マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7623: 匿名さん]

>>7622さん
一応読ませて頂きました。ありがとうございます。
時間をかけて精査していきたいと思います。
特にうちの場合は、建築士と細かく打ち合わせて作成した長期修繕計画表が
ありますので、工事内訳書の内容を一つずつ検証していって、調査されたものとの
比較をしておきたいと思っています。
かなり労力がかかりそうです。

[7624: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方は奥が深いですね。
工事の進め方の全ての過程は建築士でもなかなか分からないと思います。

[7625: 匿名さん]

大規模修繕工事を経験した建設会社、大規模修繕工事の経験のある業者、大規模修繕工事
の設計監理の経験のある設計コンサルタント、同じく経験のある管理会社フロント、
マンション管理士、大規模修繕工事の専門委員、理事長とかの経験者の総合的な知識が
必要となります。

[7626: 匿名さん]

マンション管理士の講師をトランプ大統領にお願いしましょう。

[7627: 匿名さん]

７６２５の総合的な知識を身につけた者はいないね。
だから奥が深いのです。

[7628: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方について調べても基本的なことしか
書かれていないのであまり参考にならない。

[7629: 匿名さん]

６０戸と１０戸の渡り廊下で繋がった１つの建物。築３０年。
共用玄関とエレベーターは大きい方の片方にしかない。
高置水槽も大きい建物に設置。
もし、小さい方の建物が全焼して解体しなければならないことになった場合、
その費用は修繕積立金で、足りなければ全戸から負担するか借入をして
修繕積立金で返済することは可能か。
小さい方の建物は新築となる。

[7630: 匿名さん]

上記の建物の場合、大地震が発生し、渡り廊下が崩壊した場合は
どうやって下に降りればいいのか。エレベーターは小さい建物には
ついていない。
すぐ工事はできないだろうし。日数もかかる。
こういう建物は全国にはかなりの数がある。

[7631: 匿名さん]

１つの建物としての規約なら補修工事はしなければならないだろう。
修繕積立金も全て投入するだろうしね。
しかし、建替えとなると話しは別なんでは。

[7632: 匿名さん]

エレベーターがなく、渡り廊下でしかいけない建物の住民は
渡り廊下が壊れたらどうするんだろう。
特に震災で壊れた場合は業者も中々きてくれないだろうし、工事を
するにしても、かなりの期間がかかる。
完全孤立状態になる。
ただ、避難梯子でベランダから降りることはできるけど、毎日の買物や
ゴミ捨て、通勤や通学で避難梯子は使えないだろうし。

[7633: 匿名さん]

私のマンションは１２階建てでＡ棟１００戸，Ｂ棟１５０戸,C棟１００戸　
の団地型で、Ａ棟にエレベーター２３基、Ｃ棟に１基の管理規約は坦棟型
です。

問題は各棟は渡り廊下でつながっておりますが、Ｂ棟にはエレベーターが
りません。

問題点をご指摘ください。

[7634: 匿名さん]

管理費会計（予算案・収支計算書）の費目（科目）についての質問です。

昨春竣工のマンションで、５月末に第一期通常総会が行われます。
管理費会計に関する資料は、下記の各点検業務費が業務ごとに明記されている書式と全て括られて表記されているモノとが混在しています。

従って、各点検業務の予実検証が出来ません。
管理会社には以前より改善を依頼しておりましたが、対応（費目の追加・各点検業務毎の費用の明示）は叶わなかった。
領収書等の帳票の閲覧を申請しましたが回答を得られずで、明日以降に本社に問い合わせをする予定です。

明確な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を隠す為のようです。
これについても書面で、管理会社と理事会とに説明を求めましたが、無反応です。
通常総会当日には質問予定ですが、知見を得たく投稿しました。
　
■点検業務費
・設備点検業務費･･･給水ポンプ点検（１回/年）を含む、毎月の点検費用
・消防設備点検業務費･･･機器点検は２回/年
・雑排水管清掃業務費･･･１回/２年
・機械監視業務費･･･２４時間機械監視
・エレベーター保守点検費･･･現地点検４回/年、遠隔点検は毎月
・植栽管理業務費･･･２回/年

■書式の違い
●業務ごとに明記･･･管理規約集に１期のひな形として金額も記載
●全て括られて表記･･･第１期管理費会計（予算・収支計算書）、第２期管理費会計（予算）

