マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7801: 匿名さん]

金抜き計算とか分かる筈ないでしょう。
それ建築用語ですか。

[7802: 匿名さん]

金抜き計算書ぐらいしらなければ理事長はできないよ。
一体相見積をどうやってとっているんかな。
同条件での相見積でなければ何の役にも立たないしね。

[7803: 匿名さん]

一匹狼マンション管理士はいなくなったんかな。
大きなこといってたけど小さな犬ほど吠えるんだな。

[7804: 匿名さん]

マン管の試験は１１月下旬だから、そろそろ準備しなければならない
時期がきたようだ。
過去問だけでも合格できるけど、基本書も１冊あったほうがいい。
半年間勉強しようかな。

[7805: 匿名さん]

マンション管理士の試験は意外と難しいよ。
だから合格率８％台。
１００名中８名しか合格しない。
９０名以上は不合格ということ。

[7806: 匿名さん]

しかしマンション管理士の資格は欲しい。
管業しかないので肩身が狭い。
仕事が不規則で忙しいから勉強する時間がない。

[7807: 匿名さん]

管理会社のフロントにとってマンション管理士の資格は
ステータスだよ。
プロなら、又、マンション管理で生計を立てているんなら
マン管を取れ。

[7808: 匿名さん]

管理費等の滞納が発生した場合、支払い督促、少額訴訟、調停のうち
どれが一番いいんでしょうか。

[7809: 匿名さん]

易しそうな問題４択が悩ましい問題が続く。
問題集を見たときは、こんな易しい問題は簡単だと思うそうである。

うちの理事長がこんな資格は役に立たないと言って自分で合格して
みせると組合員の連中に見えを張った。

しかし、数回受けて不合格で人格まで可笑しくなり合格者に僻み丸
出しになり可笑しな行動を起こしだしている。

組合員や理事連中にマンション管理士は役に立たないの連呼が続い
ている。

マンション内には結構永久不合格組が多く、合格者を非難する。なぜでしょうか、？

わたしは、分譲マンションの管理に携わる組合員にあっては必須の資格であると思う。

[7810: 匿名さん]

マンション管理士の資格自体はマンション管理には直接は役にたたないでしょう。
しかし、区分所有法や標準管理規約とかには無頓着の老人が理事会を牛耳っている
マンションは数多くあります。
特に輪番制で理事をしている者と資格をもっている者との実力の差は歴然として
います。
資格は人を大きく育てます。ただ資格を取るために勉強しただけでなく、資格を
取った後の自己研鑽が特に大切でしょう。

[7811: 匿名さん]

資格を取ったが故に、更なる自己研鑽をすることになります。

[7812: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両社が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[7813: 匿名さん]

なるほどね。
調停もいいかも。

[7814: 匿名さん]

滞納金で一番効果があるのは支払い督促とのこと。
弁護士がいってたから間違いないと思うよ。

[7815: 上位]

↑あほ
支払督促を誰がやるのか？
理事長本人が自分の名前でそんな恨まれるようなことはやらない。
結局は弁護士に頼むことになるが、弁護士に頼むなら支払い督促ではなくて通常訴訟のほうが得になる。

[7816: 匿名さん]

少額訴訟や支払い督促は理事長がするに決まっているでしょう。
こんなのを弁護士に依頼することないし、弁護士も金にならないので
引き受けないでしょうよ。

[7817: 匿名さん]

その前に登記簿謄本等で滞納者の債権債務を調査が必要です。

[7818: 上位]

>>7816 匿名さん
↑世間知らずのアホ

[7819: 匿名さん]

給水設備についてお伺いいたします。
水道直圧方式は何階建てまで可能でしょうか。？

[7820: 匿名さん]

>>7818
少額訴訟で滞納金を回収できたという理事長は数多くいるけど、
３０万とか５０万円程度の滞納金で弁護士を使うマンションはないというのが
分らないほどアホなんだな。
それも支払い督促とかではなく、通常裁判とかは話しにもならない。
滞納者に恨まれるようなことはしないというけど、理事長が自分で
やるにせよ、弁護士に依頼するにせよ、滞納者にとっては同じことだよ。

[7821: 匿名さん]

うちのマンションでは２０万円の滞納に対して
少額訴訟を実施した。
簡易裁判所にいって書き方とかを聞いてやったけど
簡単だった。
弁護士のことは考えてもなかった。

[7822: 匿名さん]

少額訴訟の場合の費用は訴額の１％なので、２０万円の滞納金なら2,000円程度の
費用しかかからないけど、弁護士に依頼すればいくらになるかわからないけど、
2,000円では弁護士は引き受けてくれないよね。
それに、裁判所から支払い命令が出たとしても、弁護士や裁判所は回収までは
してくれないので、結局は理事長が滞納者と交渉しなければならなくなる。

[7823: 匿名さん]

裁判で勝訴して支払えという命令が下った場合、支払わなかった場合は
裁判所はどうしてくれるの？
弁護士が滞納者宅にいって集金してくれるのかな。
競売するにも抵当権が金融債権に劣後するのでね。

[7824: 匿名さん]

給与の差押えはサラリーマンではないし、銀行の口座は知らないし。
競売は出来ないし、裁判に勝訴してもどうしようもないね。
やはり理事長が直接行って集金するしかない。

