マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[741: 草の根民主主義評論家]

>>738 管理侍さん
第三者を理事にするには規約改正とか
選任の総会決議がいる。
単なる理事の代理人なら理事の一存で委任できる。
違いがわからんのか？

[743: 管理待]

>>741
管理組合法人だとその必要はない。総会決議も理事会決議も不要。区分所有法読め。

[744: 草の根民主主義評論家]

>>743 管理待さん
おたくさん、
管理組合法人が区部所有法だけで
運営されてると思ってるわけ？
普通は規約があって、理事は総会で選任するんだよ。
あほ

[746: 草の根民主主義評論家]

総会の意思で第三者を理事に選任するのと
区部所有者から選任された理事が自分の一存で
代理人を使えることの違いがわからないようだから、あほという以外なかろうが。違うか？
あほ

[747: 匿名さん]

>>774
規約で特別の定めがない限り区分所有法が唯一の法的根拠。
区分所有法で理事・監事の定めがあるのは管理組合法人のみ。
あほ。

[748: 匿名さん]

これだな。
https://www.sumu-log.com/archives/5860/
>書いたようにうちには事実上理事長という人は存在しません。
>（便宜的に、理事会の議長と、総会で委任状を預かる人として定義はしていますが）
>４名の代表理事による合議制に３年前から移行しているんですよね。

代表理事4名の合議制なら、なぜ20名以上も役員がいるのか？
代表理事以外は雑魚理事ということか？それとも代表理事の命令で動く雑兵としての員数か？
事実上理事長はいないといいながら、代表理事4名を理事長・副理事長の職に分け、役員報酬を理事長：月額報酬1万円×1名（年間12万円） 、副理事長：月額報酬6千円　×3名（年間21.6万円）とランク分けしてるのはどういうことか？
代表理事4名は同格のはず。矛盾してる。 法人化する意味が何もない。

[749: 匿名さん]

年12万円なら、暇人のお小遣い稼ぎになる。

[751: 草の根民主主義評論家]

>>748 匿名さん
おたくのマンションの問題を匿名掲示板で愚痴るしかないということが本当の問題だと思う。

[752: 匿名さん]

↑第三者管理にするのだから理事会なんていらない。
だいたい理事に管理能力がないから第三者管理にするのだ。
第三者管理にしたら監査機能（監事）だけでいい。
あほ

[753: 匿名さん]

>代表理事4名の合議制
とは、
4名の理事がそれぞれ独立した代表権を有する代表理事制？
それとも4名の理事による共同代表制？

[754: 草の根民主主義評論家]

>>752 匿名さん
あのー、第三者管理にするとか、あなたが勝手に言ってるだけでしょw
私は法人の理事は自分の一存で代理人に頼めると言ってるんだよ。
おたくはそんなことするなら、第三者管理にしたらいいと飛躍させてるだけw
理事が代理人に頼むのは自分の一存でできるが、第三者管理にするには総会の決議や規約の改正が必要で、全く違う話だということがまだわからんのか？あほ

[755: 匿名さん]

レスをある方向に進めるための仕掛けだろう。よく使う手だ。

[756: 匿名さん]

>>753

管理規約では、代表権に関しては次の様に定められている。
ようするに「共同代表」ということ。

①理事長1名と副理事長3名は管理組合法人を代表し、その旨を登記する。
②理事長は管理組合法人を代表する。
③副理事長は対外契約に関しては理事長と共に管理組合法人を代表し、
　理事長と管理組合法人が利益相反の時は管理組合法人を代表する。

なんかややこしい。正副に分ける必要はあるのか？理事長4名でいいと思う。
いっそうのこと四半期ごとの理事長交代制にすればいい。その方が喧嘩にならない。

[758: 匿名さん]

>>756

これを見る限り、単に複数の代表理事を定めているだけで、共同代表制ではないですね。

[759: 匿名さん]

ということは理事長が4名ということになる。理事長1号～理事長4号。
法人化しても代表は一人にしないと職務権限も責任もあいまいになる。

[760: 草の根民主主義評論家]

