マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7621: 匿名さん]

＞しかし、知識もないけど時間もないからね。

時間管理も時間の捻出も出来ない、あらたに知識を習得しようともしないお方は諦めるしかない。
何ごとにおいても。

[7622: 匿名さん]

　国土交通省の実態調査が参考になるかもしれません。

●マンション修繕、割高契約に注意　国交省「相場」を公表：朝日新聞デジタル 2018年5月12日
https://www.asahi.com/articles/ASL5C3SLDL5CUTIL00J.html?iref=comtop_8_...

●/ マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施
～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～
平成30年5月11日
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html

・マンション大規模修繕工事に関する実態調査（ＰＤＦ）
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

[7623: 匿名さん]

>>7622さん
一応読ませて頂きました。ありがとうございます。
時間をかけて精査していきたいと思います。
特にうちの場合は、建築士と細かく打ち合わせて作成した長期修繕計画表が
ありますので、工事内訳書の内容を一つずつ検証していって、調査されたものとの
比較をしておきたいと思っています。
かなり労力がかかりそうです。

[7624: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方は奥が深いですね。
工事の進め方の全ての過程は建築士でもなかなか分からないと思います。

[7625: 匿名さん]

大規模修繕工事を経験した建設会社、大規模修繕工事の経験のある業者、大規模修繕工事
の設計監理の経験のある設計コンサルタント、同じく経験のある管理会社フロント、
マンション管理士、大規模修繕工事の専門委員、理事長とかの経験者の総合的な知識が
必要となります。

[7626: 匿名さん]

マンション管理士の講師をトランプ大統領にお願いしましょう。

[7627: 匿名さん]

７６２５の総合的な知識を身につけた者はいないね。
だから奥が深いのです。

[7628: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方について調べても基本的なことしか
書かれていないのであまり参考にならない。

[7629: 匿名さん]

６０戸と１０戸の渡り廊下で繋がった１つの建物。築３０年。
共用玄関とエレベーターは大きい方の片方にしかない。
高置水槽も大きい建物に設置。
もし、小さい方の建物が全焼して解体しなければならないことになった場合、
その費用は修繕積立金で、足りなければ全戸から負担するか借入をして
修繕積立金で返済することは可能か。
小さい方の建物は新築となる。

[7630: 匿名さん]

上記の建物の場合、大地震が発生し、渡り廊下が崩壊した場合は
どうやって下に降りればいいのか。エレベーターは小さい建物には
ついていない。
すぐ工事はできないだろうし。日数もかかる。
こういう建物は全国にはかなりの数がある。

[7631: 匿名さん]

１つの建物としての規約なら補修工事はしなければならないだろう。
修繕積立金も全て投入するだろうしね。
しかし、建替えとなると話しは別なんでは。

[7632: 匿名さん]

エレベーターがなく、渡り廊下でしかいけない建物の住民は
渡り廊下が壊れたらどうするんだろう。
特に震災で壊れた場合は業者も中々きてくれないだろうし、工事を
するにしても、かなりの期間がかかる。
完全孤立状態になる。
ただ、避難梯子でベランダから降りることはできるけど、毎日の買物や
ゴミ捨て、通勤や通学で避難梯子は使えないだろうし。

[7633: 匿名さん]

私のマンションは１２階建てでＡ棟１００戸，Ｂ棟１５０戸,C棟１００戸　
の団地型で、Ａ棟にエレベーター２３基、Ｃ棟に１基の管理規約は坦棟型
です。

問題は各棟は渡り廊下でつながっておりますが、Ｂ棟にはエレベーターが
りません。

問題点をご指摘ください。

[7634: 匿名さん]

管理費会計（予算案・収支計算書）の費目（科目）についての質問です。

昨春竣工のマンションで、５月末に第一期通常総会が行われます。
管理費会計に関する資料は、下記の各点検業務費が業務ごとに明記されている書式と全て括られて表記されているモノとが混在しています。