[7825: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者さんは、上位だけになっているけど、
反省したのかな。
むしろ匿名にした方がいいかもね。

[7826: 匿名さん]

弁護士は集金までしてくれるでしょう。
それがないと意味ないし。

[7827: 匿名さん]

取り立てまでを考えれば、司法書士の方がいいと思うよ。
弁護士はお高いから、そこまではしないよ。

[7828: 匿名さん]

大体３ヶ月までは管理会社が催促はしてくれるけど
それ以降については、管理会社と理事会で請求をすることになる。
それぐらいの期間の滞納だったら、訴訟とかにはもっていかないだろうが、
半年過ぎても支払ってくれないようだったら、理事会としても動かざるを
えなくなる。
その場合は少額訴訟か支払い督促となるだろうが、弁護士には依頼しない。
訴額の１％だから、半年間の滞納額としては、２０万円程度だからね。
２，０００円で済むのに弁護士に依頼すればいくらになるのかな。
弁護士に依頼して高い報酬を支払っても、結局は理事会が取り立てを
しなければならなくなるしね。

[7829: 匿名さん]

少額訴訟の場合は、滞納金の１％の手数料しか取られないの？

[7830: 匿名さん]

少額訴訟の手続きぐらいだったら、フロントがやってくれるよ。
申込用紙を取りに行って、いろいろ書き込みとか資料の準備をして
理事長の署名押印をすればいいだけだから。
後は裁判所からの呼び出しを待つだけだよ。

[7831: 匿名さん]

滞納金ごときで通常訴訟はありえないよ。
費用対効果を全く考えないやり方だね。
いくら訴訟費用は滞納者といっても、滞納者はお金がないから
滞納してるんだからね。
その滞納金や訴訟費用、弁護士費用が払えるぐらいだったら
滞納はしないんじゃないかな。

[7832: 匿名さん]

「少額訴訟とは」
　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

[7833: 匿名さん]

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

[7834: 匿名さん]

訴状の書き方等
　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

[7835: 匿名さん]

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

[7836: 匿名さん]

こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。
次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。
後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[7837: 匿名さん]

「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　但し、給料の差し押さえをするときはどこに勤務しているのか、又、銀行の預金はどの銀行か
とかは、理事会で調査しなければなりません。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[7838: 匿名さん]

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。
　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。
　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

[7839: 匿名さん]

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。
　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[7840: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。

[7841: 匿名さん]

４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　 　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。
　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。
　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。
６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[7842: 匿名さん]

以上、皆さん方は当然ご存知だとおもいましたが、確認の為
少額訴訟と支払い督促の書き込みをしてみました。

[7843: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合
　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。
＊代理人が役場に行く場合
　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。
　　 　②本人の印鑑証明書
　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。
　　 ＊私署証明の認証を受けるには
　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）
　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。

[7844: 匿名さん]

　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[7845: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。
　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。
　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。
　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

[7846: 匿名さん]

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

[7847: 匿名さん]

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[7848: 匿名さん]

これからもいろんな情報を提供していきます。
知っている方はスルーされて結構です。

[7849: 匿名さん]

滞納金対策について皆さん方のマンションではどういう対応を
されていますか。

[7850: マンション住民さん]

理事長が立替えてる。だから管理組合に未集金は発生しない。
後は理事長が滞納者を厳しく取り立てるだけ。

[7851: 匿名さん]

素晴らしい理事長ですね。
まさに理事長の鏡ともいうべき人材ですね。
そういう者が理事長でいるマンションは全て
うまくいっているんでしょう。

[7852: 上位]

>>7820 匿名さん
↑世間知らずのアホ
通常訴訟だと示談交渉込みになる。
少額訴訟は本人がやるもの。
理事長は本人にはならないんだよ。面倒だから。アホ

[7853: 上位]

理事長がひまで自分で支払い督促やら少額訴訟をやるのが当たり前だと思ってるアホがいるね。
自分が理事長で本当に自分でやっているなら
おたくが暇なだけ。
自分が理事長ではなくて、理事長がやるのは当たり前と思っているなら相当な世間知らずだろうw

[7854: 上意]

>>7853 上位さん
↑世間知らずのアホ

[7855: 匿名さん]

管理委託契約書にこれ等の書類作成料は含まれている。
しかるに、理事長は切手代及び印紙代を支払うのみである。

[7856: 匿名さん]

訴訟は殆どフロントが動くのが分らないあほがいるね。
通常訴訟は示談込みとかいっているけど、滞納金に示談はない。
支払ってもらえばいいだけのことだからね。
それとも滞納金を安くして払ってもらう交渉でもするんかい、あほ。

[7857: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者が出てきてあほを使うと
スレが荒れてくるね。
何故あほを使うのかな。みんなから嫌われているのが
分らないのかな。

[7858: 匿名さん]

>>マンション管理士上位合格者
少額訴訟でなくて支払い督促なら裁判所に理事長がいく必要もないよ。
書類の提出だけでいいんだからね。
それはフロントにやってもらえばいい。

[7859: 匿名さん]

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。
　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。

[7860: 匿名さん]

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。

[7861: 匿名さん]

マンション管理士上位合格さんは、こんなことも知らないのかな。

[7862: 匿名さん]

