マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7401: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事の時期 　　
この金額が必要となりますので修繕積立金は念頭に置いておく必要があります。
　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年

[7402: 匿名さん]

　例示を見ると、２回目と第３回目の大規模修繕に他学の費用が必要ですね。
　第１回目はいつごろにして、どの様な部分の大規模修繕をすればいいでしょうか？
　費用は、販売時の修繕積立基金一時金とすまいる債があるので、内容を厳選すれば不足はしないと思います。

[7403: 匿名さん]

>>7402さん
大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年を推奨していますが、
この周期については各マンションによって考え方が大きく違ってきます。
ただいえることは、自分の部屋の壁紙や畳の交換を早くやられる方とそうでない方の
違いではないでしょうか。
平均的には１５年前後が多いようです。
１回目を１３年前後でやれば、コンクリートがしまってきますので、２回目は１５年
前後でもいいのではと思っています。
国交省のガイドラインによると、長期修繕計画は分譲時から３０年で計画を
立てるようにいってますが、この３０年間には大型設備分が含まれていませんので、
１回目の大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しをして、全ての工事分を
含めた総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
それに問題は、共用部分の配管と同じ管材を使用し、同じように経年劣化していく
専有部分の配管についても、管理組合として一緒にやった方が効率的です。
修繕積立金でやるにしても、各戸の負担でやるにせよ、同じ区分所有者の負担で
あるのには違わない訳ですから。

[7404: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　不適切コンサルタントが問題になっていますが、大規模修繕の経験があれば教えてください。
　どなたでも構いません。

[7405: 匿名さん]

>>7404さん
大規模修繕工事の進め方については、第１回目の工事を参考に現在資料を
作成しているところですので、かなり具体的な資料があります。
専門的なことは業者や建築士に任せ、我々住民は大規模修繕工事において
何を知り何をやらなければならないかをスケジュールに則って検討しています。
お聞きになりたいことがあれば遠慮なく申し出てください。
微力ながらお手伝いをさせて頂きます。

[7406: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　どのようにされましたか？　管理会社の責任施工ですか、設計監理方式ですか、その他でしょうか。

[7407: 匿名さん]

>>7406さん
私どもの大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
随意契約もありますが、相見積をとらない工事の発注方式は検討しませんでした。
やはり我々住民に代わって、プロの目線で工事仕様書通りの工事がされているかの
チェックをしてもらうのがベストと考えています。
又、管理会社に関しては、資料の準備や会議の準備、書記等のお手伝いはしてもらい
ましたが、管理会社推薦の建設会社は一切ありませんでした。
全て管理組合主導で進められていきました。
工事の進め方についてもっとも大切なことはスケジュール化です。
総会の発意、専門委員会の立ち上げ、専門委員の公募と役割、アンケートの実施、
建物診断とその結果の住民説明会、設計監理会社の公募と選考、元請会社の公募と
説明会の実施、総合評価方式の採用。
大体この流れに沿って細かく我々がやらなければならないことを詳しくまとめあげました。
大規模修繕工事の進め方・・・１４枚
スケジュール表　　　　・・・１枚
工事費内訳明細　　　　・・・・１枚
　　これについては、長期修繕計画を建築士を雇い、３０年間の全ての工事費を算出して
　　ありますので、大規模修繕工事費の内訳概算を数量調査票を基に算出してあります。
前回の工事の専門委員会の内容　　・・・９枚
次回の会議内容スケジュール　　　・・・７枚
大規模修繕委員のためのマニュアル集　　・・・８枚
専門委員公募にあたって　　　　　　　・・・２枚
総合評価方式評価項目　　　　　　　　・・・２枚
工事期間中の定例会議と毎週行われた工程説明会の会議資料　　・・・１１枚
総枚数５５枚でまとめました。
この資料作成については、一般的な大規模修繕工事の進め方も参考にしました。
特に大規模修繕工事の進め方については、興味のある方にはさしあげたいと思って
いるぐらい、数年かけてまとめました。
建築士やＮＰＯ法人、マン管士の方にも監修していただきました。
これについては、まだ先のことですが、セミナーを開催する予定でいます。
１つ１つ具体的なことをかきたいのですが、書ききれないのと、私どもの工事費明細や
修繕積立金等個別のこともかなり入っていますので、それが出来ないのが残念です。

