マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7361: 匿名さん]

意外とエキスパンションジョイントや開放廊下で繋がったマンションは
よくみかけますよね。
建築基準法上は別の建物とみなされていますが、規約は殆ど単棟型管理規約
になっていますからね。
特に築古のマンションの場合は、団地型とかいう管理規約もなかったですから
そのまま放置されています。
しかし、現在でもこういった建物の法律はできていません。

[7362: 匿名さん]

現在は、単棟型、団地型、複合用途型の３つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が１つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。

[7363: 匿名さん]

この質問の回答がまだですので、ご回答をお願いします。

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

[7364: 匿名さん]

建築基準法と書いてあるでしょう。
調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

[7365: 匿名さん]

ここで、「一の建築物」を考える際の参考になる判例を見てみます。

・「『一の建築物』とは、外観上分離されておらず、また構造上も外壁、床、天井、屋根　といった建築物の主な構造部分が一体として連結し、あるいは密接な関係を持って接続　しているもの」
（東京地方裁判所「建築確認処分取消請求事件」（平成11年行ウ第156号））
外観上の判断基準
１　外観上の観点からの判断としては
地上から目視できる部分において、一定の建築物によりで接続されていること。
この場合は建築物のひとつの部位だけでなく、空間的にも多くのつながりがあるとわかりやすい。

なお、「一定の建築物」には、「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室、または建築物を成立させるために必要な付属設備のうち、電気、ガス、情報通信、給排水などの設備室、熱供給設備機械室、ごみ処理室、管理・監視室などが該当する。

構造上の判断基準
２　構造上の観点からの判断としては、
エキスパンションジョイントで接続されている場合を含め、一体の構造となっていること、または、別の構造の建築物が一体的に接続していること。

機能上の判断基準
３　機能上の観点からの判断としては
建築物の内外にかかわらず、一体的に管理または使用されること。その上で利用者が相互に建築物を日常通行できること、共有の建築設備（防災設備、給排水設備、供給処理施設）で結ばれている、避難計画が他の建築物の避難施設を利用していること、のいずれかを満たしている。

[7366: 匿名さん]

>>7364
>建築基準法と書いてあるでしょう。
>調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

このスレはこの程度なのですね。
調べましたが、書いてありませんでした。

[7367: 匿名さん]

建築基準法改正に伴う告示～避難施設等の別棟の基準



PDF版はこちら PDF


平成28年4月22日に公布された告示のうち、建築計画を立てる上で、避難施設の設置に大きく影響があると考えられる「避難施設等の別棟」について概要をご紹介します。従前の規定では、開口部のない耐火構造の床又は壁で区画することにより別棟とみなせますが、それに加え下記の要件を充足する渡り廊下を設置することにより別棟とみなすことができるようになります。この基準は、建築基準法施行令第117条第2項第2号の規定により平成28年　国土交通省告示第695号(平成28年6月1日施行)で示されています。

[7368: 匿名さん]

>>7366さん
ここは匿名掲示板であり、それぞれ皆さんが思っていることを書き込むスレです。
自分では正しいと思って書き込んでも、間違っていたり、勘違いをしていたりする
ことはあります。
そういう場合には、ここにおられる方でいろんな書き込みをされればいいのではと
思っています。
間違っていたら訂正の書き込みをすればいいでしょう。
ここでの書き込みを１００％正しいと信じる方はおられないでしょうし、その書き込み
に対してどう感じるかは各自ばらばらでしょう。
嘘を書いてはいけませんが、自分でそれが正しいと思って書き込んだものについては、
間違っていたら、みなさんで訂正をしてください。
１００％正しいものでないと書き込めないとしたら、誰も質問もできませんし、意見を
いうこともできません。
匿名掲示板ですから、それは皆さん了解されているでしょう。

[7369: 上位]

>>7368 匿名さん
↑これが正体。アホ
面倒だから最近書いてない。
面倒だから名前も短くしたw

[7370: 匿名さん]

ほう、懐かしい人があらわれましたね。
一体どうしてたんですか、心配してましたよ。

[7371: 匿名さん]

匿名掲示板に対する考え方の相違ですよ。
よそのスレでも当たり前に行われていることです。

[7372: 匿名さん]

それに私は嘘を知っててかきこんでいる訳ではありません。
真面目な書き込みをしているつもりですよ。
まちがっていたりした場合は、正解を書き込んでくれればいいんです。
そうすれば、私も自分で調べて確認をしますけどね。

[7373: 次期理事候補]