理事長は時間がなく動けないので、全て弁護士に依頼するのが
当たり前と思っているのがいるんだね。
支払い督促ぐらいは理事長でもできるんではないの。
書類はフロントにとってきてもらえばいいんだから。
別に裁判所にいかなくてもネットでプリントアウトもできるし。
出来上がったら、郵便で送ればいいんだからね。

[7863: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者も暫らく雲隠れしていたためか
すっかりなまってしまったな。

[7864: 匿名さん]

すっかりヒールになってしまったからね。
あほをなくせばいいんだけど、それができない頑固者。

[7865: 匿名さん]

支払い督促や少額訴訟程度では弁護士の出番はありません。
滞納金が２０万程度であれば、2,000円の費用しかかからないのに、
弁護士に依頼すればいくらになるの？
3,000円ぐらいで引き受けてくれればいいけど。

[7866: 匿名さん]

弁護士に依頼すれば最低５，０００円は必要だよ。
自分でやれば２，０００円でできるからね。
経費の節約。

[7867: 匿名さん]

自分のマンションの設備等と会計の勉強を怠りなくして下さい。

水道直圧方式（ポンプ不可）は何階くらいまで使えるのでしょうかの
質問に回答がありません。よろしく鬼がい致します。

[7868: 匿名さん]

それに関してのスレがありますので、そちらを参考にしてください。
「マンショの直結直圧給水ってどうですか」のスレです。
水圧が十分である区域では、９階まで可能ともいわれていますが、
通常は６回が限度だと思われます。
ただ、古いマンションで給水管をライニング工法で更生した場合は
直結方式では認可されませんので要注意です。

[7869: 匿名さん]

>>7867
人に頼るばかりでなく、自分で検索すれば簡単にわかるんじゃないかな。

[7870: 匿名さん]

弁護士は少額訴訟より支払い督促の方を
推奨しています。

[7871: 匿名さん]

支払い督促のほうが相手と顔を合わせる必要もないし、
文書を提出するだけだから、いいんじゃないの。

[7872: 匿名さん]

兎に角滞納金程度での弁護士への依頼は考えられないということ。

[7873: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7874: 匿名さん]

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
　して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
　としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
　るようにしておくことが大切です。

[7875: 匿名さん]

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

[7876: 匿名さん]

理事会で決議をとるときに、監事が議決に参加している組合は
ありませんか。

[7877: 匿名さん]

監事はご主人の代理出席で議決に参加している。
総会も監査報告をその奥様が出席して監査報をした。

議事録署名の段に本物の監事であるご主人が署名を拒否した。
ご主人は日頃から今の理事会は無効を主張をしていたらしい。

[7878: 匿名さん]

役に立たない監事もいるな

[7879: 匿名さん]

このあたりのくだらない議論が毎回起こって、本質的な事の放し飼い進まないんだろう。

[7880: 匿名さん]

うちの理事会は理事の出席状況を４回位様子を見て理事長が今度の理事は
イエスマンが多く難なく理事会を乗り切れると判断した時は、欠席を続け
ている理事を理事の互選で監事に据えている。

その逆の場合は理事長に協力的な理事を理事会に提案して監事にすえている。

その判断は個人情報を知っている管理会社が理事長と打ち合わせている。

[7881: 匿名さん]

普通のマンションでは監事は総会で理事と一緒に選出されますよね。
それから、監事の役割は総会時の監査結果報告をするのと、期中監査
をするぐらいで役員としてのウェイトはそんなに重くないんでは
ないですか。

[7882: 匿名さん]

奥さんの代理出席は規約に規定があればできるようになっているが、
年間を通して代理出席をするのが殆どで区分所有者と代理者とはごっちゃに
なっているんではないですか。

[7883: 匿名さん]

皆さん方のマンションでは監事はどのような仕事をしていますか。
又、監事の一般的な役割は決められていますが、それを実行したマンションは
ありますか。
監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認める時は、
臨時総会を招集することができるとなってはいますが、実際監事が臨時総会を
開催した組合ってあるんですか。

[7884: 匿名さん]

監事の権限は何もないような気もするけど。
一般理事と同じじゃないかな。

[7885: 匿名さん]

要するに監事が動かなければならない理事会は危険ということ。

[7886: 匿名さん]

そんなマンションは殆どない。
マンションで一番権限があるのは理事長でしょうよ。

[7887: 匿名さん]

当組合は監事は監査報告書に署名捺印してますが、実際は何も見ていないし、理事会にも出席してません。
こんなマンションも多いのでは？

[7888: 匿名さん]

うちの場合は月１回の理事会に監事は出席する規定があります。
ただ、議決権はありませんが。
出席して意見はいえますが、殆どそういうことはありません。

[7889: 匿名さん]

監事がうごかなければならないようなマンションは
だめですね。

[7890: 匿名さん]

ところで滞納金問題は解決したんでしょうか。
滞納金は弁護士に依頼するのではなく、理事長マターでいいんですね。

[7891: 匿名さん]

別スレだけど、工事や備品とかを理事会決議で買いたいとかいったのがあるけど、
何考えてんだか。
もっと自主性をもってマンション管理をしろといいたいね。

[7892: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種仕様申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他

[7893: 匿名さん]