従って、各点検業務の予実検証が出来ません。
管理会社には以前より改善を依頼しておりましたが、対応（費目の追加・各点検業務毎の費用の明示）は叶わなかった。
領収書等の帳票の閲覧を申請しましたが回答を得られずで、明日以降に本社に問い合わせをする予定です。

明確な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を隠す為のようです。
これについても書面で、管理会社と理事会とに説明を求めましたが、無反応です。
通常総会当日には質問予定ですが、知見を得たく投稿しました。
　
■点検業務費
・設備点検業務費･･･給水ポンプ点検（１回/年）を含む、毎月の点検費用
・消防設備点検業務費･･･機器点検は２回/年
・雑排水管清掃業務費･･･１回/２年
・機械監視業務費･･･２４時間機械監視
・エレベーター保守点検費･･･現地点検４回/年、遠隔点検は毎月
・植栽管理業務費･･･２回/年

■書式の違い
●業務ごとに明記･･･管理規約集に１期のひな形として金額も記載
●全て括られて表記･･･第１期管理費会計（予算・収支計算書）、第２期管理費会計（予算）

[7635: マンション管理士試験上位合格者]

↑そんな細かい話どうでもいいのでは？
新築ならデベ系管理会社だと思うが、
恐らく管理人一人に毎月50万かかっているでしょ。
安くしたければ独立系管理会社にリプレースしたらいいでしょう。
なんとなく暇そうだから頑張ってみたらどう？

[7636: 匿名さん]

>明確な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を隠す為のようです。

点検業務の再委託はどこの管理会社もみんなやってますよ。当たり前のことです。
点検はまだまだいっぱいありますよ。
建築設備検査、特殊建築物検査、揚水システム検査、簡易水道検査、
電気保守業務、残留塩素測定、自動ドア保守点検等
全ては費目は設けていませんよ。

[7637: 匿名さん]

よってマンションによって異なる。

[7638: 匿名さん]

＞＞7634 匿名さん
予想どおりの反応なのでは？
回答投稿者のレベルを探る為の投稿のようにも思える。
報告事象は、管理費会計の合理性・信頼性及び健全性に関するので、問題視するのは当然です。
が、この程度の回答です。
既に存じのとおりと言うか、予想どおりでしょうから、暇つぶしで楽しむことは出来ますが、
あまり役には立たないです。

[7639: 匿名さん]

>>7638
ではあなたが模範解答をしてはいかがですか。
できないのに批判だけは簡単にできるからね。
質問の主旨自体も理解できてないんではないですか。

[7640: 匿名さん]

全ての点検業務を項目にすることは普通はしません。補修工事でも個別には項目には
しません。支払い明細の別表は当然作成します。
小さい金額の点検業務に関しては、まとめて一つの項目にして、別のところで
補足説明がしてあればそれで十分でしょう。
明確（これが大切です。）な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を
隠す為だと失礼なことを管理会社と理事会に憶測で説明を求めたとのことですが、
こういうスタンスであれば、相手もそれなりの対応をしたのではないですか。

[7641: 匿名さん]

工事費については経費明細表が議案書には記載されていますよ。
予算書の項目に、全ての点検業務や管理費会計の補修工事の各工事
ごとの費目は設けません。
小さい点検業務や管理費会計の補修工事については、一括りにするのが
殆どのマンションの予算書ではないですか。
全て予算化して項目を設ければ分りやすいということはありますが。

[7642: 匿名さん]

分譲時の議案書の予算書には、アバウトな支出項目しか
記載されないでしょうね。
時の経過とともに、点検業務以外の口座引き落とし料や電話料金、
清掃費、植栽、保険料等が増えていきます。

[7643: 匿名さん]

予算書はあくまで予算であって、金額や周期等については法令点検以外は
理事会で検討して決めていきます。
分譲時の理事会のメンバーでは、管理会社主導もやむおえません。
管理費会計や積立金会計での工事はまだどちらも発生しませんしね。

[7644: 匿名さん]

管理費会計で予備費が１，０００万円以上あるんですけど
これは理事会決議だけで何か購入したり、工事をしたり
することはできるんですか。

[7645: 匿名さん]