その方は、自分の意見は主張するが、人の発言には難癖を付けて、理事役員に「君達は素人だ！」とか、会計係には「君は業者と癒着して、横領しようとしているのではないか？」とか、マンション管理会社担当者には「君は馬鹿か！誠意がない！」とか文句ばかり電話で最低でも1時間は喋り続ける迷惑なおじいちゃんです。その人は私の上階の方で、一昨年は我が家の玄関まで来て「うちのお風呂場がアンモニア臭いんだけど、お宅、風呂場でオシッコしてないか？」とか、昨年は「硫黄の臭いがして朝まで眠れないが、あんたがオナラしているのではないか？」と、非常識なイチャモンを付けて来ました。オシッコの臭いは近所の公園トイレ改修の臭いでしたが、その事実が判明しても一切お詫びもなく、オナラの臭いの時は「そこまで言うなら、データや証拠を持って来てください。」と言うと「分かった！今夜確かめる！」と言って出て行ったきりで、次に顔を合わせても一言も謝罪もない有り様。運悪く、輪番制で来期の理事で一緒に専任されることが分かり、現理事と来期理事候補の方に事情を説明して、その方に順番をスキップしてもらうよう理事長がお願いに伺いました。その方は憤慨し、私の名前入りで全戸に「一緒にやるのが嫌だと言われたので理事をやらない」旨の受信書と、「今後の管理組合活動に一切関わらない」ことの承諾書を配布しました。それで一件落着かと思いきや、管理会社に「総会に出席するので、経緯説明をして欲しい」と言って来ました。こんな迷惑じじいへの対処をどうすれば良いでしょうか？何か良い案なり、法律的に侮辱罪や名誉棄損、業務妨害罪で提訴出来ないでしょうか？アドバイスお願いします！

[7374: 匿名さん]

　　いろんな人がいますからね。　よほどのことがない限り「アホ」よばわりは、しない方がいいでしょう。

　諸法令、管理委託契約、管理規約に照らし、間違っていれば「アホ」よばわりは、されるかもしれませんので、冷静に対応しましょう。

　なお、７３６９のレス名「上位」は「マンション管理士試験上位合格者」で、他人を「アホ」よばわするとんでない奴です。

[7375: 匿名さん]

　皆さん、単棟型と団地型の解説ありがとうございます。
　なぜ団地型で間違いないか判明したのは、姉歯事件の際、竣工図等により確認してもらいました。
　図面確認の際、２棟分手数料を取られましたので、団地型に間違いはありません。
　一般的な団地型でなく特別な構造をしていますので、迷いましたが、このことで、団地型に間違いはありません。

　管理会社はそのことを認識していますから、団地型への変更提案があっても当然だと思いますが、まったくありません。
　なぜでしょう？　マンション管理の「プロ」なのに？

[7376: 匿名さん]

所謂連単棟型マンションの場合は、団地型とはいえないと思います。
保険は補償内容は一つになっています。
登記については、１つの建物でも右半分と左半分ごとの登記もできますし、
真ん中から上と下とに分けての登記も自由です。
ただ、高置水槽や浄化槽が片方しかなく、又、１つの玄関等のマンションの
場合は、別の建物とするには運用上は無理が出てきます。
これに対する法律がないというのが現状です。

[7377: 匿名さん]

　単棟型じゃないよ、２棟分手数料を取られたのだから団地型。
　マンション管理士のくせにそんなことも分からないのか、資格を返上せよ。

[7378: 匿名さん]

>>7375さん
現在単棟型として運用されているのを、団地型にすれば会計処理が
ややこしくなりますので、管理会社としてはやりたがりません。
管理費も修繕積立金も各棟と団地の両方が存在するようになり項目が増え大変です。
わたり廊下等でつながっているのは別の建物としての扱いもできますが、
運用上は１棟として扱っているところがほとんどですから。
単棟型にしておいて問題が生じるのは、災害時での復旧・建替えのときです。
完全に別建物の団地型マンションであっても、築古のマンションは単棟型の
管理規約となっていて、団地型への変更は殆どされていないのが実情です。
法律が整備されていませんので、管理会社にも責任はありませんので、そのままに
なっているのではないでしょうか。

[7379: 匿名さん]

>>7377さん
さすがマンション管理士ですね。
教えていただいてありがとうございます。
しかし、私はマンション管理士ではありません。
連単棟に関する書き込みは詳細に書き込ませていただきましたが。
ただ、手数料は2つの建物の図面の確認をしたのですから、当然2つの建物分が
請求されて当たり前でしょう。
単棟型としての扱いは管理規約上と運用面だけの問題ですよ。

[7380: 匿名さん]

　横浜のマンションで三井は大盤振る舞いできたのに、もう一つのマンションは同じ財閥系悪徳管理会社の管理で、しかも最初に欠陥が見つかってから、数年たって鉄筋をコア抜く際きってしまったことが判明した。
　三井はそれなりに立派だけど、同じ財閥系でも悪徳管理会社はダメだね。　反社会的勢力も上手に使えないと、大変なことになるよ。　理事会に仕込んで、バレたらすぐに逃がしたし。