[7635: マンション管理士試験上位合格者]

↑そんな細かい話どうでもいいのでは？
新築ならデベ系管理会社だと思うが、
恐らく管理人一人に毎月50万かかっているでしょ。
安くしたければ独立系管理会社にリプレースしたらいいでしょう。
なんとなく暇そうだから頑張ってみたらどう？

[7636: 匿名さん]

>明確な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を隠す為のようです。

点検業務の再委託はどこの管理会社もみんなやってますよ。当たり前のことです。
点検はまだまだいっぱいありますよ。
建築設備検査、特殊建築物検査、揚水システム検査、簡易水道検査、
電気保守業務、残留塩素測定、自動ドア保守点検等
全ては費目は設けていませんよ。

[7637: 匿名さん]

よってマンションによって異なる。

[7638: 匿名さん]

＞＞7634 匿名さん
予想どおりの反応なのでは？
回答投稿者のレベルを探る為の投稿のようにも思える。
報告事象は、管理費会計の合理性・信頼性及び健全性に関するので、問題視するのは当然です。
が、この程度の回答です。
既に存じのとおりと言うか、予想どおりでしょうから、暇つぶしで楽しむことは出来ますが、
あまり役には立たないです。

[7639: 匿名さん]

>>7638
ではあなたが模範解答をしてはいかがですか。
できないのに批判だけは簡単にできるからね。
質問の主旨自体も理解できてないんではないですか。

[7640: 匿名さん]

全ての点検業務を項目にすることは普通はしません。補修工事でも個別には項目には
しません。支払い明細の別表は当然作成します。
小さい金額の点検業務に関しては、まとめて一つの項目にして、別のところで
補足説明がしてあればそれで十分でしょう。
明確（これが大切です。）な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を
隠す為だと失礼なことを管理会社と理事会に憶測で説明を求めたとのことですが、
こういうスタンスであれば、相手もそれなりの対応をしたのではないですか。

[7641: 匿名さん]

工事費については経費明細表が議案書には記載されていますよ。
予算書の項目に、全ての点検業務や管理費会計の補修工事の各工事
ごとの費目は設けません。
小さい点検業務や管理費会計の補修工事については、一括りにするのが
殆どのマンションの予算書ではないですか。
全て予算化して項目を設ければ分りやすいということはありますが。

[7642: 匿名さん]

分譲時の議案書の予算書には、アバウトな支出項目しか
記載されないでしょうね。
時の経過とともに、点検業務以外の口座引き落とし料や電話料金、
清掃費、植栽、保険料等が増えていきます。

[7643: 匿名さん]

予算書はあくまで予算であって、金額や周期等については法令点検以外は
理事会で検討して決めていきます。
分譲時の理事会のメンバーでは、管理会社主導もやむおえません。
管理費会計や積立金会計での工事はまだどちらも発生しませんしね。

[7644: 匿名さん]

管理費会計で予備費が１，０００万円以上あるんですけど
これは理事会決議だけで何か購入したり、工事をしたり
することはできるんですか。

[7645: 匿名さん]

予備費だから必要があれば使えます。
総会決議をすることはないでしょう。

[7646: 匿名さん]

しかし理事会によっては、無駄遣いをすることも
あるでしょう。
予備費の使い方が難しいですね。

[7647: 匿名さん]

＞＞7639 匿名さん
私は、＞＞7638 匿名さんです。全く同じ問題を解決した経験もあります。以下が模範解答です。
　
問題点は１点のみですよね。
管理規約集に掲載した書式と、予算案及び収支決算書の書式が異なる点です。
これは、総会決議など不要で、理事長裁量で管理会社フロントに指示し改めさせるべきです。

管理規約集のそれに合わせれば済む話で、レコード数（行数）も1行が6行になるだけですからね。
予実管理と検証もキッチリと、一覧性の書式１枚で完結する。

きっと、管理会社内で、管理規約集作成の部署と別部署とで書類作成して書式共有の環境が無いんでしょ。
予算案と収支決算書を作成するソフトが、１パターンの書式でしか作成出来ないとかなのかな。

書式変更依頼にも対応しない管理会社なんて、契約更新しなければよい。
　
名称のとおり、管理規約集こそが管理運営上のルール・原則です。
補足資料を添付するくらいなら、管理規約集と同一の書式に記載すればよい。
印刷物も１枚で完結する。

