マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7434: 匿名さん]

>これ以上でもこれ以下でもありません。
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

[7435: 匿名さん]

　役員になるなら、管理規約の理解は常識ですが、管理規約は専門用語も多く、「素人」には理解不可能です。
　マンション管理士なら管理規約等を理解しているはずですが、管理規約はマンションによりさまざまで、個々のマンションの事情を把握していないマンション管理士もいて、驚くばかりです。
　管理会社も、管理規約や管理委託契約、重要事項説明、諸法令の不理解を悪用し、形式ＯＫ、実質アウトの業務を行うところがあります。
　管理会社だけではありません。　大規模修繕コンサルタントや工事会社でも、丸投げが横行しマンションを取り巻く各業者が管理組合の「カネ」を狙っています。　お気をつけください。

　マンション管理士等を依頼する場合は、真面目でまともな排他をしない方を選任して下さい。

[7436: 匿名さん]

※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[7437: 匿名さん]

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

[7438: 匿名さん]

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

[7439: 匿名さん]

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[7440: 匿名さん]

　マンション管理士の皆さん、以上のレスの説明について、ご意見をお願いします。

[7441: 匿名さん]

マンション管理士ではないけど、大規模修繕工事をする時に
悪徳コンサルタントに利用されないためには、コンサルタントの
役割をしっかり認識した中で、設計監理業者の選定をしなければ
なりません。
コンサルタントの役割をしらなければ、対応の仕方が分らないでしょう。

[7442: 匿名さん]

設計コンサルタントは以上のような役割を担っています。
その仕事を監理するのは住民です。
しっかり把握しておいてください。

[7443: 匿名さん]

大規模修繕工事のときにマンション管理士は必要ありません。
設計監理方式を採用するのなら、設計監理業者の選定が重要になります。
設計監理業者＝建築士＝コンサルタントです。

[7444: 匿名さん]

コンサルタントの役割が具体的に書いてあるので良く分かります。

参考になりました。

[7445: 匿名さん]

　マンション管理士以外の方のレスもありましたが、参考になります。
　オールマイティマンション管理士は、どうお考えでしょうか？

[7446: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときには、建物診断も大切な要因の１つです。
単なる建物診断だけなら必要ありませんが、建物診断実施後、総合所見も含め
診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出がなければ意味がありません。

[7447: 匿名さん]

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[7448: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する 　　　　　　　　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告 劣化している箇所の確認
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[7449: 匿名さん]

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。

　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

[7450: 匿名さん]

建物診断はどこもやってるんですか。

[7451: 匿名さん]

　追加情報ありがとうございました。
　オールマイティマンション士に質問しますが、「調定」とは何でしょうか？　
　重要事項説明書の早い部分に出てきます。

[7452: 匿名さん]

調定で検索してください。

[7453: 匿名さん]

　オールマイティマンション管理士にお尋ねしています。　まともなマンション管理士でも結構です。
　管理会社社員でも結構です。
　ただし「匿名さん」及びそれに類似したスレ名は固くお断りします。

[7454: 匿名さん]

管理会社主導で大規模修繕工事をしている
マンションでは劣化診断はやってないと思います。
修繕仕様書も含めて建設会社が作成します。
相見積とかの競争がない随意契約ですから、当然
競争はありません、管理会社関連の建設会社が
工事を請け負うことになります。

[7455: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、劣化診断もせずに大規模修繕ができるわけはない。
　しかも随意契約でなら、なおさら工事品質の確保は期待できない。
　管理会社関連の建設会社が工事を請け負うと、新聞雑誌の報道のように不適切工事が行われる恐れが高い。

[7456: 匿名さん]

管理会社の実務経験者として管理会社の大手の一つはひどい管理をしている。

特に老朽化しているマンションで大型はドル箱である。不正を指摘しようも
のなら役員の順番制や抽選制を悪用して役員就任を妨害します。

立候補しようとすると悪い理事長と共謀して管理規約を法令に反する方法で
廃止したりして立候補をできなくしたりします。

何も知らない組合員は白紙委任状を提出して、出席者は組合員の一割にも待
たない。

マンション管理士なら理解できるでしょうが、困ったものです。

[7457: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、理事長は単独で不正はできない。

　不正をするには管理会社が関与しなければならない。
　理事長や役員に不正がある場合は、管理会社の不正見逃しが欠かせない。
　管理会社でなくてもそれくらいは分かる。
　また、白紙委任状は、議案書の案を作成する管理会社によるものである。
　何も知らない組合員ではなく、何も情報がない組合員は判断のしようがない。
　それどころかフロントマンに関するスレでは、マンション管理業協会理事長会社まで陥れようとするレスまである。
　管理会社の実務経験者（フロント？）で、マンション管理士なら、財閥系悪徳管理会社だけでなく、悪質大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社を操ることなど、赤子の手をひねるごとく簡単なことは分かる。