マンションでの役員報酬や専門家の活用状況です。
みなさんのとこではどういう状況になっていますか教えて下さい。

役員報酬の支払い 支払っている　７５．９％　　　支払っていない　１７．７％
新しく又大規模なマンションほど支払われていない傾向にある。
専門家の活用状況　　　　ある・・・４３．６％　　　ない・・・４９．７％
ある・・・弁護士　１８．６％　　建築士　２２．７％　　マンション管理士　１３．１％

[7894: 匿名さん]

工事や物品購入を長年管理会社に任せていた為とんでもないことに。
不必要、高額な物品を購入
不必要、高額工事
など。
現在は、一切物品は理事会承認
工事は理事会決議です。
費用の削減にももちろんなりました。

[7895: 匿名さん]

何で役員に報酬払うの？私役員でないからもらえません。不公平ですね。

[7896: 匿名さん]

理事長と同じマンションに住むマンション管理士ですが、理事長に
私的に相談をよく受けていました。

管理会社任せにしない真面目な理事長の仕事は大変です。

[7897: 匿名さん]

>>7894さん
どこのマンションでも、管理員に消耗品の購入は認めていますが、
それでも一応理事長には了解をもらうのが普通です。
消耗品ですから、３，０００円以下の商品でしょうね。
工事は管理会社に相見積を取らせますが、出てきた内容を検討して
それでも高いようだったら、再見積もりか値引きを交渉します。

[7898: 匿名さん]

>>7895
輪番制の理事ですが、報酬は支払っています。
年間１万円から１０万円ていどです。

[7899: 匿名さん]

役員報酬は７５％が支払っているとなっているので
殆どのマンションで支払われているということでしょう。
金額はまちまちでしょうが。

[7900: 匿名さん]

>>7896
管理会社任せにしないと理事長は大変なんですか。
管理会社を使えばいいんでしょう。
マンション管理士に相談すれば、楽に管理ができるんですか。

[7901: 匿名さん]

皆さん方のマンションでの理事手当はいくらか教えてください。

[7902: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[7903: 匿名さん]

保存行為について規約に何の規定もされてないマンションはありませんか。
トラブル防止のためにも規定を設けておくことは必要だと思いませんか。

[7904: 匿名さん]

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決するとなっています。
共用部分の管理には、①重大変更　②軽微変更　③保存行為の３つが
ありますが、①は特別決議、②は普通決議が必要ですが、③については
金額の大小に拘わらず総会の決議は必要ありませんが、修繕積立金を
取り崩すには総会決議が必要となります。
急を要する保存行為の場合、殆どは保険適用となりますが、経年劣化で
外壁等が崩壊した場合は、管理費では対応できませんので、臨時総会を
開催して承認を得なければなりません。
保存行為は誰でもできるという解釈でいくには無理があるようです。

[7905: 匿名さん]

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これおかしくないですか。
この費用はどうするのですか。
管理費に余裕があればできるでしょうが、修繕積立金を取り崩す場合も
保存行為なら総会の決議なしでやれるということでしょうか。

[7906: 匿名さん]

う～ん、おかしいね。
しかし、法律だからね、何か理由があるんだろう。
それぞれ単独で工事発注できるということだよね。
相見積とかも全然関係なく自分の知り合いに発注することもできる。
しかも、工事費はいくらでもいいということ。
やっぱりこの法律はおかしいんでは。

[7907: 匿名さん]

保存行為に費やす費用は大体収支報告では一班会計の小修繕費及び雑費
での支出になっております。

保存行為での出費は曖昧になりがちで危険ですので規約に設定した方が
いいでしょう。

[7908: 匿名さん]

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

やはりこれはおかしいですよね。
保存行為ですから金額の大小には関係ないと思いますし。
規約に規制がないと、各区分所有者が単独で業者に発注をし、工事が
完了すれば、管理組合が支払うということになりますが、その工事費を
どこから持ってくるかということになります。
管理費で足りなければ修繕積立金からもってくるしかないですよね。
もしこういう事態が発生したら、どう対応するんでしょうか。

[7909: 匿名さん]

保存行為は各区分所有者が出来るを悪用して保険金詐欺、管理費等の着服、横領、等
を行っている悪徳理事長と管理会社が共謀しているケースは結構見受けます。

収支報告の各収入及び支出項目を精査すると推測できます。手口は巧妙です。

[7910: 匿名さん]

管理組合の保険を使う場合は、その支払いについては管理組合経由に
しないとそういう不正もでてくるかもしれませんね。
特に漏水事故の場合は気をつけた方がいいですね。

[7911: 匿名さん]

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これについてはなにかワケありでしょう。

[7912: 匿名さん]

この法律がおかしいのであれば、法改正がある筈だけど、
そのままになっているということは、何も問題がないという
ことでしょうね。
それともほかに何か対処方法があるんでしょうね。

[7913: 匿名さん]

保存行為だから、工事費が安いものばかりとは限らないしね。
渡り廊下が地震で倒壊したら、管理費の範疇では工事費はたりないし、
修繕積立金を取り崩すことはできない。
保険での対応ができるからいいのかな。

[7914: 匿名さん]

地震保険に加入していれば渡り廊下の一部損壊は主要構造部でないので
地震保険の対象ではないと教わました。本当でしょうか。？

[7915: 匿名さん]

渡り廊下は主要構造部でない。
渡り廊下は共用部分の損害保険になると思う。

[7916: マンション検討中さん]