>>759 匿名さん
責任がはっきりしていたら引き受けないだろう。登記までされる法人の理事など誰もやりたくないからやるなら四人で、ということだ。
疑義があるなら自分ひとりで理事長をやると立候補すればよい。

[761: 匿名さん]

株式会社でも「代表取締役社長」と「代表取締役副社長」がいるところもあるように、管理組合法人において、「理事長」と「副理事長」がそれぞれ代表権を有していても、規約において職務分担を規定しているはずです。

[762: 匿名さん]

>>760
非法人管理組合も同じだよ。責任のはっきりしてる理事長の引き受け手がない。登記は無関係。

[763: 匿名さん]

代表が複数いると喧嘩になるよ。お山の大将は一人じゃないと。

[767: 匿名さん]

[No.736～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[768: 匿名さん]

>>766
逆じゃないの？
非法人だと理事長個人に責任がのしかかるから法人にして個人の責任回避をする。

[769: 匿名さん]

逮捕されるときは非法人・法人とも代表個人。
代表が4人もいれば4人とも逮捕じゃないか？

[770: 匿名さん]

↑だから代表が4人もいる時は職務分担を明確にし、牢屋に繋がれる人を予め決めておく必要がある。

[771: 草の根民主主義評論家]

>>768 匿名さん
法人の理事はやめたいときにやめるのが困難だ。
3条団体の管理組合の理事長は
現に居住する、との要件さえ規約に入れておけば、住民票の移動で失職できる。
やめるのが簡単なのだ。
知らないとは思うが。

[772: 草の根民主主義評論家]

平成２３年の標準管理規約改正で
現に居住する、の理事の要件は削除されたが、
残しておいたほうがいいであろう。

[773: 草の根民主主義評論家]

だから法人で理事の登記なんてとんでもない責任になる。
辞任では後任が決まるまでやめられないし、
簡単に資格喪失で退任できるほうが望ましい。

[774: 匿名さん]

>>772
うちは規約改正で「現に居住する」の条件は外した。
理由は外部所有者の役員逃れに居住組合員から批判が出ていたため。
その代わり「区分所有者の一親等親族」にまで就任条件の枠を拡大して、
外部所有者の役員就任を促進することにした。

[775: 匿名さん]

>>773
複数人登記してれば一人残してみんなやめても問題ない。

[776: 草の根民主主義評論家]

↑規約次第だろうね。定数は大事だから。

とにかく責められた時は大変だから、登記までする法人の理事なんかやるものではない。
そんなの関係ないなどというやつは絶対自分では理事長なんかやらないクレーマーだよ。
自分でたたないインポ野郎なわけw

[777: 匿名さん]

↑たたないならちぎってまえ！
あほ

[778: 匿名さん]

>>776
責められたときは法人とか非法人とか関係ないよ。
逮捕や起訴されるのは個人、共同代表なら十把一絡げで全員逮捕・拘留。

[779: 匿名さん]

なぜ理事長1人だけを代表にせず、副理事長3名も代表にしたのですか？
同じ理事でも代表権のあるなしで格付け差別されてしまいます。
4名も代表にするなら、0名強の全員代表権を付与したら公平になりますが。

[780: 匿名さん]

誤：0名強
正：20名強

[781: 匿名さん]

代表権を4人に与えるために法人化するなら、法人化しなくても理事長を4名にして代表権与えるのと同じだろう。
法人化の最大の目的は不動産登記だと思う。
自治会・町内会は地方自治法で地縁団体の認可を受けていれば自治会・町内会名義で不動産登記できる。

[782: 匿名さん]

法人登記で4名の代表理事を登記し、管理規約で理事長1名を代表にする、矛盾してる。

[783: 匿名さん]

>>782

>>>756
>管理規約では、代表権に関しては次の様に定められている。
>①理事長1名と副理事長3名は管理組合法人を代表し、その旨を登記する。
>②理事長は管理組合法人を代表する。
>③副理事長は対外契約に関しては理事長と共に管理組合法人を代表し、
>　理事長と管理組合法人が利益相反の時は管理組合法人を代表する。

どこが矛盾？

[784: 匿名さん]

