さん]

区分所有法第５９条の競売請求・・・配当を求めて行うものではない。
　　＊共同生活の障害が著しい場合。
　　　　この時は、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがないときでも競売手続きを
　　　　実施できるものとしました。
　　　　但し、現実的には、競売は難しい。
　　＊先取特権は登記債権には劣後します。しかし、３０年経過したマンションなら新たに
　　　　抵当権が設定されていない限り、返済は済んでいると思われます。
　　＊弁護士費用、遅延損害金の規定を設けていないと、請求できない。５％のみ。

やはり競売は難しいですね。
特に滞納金での競売は絶対無理でしょう。

[8058: 匿名さん]

＊消滅時効
　　　時効の中断
請求・・・裁判上の請求
承認・・・ＴＥＬでもいい、但しその後６ヶ月以内に他の強力な中断事由が必要
　　　時効の援用
時効がきても、滞納者が時効の援用をしなければ時効にはならない。
５年を過ぎていたら、その場合は、その分だけでも徴収すれば、援用はできなくなる。

[8059: 匿名さん]

＊債務名義
　　　強制執行手続きをするには、債務名義がなければならない。
＊駐車場の使用料は特定承継人に請求はできない。
＊滞納者の議事録の記載
　　　個人情報保護法は知りえた情報を他人に流すこと。組合員は問題がない。
＊先取特権に、抵当権がついていれば競売しても無剰余取り消しになることもある。
＊競売にかけられた物件は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、記載されていなかった
　　ら、上申書を提出し競落人とのトラブルを避ける必要があります。
　滞納者が破産した場合は、管財人から連絡がある。

[8060: 匿名さん]

駐車場の使用料は特定承継人に請求できないということは
回収不能ということになります。
駐車場の使用料については、滞納金が発生したら３ヶ月後には
契約解消の細則を設けておくべきです。