マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7901: 匿名さん]

皆さん方のマンションでの理事手当はいくらか教えてください。

[7902: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[7903: 匿名さん]

保存行為について規約に何の規定もされてないマンションはありませんか。
トラブル防止のためにも規定を設けておくことは必要だと思いませんか。

[7904: 匿名さん]

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決するとなっています。
共用部分の管理には、①重大変更　②軽微変更　③保存行為の３つが
ありますが、①は特別決議、②は普通決議が必要ですが、③については
金額の大小に拘わらず総会の決議は必要ありませんが、修繕積立金を
取り崩すには総会決議が必要となります。
急を要する保存行為の場合、殆どは保険適用となりますが、経年劣化で
外壁等が崩壊した場合は、管理費では対応できませんので、臨時総会を
開催して承認を得なければなりません。
保存行為は誰でもできるという解釈でいくには無理があるようです。

[7905: 匿名さん]

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これおかしくないですか。
この費用はどうするのですか。
管理費に余裕があればできるでしょうが、修繕積立金を取り崩す場合も
保存行為なら総会の決議なしでやれるということでしょうか。

[7906: 匿名さん]

う～ん、おかしいね。
しかし、法律だからね、何か理由があるんだろう。
それぞれ単独で工事発注できるということだよね。
相見積とかも全然関係なく自分の知り合いに発注することもできる。
しかも、工事費はいくらでもいいということ。
やっぱりこの法律はおかしいんでは。

[7907: 匿名さん]

保存行為に費やす費用は大体収支報告では一班会計の小修繕費及び雑費
での支出になっております。

保存行為での出費は曖昧になりがちで危険ですので規約に設定した方が
いいでしょう。

[7908: 匿名さん]

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

やはりこれはおかしいですよね。
保存行為ですから金額の大小には関係ないと思いますし。
規約に規制がないと、各区分所有者が単独で業者に発注をし、工事が
完了すれば、管理組合が支払うということになりますが、その工事費を
どこから持ってくるかということになります。
管理費で足りなければ修繕積立金からもってくるしかないですよね。
もしこういう事態が発生したら、どう対応するんでしょうか。

[7909: 匿名さん]

保存行為は各区分所有者が出来るを悪用して保険金詐欺、管理費等の着服、横領、等
を行っている悪徳理事長と管理会社が共謀しているケースは結構見受けます。

収支報告の各収入及び支出項目を精査すると推測できます。手口は巧妙です。

[7910: 匿名さん]

管理組合の保険を使う場合は、その支払いについては管理組合経由に
しないとそういう不正もでてくるかもしれませんね。
特に漏水事故の場合は気をつけた方がいいですね。

[7911: 匿名さん]

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これについてはなにかワケありでしょう。

[7912: 匿名さん]

この法律がおかしいのであれば、法改正がある筈だけど、
そのままになっているということは、何も問題がないという
ことでしょうね。
それともほかに何か対処方法があるんでしょうね。

[7913: 匿名さん]

保存行為だから、工事費が安いものばかりとは限らないしね。
渡り廊下が地震で倒壊したら、管理費の範疇では工事費はたりないし、
修繕積立金を取り崩すことはできない。
保険での対応ができるからいいのかな。

[7914: 匿名さん]

地震保険に加入していれば渡り廊下の一部損壊は主要構造部でないので
地震保険の対象ではないと教わました。本当でしょうか。？

[7915: 匿名さん]

渡り廊下は主要構造部でない。
渡り廊下は共用部分の損害保険になると思う。

[7916: マンション検討中さん]

保険の見直しをしているのですが、個賠は必要でしょうか？

[7917: マンション検討中さん]

エレベーターメンテナンスをメーカー系から独立系にしようと思いますが、変更しないほうがよかったというエピソードはありますか？

[7918: 匿名さん]

>>7916さん
個賠がないと、漏水の時に困りますよ。
殆ど漏水の賠償でしょうけど。

[7919: 匿名さん]

>>7915
渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
適用されます。

[7920: 匿名さん]

>>7917
築浅のときは、独立系でもいいですが、築年数の経過とともに
部品の交換が多くなり、独立系は高くなりますよ。
そのときになって、独立系から変更しようと思っても、
引き受けてくれません。