保険の見直しをしているのですが、個賠は必要でしょうか？

[7917: マンション検討中さん]

エレベーターメンテナンスをメーカー系から独立系にしようと思いますが、変更しないほうがよかったというエピソードはありますか？

[7918: 匿名さん]

>>7916さん
個賠がないと、漏水の時に困りますよ。
殆ど漏水の賠償でしょうけど。

[7919: 匿名さん]

>>7915
渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
適用されます。

[7920: 匿名さん]

>>7917
築浅のときは、独立系でもいいですが、築年数の経過とともに
部品の交換が多くなり、独立系は高くなりますよ。
そのときになって、独立系から変更しようと思っても、
引き受けてくれません。

[7921: 匿名さん]

施設賠償特約付き責任保険に加入していても地震による被害は地震保険
に加入していないと保険は使えません。

[7922: 匿名さん]

>>7919
>渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
>適用されます。

寝ぼけているのですか？

[7923: 匿名さん]

>>7922
では説明してください。
批判だけなら○○でもできるといわれますから。

[7924: 匿名さん]

施設賠償責任保険は、「賠償責任保険」である。
地震による建物の損害に対して、管理組合に賠償責任が発生するのか？

[7925: 匿名さん]

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能性又は結果回避可能性が
ない不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないことが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
尚、洪水は約款上の免責であるため法律↑の賠償責任に拘わらず支払い対象外と
されます。

[7926: 匿名さん]

>>7924
あなたが正しい。
渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

[7927: 匿名さん]

>>7926
>渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

地震による損害であるので、マンション保険の支払い対象とはならない。
また、地震保険では、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害ではないので支払い対象とならない。

[7928: 匿名さん]

倒壊しないと地震保険は下りないよ。

[7929: 匿名さん]

地震保険の対象範囲の正解です。

マンション建物の本体の共用部分（玄関ホール、屋外階段等）に限らず
建物に直接付随しない付属建物や設備、構築物などの共用部分も保険の
対象となります。
バルコニー、塀、フェンス、塵芥集積所、花壇、庭木、駐車場、駐輪場、
外灯設備、排水設備、水道引き込み管等が補償されます。

[7930: 匿名さん]

地震保険に関する法律施行令

（塡補される損害及び金額）
第一条　地震保険に関する法律（以下「法」という。）第二条第二項第二号に規定する政令で定める損害は、次の各号に掲げる損害とし、同項第二号に規定する政令で定める金額は、当該各号に掲げる損害の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一　居住の用に供する建物（以下「居住用建物」という。）の全損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の五十以上である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流失した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の七十以上である損害をいう。）
⇒保険金額の全額

二　居住用建物の大半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の四十以上百分の五十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の五十以上百分の七十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の六十に相当する金額

三　居住用建物の小半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の二十以上百分の四十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の二十以上百分の五十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の三十に相当する金額

四　居住用建物の一部損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の三以上百分の二十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の五に相当する金額

五～八　（略）

[7931: 匿名さん]

地震保険は主要構造部だけの補償ではないよ。

[7932: 匿名さん]

地震保険において、居住用建物についての保険金は、「主要構造部の損害割合に応じて」支払い割合が決まっている。

[7933: マンション検討中さん]

個賠は各自が掛けているものとして考えてはいけないでしょうか？

漏水で問題になるのは住人同士でのことで専有部に関しての賠償ですよね？

管理組合が間に入ることはないのではと思っておりますが違うのでしょうか？

[7934: マンション検討中さん]

部品の交換が多くなると何故独立系は高くなるのでしょうか？

部品交換はメーカー系の方が安いのですか？

[7935: 匿名さん]

>>7933さん
個賠は個人で掛けておられる方もおられますが、漏水があった場合は
どちらの保険をつかってもいいんです。
何故組合で総合保険を掛けるかといいますと、もし漏水が発生して
上階の方が保険に入っていなかったら、賠償でトラブルが発生しますし、
被害者の方も上階との交渉は嫌でしょう。
そういう意味も含めて総合保険にはいっているんでしょう。
個人での個賠はやめても問題はありません。

[7936: 匿名さん]

>>7934さん
以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
にも部品の提供をしなければならなくなりました。
独立系の業者がメーカーから部品を購入すれば、３０％程度高く
なるといわれています。
部品の提供は本体製造中止後おおむね２５年経過した機種について
商品供給を停止するとなっています。
独立系の場合はその時期がくれば製造中止ということで断られる
ことが懸念されます。
築古になって、部品の交換が多くなってきた時点で、メンテナンスを
独立系からメーカー系に変えることはできません。
そのときは、全取り替えが必要となります。

[7937: 匿名さん]

点検費用は、独立系が安いのですが、長い目でみれば
どちらがいいかの判断は難しいようです。

[7938: 匿名さん]

分譲後あたらしいうちは点検費用は独立系の方が安いのは当たり前です。
部品の交換が殆どないからです。
しかし、築古になると部品の交換が多くなりますので、費用が嵩むように
なりますので、独立系は部品代が必要となりますので高くなります。
メーカー系の場合は部品交換は全て無料です。

[7939: 匿名さん]

独立系とメーカー系のメンテナンス料は月２万円程度の差があると
思いますが、それも勘案してどちらにするか決めればいいでしょう。
安全性を考慮すればメーカー系の方がいいと思います。