>>783
①があれば②と③は不要ですね。
ところでへ4名代表で同格なのになぜ正副と職名で差別するのですか？

[785: 匿名さん]

内部的には、役職により担当職務を定め、対外的には、迅速な対応ができるように代表権を有する役員を複数置いているのでないでしょうか？

[786: 匿名さん]

正副があれば対外的には正しか相手にされないだろう。
代表副理事長が出てきたら「代表理事長呼んで来い！」となる。

[787: 匿名さん]

管理組合と重要な取引（契約等）をする者は、登記簿により代表権を確認するのが一般的です。

[788: 匿名さん]

そうなると4名連名での契約になるね。
4名とも同格だから4名連帯責任にしないと一般には契約しない。
ビジネスの一般常識だ。

[789: 草の根民主主義評論家]

>>788 匿名さん
あほ
大きな工事であれば
代表権を証する登記事項証明書、
発注を決議した理事会議事録、または総会議事録添付になるはず。
小修繕なら理事長の注文書で十分。

[790: 匿名さん]

代表理事は、単独でも管理組合法人を代表する。

[791: 匿名さん]

>>789
あほ
代表取締役が2名いる会社と契約するときは連名で契約するのがビジネスの常識。

[792: 匿名さん]

>>791
>代表取締役が2名いる会社と契約するときは連名で契約するのがビジネスの常識。

ビジネスの世界では有り得ません。

[793: 匿名さん]

外部発注はビジネスですよ。

[794: 匿名さん]

管理会社や工事会社は管理組合とボランティアでは仕事はせんよ。

[795: 草の根民主主義評論家]

>>793 匿名さん
管理組合の場合は、決議要件を定めた管理規約、発注を決議した議事録が重要である。
あほ

[796: 匿名さん]

代表理事は同格と言うものの、何らかのランク付けをする必要が生ずる場合がある。
その場合「如何に管理組合に貢献しているか？」を指標にランク付けすることが道理にかなう。
具体的には「共用部分の負担割合の軽重」、管理費・修繕積立金の納入額になる。
これ即ち「共有持分割合の大小→専有部分面積」である。
広い部屋に住んでる人が格上ということだ。

[797: 草の根民主主義評論家]

代表理事が複数いて誰か反対したら発注できないとでもいうのか？あほ

[798: 草の根民主主義評論家]

>>791 匿名さん
総会決議、または理事会決議していても
代表理事３人賛成、ひとり反対なら
ビジネスとして受注しないのか？
あほ

[799: 匿名さん]

複数代表制は合意形成に時間がかかるのがデメリット。
意思決定のスピードは独裁制が最速。

[800: 匿名さん]

代表権を有する理事が複数いても、それぞれの理事が単独で代表権を行使できる（各自代表）。
共同代表ではないのであるから、代表権の行使に合意形成などない。

[801: 匿名さん]

>>800
それだったら代表はバラバラに好き勝手なことをする。
合議制にして共同代表にしないとだめ。

[802: 匿名さん]

ちなみに、会社法では共同代表の制度は廃止されている。

[803: 草の根民主主義評論家]

>>801 匿名さん
保存行為なら問題なし。
管理行為は総会決議がいるから
勝手にはできません。
勝手に発注するとあとから無権代理の
責任追及うける。

[804: 匿名さん]

正副理事長に分けてるのは役員報酬のコストダウンだよ。
同格だからと言って4名とも理事長にしたら理事長月額1万円だから年間48万円の固定費が掛かる。
3名を副に格下げしたら、副は月額6千円だから、正1名副3名の4名でトータル33.6万円。
年間14.4万円の固定費削減になる。

[805: 匿名さん]

役員報酬は、理事の職務内容によって決めるべきものであって、代表権の有無だけを基準に決めるものではない。

[806: 匿名さん]

報酬貰うなら、報酬に見合うだけの仕事してるか住民監査が必要。

[807: 匿名さん]

役員報酬が理事会出席手当の意味合いなら、同一にしないと不公平。
出席手当なら缶コーヒー1本で十分。管理会社の差し入れで賄える。

[808: 匿名さん]