[7921: 匿名さん]

施設賠償特約付き責任保険に加入していても地震による被害は地震保険
に加入していないと保険は使えません。

[7922: 匿名さん]

>>7919
>渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
>適用されます。

寝ぼけているのですか？

[7923: 匿名さん]

>>7922
では説明してください。
批判だけなら○○でもできるといわれますから。

[7924: 匿名さん]

施設賠償責任保険は、「賠償責任保険」である。
地震による建物の損害に対して、管理組合に賠償責任が発生するのか？

[7925: 匿名さん]

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能性又は結果回避可能性が
ない不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないことが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
尚、洪水は約款上の免責であるため法律↑の賠償責任に拘わらず支払い対象外と
されます。

[7926: 匿名さん]

>>7924
あなたが正しい。
渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

[7927: 匿名さん]

>>7926
>渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

地震による損害であるので、マンション保険の支払い対象とはならない。
また、地震保険では、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害ではないので支払い対象とならない。

[7928: 匿名さん]

倒壊しないと地震保険は下りないよ。

[7929: 匿名さん]

地震保険の対象範囲の正解です。

マンション建物の本体の共用部分（玄関ホール、屋外階段等）に限らず
建物に直接付随しない付属建物や設備、構築物などの共用部分も保険の
対象となります。
バルコニー、塀、フェンス、塵芥集積所、花壇、庭木、駐車場、駐輪場、
外灯設備、排水設備、水道引き込み管等が補償されます。

[7930: 匿名さん]

地震保険に関する法律施行令

（塡補される損害及び金額）
第一条　地震保険に関する法律（以下「法」という。）第二条第二項第二号に規定する政令で定める損害は、次の各号に掲げる損害とし、同項第二号に規定する政令で定める金額は、当該各号に掲げる損害の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一　居住の用に供する建物（以下「居住用建物」という。）の全損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の五十以上である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流失した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の七十以上である損害をいう。）
⇒保険金額の全額

二　居住用建物の大半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の四十以上百分の五十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の五十以上百分の七十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の六十に相当する金額

三　居住用建物の小半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の二十以上百分の四十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の二十以上百分の五十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の三十に相当する金額

四　居住用建物の一部損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の三以上百分の二十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の五に相当する金額

五～八　（略）

[7931: 匿名さん]

地震保険は主要構造部だけの補償ではないよ。

[7932: 匿名さん]

地震保険において、居住用建物についての保険金は、「主要構造部の損害割合に応じて」支払い割合が決まっている。

[7933: マンション検討中さん]

個賠は各自が掛けているものとして考えてはいけないでしょうか？

漏水で問題になるのは住人同士でのことで専有部に関しての賠償ですよね？

管理組合が間に入ることはないのではと思っておりますが違うのでしょうか？

[7934: マンション検討中さん]

部品の交換が多くなると何故独立系は高くなるのでしょうか？

部品交換はメーカー系の方が安いのですか？

[7935: 匿名さん]

>>7933さん
個賠は個人で掛けておられる方もおられますが、漏水があった場合は
どちらの保険をつかってもいいんです。
何故組合で総合保険を掛けるかといいますと、もし漏水が発生して
上階の方が保険に入っていなかったら、賠償でトラブルが発生しますし、
被害者の方も上階との交渉は嫌でしょう。
そういう意味も含めて総合保険にはいっているんでしょう。
個人での個賠はやめても問題はありません。

[7936: 匿名さん]

>>7934さん
以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
にも部品の提供をしなければならなくなりました。
独立系の業者がメーカーから部品を購入すれば、３０％程度高く
なるといわれています。
部品の提供は本体製造中止後おおむね２５年経過した機種について
商品供給を停止するとなっています。
独立系の場合はその時期がくれば製造中止ということで断られる
ことが懸念されます。
築古になって、部品の交換が多くなってきた時点で、メンテナンスを
独立系からメーカー系に変えることはできません。
そのときは、全取り替えが必要となります。

[7937: 匿名さん]

