マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7663: 匿名さん]

予算と実績の対比とか予算と実績の比較とかが分りやすいでしょう。
住民の特に主婦や技術者とかに聞いてみてください。
予実管理って分かりますかと。

[7664: 匿名さん]

前期（今期）の予算は今期（来期）の決算との対比でしょう。

[7665: 匿名さん]

＞元々マンションの会計は何でもありですからね。
だったら、予実管理という表現も是ですね。
代替えの言葉が無いようなので、総会などでは「予算と実績の比較」などと表現します。

予め、総会に向けて「予実管理」という表現を使って提案を行い、理事会議事録にもその言葉は記載済み。
興味ある人は調べるように、総会でも言葉が通じるように地均しはしてますよ。
企業内での周到な根回しと同様にね。

[7666: マンション管理士試験上位合格者]

>>7665 匿名さん
国や地方公共団体の場合は財政法の規定により、予算にない支出はありえない。
だから、予算と実績を比較すると余るしかないわけである。
管理組合の場合は予算にない支出は法的には問題ないのだが、突発的な支出は小修繕費の枠で支出しているのではないか？
それと、企業の管理会計の予算は目標だから高めに設定されている。管理組合の会計とは別物。

[7667: 匿名さん]

さすがマンション管理士上位合格者さん、切れ味するどいですね。

[7668: 匿名さん]

管理組合の予算も高めに設定されていますよ。

[7669: 匿名さん]

＞＞7666 マンション管理士試験上位合格者
全く的外れな投稿をご苦労さん。

論点は、予実管理という言葉を、マンションの管理会計において使うか否か。
運用実態や予算額が高い低いの見解は不要です。

そして別物と断定した根拠も、＞＞7668 匿名さん のご指摘のとおり、あえなく論破され破綻。
　
切れ味とかなんとか言われているが、投稿の流れをよーく読まなきゃ。
自称上位合格者って投稿名も、何を以て上位なのか？それは自慢するに又、評価するに値するの？

例えば、「◯◯大学を首席で卒業！」はプロフィール等でよく使われる表現であり、
皆が評価するが、その反対はあまり意味が無いよね。
司法試験とかなら「上位合格」は、ある程度は意味あるけれど・・・。

いずれにせよ、合格後の活動の質こそが、評価されるものと思います。投稿行動も含めて。

[7670: 匿名さん]

管理組合の運営において与実管理なる用語は初耳です。
会計報告で実績も初耳です。用語を正しく使いましょう。

[7671: 匿名さん]

管理費会計の支出は項目ごとに予算化されていますが、その項目の予算が
オーバーしたときは、予備費で、それが不足したときには管理費の支出項目
の範囲内なら他からもってくることは可とされています。
故に、高めに予算化はされていません。
長期修繕計画の予定価格は高めに設定はされていますが。

[7672: 匿名さん]

＞＞7670 匿名さん
普段はスルーしますが、未だ訂正投稿も無く間違いにお気付きのご様子もうかがえず、
しかも、『用語を正しく使いましょう。』と仰ってるのでね。
こういうのを、てん◯ば って言うのかな。
自分を客観視して自省するのは難しいね。

・誤：与実管理
・正：予実管理

[7673: 匿名さん]

工事費の予算を少なくとも相場か少し高めで設定しておくと
予備費より費やす必要は有りません。

会計報告も簡潔に行い、組合員にも理解しやすいです。

例、予算は２００万でしたが理事会の努力で１５０万円で出来
ましたので、５０万円の節約ができた旨を収支で報告できる。

管理組合の会計報告は家計簿より易しいです。難しく考えない
で下さい。

[7674: 匿名さん]

予備費はどういう時に使うんですか。
いざというときなんでしょうが、突発的な補修工事の場合は
保険が適用されますしね。
経年劣化で損壊とかした場合は予備費で対応できればそれを使えば
いいんでしょうが、それ以上のときは臨時総会ですね。
所謂保存行為に使うんでしょう。

[7675: 匿名さん]

>>7672さん
与実管理と間違っていますが、それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
７６７０は私が書き込んだものではありませんが。

[7676: 匿名さん]

与実管理は実は私も初耳です。
冗談です。失礼。

[7677: 匿名さん]

＞＞7673 匿名さん
事例とは言え、異常なほどに精度の低い予算設定だね。

＞少し高めで設定しておくと予備費より費やす必要は有りません。
その発想・手法がまかりとおる管理会計は、きっと 高確率で 杜撰なものだろうね。

健全な管理費会計は（家計でも同じだが）、直近の実勢価格などが参照値として明示され、
上乗せ額も把握出来るようにしている。

[7678: 匿名さん]