[7940: 匿名さん]

独立系とデベ系のメンテナンス料は月１基１万円程度でしょう。
デベ系　月４万円前後　部品代込み
独立系　月３万円前後が相場です。階数は９階　部品代は別

[7941: 匿名さん]

遠隔監料金はデベ系は月１万円程度です。
２４時間遠隔監視をしてくれます。
異常があれば最寄りのメンテナンス会社に連絡が行き
対応してくれます。

[7942: 匿名さん]

日本のマンションの殆どがデベ系に点検を依頼しているということは
デベ系にした方がいいでしょう。

[7943: 匿名さん]

エレベーターは生命に関するものだから、金額での
判断はむずかしいですね。
それに長い目でみれば価格は変わらないようだし。

[7944: 匿名さん]

独立系は売り上げを上げようとして、部品の交換をどんどんいって
くるようになる。
デベ系は部品の交換は無料だから、できるだけ先延ばしをしようとする。
どちらがいいかは各マンションの判断次第です。

[7945: 匿名さん]

いろいろ検討した結果デベ系にしました。

[7946: 匿名さん]

やはりいろいろ聞いてみるもんだね。
独立系は安いからいいと聞いていたからね。
そうでもないことが分かってよかったよ。

[7947: 匿名さん]

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　準撤去リニュアール 　７００万円～１，０００万円
　　制御リニュアール 　５００万円　～　６００万円

[7948: 匿名さん]

エレベーターメーカー
東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

[7949: 匿名さん]

エレベーターの耐用年数
　　税法上の耐用年数 １７年
　　国交省のガイドライン ３０年
　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

[7950: 匿名さん]

リニュアール方法
　①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。

[7951: 匿名さん]

②準撤去リニュアール
　 三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

[7952: 匿名さん]

③制御部リニュアール
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

[7953: 匿名さん]

情報の提供だから、反論の書き込みはないけど、みんなこの書き込みで
満足しているんかな。
それとも知識はないから丸呑みかな。

[7954: 匿名さん]

>>7936
>以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
>できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
>にも部品の提供をしなければならなくなりました。

裁判において、メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たると判示され、その結果、メ－カーは部品を供給するようになったのであり、独占禁止法の改正など関係がない。

その後の書き込み内容は、コメントに値しない。

[7955: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

[7956: 匿名さん]

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[7957: 匿名さん]

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

[7958: 匿名さん]

>>7954さん
情報ありがとうございます。
その通りだと思います。

[7959: 匿名さん]

ここのスレは今までもそうでしたけどいろんな情報の提供が

あるので勉強になります。

これからもいろんな情報を提供してください。

[7960: 匿名さん]

今や理事会や修繕委員が主導となって修繕をしている組合も多いので、詳しい方いますね。

[7961: 匿名さん]

修繕委員をするときには関心をもつことです。
関心があれば工事のやり方等もみえてきます。
特に設計コンサルタントや元請け業者選定には関心をもちましょう。

[7962: 匿名さん]

確かにそうですね。先ずは関心をもつこと。見積取得や立ち会いをしているうちに知識もついてきます。
はじめは見積書の精査に苦労することがあったとしても、慣れです。

[7963: マンション検討中]

詳しく教えていただきありがとうございました。

部品交換代が高くなるとありましたが、フルメンテナンス方式だとしてもということですか？
すべての部品が無料交換対象ではないことは知っております。

あと、デベ系に依頼している組合が多いのは単に購入当初からどこにするか再考したことないからではと思っております。

[7964: マンション検討中]

>>7935 匿名さん
漏水のことですが、嫌だろうが被害者と加害者間で解決してもらうというのは普通ではないんですか？

申し訳ありませんが、そこになぜ管理組合が介入しないといけないのかが理解できません。

マンション保険に個賠が入っている入っていないは理事長以外に知らされているのでしょうか？
私は理事長で、保険の証書を見て初めて気付きました。

[7965: 匿名さん]

マンションの保険については組合員の同士が集い勉強した方がいいでしょうね。
説明が複雑ですからこのスレでは控えますが、不正の温床になる可能性が高い
です。

マンションの保険についての説明は管理会社やマンション管理士等も詳細に説明
をできる人物に会う事が出来ずこまってはおります。

経験談を一つ申し上げますと以前住んでいたマンションでは組合で個人賠償責任
特約には未加入でした。

上階から漏水に会い上階の住民に損害賠償を請求しましたが支払い能力がない住
民でしたので工事をしないと生活に支障をきたしますので未払いのまま自費で工
事をしました。

その内その住民は転居してしまい転居先へ請求してもなかなか支払いに応じても
らえませんでした。

新しいマンションでは組合は個人賠償責任特約に加入しておりますが、管理会社
や管理組合の対応が全面的には信用できませんので個人でも安全の為に加入して
おります。

以前のマンションでは個人としては保険は未加入でした。

[7966: 匿名さん]

>>7964さん
漏水がおこった場合、その原因調査をして、その漏水が共用部分に
原因があるのか、専有部分に原因があるのかをしらなければその後の
対応ができません。
殆どのマンションでは、管理会社が保険の代理店をしていますので、
管理会社経由で調査員がきて賠償に関しての話し合いをすると思いますが、
専有部分に原因がある場合で、保険で対応できなければ、各人での交渉
となり管理組合はタッチしません。
私どものマンションでは、総会の議案書に保険の内容が毎年記載されています。
読んでなくて知らない者もいると思いますが、漏水が起った場合はまず、組合が
業者を呼んでどちらに原因があるかを確認します。