点検費用は、独立系が安いのですが、長い目でみれば
どちらがいいかの判断は難しいようです。

[7938: 匿名さん]

分譲後あたらしいうちは点検費用は独立系の方が安いのは当たり前です。
部品の交換が殆どないからです。
しかし、築古になると部品の交換が多くなりますので、費用が嵩むように
なりますので、独立系は部品代が必要となりますので高くなります。
メーカー系の場合は部品交換は全て無料です。

[7939: 匿名さん]

独立系とメーカー系のメンテナンス料は月２万円程度の差があると
思いますが、それも勘案してどちらにするか決めればいいでしょう。
安全性を考慮すればメーカー系の方がいいと思います。

[7940: 匿名さん]

独立系とデベ系のメンテナンス料は月１基１万円程度でしょう。
デベ系　月４万円前後　部品代込み
独立系　月３万円前後が相場です。階数は９階　部品代は別

[7941: 匿名さん]

遠隔監料金はデベ系は月１万円程度です。
２４時間遠隔監視をしてくれます。
異常があれば最寄りのメンテナンス会社に連絡が行き
対応してくれます。

[7942: 匿名さん]

日本のマンションの殆どがデベ系に点検を依頼しているということは
デベ系にした方がいいでしょう。

[7943: 匿名さん]

エレベーターは生命に関するものだから、金額での
判断はむずかしいですね。
それに長い目でみれば価格は変わらないようだし。

[7944: 匿名さん]

独立系は売り上げを上げようとして、部品の交換をどんどんいって
くるようになる。
デベ系は部品の交換は無料だから、できるだけ先延ばしをしようとする。
どちらがいいかは各マンションの判断次第です。

[7945: 匿名さん]

いろいろ検討した結果デベ系にしました。

[7946: 匿名さん]

やはりいろいろ聞いてみるもんだね。
独立系は安いからいいと聞いていたからね。
そうでもないことが分かってよかったよ。

[7947: 匿名さん]

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　準撤去リニュアール 　７００万円～１，０００万円
　　制御リニュアール 　５００万円　～　６００万円

[7948: 匿名さん]

エレベーターメーカー
東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

[7949: 匿名さん]

エレベーターの耐用年数
　　税法上の耐用年数 １７年
　　国交省のガイドライン ３０年
　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

[7950: 匿名さん]

リニュアール方法
　①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。

[7951: 匿名さん]

②準撤去リニュアール
　 三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

[7952: 匿名さん]

③制御部リニュアール
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

[7953: 匿名さん]

情報の提供だから、反論の書き込みはないけど、みんなこの書き込みで
満足しているんかな。
それとも知識はないから丸呑みかな。

[7954: 匿名さん]

>>7936
>以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
>できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
>にも部品の提供をしなければならなくなりました。

裁判において、メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たると判示され、その結果、メ－カーは部品を供給するようになったのであり、独占禁止法の改正など関係がない。

その後の書き込み内容は、コメントに値しない。

[7955: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

[7956: 匿名さん]

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[7957: 匿名さん]

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

[7958: 匿名さん]

>>7954さん
情報ありがとうございます。
その通りだと思います。

[7959: 匿名さん]

ここのスレは今までもそうでしたけどいろんな情報の提供が

あるので勉強になります。

これからもいろんな情報を提供してください。

[7960: 匿名さん]

今や理事会や修繕委員が主導となって修繕をしている組合も多いので、詳しい方いますね。

[7961: 匿名さん]

修繕委員をするときには関心をもつことです。
関心があれば工事のやり方等もみえてきます。
特に設計コンサルタントや元請け業者選定には関心をもちましょう。

[7962: 匿名さん]

確かにそうですね。先ずは関心をもつこと。見積取得や立ち会いをしているうちに知識もついてきます。
はじめは見積書の精査に苦労することがあったとしても、慣れです。

[7963: マンション検討中]

詳しく教えていただきありがとうございました。

部品交換代が高くなるとありましたが、フルメンテナンス方式だとしてもということですか？
すべての部品が無料交換対象ではないことは知っております。

あと、デベ系に依頼している組合が多いのは単に購入当初からどこにするか再考したことないからではと思っております。

[7964: マンション検討中]