　

[7458: 匿名さん]

白紙委任状とか書いているけど、委任状の割合は少ないでしょう。
総会に直接出席しない者は、議決権行使書で賛否ををするのが殆どですからね。

[7459: 匿名さん]

理事長が単独では悪いことができないといっているが、これは当りだね。
管理会社や工事業者とぐるにならないとできないのは事実。

[7460: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、委任状が先で、議決権行使書が後になっている。
　情報がなく判断できない場合は、白紙委任状が多くなる。

[7461: 匿名さん]

　マンション管理士や管理会社では、「調定」すら分からないのですか？
　お勧めに従い、調べましたが、　一般的にはなじみのない言葉です。
　しかし、管理組合にとっては重要な用語です。

　質問を変えます。
「調停」は、よく出てきますが、「調停」前の話し合いは、大事と思いますか？
　いきなり「調停」で呼び出されると、驚きませんか？
　どなたでも結構です。

[7462: 匿名さん]

調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。

[7463: 匿名さん]

　どこへ呼び出されますか？

[7464: 匿名さん]

簡易裁判所ですよ。

[7465: 匿名さん]

　ありゃ、調停はどこでするの？　警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。　まさか公証役場？

[7466: 匿名さん]

簡易裁判所てかいてあるじゃない。簡易裁判所も裁判所だよ。
調停は地方裁判所管轄ではない。
簡易裁判所からの呼び出しがあっても出席しなくてもいい。
その場合は調停なしとして、不利にはなるけどね。

[7467: 匿名さん]

　７４６２さんの「調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。」はどうなるの？

　７４６２さんのレスは嘘？

[7468: 匿名さん]

意味不明

[7469: 匿名さん]

７４６５の
>ありゃ、調停はどこでするの？　警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。　まさか公証役場？
これに対して、簡易裁判所と書いてあるについての回答は？

[7470: 匿名さん]

　結局、「調停」をするにはどうすればいいの。

[7471: 匿名さん]

簡易裁判所に調停をおねがいすればいいんです。

[7472: 匿名さん]

「簡易裁判所に調停をおねがいすればいいんです。」　と　「調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。」は、矛盾しませんか？

[7473: 匿名さん]

>>7472
調停に呼ばれたことがない者でも、調停をするときは簡易裁判所に
調停をお願いするのは誰でもしってるでしょう。
何か矛盾してますか？

[7474: 匿名さん]

　調停を申し出るのは簡易裁判所という理解でよろしいか？

[7475: 匿名さん]

そうですよ。
>ありゃ、調停はどこでするの？　警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。　まさか公証役場？
これは解決済みですか。

[7476: 匿名さん]

そんな件は解決しなくていいよ。まともの意見をお願いします。

[7477: 匿名さん]

　調停の前段階として話し合いが大切ですが、管理会社は管理組合の説明依頼に、まともに答えていますか？

[7478: 匿名さん]

　調停についてもオールマイティマンション管理士はおろか、マンション管理士も出て来ませんね。
　調停は不得意なのかな？

　調停前に解決できる方法を聞きたいので、調停前の話し合いはどのようにしますか？

[7479: 匿名さん]

調停の問題は法律家に質問して下さい。マンション管理士の仕事では有りません。

[7480: 匿名さん]

　マンション管理士は、調停前の話し合いもできないの。　それじゃマンション管理士はできないよ。
　調停に持ち込む「カネ」もないし。　匿名はダメだね。

[7481: 匿名さん]

トラブルの内容による。

[7482: 匿名さん]

　トラブルを知っているなら守秘義務に注意して、素人にも分かるよう書いて。
　マンション管理士なら、守秘義務の説明はいらないね？

[7483: 匿名さん]

つまらねえ、調停なんかを持ち出しやがって