[7408: 匿名さん]

具体的な工事の進め方、個別で質問されれば遠慮なくどうぞ。
住民目線で、住民のためになる工事の進め方をご提案できると思います。
例えば、設計監理業者の公募方法や選定方法。
報酬の決め方、設計部門４５％、監理部門５５％と支払い方法
設計コンサルタントの役割と監理の具体的なやり方と報告。
相見積をとるための要綱書や金抜き計算書の作成。
施行前、施行中、施工後の役割（年次点検の立会含む）
勤怠はどうするのか。
長期修繕計画の作成はどうするのか。内訳明細も専門委員と細かく打ち合わせを
して作成します。
設計監理料については、工事費の４％でしたが、追加工事分も同じ４％
で支払いました。本来は監理部門だけの支払いでいいと思います。
この率はマンションの規模によってちがってきます。

[7409: 匿名さん]

本音をいえば、大規模修繕工事の進め方の資料を差し上げたいぐらいです。

[7410: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　大規模修繕は事実上経験がなく」、情報収集中です。
　セミナー等では不適切コンサル等の話題が出て、手口の紹介もありますので、騙されないように、失敗情報も教えていただければ幸いです。
　どなたでも結構です。

[7411: 匿名さん]

>>7410さん
設計コンサルタントの選定については、どの業者に依頼するかがポイントになります。
私どものマンションでは、公募を中心に受付け、ＮＰＯ法人には推薦を依頼しました。
募集方法としては、建設新聞への掲載（無料です。）もしました。
そして応募業者に対して、専門委員へ同じテーマでの説明会を開催し、委員で評価点
をつけ見積金額と併せて選定しました。
説明会での同じテーマについては、基本的なものにプラスして勤怠、具体的な監理方法、
長期修繕計画の作成等にしました。
管理会社とか個人の推薦は受け付けませんでした。
評価方法としては、説明会での評価点と見積金額だけでは、最終的にはどこに誰が決める
のかが不明確ですので、総合評価方式を使い、数値で判断することにしました。
というのは、４社応募があったとしたら、Ａ社は見積もり金額は２番めに高かったが、
評価点は１番だった。その会社とＢ社は見積もり金額は一番安かったが、評価点は４番目
だった場合、どちらにするかが問題になります。
そういうことを念頭において悪質コンサルタントの防止をしていくことが大切ではない
でしょうか。

[7412: 匿名さん]

設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[7413: マンション住民さん]

質問です。

うちの管理規約では「役員は組合員の中から総会で選任する。」と規定されており、今まで総会で選任決議してきました。組合員とは、当然のことながら区分所有権を持ってる所有者のことです。

ところが最近、ある組合員が現在の理事のうち1名が組合員（区分所有者）の資格がないことを暴きました。
その人は婿養子で奥さんが区分所有者でした。しかも昨年と今年の二期続けて監事・理事に就任しています。

この場合、昨年と今年の役員選任総会決議は無効になりますか？
管理規約違反はもちろんですが、組合員は成りすましニセ組合員に騙されて役員総会選任決議票を投じてしまいました。

ところでこのニセ組合員役員、総会で素知らぬ顔をして議場で議決権まで行使していました。

[7414: 匿名さん]

>>7413さん
役員の範囲ですけど、管理規約に理事の範囲は記載されていないのですか。
通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
ことができるという規定があります。
その方は婿養子ですので一親等ではありませんが、親族には該当するのでは
ありませんか。同居しているのであれば問題はないでしょう。
総会で役員で承認されたのですから、無効ということはないでしょう。
総会での議決権については、区分所有者以外の者が出席して賛否をする
のはどこでもやってますよ。
正式には代理出席での議決権行使ということになりますが、配偶者等が
出席する場合は代理出席の手続きは取っていないと思います。