管理組合役員は区分所有者に課せられた義務（区分所有法）なのに何で義務にお金払うのですか？
義務だから輪番で役員が公平に割り当てられるように回してますし、役員拒否の外部所有者から協力金を取ったり（最高裁判決）しているのです。

[809: 匿名さん]

>>>808
>管理組合役員は区分所有者に課せられた義務（区分所有法）
？？？

>役員拒否の外部所有者から協力金を取ったり（最高裁判決）
？？？

[810: 匿名さん]

区分所有法でなく管理規約の間違いだろう。

（区分所有者の責務）
標準管理規約第２０条
区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。


協力金は次の通り。

マンションの管理組合が、部屋に住んでいない所有者だけに月２５００円の協力金支払いを求められるかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は、２０１０年１月２６日、協力金は適法と認めた。
小法廷は「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め、居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と判断した。
不在所有者側の敗訴が確定した。
問題となったのは、７１年から分譲された大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」（４棟、全１４階建て）。総戸数８６８戸のうち、約１８０戸は第三者に貸されたり空き室になって所有者が住んでいない。
管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声が上がり、０４年３月の総会で不在所有者に月５０００円の協力金を支払わせる規約改正を議決。
一部の不在所有者との和解内容を踏まえ、０７年３月に月２５００円に再改正した。不在所有者のうち計１２戸を所有する５人が「規約は不公平だ」などと支払いを拒み、訴訟になっていた。
小法廷は「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘。
管理組合役員を務める居住者について「不在所有者を含む全員のためにマンションの保守管理に努め、良好な環境の維持を図っている」と認める一方、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断した。
そのうえで、不在所有者に一定の負担金を求めることに必要性と合理性を認め、「支払いを拒んでいるのは５人に過ぎず、金額も受忍すべき限度を超えない」として規約改正は有効と結論づけた。

[811: 草の根民主主義評論家]

↑そういう運営が無理だから理事長、理事、監事を外部委託できるように、去年3月、標準管理規約を改正したのだ。

[812: 匿名さん]

理事長：月額報酬1万円　×1名（年間12万円）
副理事長：月額報酬6千円　×3名（年間21.6万円）
理事・監事・防火管理者：月額報酬3千円　×20名（年間72万円）
マンション管理士顧問委託費：月額10万円以上（年間120万円以上）
専門委員会営繕委員長報酬：月額10万円以上（年間120万円以上）
（マン管士事務所が受託）

年間経費総計：345万円→一般会計から支出

10年で3450万円、20年で6900万円、30年越えたら1億円。
小規模マンションなら大規模修繕工事が2回ほど出来る金額だ。
こんなに金かけないとマンションは管理運営ができないのか？

[813: 匿名さん]

書記も必要。

[814: 草の根民主主義評論家]

>>812 匿名さん

マンションの平均戸数は50戸くらいだから
タワマンとか大規模マンションの戸数、予算は平均的なマンションの10倍ある。
上記の報酬総額を10で割ってみればいかに効率的かわかるだろう。
あほ

[815: 匿名さん]

本日の賃貸マンションの外壁の崩落事故についての放送の中でアナウンサー及び解説者が
口をそろえて管理組合はしっかりしないといけない旨の発言を聞きました。それはこれら
マスコミの人間でも賃貸マンションと分譲マンションの違いを理解していない証拠が見え
てきて、いつも分譲マンションについては正しい知識で報道されていないことに腹が立ち
ます。賃貸マンションであるのに管理組合はしっかりしなければいけない旨の発言です。

この場合はこの賃貸マンションを貸している家主が全責任を負わなければいけないでし
ょう。

皆さん本日のニュースの動画を参照してアナウンスの発言を確認してみて下さい。

[816: 匿名さん]

>>814
外壁・防水大規模修繕工事、100万円/戸、50戸なら5000万円
あほ

[817: 匿名さん]

賃貸マンションに管理組合ってあるの？

[818: 匿名さん]

1オーナーの一棟まるごと賃貸マンションは区分所有建物ではないのでは？

[819: 匿名さん]