>>7935 匿名さん
漏水のことですが、嫌だろうが被害者と加害者間で解決してもらうというのは普通ではないんですか？

申し訳ありませんが、そこになぜ管理組合が介入しないといけないのかが理解できません。

マンション保険に個賠が入っている入っていないは理事長以外に知らされているのでしょうか？
私は理事長で、保険の証書を見て初めて気付きました。

[7965: 匿名さん]

マンションの保険については組合員の同士が集い勉強した方がいいでしょうね。
説明が複雑ですからこのスレでは控えますが、不正の温床になる可能性が高い
です。

マンションの保険についての説明は管理会社やマンション管理士等も詳細に説明
をできる人物に会う事が出来ずこまってはおります。

経験談を一つ申し上げますと以前住んでいたマンションでは組合で個人賠償責任
特約には未加入でした。

上階から漏水に会い上階の住民に損害賠償を請求しましたが支払い能力がない住
民でしたので工事をしないと生活に支障をきたしますので未払いのまま自費で工
事をしました。

その内その住民は転居してしまい転居先へ請求してもなかなか支払いに応じても
らえませんでした。

新しいマンションでは組合は個人賠償責任特約に加入しておりますが、管理会社
や管理組合の対応が全面的には信用できませんので個人でも安全の為に加入して
おります。

以前のマンションでは個人としては保険は未加入でした。

[7966: 匿名さん]

>>7964さん
漏水がおこった場合、その原因調査をして、その漏水が共用部分に
原因があるのか、専有部分に原因があるのかをしらなければその後の
対応ができません。
殆どのマンションでは、管理会社が保険の代理店をしていますので、
管理会社経由で調査員がきて賠償に関しての話し合いをすると思いますが、
専有部分に原因がある場合で、保険で対応できなければ、各人での交渉
となり管理組合はタッチしません。
私どものマンションでは、総会の議案書に保険の内容が毎年記載されています。
読んでなくて知らない者もいると思いますが、漏水が起った場合はまず、組合が
業者を呼んでどちらに原因があるかを確認します。

[7967: 匿名さん]

>>7964さん
保険の更新は総会の普通決議が必要ですので、議案書には
その内容や保険額とかが記載されてると思いますよ。

[7968: 匿名さん]

>>7965さん
個賠は１つで十分です。
ただ、保険会社や調査員によっても保険の賠償額や範囲がかなり
違ってきますのでどちらがいいかは各人で判断しなければなりません。
ただ、組合の保険は管理会社が代理店となっているので融通はきき
ますよ。

[7969: 匿名さん]

>>7963さん
エレベーターの点検にはフルメンテナンス点検とＰＯＧ点検があります。
フルメンテ契約は、月々の点検費用の中に消耗品だけでなく、劣化した
部品の修理、取り替えも分が含まれます。
三方枠、基盤の交換はしてくれませんが、巻き上げ機の交換はしてくれます。
ＰＯＧ契約は、定期的な点検、消耗品の交換はしてくれますが、部品の
修理や取り替えのときは別途費用が必要となります。
月１万円程度フルメンテの方が高くなりますが、一流メーカーの社員が責任を
もって対応してくれますので、安全・安心感はあります。

[7970: マンション検討中]

>>7969 匿名さん
ありがとうございます。
細かな部品の交換は対象になっているということは、部品の仕入れ代がメーカー直販より高くても管理組合としては毎月定額支払っているので問題にならないという解釈でよろしいでしょうか？

もともとこういうふうに思っていたので後々高くつくという意見を聞き疑問に感じておりました。

[7971: マンション検討中]

個賠について皆様ありがとうございます。
マンション内のトラブルを早期に治めるためのもので、必ずしも組合が立ち入る必要はないということですね。

保険更新時には総会などで内容確認できますが、新築であり、ローンを組むときに火災保険入りますよね。その際に個賠をつけました。

そこまで気が回れば営業担当に聞けたんでしょうが、なかなか回らないのではと思います。

一度住民の皆様に周知して、個人で入るか管理組合で入るか決めようと思います。２つ入っているのは保険料の垂れ流しになりますもんね。今の自分のように。

[7972: 匿名さん]