[7415: 匿名さん]

>>7413さん
総会への出席については、区分所有者が直接出席、代理人が出席（この場合は
代理人の名前）、委任状での出席、議決権行使書での出席となっていませんか。

[7416: 匿名さん]

>>7414
>通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
>区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
>ことができるという規定があります。

何を根拠に、通常のマンションではこのような規定があると言えるのでしょうか？

[7417: 匿名さん]

悪い理事長と共謀している管理会社１０９は総会においてこの理事長の同居人
を出席させ、

議案審議に対して盛んにヤジをとばし反対組合員の意見を妨害しているのを制
止せず放置していたので、

まともな組合員が組合員でないものの発言を勝手に放置して投票権もないもの
である投票を票数に入れた事を指摘した。

後日、これ等の組合員の勤務先に圧力をかけて退職させた。

この理事長と管理会社１０９は共謀して、規約の改正、変更、廃止等の議案を
区分所有法３１条に違反して可決したので告発された。

副理事長、監事、書記等は理事会のやり取りを説明してくれたが、後日この４
名は区分所有権を売却して退去している。

この期の問題の臨時総会の議事録は管理会社１０９にも管理事務室にも保管さ
れていない。

[7418: 7413]

うちの管理規約では、組合員は区分所有者、役員は組合員、理事会の代理出席は配偶者または一親等親族は可、総会議決権行使は組合員の代理人は可で事前に理事長に届け出、です。役員の範囲に、居住有無や配偶者・一親等親族の規定はありません。
総会で役員に承認されましたが、組合員であることを知らなかったことによる錯誤で無効だと思います。 （民法第95条：錯誤の意思表示）。

[7419: 匿名さん]

>>7417
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

[7420: 匿名さん]

>>7417さん
一般論としての書き込みならいいんですが、個別の問題については
各マンションで解決しなければなれません。
７４１９も一般論としての書き込みです。

[7421: 匿名さん]

>>7418
理事会と話し合い、臨時総会開催して、錯誤の意思表示を理由に非組合員を除いた役員名簿で再度役員選任議案の可決承認をとる必要がある。

[7422: 匿名さん]

>>7421さん
お宅のマンションの理事会には、配偶者が出席することはないんですか？
殆どのマンションの理事会には、代理出席が認められていますけどね。
但し、規約になければそれはできないと判断すべきです。

[7423: 匿名さん]

>>7422
それは理事の理事会代理出席の規定。
理事の資格要件（規約）ではない。

[7424: 匿名さん]

　オールマイティマンション管理士に質問します。
　施工と施行はどう違いますか？

[7425: 匿名さん]

辞書で調べなさい。

[7426: 匿名さん]

　オールマイティマンション管理士に質問しております。　マンション管理士以外はお答えいただかなくても結構です。

[7427: 匿名さん]

>>7421
理事会が非を認めて臨時総会を開くことはない。
なぜなら、理事の資格要件チェックは理事会の仕事だから。
理事会は非組合員であることを知りながら役員候補にリストアップした。

[7428: 匿名さん]

　実際問題として、組合員資格の確認は管理会社でないとできない。
　なぜなら、区分所有者名簿の整備は、管理会社が行っているからです。
　総会開催時に、参加者の資格確認は、自主管理の管理組合なら簡単にでき、管理会社が「素人」以下では。管理会社の値打ちはありません。　なぜなら、管理会社は「プロ」ですから。
　形式的な有効を主張しても、実質がなければマンション管理業としては失格です。

[7429: 匿名さん]

てことは、管理会社が息のかかった人間を理事会に送り込むために非組合員を役員候補者に入れたってこと？

[7430: 匿名さん]