[7381: 匿名さん]

　どちらも団地型にしておけば、三井は助かったのに、財閥系悪徳管理会社はアコギだから、バレるまで黙っていた。　どっかの政府と一緒。

[7382: 匿名さん]

>>7377
マンション管理士にしては、２棟分の手数料を取られたから
団地型マンションだというのは、あまりに短絡的だね。
勉強のし直しだね。

[7383: 匿名さん]

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さんと五十歩百歩です。

[7384: 匿名さん]

>>7383
エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった２つの建物は
単棟型管理規約で運用すべきか、団地型管理規約で運用すべきか
分りますか。
高置水槽は1棟にしかなく、共用玄関も1つ、集会室や管理員室も
片方にしかない場合。
マンション管理士なんでしょうから当然分る筈ですが。

[7385: 匿名さん]

マンション管理士ではありません。
このケースでは区分所有法第６５条に定める団地には該当せず、団地型管理規約を定めることはできません。

[7386: 匿名さん]

うちのとこは本館にくっついて別館があるけど渡り廊下しかなくエレベーターもない、玄関も当然本館からしかいけない。
非常階段だけはあるけど。別館は本館の2割程度しかないけどうちは団地管理規約じゃないけど問題はないよね。

[7387: 匿名さん]

>>7385さん
そうなんです。現状の法律や規約では、団地型管理規約で対応することは
できないんです。
しかし、Ａ棟７０％、Ｂ棟３０％の建物でＢ棟だけが倒壊した場合は、
大規模滅失は、２分の１を超える部分が滅失した場合は特別決議で復旧工事
ができますが、Ｂ棟だけの場合は単なる補修工事扱いとなります。
又、１つの建物ということですから、Ｂ棟だけの建て替えというのもありません。
あなたはマンション管理士なんでしょうから、この問題点についてどう
対応していけばいいかの見解をお持ちだと思いますので是非教えてください。

[7388: 匿名さん]

>>7385さん
７３８７の件の回答がまだありません。
マンション管理士なんでしょう。答えてもらえませんか。

[7389: 匿名さん]

>>7385さん
質問に答えているのでマンション管理士なんでしょう。

[7390: 7385]

>>7385
>マンション管理士ではありません。

書いてあるとおりです。

[7391: 7385]

更に書けば、
>>7387 を読んでも、何が問題点なのか解りません。

[7392: 匿名さん]

>>7391さん
マンション管理士としては読解力がないんですね。
マンション管理士上位合格ではなかったんですか？

[7393: 7385]

初歩的なことですが・・・

＜建物の区分所有等に関する法律＞
第八節　復旧及び建替え
（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条（※１）第一項又は第七十条（※２）第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
５～１３（略）
※１：第六十二条（建替え決議）
※２：第七十条（団地内の建物の一括建替え決議）

【建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したケース】
建替え決議がなく、規約に別段の定めもない場合において、第３項に規定する総会決議が承認されなかったらどうなるのか？

⇒各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる（第２項）。

[7394: 匿名さん]

>>7393さん
さすがマンション管理士ですね。
>各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部>分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを>請求することができる（第２項）。

ということは、2つの建物があり単棟型の管理規約であれば、片方の棟だけが倒壊した場合は、
総会の普通決議で（2分の1超の方が倒壊した場合は、特別決議）、その費用については復旧に
要した費用を何もなかった棟の住民から徴収できるということになりますね。
倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
住民は不満が残りますね。

[7395: 7385]

用語は正確に使用した方がいいですよ。
このケースでは「建替え」に該当しません。区分所有建物の一部滅失の「復旧」です。そして、一部滅失は小規模であれ、大規模であれ、区分所有建物のどの部分に起きるか予測できません。
全体で一つの建物であることを理解していれば、十分納得できる理屈だと思います。

しかし、マンション管理士というのは、表現力の乏しい方が多いですね。

[7396: 匿名さん]

>>7395さん
１つの建物であるが故に、片方の建物が倒壊等をした場合は、
建替えの扱いにはならないんですよね。
復旧でも同じことですよ。
あなたはマンション管理士なんでしょう。表現力、読解力が乏しいですよ。
私はマンション管理士ではありませんよ。

[7397: 匿名さん]

>>7394
>倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
>住民は不満が残りますね。

宮崎県の爺さん
あのね、一部滅失の復旧といっても専有部分は個人負担ですからお間違えのないように。

[7398: 匿名さん]

宮崎県の爺さんって、何？

[7399: 匿名さん]