[7967: 匿名さん]

>>7964さん
保険の更新は総会の普通決議が必要ですので、議案書には
その内容や保険額とかが記載されてると思いますよ。

[7968: 匿名さん]

>>7965さん
個賠は１つで十分です。
ただ、保険会社や調査員によっても保険の賠償額や範囲がかなり
違ってきますのでどちらがいいかは各人で判断しなければなりません。
ただ、組合の保険は管理会社が代理店となっているので融通はきき
ますよ。

[7969: 匿名さん]

>>7963さん
エレベーターの点検にはフルメンテナンス点検とＰＯＧ点検があります。
フルメンテ契約は、月々の点検費用の中に消耗品だけでなく、劣化した
部品の修理、取り替えも分が含まれます。
三方枠、基盤の交換はしてくれませんが、巻き上げ機の交換はしてくれます。
ＰＯＧ契約は、定期的な点検、消耗品の交換はしてくれますが、部品の
修理や取り替えのときは別途費用が必要となります。
月１万円程度フルメンテの方が高くなりますが、一流メーカーの社員が責任を
もって対応してくれますので、安全・安心感はあります。

[7970: マンション検討中]

>>7969 匿名さん
ありがとうございます。
細かな部品の交換は対象になっているということは、部品の仕入れ代がメーカー直販より高くても管理組合としては毎月定額支払っているので問題にならないという解釈でよろしいでしょうか？

もともとこういうふうに思っていたので後々高くつくという意見を聞き疑問に感じておりました。

[7971: マンション検討中]

個賠について皆様ありがとうございます。
マンション内のトラブルを早期に治めるためのもので、必ずしも組合が立ち入る必要はないということですね。

保険更新時には総会などで内容確認できますが、新築であり、ローンを組むときに火災保険入りますよね。その際に個賠をつけました。

そこまで気が回れば営業担当に聞けたんでしょうが、なかなか回らないのではと思います。

一度住民の皆様に周知して、個人で入るか管理組合で入るか決めようと思います。２つ入っているのは保険料の垂れ流しになりますもんね。今の自分のように。

[7972: 匿名さん]

>>7971さん
漏水が発生した場合、組合が関知するのはその原因が管理組合にあるのか
専有部分にあるのかを確認するためです。
その原因調査については、費用は保険で対応できます。
分譲時には火災保険にはローンを組む時に加入するのが普通ですが、個賠に
ついては加入していない方も多いようです。
又、二重になるので個人での個賠は解約する方は多いですね。

[7973: 匿名さん]

>>7970さん
ＰＯＧの場合は、部品の修理や交換には費用が発生するが、
フルメンテだとその費用が不要ということです。

[7974: 匿名さん]

>>7965
保険が不正の温床となるとのことですが、１つでも実態を
教えてください。
保険について詳しいのは、管理会社やマン管士ではなく、
保険の代理店の者でしょう。

[7975: 匿名さん]

漏水が発生した場合、まず最初にすべきことは上階の元栓を閉めます。
業者に原因調査を依頼します。これは管理組合がやります。
原因調査をして、起用用部分、専有部分どちらに原因があるのかを
確認します。
工事業者から見積もりを取ります。ここまではどちらに原因があるにせよ
管理組合が動きます。
保険の調査員に調査してもらい、補償額の提案をしてもらいます。提案するのは
保険会社です。

[7976: 匿名さん]

給排水管の設備構造システムはマンションによって異なりますので、
漏水が発生した場合の対処方法として、

すべてのマンションに上階の元栓を閉める方法は正しいとは限りま
せん。

[7977: マンション検討中]

責任の所在をはっきりさせるために組合が動くというのは、考えたら当たり前ですね。ありがとうございます。

個人で入るのと組合で入るのでは、条件が同じなら金額的にはそんなには変わらないものでしょうか？

[7978: マンション検討中]

現在修繕積立金は5年毎に上がっていく漸増方式です。

それを値上げしてフラットにしたいと思っているのですが、まずどう動けばいいかご助言をいただけますか？

一応フロントには伝えましたが特に何か提案をしてくれることはありませんでした。

[7979: 匿名さん]

>>7976さん
業者がきて原因調査をする前の応急
措置ですよ。
まず漏水を止めるのが先ですから。

[7980: 匿名さん]

全て上階の元栓を閉めるというのではなく、被害元の上階ですよ。

[7981: 匿名さん]

>>7978さん
１戸当り月の必要修繕積立金の額を知るには、例えば３０年間の長期修繕計画を
立て、その期間の総工事費から算出するのが一番正解です。
ただ、その計画にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
意味がありません。
総工事費については、その８０％程度で計算すればいいでしょう。
工事には大規模修繕工事だけでなく、大型設備の更新工事もふくめなければ
なりません。
分譲時の長期修繕計画には、３０年間の総工事費が掲載されていますが、３０年
以降の大型設備の工事分が含まれていませんので、第１回目の大規模修繕工事終了後
に３０年間の長期修繕計画を作成すれば、全ての工事が網羅されることになります。