予備費だから必要があれば使えます。
総会決議をすることはないでしょう。

[7646: 匿名さん]

しかし理事会によっては、無駄遣いをすることも
あるでしょう。
予備費の使い方が難しいですね。

[7647: 匿名さん]

＞＞7639 匿名さん
私は、＞＞7638 匿名さんです。全く同じ問題を解決した経験もあります。以下が模範解答です。
　
問題点は１点のみですよね。
管理規約集に掲載した書式と、予算案及び収支決算書の書式が異なる点です。
これは、総会決議など不要で、理事長裁量で管理会社フロントに指示し改めさせるべきです。

管理規約集のそれに合わせれば済む話で、レコード数（行数）も1行が6行になるだけですからね。
予実管理と検証もキッチリと、一覧性の書式１枚で完結する。

きっと、管理会社内で、管理規約集作成の部署と別部署とで書類作成して書式共有の環境が無いんでしょ。
予算案と収支決算書を作成するソフトが、１パターンの書式でしか作成出来ないとかなのかな。

書式変更依頼にも対応しない管理会社なんて、契約更新しなければよい。
　
名称のとおり、管理規約集こそが管理運営上のルール・原則です。
補足資料を添付するくらいなら、管理規約集と同一の書式に記載すればよい。
印刷物も１枚で完結する。

7639 匿名さんと同様に、「できないのに批判だけ」の人は、私も嫌悪します。

「質問の主旨自体も理解できてないんではないですか」のコメントはそのまんまお返ししますよ。

[7648: 匿名さん]

予実管理とは、企業の数値目標として立てた予算と実績を比較し、達成状況を管理する
一連の手法を指します。
この言葉自体はマンション管理では普通は使わないんですよね。
問題提起者と7647は同一人物なんでしょう。

[7649: 匿名さん]

分譲時の議案書には規約や細則、委託契約書それに予算書が含まれるが、
その予算書は規約ではない。あくまで予算書なんですよ。
規約ではないから当然理事長が管理会社にいって変えることは出来る。
そして分譲時の予算書と書式が違っていても問題はありません。
問題提起者の意図がはっきりしませんけど、提起だけしてほったらかし
なのか、7647さんの自作自演なのか。

[7650: 匿名さん]

設立総会時の議案書というか、分譲時には覚書に署名押印をしますが、
それには管理規約、使用細則、委託契約書、予算書等があります。
それから第１期の総会は、分譲後数ヶ月で開催されます。
そのときに理事とかの承認決議があります。
覚書のときの予算書と第１期の総会での収支報告書や予算書とは書式が
変わるのが普通です。
しかし、管理会社によって書式はいろいろあります。

[7651: 匿名さん]

問題提起者の書式も分からないしね。

[7652: 匿名さん]

原始規約をみていると、現状には則していない事項も結構ある。
法改正や標準管理規約の改正とかあるからね。
どこかの時点で、管理規約と各種細則の全面改正をしなければならないんだけど
そのやり方が分らない。
特に各種細則はないものがいっぱいあるし。

[7653: 匿名さん]

規約とか細則の全面改正はフロントが手伝ってくれるかな。
どこかの時点ではやらなければならないしね。

[7654: 匿名さん]

管理会社は手伝いますよ。

[7655: 匿名さん]

管理会社にお願いするときは、別料金が必要ですか。
規約改正の委員会を開催するのは夜しかできないんですけど。
フロントの方は残業になります。その費用の負担はどうなりますか。
サービスでやってくれるんでしょうか。

[7656: 匿名さん]

管理会社とは委託契約で理事会支援業務が
含まれているので無償で手伝ってくれる筈です。
ただ、大規模修繕工事の時は、別契約を結ぶマンションはあるようです。

[7657: 匿名さん]

管理会社のフロントの方は大変です。
しかし、管理会社のフロントもピンキリです。
大体大型マンションには管理会社の中でも優秀な人材が
振り分けられているようです。

[7658: 匿名さん]