　そうとも言えません。
　確認不足で管理規約で定められた組合員資格確認を失念した恐れもあります。
　いずれにせよ、管理会社の確認不足なので、管理会社の責任は免れません。

[7431: 匿名さん]

公益財団法人マンション管理センターに登録しているマンション管理士が、

一般社団法人に加盟している管理業者の不正を発見したならばそのマンシ

ョン管理士の証拠を添えた告発に対して公益財団法人の職責でマンション

管理業協会加盟業者を取り締まる権限を与えるべきではないでしょうか。？

もうすでに本当はできるのかな。？

位は一般社団法人より公益財団法人の方が内閣府直轄だから取り締まり

は出来ると思うのですが。？マンション管理士が怠けているのかな。？

[7432: 匿名さん]

>>7430
失念では済まされない。そんな奴は理事になるな。
もし管理会社なら契約解除だ。

[7433: 匿名さん]

理事になるなら管理規約読むの常識でしょ？

[7434: 匿名さん]

>これ以上でもこれ以下でもありません。
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

[7435: 匿名さん]

　役員になるなら、管理規約の理解は常識ですが、管理規約は専門用語も多く、「素人」には理解不可能です。
　マンション管理士なら管理規約等を理解しているはずですが、管理規約はマンションによりさまざまで、個々のマンションの事情を把握していないマンション管理士もいて、驚くばかりです。
　管理会社も、管理規約や管理委託契約、重要事項説明、諸法令の不理解を悪用し、形式ＯＫ、実質アウトの業務を行うところがあります。
　管理会社だけではありません。　大規模修繕コンサルタントや工事会社でも、丸投げが横行しマンションを取り巻く各業者が管理組合の「カネ」を狙っています。　お気をつけください。

　マンション管理士等を依頼する場合は、真面目でまともな排他をしない方を選任して下さい。

[7436: 匿名さん]

※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[7437: 匿名さん]

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

[7438: 匿名さん]

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

[7439: 匿名さん]

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[7440: 匿名さん]

　マンション管理士の皆さん、以上のレスの説明について、ご意見をお願いします。

[7441: 匿名さん]

マンション管理士ではないけど、大規模修繕工事をする時に
悪徳コンサルタントに利用されないためには、コンサルタントの
役割をしっかり認識した中で、設計監理業者の選定をしなければ
なりません。
コンサルタントの役割をしらなければ、対応の仕方が分らないでしょう。

[7442: 匿名さん]

設計コンサルタントは以上のような役割を担っています。
その仕事を監理するのは住民です。
しっかり把握しておいてください。

[7443: 匿名さん]

大規模修繕工事のときにマンション管理士は必要ありません。
設計監理方式を採用するのなら、設計監理業者の選定が重要になります。
設計監理業者＝建築士＝コンサルタントです。

[7444: 匿名さん]

コンサルタントの役割が具体的に書いてあるので良く分かります。

参考になりました。

[7445: 匿名さん]

　マンション管理士以外の方のレスもありましたが、参考になります。
　オールマイティマンション管理士は、どうお考えでしょうか？

[7446: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときには、建物診断も大切な要因の１つです。
単なる建物診断だけなら必要ありませんが、建物診断実施後、総合所見も含め
診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出がなければ意味がありません。

[7447: 匿名さん]

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[7448: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する 　　　　　　　　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告 劣化している箇所の確認
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[7449: 匿名さん]

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。

　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

[7450: 匿名さん]

建物診断はどこもやってるんですか。

[7451: 匿名さん]

　追加情報ありがとうございました。
　オールマイティマンション士に質問しますが、「調定」とは何でしょうか？　
　重要事項説明書の早い部分に出てきます。

[7452: 匿名さん]

調定で検索してください。

[7453: 匿名さん]

　オールマイティマンション管理士にお尋ねしています。　まともなマンション管理士でも結構です。
　管理会社社員でも結構です。
　ただし「匿名さん」及びそれに類似したスレ名は固くお断りします。