＞＞7675 匿名さん
よーく読みましょうね。

＞普段はスルーしますが、未だ訂正投稿も無く間違いにお気付きのご様子もうかがえず、しかも、『用語を正しく使いましょう。』と仰ってるのでね。

文字の誤変換も自覚しない人間（＞＞7670 匿名さん）が、
『用語を正しく使いましょう。』などと投稿を締めくくってはダメでしょ。何様か！

[7679: 匿名さん]

>>7678
７６７５ですけど、７６７０は私が書き込んだものではないと書いていますよ。
匿名だから分らないのは仕方ないけど良く読んでね。
多分７６７０は他の書き込みはしてないでしょう。

[7680: 匿名さん]

>>7677さん
そうですね、管理費会計は毎年殆ど変化はないので、実績があるので
多めに予算化する必要はありません。
委託費、各種点検費、公共料金、口座引き落とし料、清掃費等毎年殆ど
変動はありません。
積立金と違って値上げも必要ありません。
もし、値上げが必要としたら、消費税のアップや管理員の出勤時間を
延長するとかの場合でしょう。
故に高めに設定する必要はないのです。

[7681: 匿名さん]

事業計画を立て総会に修繕積立金の取り崩し提案するときは、事前に
相見積を取っており業者や価格が決定しているので、高めに設定する
ことはありません。

[7682: 匿名さん]

＞＞7679 匿名さん
鈍感且つ理解力のない人だね。

＞（中略）それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
と書き込んだから、貴方宛に投稿したんでしょう。 　

[7683: 匿名さん]

>>7682
しかし良く批判する方ですね。
すぐ切れる性格なんですかね。

[7684: 匿名さん]

取るに足らないことをいつまでも根にもつタイプだよ。
ありもしないプライドだけは高いんだろう。

[7685: 匿名さん]

ここは匿名掲示板であり、殆どが匿名で投稿されています。
その書き込みに対して過剰な反応は必要ないでしょう。
冷静な対応をお願い致します。

[7686: 匿名さん]

7682さんは良識のある人です。
そんな小さな問題について固執するような人ではないです。

[7687: マンション管理士試験上位合格者]

>>7669 匿名さん
↑僻み、妬みであろう

[7688: 匿名さん]

民泊禁止の規約にしたけどこれで民泊はできない。
賃貸にだしている者は大損したかもね。

[7689: 匿名さん]

＞＞7688 匿名さん
民泊を前提とした賃貸なら、あてが外れたと言うことかな。
そんなリスク（規約の変更）も踏まえて、元から健全に賃貸需要を見込んでた場合は、影響は無いね。

[7690: 匿名さん]

賃貸に出すのと、民泊にするのでは大きな差がでてくる。
特にオリンピック期間の宿泊料金は一人いくらになるのか想像もつかない。
毎日４人で単純計算しても、一人２万円として１日８万円、月にすると２４０万
になるからね。戦略特区なら日数制限もないしね。

[7691: 匿名さん]

ただひっかかっているのは、民泊事業を営む場合は看板の設置を
しなければならないとなっているけど、共用部分に看板の設置は
できないけどどうやってこの基準をクリアーしたのか分からない。
玄関ドアは共用部分だし。
鍵は１回１回作り直すのかな。

[7692: 匿名さん]

しかし一度民泊を認めてしまうと、規約改正で民泊禁止を謳っても
特別の影響を受ける者が一人でも承認しなければその規約は無効と
いうことになるからね。

[7693: 匿名さん]

民泊事業をおこなうのが先か、規約で民泊禁止を規定するのが
先かが問題となる。

[7694: 匿名さん]

無関心でいると、突然隣に外国人が宿泊するようになり、
騒音やゴミだしルールとかで問題が出てくる。
その時には時すでに遅しということになる。

[7695: 匿名さん]

収支予算を変更する時は、理事長はその案を臨時総会に提出し、その
承認をえなければならないとなっていますが、管理費の支出項目で
その項目の予算がオーバーした時は、同じ支出の範囲内であれば、他から
もってきて補填することは可ということでしょうか。予備費も含めて。
又、管理費に不足を生じたときは、組合員に対してその都度必要な金額の
負担を求めることができるとなっています。
これは管理費の支出全体の予算をオーバーしたときでしょうね。

[7696: 匿名さん]

次期繰越金を予算化することはありですか。
知っている方教えてください。

[7697: 匿名さん]

ありえません。

[7698: 匿名さん]

次期繰越金を予算化するのはおかしいよ。
繰越金は結果で出てくるものだしね。
それは予備費というんじゃないかな。

[7699: 匿名さん]