[7982: 匿名さん]

>>7978さん
大型設備にはどんなものがあるかといいますと、エレベーター、
玄関扉、サッシ、給排水管、給水設備等の更新工事が含まれます。

[7983: 匿名さん]

>>7978さん
一番問題なのは、長期修繕計画書を作成してくれる建築士を
どうして見つけるかということになりますが、大規模修繕工事の
設計コンサルタントをしたことがある積算に強い建築士を紹介
してもらうといいでしょう。
単なる１級建築士では全く役に立ちませんので。

[7984: マンション検討中]

>>7981 匿名さん

お返事ありがとうございます。
1回目の修繕はまだ10年以上も先なのです。
可能なら今年度中には話をまとめたいです。

まずは35年程度の修繕計画を立ててそこから計算するべきなのですね。

修繕計画は管理会社に依頼するべきか外注すべきかというのはありますか？

[7985: 匿名さん]

マンション建設新聞に掲載すればいいと思います。
掲載料は無料ですから。
そして、応募業者の中から適任者をきめればいいと思います。
長期修繕計画をパソコンのソフトで管理会社のフロントが
作成するのでは役に立ちません。

[7986: 匿名さん]

>>7984さん
まだ新しいマンションですので大型設備の更新工事は計画を
立てるのは難しいですね。
国交省が第１回目の大規模修繕工事後の全ての工事を含めた望ましい
修繕積立金の額は17,500円としてますのでそれを基準に考えられたら
いいと思います。
当マンションは1回目の大規模修繕工事後に築30年間の総工事費
から積立金の額を算出しましたら、偶然17,000円となりました。
ただ、早いうちからの積立金ですから、この８０％～９０％程度にしてても
対応できると思いますよ。

[7987: マンション検討中]

>>7985 匿名さん
やはり管理会社のフロントに頼んでも大した見積もりはできませんか。
なんとなくそうは思っておりました。
ありがとうございます。

[7988: マンション検討中]

>>7986 匿名さん
具体的な数字をありがとうございます。
おおよその予想通りの金額でした。

ただその金額だけで住民説明会をしても根拠としては弱いですよね。

やはりどこかに修繕計画を作成してもらうことになりますよね。

依頼するにもお金がかかるので総会で決議をとらないといけないですよね。

先は長いですね…

[7989: 匿名さん]

管理会社の作成する長期修繕計画なんて、あてにならないですから。

[7990: 匿名さん]

じゃー誰を当てにするのか。？教えて下さい。

[7991: 匿名さん]

大規模修繕工事で設計監理を担当した１級建築士でないと
意味がありません。
長期修繕計画のたたき台を作ってもらって、それを基に
周期やグレード等を建築士と一緒に検討して作成します。
予定価格は余裕をもって組むと思いますので、その８０％～
９０％を予定価格とするといいでしょう。
当然一つ一つの工事の内訳表が必要です。
例えば、屋上防水であれば、平米数と材料の単価が必要です。
実際のマンションの設計図面をみてからその数字を使います。

[7992: 匿名さん]

建築士との検討会での経費としては、６回実施して６０万円かかりました。
当然、概算設計書で設計図をもとに数値を拾い一つ一つの工事ごとに細かい
数字の積み重ねで工事費が算出されています。
数量調書も作成されます。
総ページ数でいえば、１５０ページぐらいの資料になります。
それをもとに鏡として、長期修繕計画表が作成され、年度ごと、工事個所
ごとの予定価格が示されます。

[7993: 匿名さん]

その長期修繕計画表での総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
の額を知ることからスタートしなければなりません。
後は値上げをどのくらいにするかということになります。

[7994: マンション検討中]

その長期修繕計画を練ってもらうために予算を使うので総会にかけないといけないですよね？

総会で理解を得るために説明をするんでしょうが、値上げに反対の人がたくさんいたら否決されて計画の見直しすらできないんですよね？

どのように進めていけばいいのでしょう。

[7995: 匿名さん]

マンション検討中さんって、マンション購入してるの？
築何年目？

[7996: マンション検討中]

>>7995 匿名さん
購入してますよ。
築1年目ですな。

[7997: 匿名さん]

７９９４さん。
管理費等の値上げの可決要件は普通決議ですので私の経験から（築３０年、４００戸）
否決された事は有りません。反対者は逆に真面目で管理に対する姿勢が慎重な方が多い
です。

真剣に聞いてあげれば協力してくれます。反対者の方は少数ですが管理知識は豊富な組
合員がおります。無視はしない事です。全員賛成出来る案を理事会でまとめましょう。

[7998: 匿名さん]

>>7994さん
今回の件は何故やらなければならないのか、やった後はどう生かすのか
を広報しなければならないでしょう。
長期修繕計画も５０年にすれば、やらなければならない工事の全てが
包含されますので。３０年も５０年も作成するのは殆ど変りませんから。
それと、早めに値上げをすることにより、負担が小さくなることも広報
する必要があります。

[7999: 匿名さん]

分譲１年目のマンションで、長期にわたっての計画を組み
値上も検討するというのは、マンション管理のプロでも
いない限り実現は難しいかもな。
その心意気は買うけど。

[8000: 匿名さん]

マンション管理に精通している理事長がいればできるけど。
かなりハードルは高いと思うよ。