[7454: 匿名さん]

管理会社主導で大規模修繕工事をしている
マンションでは劣化診断はやってないと思います。
修繕仕様書も含めて建設会社が作成します。
相見積とかの競争がない随意契約ですから、当然
競争はありません、管理会社関連の建設会社が
工事を請け負うことになります。

[7455: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、劣化診断もせずに大規模修繕ができるわけはない。
　しかも随意契約でなら、なおさら工事品質の確保は期待できない。
　管理会社関連の建設会社が工事を請け負うと、新聞雑誌の報道のように不適切工事が行われる恐れが高い。

[7456: 匿名さん]

管理会社の実務経験者として管理会社の大手の一つはひどい管理をしている。

特に老朽化しているマンションで大型はドル箱である。不正を指摘しようも
のなら役員の順番制や抽選制を悪用して役員就任を妨害します。

立候補しようとすると悪い理事長と共謀して管理規約を法令に反する方法で
廃止したりして立候補をできなくしたりします。

何も知らない組合員は白紙委任状を提出して、出席者は組合員の一割にも待
たない。

マンション管理士なら理解できるでしょうが、困ったものです。

[7457: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、理事長は単独で不正はできない。

　不正をするには管理会社が関与しなければならない。
　理事長や役員に不正がある場合は、管理会社の不正見逃しが欠かせない。
　管理会社でなくてもそれくらいは分かる。
　また、白紙委任状は、議案書の案を作成する管理会社によるものである。
　何も知らない組合員ではなく、何も情報がない組合員は判断のしようがない。
　それどころかフロントマンに関するスレでは、マンション管理業協会理事長会社まで陥れようとするレスまである。
　管理会社の実務経験者（フロント？）で、マンション管理士なら、財閥系悪徳管理会社だけでなく、悪質大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社を操ることなど、赤子の手をひねるごとく簡単なことは分かる。

　

[7458: 匿名さん]

白紙委任状とか書いているけど、委任状の割合は少ないでしょう。
総会に直接出席しない者は、議決権行使書で賛否ををするのが殆どですからね。

[7459: 匿名さん]

理事長が単独では悪いことができないといっているが、これは当りだね。
管理会社や工事業者とぐるにならないとできないのは事実。

[7460: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、委任状が先で、議決権行使書が後になっている。
　情報がなく判断できない場合は、白紙委任状が多くなる。

[7461: 匿名さん]

　マンション管理士や管理会社では、「調定」すら分からないのですか？
　お勧めに従い、調べましたが、　一般的にはなじみのない言葉です。
　しかし、管理組合にとっては重要な用語です。

　質問を変えます。
「調停」は、よく出てきますが、「調停」前の話し合いは、大事と思いますか？
　いきなり「調停」で呼び出されると、驚きませんか？
　どなたでも結構です。

[7462: 匿名さん]

調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。

[7463: 匿名さん]

　どこへ呼び出されますか？

[7464: 匿名さん]

簡易裁判所ですよ。

[7465: 匿名さん]

　ありゃ、調停はどこでするの？　警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。　まさか公証役場？

[7466: 匿名さん]

簡易裁判所てかいてあるじゃない。簡易裁判所も裁判所だよ。
調停は地方裁判所管轄ではない。
簡易裁判所からの呼び出しがあっても出席しなくてもいい。
その場合は調停なしとして、不利にはなるけどね。

[7467: 匿名さん]

　７４６２さんの「調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。」はどうなるの？

　７４６２さんのレスは嘘？

[7468: 匿名さん]

意味不明

[7469: 匿名さん]

７４６５の
>ありゃ、調停はどこでするの？　警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。　まさか公証役場？
これに対して、簡易裁判所と書いてあるについての回答は？

[7470: 匿名さん]

　結局、「調停」をするにはどうすればいいの。

[7471: 匿名さん]

簡易裁判所に調停をおねがいすればいいんです。

[7472: 匿名さん]