7639 匿名さんと同様に、「できないのに批判だけ」の人は、私も嫌悪します。

「質問の主旨自体も理解できてないんではないですか」のコメントはそのまんまお返ししますよ。

[7648: 匿名さん]

予実管理とは、企業の数値目標として立てた予算と実績を比較し、達成状況を管理する
一連の手法を指します。
この言葉自体はマンション管理では普通は使わないんですよね。
問題提起者と7647は同一人物なんでしょう。

[7649: 匿名さん]

分譲時の議案書には規約や細則、委託契約書それに予算書が含まれるが、
その予算書は規約ではない。あくまで予算書なんですよ。
規約ではないから当然理事長が管理会社にいって変えることは出来る。
そして分譲時の予算書と書式が違っていても問題はありません。
問題提起者の意図がはっきりしませんけど、提起だけしてほったらかし
なのか、7647さんの自作自演なのか。

[7650: 匿名さん]

設立総会時の議案書というか、分譲時には覚書に署名押印をしますが、
それには管理規約、使用細則、委託契約書、予算書等があります。
それから第１期の総会は、分譲後数ヶ月で開催されます。
そのときに理事とかの承認決議があります。
覚書のときの予算書と第１期の総会での収支報告書や予算書とは書式が
変わるのが普通です。
しかし、管理会社によって書式はいろいろあります。

[7651: 匿名さん]

問題提起者の書式も分からないしね。

[7652: 匿名さん]

原始規約をみていると、現状には則していない事項も結構ある。
法改正や標準管理規約の改正とかあるからね。
どこかの時点で、管理規約と各種細則の全面改正をしなければならないんだけど
そのやり方が分らない。
特に各種細則はないものがいっぱいあるし。

[7653: 匿名さん]

規約とか細則の全面改正はフロントが手伝ってくれるかな。
どこかの時点ではやらなければならないしね。

[7654: 匿名さん]

管理会社は手伝いますよ。

[7655: 匿名さん]

管理会社にお願いするときは、別料金が必要ですか。
規約改正の委員会を開催するのは夜しかできないんですけど。
フロントの方は残業になります。その費用の負担はどうなりますか。
サービスでやってくれるんでしょうか。

[7656: 匿名さん]

管理会社とは委託契約で理事会支援業務が
含まれているので無償で手伝ってくれる筈です。
ただ、大規模修繕工事の時は、別契約を結ぶマンションはあるようです。

[7657: 匿名さん]

管理会社のフロントの方は大変です。
しかし、管理会社のフロントもピンキリです。
大体大型マンションには管理会社の中でも優秀な人材が
振り分けられているようです。

[7658: 匿名さん]

管理費会計の予備費は理事会判断で使えるのか。
その金額が大きい場合、いろんな買い物もできる。
パソコン、エントランスに掛ける高級な時計、大型スクリーン（プロジェクタ）、
コピー機、管理員室や事務所の高級な応接セットや机、テレビ等

[7659: 匿名さん]

皆さん方のマンションでの銀行の口座は普通預金ですか。
それとも金利のつかない当座預金ですか。
ペイオフ対策を取れば当座預金がいいのでしょうね。

[7660: 匿名さん]

＞＞7648 匿名さん
＞この言葉自体はマンション管理では普通は使わないんですよね。

企業に限らず、適正に会計経理を行っていれば、「予実管理」という言葉は、普通に 使用しますよ。
監査会計は、マンション管理のみにて限定的に行われているものでは無いよ。

仮に使わない場合、代替えの言葉・用語は何になるのかな？
同義で四文字表記か、より簡潔に少ない文字数で表現出来る言葉を、是非 ご教示頂きたい。

[7661: 匿名さん]

予実管理とは、企業の予算と実績を管理することで予算実績管理ともいいます。一般的な営業は売上や仕入など数値目標を予算として計画していきます。この目標である予算通りに実績が推移しているかどうか、確認して管理することが予実管理です。

こういうことです。企業では当たり前に使っても、管理組合では使いませんよ。
それに主婦とか、財務を担当したことがない現場で働く者にとっては理解できない
言葉です。

[7662: 匿名さん]

>>7660
あなたが問題提起者だったんでしょう。
そしてあなたが正解と言って書き込んだんですよね。
正解ではなかったと思いますけどね。
管理会社の会計はいろいろありますし、元々マンションの会計は
何でもありですからね。