民泊可となっているマンションでの看板設置はどうしているんだろうか。
看板設置は義務づけられているんだけどね。
管理組合が共用部分に設置を認めたということなんだろうが。
それに住民は不安や不満、迷惑等は感じていないのかな。

[7700: 匿名さん]

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決すると区分所有法でも
決められていますが、軽微変更については保険の更新しか記載されて
いませんが、他には管理会社との委託契約や性質を変えない範囲で
利用したり価値を増加させる行為をいいます。
要するに新規の工事は理事会判断でやることはできないとされています。

[7701: 匿名さん]

管理費会計に余裕があるので、理事会決議で監視カメラをリースから
買い取りにすることはできますか。
これは性質は変わらないと思いますが。新規の工事ではないと思います。

[7702: 匿名さん]

出来ないことはないでしょうが、総会の承認をもらった
方がいいでしょう。

[7703: 匿名さん]

＞＞7701 匿名さん
えっ。総会承認云々の前に、管理会計に余裕があるなら、リース契約の継続でいいのでは？
リースと買い取りで比較検証したら、リースの方が間違いなくメリット多いでしょう。
メンテや高機能機種への変更を踏まえて長期スパンの投下コストとか。

まあ、解像度や耐久性が低いカメラを使い倒すという選択を否定はしません。

[7704: 匿名さん]

監視カメラでなくてもいいんですが、管理費があまり過ぎているので
少し減らさないと理事会は何にもしてないと思われるとこまるので。

[7705: 匿名さん]

＞＞7704 匿名さん
管理費会計予算を使い切る為の支出は、年度末の駆け込みの公共工事と同じく愚かなお金の使い方です。

無意味に出費したら背信行為として、「何もしないほうがよかった」と組合員から必ず糾弾されます。

余剰が発生するなら繰り越せば良い。
予算の組み方もなかなか粗雑なんですかね。

役員としての自覚をし考え方を改めると共に、
お粗末な予算設定手法を改善すべく理事会役員で検討することが最優先課題ですよね。

[7706: 匿名さん]

順番制の理事では予算の執行も予算の立て方も煩雑である。総会で知識のある組合員
との質疑応答がなされ、

良質な意見が出ても委任状と議決権行使書で可決される。良い意見でも規約上議案の
変更をすると議決権行使書の賛成者を無視したかたちになる。

この状況を知っている理事が数人でもいるなら予算の執行と次期予算の上程案は慎重
になるはずが、そうはならないのが管理組合の現状である。

普通決議などは建前上民主的な表現で組合員の承認を得る為の多数決を装ってはいる
が現実は報告会である事を認識しているのであれば理事会は予算の執行と次期予算の
計画はより真剣に取り組んでしかるべきでしょう。

※総会は議決権の過半数が出席すれば成立し、普通決議はその出席者の過半数で可決
される。ー否決される事は想像できません。

[7707: 匿名さん]

>>7706さん
なかなかしっかりした御仁ですね。
管理組合の組織と現状を良く理解されています。
総会での決議は民主的を装ってはいますが、かなり保守的です。
理事会の改革がまず必要です。
まずしっかりした知識のある人材が理事会の改革を行うと共に、
理事会や総会の整備を検討し、より民主的な実のある提案ができる
議案が提案できるシテスムづくりが要求されます。

[7708: 匿名さん]

ただやんなるかな、輪番制の理事では当り外れが大きいですからね。
だから、志のある方がその順番が回ってきたときに、大改革を行う
必要があります。

[7709: 匿名さん]

輪番制の理事に当たり外れが多いという事は組合運営は博打そのものでしょう。
そんなマンションでやる気の有る組合員に理事の順番が回ってきたときに改革
できる理事がいますでしょうか。？雲隠れの術を使うでしょう。（(笑)

[7710: 匿名さん]

やはり輪番制だけでは無理がありますので、一部立候補制を
導入すべきでしょう。

[7711: 匿名さん]

管理組合の予算なんて、経験が無くても簡単な統計学的な手法で、前年までの実績推移を検証出来て
当該年度の組合活動や懸案事項を把握出来ていれば、確度の高い予算案は策定出来ますよね。
ごくごく普通にビジネススキルがあれば出来る。
使えない管理会社フロント担当のサポートも不要でしょ。

無能な理事会役員が不運にも偏って揃ってしまうと、いい加減なフロント担当の言いなりになる。

新築で初購入者が多いと、理事会及びフロント担当の不適な運営に気付く人も少ない。

[7712: 匿名さん]

組合活動や懸案事項の確認が難しいのです。確認能力を教えて下さい。