「簡易裁判所に調停をおねがいすればいいんです。」　と　「調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。」は、矛盾しませんか？

[7473: 匿名さん]

>>7472
調停に呼ばれたことがない者でも、調停をするときは簡易裁判所に
調停をお願いするのは誰でもしってるでしょう。
何か矛盾してますか？

[7474: 匿名さん]

　調停を申し出るのは簡易裁判所という理解でよろしいか？

[7475: 匿名さん]

そうですよ。
>ありゃ、調停はどこでするの？　警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。　まさか公証役場？
これは解決済みですか。

[7476: 匿名さん]

そんな件は解決しなくていいよ。まともの意見をお願いします。

[7477: 匿名さん]

　調停の前段階として話し合いが大切ですが、管理会社は管理組合の説明依頼に、まともに答えていますか？

[7478: 匿名さん]

　調停についてもオールマイティマンション管理士はおろか、マンション管理士も出て来ませんね。
　調停は不得意なのかな？

　調停前に解決できる方法を聞きたいので、調停前の話し合いはどのようにしますか？

[7479: 匿名さん]

調停の問題は法律家に質問して下さい。マンション管理士の仕事では有りません。

[7480: 匿名さん]

　マンション管理士は、調停前の話し合いもできないの。　それじゃマンション管理士はできないよ。
　調停に持ち込む「カネ」もないし。　匿名はダメだね。

[7481: 匿名さん]

トラブルの内容による。

[7482: 匿名さん]

　トラブルを知っているなら守秘義務に注意して、素人にも分かるよう書いて。
　マンション管理士なら、守秘義務の説明はいらないね？

[7483: 匿名さん]

つまらねえ、調停なんかを持ち出しやがって

[7484: 匿名さん]

　掲示板に良く出てくるでしょ「調停」は。
　調定はあまり出ないけど、非常に重要。

[7485: 匿名さん]

>>7484
わかっているんだったら、あんたが説明したらいいんじゃないの。
誰も答えてくれないんだから。

[7486: 匿名さん]

悪い理事長をどんどん裁けや。

[7487: 匿名さん]

　悪い理事長は最初からいません。
　管理会社が、悪い理事長を作ります。
　管理会社が入っていれば、悪い理事長に注意しなければ、管理会社の値打ちはありません。
　管理会社の、善良なる管理者としての注意義務違反ですよ。
　悪い理事長を見逃せば、信義誠実の原則に反します。
　話し合いで決着がつかないと、管理会社は調停に応じるのですね。
　間違いありませんか？　管理会社は。

[7488: 匿名さん]

管理会社にそうされたにしろ、元々だったにしろ、悪は悪。責任とれや。

[7489: 匿名さん]

理事は輪番制にして、任期の制限をしないから悪徳理事長が
誕生することになる。
住民の責任だよ。
今まで管理組合には何の関心も示さずタッチしてこなかったのに、
いざ問題が起ったらあわてふためく。
理事はやりたくない、総会にはいかないのスタンスだったんだろうから。
自業自得。

[7490: 匿名さん]

組合にはノータッチなんだったら、工事費が高いとか無駄な修理が多いとか
管理費の無駄遣いがあるとかはいわないこと。
それぐらいの出費は負担しなさい。
工事でも、努力すれば同じ工事内容でも工事費の削減はできます。
しかし、時間も関心もなければ、管理会社に任せっぱなしになるんです。
それを高いといって批判だけしてもだめですね。

[7491: 匿名さん]

　どうかな、「素人」の集まりである管理組合に、マンション管理運営は荷が重い。
　高齢化も進み、荷の重い理事長や理事会の役員には、誰もなりたくない。
　形式的に、管理会社は管理組合や理事会に責任を押し付けることができるから、財閥系悪徳管理会社がのさばる。
　「管理不全マンション」増加して、「限界マンション」も発生する。
　そこへ悪質大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社が加わるから、事態はますます悪化。
　国土交通省の努力もむなしく、良質なマンションストックさえ、減少する一方。
　
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士が求められる。