[7663: 匿名さん]

予算と実績の対比とか予算と実績の比較とかが分りやすいでしょう。
住民の特に主婦や技術者とかに聞いてみてください。
予実管理って分かりますかと。

[7664: 匿名さん]

前期（今期）の予算は今期（来期）の決算との対比でしょう。

[7665: 匿名さん]

＞元々マンションの会計は何でもありですからね。
だったら、予実管理という表現も是ですね。
代替えの言葉が無いようなので、総会などでは「予算と実績の比較」などと表現します。

予め、総会に向けて「予実管理」という表現を使って提案を行い、理事会議事録にもその言葉は記載済み。
興味ある人は調べるように、総会でも言葉が通じるように地均しはしてますよ。
企業内での周到な根回しと同様にね。

[7666: マンション管理士試験上位合格者]

>>7665 匿名さん
国や地方公共団体の場合は財政法の規定により、予算にない支出はありえない。
だから、予算と実績を比較すると余るしかないわけである。
管理組合の場合は予算にない支出は法的には問題ないのだが、突発的な支出は小修繕費の枠で支出しているのではないか？
それと、企業の管理会計の予算は目標だから高めに設定されている。管理組合の会計とは別物。

[7667: 匿名さん]

さすがマンション管理士上位合格者さん、切れ味するどいですね。

[7668: 匿名さん]

管理組合の予算も高めに設定されていますよ。

[7669: 匿名さん]

＞＞7666 マンション管理士試験上位合格者
全く的外れな投稿をご苦労さん。

論点は、予実管理という言葉を、マンションの管理会計において使うか否か。
運用実態や予算額が高い低いの見解は不要です。

そして別物と断定した根拠も、＞＞7668 匿名さん のご指摘のとおり、あえなく論破され破綻。
　
切れ味とかなんとか言われているが、投稿の流れをよーく読まなきゃ。
自称上位合格者って投稿名も、何を以て上位なのか？それは自慢するに又、評価するに値するの？

例えば、「◯◯大学を首席で卒業！」はプロフィール等でよく使われる表現であり、
皆が評価するが、その反対はあまり意味が無いよね。
司法試験とかなら「上位合格」は、ある程度は意味あるけれど・・・。

いずれにせよ、合格後の活動の質こそが、評価されるものと思います。投稿行動も含めて。

[7670: 匿名さん]

管理組合の運営において与実管理なる用語は初耳です。
会計報告で実績も初耳です。用語を正しく使いましょう。

[7671: 匿名さん]

管理費会計の支出は項目ごとに予算化されていますが、その項目の予算が
オーバーしたときは、予備費で、それが不足したときには管理費の支出項目
の範囲内なら他からもってくることは可とされています。
故に、高めに予算化はされていません。
長期修繕計画の予定価格は高めに設定はされていますが。

[7672: 匿名さん]

＞＞7670 匿名さん
普段はスルーしますが、未だ訂正投稿も無く間違いにお気付きのご様子もうかがえず、
しかも、『用語を正しく使いましょう。』と仰ってるのでね。
こういうのを、てん◯ば って言うのかな。
自分を客観視して自省するのは難しいね。

・誤：与実管理
・正：予実管理

[7673: 匿名さん]

工事費の予算を少なくとも相場か少し高めで設定しておくと
予備費より費やす必要は有りません。

会計報告も簡潔に行い、組合員にも理解しやすいです。

例、予算は２００万でしたが理事会の努力で１５０万円で出来
ましたので、５０万円の節約ができた旨を収支で報告できる。

管理組合の会計報告は家計簿より易しいです。難しく考えない
で下さい。

[7674: 匿名さん]

予備費はどういう時に使うんですか。
いざというときなんでしょうが、突発的な補修工事の場合は
保険が適用されますしね。
経年劣化で損壊とかした場合は予備費で対応できればそれを使えば
いいんでしょうが、それ以上のときは臨時総会ですね。
所謂保存行為に使うんでしょう。

[7675: 匿名さん]

>>7672さん
与実管理と間違っていますが、それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
７６７０は私が書き込んだものではありませんが。

[7676: 匿名さん]

与実管理は実は私も初耳です。
冗談です。失礼。

[7677: 匿名さん]