よくニュース等で知識人の発言を聞いていると賃貸マンションと
分譲マンションと混同して発言している場面を見ます。

８１５の件はニュースの動画での発言では賃貸マンションの管理会社の責任を追及した
後に管理組合はしっかりしなければいけない趣旨の発言がありました。

賃貸マンションなら家主の責任。分譲マンションなら管理組合の責任。
管理会社なら管理委託契約により責任の度合いが異なる。

この場合は賃貸マンションだから管理組合は存在せず全責任は家主（家主が管理会社）
であるはずですが。？

大した問題ではないが、マスコミの報道関係の方がマンションを賃貸マンションと
分譲マンションの違いを理解していないので、このような事故の時に責任の所在に
ついての発言が曖昧になる事がおおい。勉強して発言してもらいたいです。

[820: 匿名さん]

去年、国交省の標準管理規約改正でコミュニティ条項が削除される件でも、
マスコミは「コミュニティ活動が出来なくなる」と間違った情報流してたね。

[821: 草の根民主主義評論家]

>>816 匿名さん
すまんがおたくが言いたいことわからん
(失笑)
工事は単価が決まっているから戸数に比例すると言いたいのであればそうではない。
あほ

[824: 匿名さん]

うちでも築6年目に外壁タイル剥離落下事故がありました。
この時、無償修復を渋る売主との激烈な交渉の末、予防保全を兼ねた修復を売主にさせました。
18階建て数棟で、屋上からゴンドラを吊り下げての全面検査・修復、売主は結構なコストだったと思います。
こういった交渉は管理会社に頼らず理事長が直接交渉する必要があります。理事長の力量に左右されます。
新築分譲マンションは初期管理会社を売主が選定してるので、管理会社は売主に不利な動きは絶対しません。
ぼんくら理事長ではダメです。理事長には資質が求められます。

[828: 匿名さん]

>>824
2年のアフター後なら、10年の品確法フアターがある。
外壁タイルなら該当するが、漏水が発生しなければ売主は応じないだろう。
そうなると「建築物の安全性の瑕疵」の最高裁判決で責めるしかない。

[831: 匿名さん]

>>826
管理費からの無用な修繕支出を防いだことでしょう。
金で評価した方が早い。支出0円か支出1000万円か。

[838: 匿名さん]

平成29年度マンション管理組合理事長登用試験（午後の部：論文試験）

問題１（民泊関連）

居住者が、第三者を居住者の縁戚者のように装って居住者がゲストルームを予約し、その第三者を宿泊させる。
居住者は共用施設使用細則どおり使用料を管理組合に支払うが、裏で第三者からは使用料よりも高い料金を別途徴収して利鞘を抜いている。この居住者はこれを繰り返し行って営利行為をはたらいている。
これは居住者の立場を悪用しマンション福利厚生施設であるゲストルームを使用して宿泊営業をする旅館業法違反行為（俗にいう民泊）であるが、これは現行の管理規約・同附則に違反するか？
違反しない場合は、これを阻止するための共用施設使用細則の改正案と実効性を持たせるための具体的な管理監督施策を提案せよ。


問題２（個人情報保護関連）

平成29年9月9日までに改正個人情報保護法が施行されるが、施行されるとマンション管理組合は同法に規定する「個人情報取扱事業者」の適用を受け同法の規制がかかることになるため、管理組合としては現行以上に厳格な居住者個人情報の管理が義務付けられることになる。
そこで、同法に規定する個人情報取扱事業者としての管理組合居住者名簿の管理に関して、入居者名簿作成・管理運用・保管細則の同法に則した改正案を提案せよ。


問題３（高圧一括受電関連）

管理組合が高圧一括受電導入の賛成決議（特別決議）を採ったが、導入にあたっては現行の各戸の電力会社との需給契約を解約する必要がある。
その場合、賃貸されてる部屋の電力受給契約を締結しているのは占有者の賃借人であるから、高圧一括受電導入のために必要な電力受給契約の解約同意は賃借人の同意のみで、賃貸人区分所有者は総会決議で高圧一括受電導入に同意しているので新たに賃貸人区分所有者の同意は不要との管理組合の説明である。
これは正しいか？間違ってる場合はその法的根拠・管理規約根拠等を示して説明せよ。