　いでよ、正義のマンション管理士。　邪悪な勢力に負けるな。
　

[7492: 匿名さん]

マンションの管理がうまくいっていないマンションもあるでしょう。
しかし、殆どのマンションでは顕著な問題は発生していません。
悪徳管理会社の存在もあるかもしれませんが、管理会社もそんなに悪ばかり
ではありません。
管理会社と管理組合が共存共栄で取り組んでいるところが殆どでしょう。
ただ、工事が多いのは管理会社の収益にも影響してきますので、成績アップの
ために努力をしているフロントはいるでしょう。
その分マンションとしては補修工事とかができ、資産価値や快適さは得られるのですから、
管理会社も悪行三昧を続けていれば会社としての存続はありません。
ほんの一部の悪行に対しては、みんなで知恵をだしあって改善できる方法を見つけて
いくべきではありますが。

[7493: 匿名さん]

　大規模修繕をして分かったが、管理会社、コンサル、工事会社の劣化はすさまじい。
　まるなげ、鞘取り、コロガシで、不具合は見つけられず、「素人」の管理組合員に指摘される始末。

　マンション管理士も、オールマイティ管理士クラスから、実務を知らないペーパーマンション管理士まで、玉石混交。　　これでは、名称独占資格なのも、それなりの当然。

　管理業務主任資格など、区分所有者や住民を騙すための資格と、原状では言わざるを得ない。

[7494: 匿名さん]

>>7493さん
コンサルとは設計コンサルタント（設計監理業者）のことではないんですか。
設計監理方式を採用するなら、資格をもった設計コンサルタントに依頼しないと
それはできないように法律で決められています。
単なる大規模修繕工事の相談だけでしたら、マン管でもいいでしょうが。
私はマン管が大規模修繕工事のコンサルには必要ないと思います。

[7495: 匿名さん]

　マンション管理士でも管理業務主任者でもすべての資格試験は、合格すれば資格が得られる。

　師業の場合は、実際の業務ができるかが問題となるが、士業の場合、実際の業務ができなくても合格する資格はいくらでもある。

　同じ読み方の「しぎょう」でも、「師業」と「士業」では大違い。

[7496: 匿名さん]

その典型が医師国家試験。
合格してすぐ、脳外科や心臓の手術はできないし、資格を取って年数を
経ても、内科医が外科手術はできない。

[7497: 匿名さん]

　医師でもそうだから、壊れた竹とんぼ程度の資格のマンション管理士にはマンション管理運営の相談はできない。

　相談できるのは、真面目でまともな排他をしないマンション管理士だけ。

[7498: 匿名さん]

医者は命がかかっているけど、マン管の仕事は簡単だからね。
医者の仕事と比較する方が間違ってるよ。
マンション管理で問題があるのはお金に関することだからね。
お金がからまないのであれば、管理会社とのトラブルや理事長の
使い込みとかの問題もなくなる。
全てお金にまつわること。

[7499: 匿名さん]

医者や弁護士、マン管士もお金で仕事をしていることには変わりないけどね。
本当はボランティアの弁護士や医者、マン管士がいればいいけど、医者だけは
経費がかかるからボランティアは無理だろうね。
しかし、弁護士やマン管士であればボランティアとしてやっている者はいるだろう。

[7500: 匿名さん]

　管理会社は「カネ」だけふんだくり、「プロの詐欺師、ペテン師まがい」のマンション管理士の上級フロントを使い、マンションを潰すのか？　大規模修繕コンサルも工事会社も「素人」に区分所有者が見つけるまで、不具合を発見できないのか・　これが建設業界の劣化でなく、なんと言うのだ？
　「プロ」なら詐欺行為のプロまがいでなく、本当の「玄人」としての仕事を１００点満点でしろ。

　「プロ」が１００点満点の仕事をせずにどうする。　　医師なら患者が死ぬぞ。