管理費会計の予備費は理事会判断で使えるのか。
その金額が大きい場合、いろんな買い物もできる。
パソコン、エントランスに掛ける高級な時計、大型スクリーン（プロジェクタ）、
コピー機、管理員室や事務所の高級な応接セットや机、テレビ等

[7659: 匿名さん]

皆さん方のマンションでの銀行の口座は普通預金ですか。
それとも金利のつかない当座預金ですか。
ペイオフ対策を取れば当座預金がいいのでしょうね。

[7660: 匿名さん]

＞＞7648 匿名さん
＞この言葉自体はマンション管理では普通は使わないんですよね。

企業に限らず、適正に会計経理を行っていれば、「予実管理」という言葉は、普通に 使用しますよ。
監査会計は、マンション管理のみにて限定的に行われているものでは無いよ。

仮に使わない場合、代替えの言葉・用語は何になるのかな？
同義で四文字表記か、より簡潔に少ない文字数で表現出来る言葉を、是非 ご教示頂きたい。

[7661: 匿名さん]

予実管理とは、企業の予算と実績を管理することで予算実績管理ともいいます。一般的な営業は売上や仕入など数値目標を予算として計画していきます。この目標である予算通りに実績が推移しているかどうか、確認して管理することが予実管理です。

こういうことです。企業では当たり前に使っても、管理組合では使いませんよ。
それに主婦とか、財務を担当したことがない現場で働く者にとっては理解できない
言葉です。

[7662: 匿名さん]

>>7660
あなたが問題提起者だったんでしょう。
そしてあなたが正解と言って書き込んだんですよね。
正解ではなかったと思いますけどね。
管理会社の会計はいろいろありますし、元々マンションの会計は
何でもありですからね。

[7663: 匿名さん]

予算と実績の対比とか予算と実績の比較とかが分りやすいでしょう。
住民の特に主婦や技術者とかに聞いてみてください。
予実管理って分かりますかと。

[7664: 匿名さん]

前期（今期）の予算は今期（来期）の決算との対比でしょう。

[7665: 匿名さん]

＞元々マンションの会計は何でもありですからね。
だったら、予実管理という表現も是ですね。
代替えの言葉が無いようなので、総会などでは「予算と実績の比較」などと表現します。

予め、総会に向けて「予実管理」という表現を使って提案を行い、理事会議事録にもその言葉は記載済み。
興味ある人は調べるように、総会でも言葉が通じるように地均しはしてますよ。
企業内での周到な根回しと同様にね。

[7666: マンション管理士試験上位合格者]

>>7665 匿名さん
国や地方公共団体の場合は財政法の規定により、予算にない支出はありえない。
だから、予算と実績を比較すると余るしかないわけである。
管理組合の場合は予算にない支出は法的には問題ないのだが、突発的な支出は小修繕費の枠で支出しているのではないか？
それと、企業の管理会計の予算は目標だから高めに設定されている。管理組合の会計とは別物。

[7667: 匿名さん]

さすがマンション管理士上位合格者さん、切れ味するどいですね。

[7668: 匿名さん]

管理組合の予算も高めに設定されていますよ。

[7669: 匿名さん]

＞＞7666 マンション管理士試験上位合格者
全く的外れな投稿をご苦労さん。

論点は、予実管理という言葉を、マンションの管理会計において使うか否か。
運用実態や予算額が高い低いの見解は不要です。

そして別物と断定した根拠も、＞＞7668 匿名さん のご指摘のとおり、あえなく論破され破綻。
　
切れ味とかなんとか言われているが、投稿の流れをよーく読まなきゃ。
自称上位合格者って投稿名も、何を以て上位なのか？それは自慢するに又、評価するに値するの？

例えば、「◯◯大学を首席で卒業！」はプロフィール等でよく使われる表現であり、
皆が評価するが、その反対はあまり意味が無いよね。
司法試験とかなら「上位合格」は、ある程度は意味あるけれど・・・。

いずれにせよ、合格後の活動の質こそが、評価されるものと思います。投稿行動も含めて。

[7670: 匿名さん]

管理組合の運営において与実管理なる用語は初耳です。
会計報告で実績も初耳です。用語を正しく使いましょう。