>>7971さん
漏水が発生した場合、組合が関知するのはその原因が管理組合にあるのか
専有部分にあるのかを確認するためです。
その原因調査については、費用は保険で対応できます。
分譲時には火災保険にはローンを組む時に加入するのが普通ですが、個賠に
ついては加入していない方も多いようです。
又、二重になるので個人での個賠は解約する方は多いですね。

[7973: 匿名さん]

>>7970さん
ＰＯＧの場合は、部品の修理や交換には費用が発生するが、
フルメンテだとその費用が不要ということです。

[7974: 匿名さん]

>>7965
保険が不正の温床となるとのことですが、１つでも実態を
教えてください。
保険について詳しいのは、管理会社やマン管士ではなく、
保険の代理店の者でしょう。

[7975: 匿名さん]

漏水が発生した場合、まず最初にすべきことは上階の元栓を閉めます。
業者に原因調査を依頼します。これは管理組合がやります。
原因調査をして、起用用部分、専有部分どちらに原因があるのかを
確認します。
工事業者から見積もりを取ります。ここまではどちらに原因があるにせよ
管理組合が動きます。
保険の調査員に調査してもらい、補償額の提案をしてもらいます。提案するのは
保険会社です。

[7976: 匿名さん]

給排水管の設備構造システムはマンションによって異なりますので、
漏水が発生した場合の対処方法として、

すべてのマンションに上階の元栓を閉める方法は正しいとは限りま
せん。

[7977: マンション検討中]

責任の所在をはっきりさせるために組合が動くというのは、考えたら当たり前ですね。ありがとうございます。

個人で入るのと組合で入るのでは、条件が同じなら金額的にはそんなには変わらないものでしょうか？

[7978: マンション検討中]

現在修繕積立金は5年毎に上がっていく漸増方式です。

それを値上げしてフラットにしたいと思っているのですが、まずどう動けばいいかご助言をいただけますか？

一応フロントには伝えましたが特に何か提案をしてくれることはありませんでした。

[7979: 匿名さん]

>>7976さん
業者がきて原因調査をする前の応急
措置ですよ。
まず漏水を止めるのが先ですから。

[7980: 匿名さん]

全て上階の元栓を閉めるというのではなく、被害元の上階ですよ。

[7981: 匿名さん]

>>7978さん
１戸当り月の必要修繕積立金の額を知るには、例えば３０年間の長期修繕計画を
立て、その期間の総工事費から算出するのが一番正解です。
ただ、その計画にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
意味がありません。
総工事費については、その８０％程度で計算すればいいでしょう。
工事には大規模修繕工事だけでなく、大型設備の更新工事もふくめなければ
なりません。
分譲時の長期修繕計画には、３０年間の総工事費が掲載されていますが、３０年
以降の大型設備の工事分が含まれていませんので、第１回目の大規模修繕工事終了後
に３０年間の長期修繕計画を作成すれば、全ての工事が網羅されることになります。

[7982: 匿名さん]

>>7978さん
大型設備にはどんなものがあるかといいますと、エレベーター、
玄関扉、サッシ、給排水管、給水設備等の更新工事が含まれます。

[7983: 匿名さん]

>>7978さん
一番問題なのは、長期修繕計画書を作成してくれる建築士を
どうして見つけるかということになりますが、大規模修繕工事の
設計コンサルタントをしたことがある積算に強い建築士を紹介
してもらうといいでしょう。
単なる１級建築士では全く役に立ちませんので。

[7984: マンション検討中]

>>7981 匿名さん

お返事ありがとうございます。
1回目の修繕はまだ10年以上も先なのです。
可能なら今年度中には話をまとめたいです。

まずは35年程度の修繕計画を立ててそこから計算するべきなのですね。

修繕計画は管理会社に依頼するべきか外注すべきかというのはありますか？

[7985: 匿名さん]

マンション建設新聞に掲載すればいいと思います。
掲載料は無料ですから。
そして、応募業者の中から適任者をきめればいいと思います。
長期修繕計画をパソコンのソフトで管理会社のフロントが
作成するのでは役に立ちません。