＞＞7673 匿名さん
事例とは言え、異常なほどに精度の低い予算設定だね。

＞少し高めで設定しておくと予備費より費やす必要は有りません。
その発想・手法がまかりとおる管理会計は、きっと 高確率で 杜撰なものだろうね。

健全な管理費会計は（家計でも同じだが）、直近の実勢価格などが参照値として明示され、
上乗せ額も把握出来るようにしている。

[7678: 匿名さん]

＞＞7675 匿名さん
よーく読みましょうね。

＞普段はスルーしますが、未だ訂正投稿も無く間違いにお気付きのご様子もうかがえず、しかも、『用語を正しく使いましょう。』と仰ってるのでね。

文字の誤変換も自覚しない人間（＞＞7670 匿名さん）が、
『用語を正しく使いましょう。』などと投稿を締めくくってはダメでしょ。何様か！

[7679: 匿名さん]

>>7678
７６７５ですけど、７６７０は私が書き込んだものではないと書いていますよ。
匿名だから分らないのは仕方ないけど良く読んでね。
多分７６７０は他の書き込みはしてないでしょう。

[7680: 匿名さん]

>>7677さん
そうですね、管理費会計は毎年殆ど変化はないので、実績があるので
多めに予算化する必要はありません。
委託費、各種点検費、公共料金、口座引き落とし料、清掃費等毎年殆ど
変動はありません。
積立金と違って値上げも必要ありません。
もし、値上げが必要としたら、消費税のアップや管理員の出勤時間を
延長するとかの場合でしょう。
故に高めに設定する必要はないのです。

[7681: 匿名さん]

事業計画を立て総会に修繕積立金の取り崩し提案するときは、事前に
相見積を取っており業者や価格が決定しているので、高めに設定する
ことはありません。

[7682: 匿名さん]

＞＞7679 匿名さん
鈍感且つ理解力のない人だね。

＞（中略）それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
と書き込んだから、貴方宛に投稿したんでしょう。 　

[7683: 匿名さん]

>>7682
しかし良く批判する方ですね。
すぐ切れる性格なんですかね。

[7684: 匿名さん]

取るに足らないことをいつまでも根にもつタイプだよ。
ありもしないプライドだけは高いんだろう。

[7685: 匿名さん]

ここは匿名掲示板であり、殆どが匿名で投稿されています。
その書き込みに対して過剰な反応は必要ないでしょう。
冷静な対応をお願い致します。

[7686: 匿名さん]

7682さんは良識のある人です。
そんな小さな問題について固執するような人ではないです。

[7687: マンション管理士試験上位合格者]

>>7669 匿名さん
↑僻み、妬みであろう

[7688: 匿名さん]

民泊禁止の規約にしたけどこれで民泊はできない。
賃貸にだしている者は大損したかもね。

[7689: 匿名さん]

＞＞7688 匿名さん
民泊を前提とした賃貸なら、あてが外れたと言うことかな。
そんなリスク（規約の変更）も踏まえて、元から健全に賃貸需要を見込んでた場合は、影響は無いね。

[7690: 匿名さん]

賃貸に出すのと、民泊にするのでは大きな差がでてくる。
特にオリンピック期間の宿泊料金は一人いくらになるのか想像もつかない。
毎日４人で単純計算しても、一人２万円として１日８万円、月にすると２４０万
になるからね。戦略特区なら日数制限もないしね。

[7691: 匿名さん]

ただひっかかっているのは、民泊事業を営む場合は看板の設置を
しなければならないとなっているけど、共用部分に看板の設置は
できないけどどうやってこの基準をクリアーしたのか分からない。
玄関ドアは共用部分だし。
鍵は１回１回作り直すのかな。

[7692: 匿名さん]

しかし一度民泊を認めてしまうと、規約改正で民泊禁止を謳っても
特別の影響を受ける者が一人でも承認しなければその規約は無効と
いうことになるからね。

[7693: 匿名さん]

民泊事業をおこなうのが先か、規約で民泊禁止を規定するのが
先かが問題となる。

[7694: 匿名さん]

無関心でいると、突然隣に外国人が宿泊するようになり、
騒音やゴミだしルールとかで問題が出てくる。
その時には時すでに遅しということになる。

[7695: 匿名さん]