[7986: 匿名さん]

>>7984さん
まだ新しいマンションですので大型設備の更新工事は計画を
立てるのは難しいですね。
国交省が第１回目の大規模修繕工事後の全ての工事を含めた望ましい
修繕積立金の額は17,500円としてますのでそれを基準に考えられたら
いいと思います。
当マンションは1回目の大規模修繕工事後に築30年間の総工事費
から積立金の額を算出しましたら、偶然17,000円となりました。
ただ、早いうちからの積立金ですから、この８０％～９０％程度にしてても
対応できると思いますよ。

[7987: マンション検討中]

>>7985 匿名さん
やはり管理会社のフロントに頼んでも大した見積もりはできませんか。
なんとなくそうは思っておりました。
ありがとうございます。

[7988: マンション検討中]

>>7986 匿名さん
具体的な数字をありがとうございます。
おおよその予想通りの金額でした。

ただその金額だけで住民説明会をしても根拠としては弱いですよね。

やはりどこかに修繕計画を作成してもらうことになりますよね。

依頼するにもお金がかかるので総会で決議をとらないといけないですよね。

先は長いですね…

[7989: 匿名さん]

管理会社の作成する長期修繕計画なんて、あてにならないですから。

[7990: 匿名さん]

じゃー誰を当てにするのか。？教えて下さい。

[7991: 匿名さん]

大規模修繕工事で設計監理を担当した１級建築士でないと
意味がありません。
長期修繕計画のたたき台を作ってもらって、それを基に
周期やグレード等を建築士と一緒に検討して作成します。
予定価格は余裕をもって組むと思いますので、その８０％～
９０％を予定価格とするといいでしょう。
当然一つ一つの工事の内訳表が必要です。
例えば、屋上防水であれば、平米数と材料の単価が必要です。
実際のマンションの設計図面をみてからその数字を使います。

[7992: 匿名さん]

建築士との検討会での経費としては、６回実施して６０万円かかりました。
当然、概算設計書で設計図をもとに数値を拾い一つ一つの工事ごとに細かい
数字の積み重ねで工事費が算出されています。
数量調書も作成されます。
総ページ数でいえば、１５０ページぐらいの資料になります。
それをもとに鏡として、長期修繕計画表が作成され、年度ごと、工事個所
ごとの予定価格が示されます。

[7993: 匿名さん]

その長期修繕計画表での総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
の額を知ることからスタートしなければなりません。
後は値上げをどのくらいにするかということになります。

[7994: マンション検討中]

その長期修繕計画を練ってもらうために予算を使うので総会にかけないといけないですよね？

総会で理解を得るために説明をするんでしょうが、値上げに反対の人がたくさんいたら否決されて計画の見直しすらできないんですよね？

どのように進めていけばいいのでしょう。

[7995: 匿名さん]

マンション検討中さんって、マンション購入してるの？
築何年目？

[7996: マンション検討中]

>>7995 匿名さん
購入してますよ。
築1年目ですな。

[7997: 匿名さん]

７９９４さん。
管理費等の値上げの可決要件は普通決議ですので私の経験から（築３０年、４００戸）
否決された事は有りません。反対者は逆に真面目で管理に対する姿勢が慎重な方が多い
です。

真剣に聞いてあげれば協力してくれます。反対者の方は少数ですが管理知識は豊富な組
合員がおります。無視はしない事です。全員賛成出来る案を理事会でまとめましょう。

[7998: 匿名さん]

>>7994さん
今回の件は何故やらなければならないのか、やった後はどう生かすのか
を広報しなければならないでしょう。
長期修繕計画も５０年にすれば、やらなければならない工事の全てが
包含されますので。３０年も５０年も作成するのは殆ど変りませんから。
それと、早めに値上げをすることにより、負担が小さくなることも広報
する必要があります。

[7999: 匿名さん]

分譲１年目のマンションで、長期にわたっての計画を組み
値上も検討するというのは、マンション管理のプロでも
いない限り実現は難しいかもな。
その心意気は買うけど。

[8000: 匿名さん]

マンション管理に精通している理事長がいればできるけど。
かなりハードルは高いと思うよ。