収支予算を変更する時は、理事長はその案を臨時総会に提出し、その
承認をえなければならないとなっていますが、管理費の支出項目で
その項目の予算がオーバーした時は、同じ支出の範囲内であれば、他から
もってきて補填することは可ということでしょうか。予備費も含めて。
又、管理費に不足を生じたときは、組合員に対してその都度必要な金額の
負担を求めることができるとなっています。
これは管理費の支出全体の予算をオーバーしたときでしょうね。

[7696: 匿名さん]

次期繰越金を予算化することはありですか。
知っている方教えてください。

[7697: 匿名さん]

ありえません。

[7698: 匿名さん]

次期繰越金を予算化するのはおかしいよ。
繰越金は結果で出てくるものだしね。
それは予備費というんじゃないかな。

[7699: 匿名さん]

民泊可となっているマンションでの看板設置はどうしているんだろうか。
看板設置は義務づけられているんだけどね。
管理組合が共用部分に設置を認めたということなんだろうが。
それに住民は不安や不満、迷惑等は感じていないのかな。

[7700: 匿名さん]

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決すると区分所有法でも
決められていますが、軽微変更については保険の更新しか記載されて
いませんが、他には管理会社との委託契約や性質を変えない範囲で
利用したり価値を増加させる行為をいいます。
要するに新規の工事は理事会判断でやることはできないとされています。

[7701: 匿名さん]

管理費会計に余裕があるので、理事会決議で監視カメラをリースから
買い取りにすることはできますか。
これは性質は変わらないと思いますが。新規の工事ではないと思います。

[7702: 匿名さん]

出来ないことはないでしょうが、総会の承認をもらった
方がいいでしょう。

[7703: 匿名さん]

＞＞7701 匿名さん
えっ。総会承認云々の前に、管理会計に余裕があるなら、リース契約の継続でいいのでは？
リースと買い取りで比較検証したら、リースの方が間違いなくメリット多いでしょう。
メンテや高機能機種への変更を踏まえて長期スパンの投下コストとか。

まあ、解像度や耐久性が低いカメラを使い倒すという選択を否定はしません。

[7704: 匿名さん]

監視カメラでなくてもいいんですが、管理費があまり過ぎているので
少し減らさないと理事会は何にもしてないと思われるとこまるので。

[7705: 匿名さん]

＞＞7704 匿名さん
管理費会計予算を使い切る為の支出は、年度末の駆け込みの公共工事と同じく愚かなお金の使い方です。

無意味に出費したら背信行為として、「何もしないほうがよかった」と組合員から必ず糾弾されます。

余剰が発生するなら繰り越せば良い。
予算の組み方もなかなか粗雑なんですかね。

役員としての自覚をし考え方を改めると共に、
お粗末な予算設定手法を改善すべく理事会役員で検討することが最優先課題ですよね。

[7706: 匿名さん]

順番制の理事では予算の執行も予算の立て方も煩雑である。総会で知識のある組合員
との質疑応答がなされ、

良質な意見が出ても委任状と議決権行使書で可決される。良い意見でも規約上議案の
変更をすると議決権行使書の賛成者を無視したかたちになる。

この状況を知っている理事が数人でもいるなら予算の執行と次期予算の上程案は慎重
になるはずが、そうはならないのが管理組合の現状である。

普通決議などは建前上民主的な表現で組合員の承認を得る為の多数決を装ってはいる
が現実は報告会である事を認識しているのであれば理事会は予算の執行と次期予算の
計画はより真剣に取り組んでしかるべきでしょう。

※総会は議決権の過半数が出席すれば成立し、普通決議はその出席者の過半数で可決
される。ー否決される事は想像できません。

[7707: 匿名さん]

>>7706さん
なかなかしっかりした御仁ですね。
管理組合の組織と現状を良く理解されています。
総会での決議は民主的を装ってはいますが、かなり保守的です。
理事会の改革がまず必要です。
まずしっかりした知識のある人材が理事会の改革を行うと共に、
理事会や総会の整備を検討し、より民主的な実のある提案ができる
議案が提案できるシテスムづくりが要求されます。

[7708: 匿名さん]

ただやんなるかな、輪番制の理事では当り外れが大きいですからね。
だから、志のある方がその順番が回ってきたときに、大改革を行う
必要があります。

[7709: 匿名さん]

輪番制の理事に当たり外れが多いという事は組合運営は博打そのものでしょう。
そんなマンションでやる気の有る組合員に理事の順番が回ってきたときに改革
できる理事がいますでしょうか。？雲隠れの術を使うでしょう。（(笑)

[7710: 匿名さん]

やはり輪番制だけでは無理がありますので、一部立候補制を
導入すべきでしょう。

[7711: 匿名さん]

管理組合の予算なんて、経験が無くても簡単な統計学的な手法で、前年までの実績推移を検証出来て
当該年度の組合活動や懸案事項を把握出来ていれば、確度の高い予算案は策定出来ますよね。
ごくごく普通にビジネススキルがあれば出来る。
使えない管理会社フロント担当のサポートも不要でしょ。

無能な理事会役員が不運にも偏って揃ってしまうと、いい加減なフロント担当の言いなりになる。

新築で初購入者が多いと、理事会及びフロント担当の不適な運営に気付く人も少ない。

[7712: 匿名さん]

組合活動や懸案事項の確認が難しいのです。確認能力を教えて下さい。

[7713: 匿名さん]

まず管理規約と各種細則の全面改正からやるべきです。
専門委員会を設置するのがいいと思います。
そして、建築士を含めて長期修繕計画を一緒に検討して作成をしていきます。
やらなければならない工事の全ての周期の時期や各工事費を算出します。
建築士はマンションの大規模修繕工事を経験したことのある、積算に強い
建築士を建設新聞（無料）で募集して応募してきた中から選べはいいのです。
最後はその３０年分の総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。その場合は、修繕積立金の残高も当然計算に含めます。
後は資金計画を立て、現在の積立金に対していくら足りないかを知ることです。
足りなければ値上げの検討もしていかなければなりません。
理事会については、毎月１回やるように計画を立てます。
議題については、住民の要望や希望も当然検討しますが、知識を高めるために、
マンション管理の基本の勉強をする意味で、標準管理規約の基本部分を資料
にして皆さんに配布します。
まだまだいっぱいあります。

[7714: 匿名さん]

ＮＰＯ法人のマンション管理士会とかにも相談されたら
いいでしょう。
無料でやってくれると思います。

[7715: 匿名さん]

補修工事をする時の業者を選ぶときの、募集の仕方や
相見積の取り方も勉強されるといいですよ。
特に相見積の取り方は同じ条件で見積もりをとらなければ意味が
ありません。
同じ材料や平米数とかは分かりませんので、まず１社に見積もり
を取り、その見積もりで単価部分を消して他の業者に見積もりを出して
もらえばいいと思います。
使用する材料は業者名やその品番とかも分りますので、それを活用すれば
いいでしょう。

[7716: 匿名さん]

守るべきは管理規約、指針となるのは重要事項説明です。
連続性・一貫性が担保されているかの拠り所は、理事会議事録。
日頃の状況の検証材料は、理事会発信の掲示物と配布物。

案外、管理規約と議事録と掲示物に連続性と一貫性が見られない事が多い。
ちゃんと見ていると愕然とします。

揺るぎない基準と方法論さえ理事会と組合員で共有出来れば、管理会社がボンクラでも支障は無い。

[7717: 匿名さん]

理事会議事録での検証は難しいでしょう。
議事録には詳細は書かれませんので。
本人が理事になればいいんです。

[7718: 匿名さん]

理事会にオブザーバーとして参加できる規約を
つくればいいんです。

[7719: 匿名さん]

マンション管理は奥が深い。

[7720: 匿名さん]

総会の季節ですけど、総会に出席しても議決権行使書で普通決議は
100%承認されているので、総会に出てもあまり意味がないですね。

[7721: 匿名さん]

だから言っているでしょう。総会（法令では集会）は建前で普通決議の案件は総会前に、
議決権行使書、委任状で可決済みです。よって、総会は実質的な報告会ですから意味が
ない。

なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要
です。

いまのままで、組合運営をしていると一部の組合員と悪徳管理会社の食いものになりか
ねません。

よって、管理組合の理事、監事（役員ではない）の選任方法を規約に設定されたらどう
でしょうか。

[7722: 匿名さん]

>>7721さん
うちは輪番制と立候補制の２段構えになっています。
任期については２年と限定されています。
管理会社も悪徳ではありませんよ。
総会は議論する場ではなく理事会の議案に対して賛成か反対かを
問う場ではありますが、出来るだけ多くの組合員が総会に出席する
ということは大切です。
議案を変更することはできませんが、問題提起をしてそれを次期以降
に取り入れることはできます。