ご希望なら過去レスをお知らせしましょうか？

[7400: 匿名さん]

　単棟型と団地型に付いて質問した者です。
　これほど詳細な返事をいただけるとは思わず、感謝しています。
　真面目にお答えいただいた方もおられますが、勝手な妄想でレスされた人もあり、スレが荒れてしまいました。
　オールマイティマンション管理士はおられませんでしたが、参考にはなりましたので、お答えはもう結構です。
　誠に、ありがとうございました。

[7401: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事の時期 　　
この金額が必要となりますので修繕積立金は念頭に置いておく必要があります。
　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年

[7402: 匿名さん]

　例示を見ると、２回目と第３回目の大規模修繕に他学の費用が必要ですね。
　第１回目はいつごろにして、どの様な部分の大規模修繕をすればいいでしょうか？
　費用は、販売時の修繕積立基金一時金とすまいる債があるので、内容を厳選すれば不足はしないと思います。

[7403: 匿名さん]

>>7402さん
大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年を推奨していますが、
この周期については各マンションによって考え方が大きく違ってきます。
ただいえることは、自分の部屋の壁紙や畳の交換を早くやられる方とそうでない方の
違いではないでしょうか。
平均的には１５年前後が多いようです。
１回目を１３年前後でやれば、コンクリートがしまってきますので、２回目は１５年
前後でもいいのではと思っています。
国交省のガイドラインによると、長期修繕計画は分譲時から３０年で計画を
立てるようにいってますが、この３０年間には大型設備分が含まれていませんので、
１回目の大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しをして、全ての工事分を
含めた総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
それに問題は、共用部分の配管と同じ管材を使用し、同じように経年劣化していく
専有部分の配管についても、管理組合として一緒にやった方が効率的です。
修繕積立金でやるにしても、各戸の負担でやるにせよ、同じ区分所有者の負担で
あるのには違わない訳ですから。

[7404: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　不適切コンサルタントが問題になっていますが、大規模修繕の経験があれば教えてください。
　どなたでも構いません。

[7405: 匿名さん]

>>7404さん
大規模修繕工事の進め方については、第１回目の工事を参考に現在資料を
作成しているところですので、かなり具体的な資料があります。
専門的なことは業者や建築士に任せ、我々住民は大規模修繕工事において
何を知り何をやらなければならないかをスケジュールに則って検討しています。
お聞きになりたいことがあれば遠慮なく申し出てください。
微力ながらお手伝いをさせて頂きます。

[7406: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　どのようにされましたか？　管理会社の責任施工ですか、設計監理方式ですか、その他でしょうか。

[7407: 匿名さん]

>>7406さん
私どもの大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
随意契約もありますが、相見積をとらない工事の発注方式は検討しませんでした。
やはり我々住民に代わって、プロの目線で工事仕様書通りの工事がされているかの
チェックをしてもらうのがベストと考えています。
又、管理会社に関しては、資料の準備や会議の準備、書記等のお手伝いはしてもらい
ましたが、管理会社推薦の建設会社は一切ありませんでした。
全て管理組合主導で進められていきました。
工事の進め方についてもっとも大切なことはスケジュール化です。
総会の発意、専門委員会の立ち上げ、専門委員の公募と役割、アンケートの実施、
建物診断とその結果の住民説明会、設計監理会社の公募と選考、元請会社の公募と
説明会の実施、総合評価方式の採用。
大体この流れに沿って細かく我々がやらなければならないことを詳しくまとめあげました。
大規模修繕工事の進め方・・・１４枚
スケジュール表　　　　・・・１枚
工事費内訳明細　　　　・・・・１枚
　　これについては、長期修繕計画を建築士を雇い、３０年間の全ての工事費を算出して
　　ありますので、大規模修繕工事費の内訳概算を数量調査票を基に算出してあります。
前回の工事の専門委員会の内容　　・・・９枚
次回の会議内容スケジュール　　　・・・７枚
大規模修繕委員のためのマニュアル集　　・・・８枚
専門委員公募にあたって　　　　　　　・・・２枚
総合評価方式評価項目　　　　　　　　・・・２枚
工事期間中の定例会議と毎週行われた工程説明会の会議資料　　・・・１１枚
総枚数５５枚でまとめました。
この資料作成については、一般的な大規模修繕工事の進め方も参考にしました。
特に大規模修繕工事の進め方については、興味のある方にはさしあげたいと思って
いるぐらい、数年かけてまとめました。
建築士やＮＰＯ法人、マン管士の方にも監修していただきました。
これについては、まだ先のことですが、セミナーを開催する予定でいます。
１つ１つ具体的なことをかきたいのですが、書ききれないのと、私どもの工事費明細や
修繕積立金等個別のこともかなり入っていますので、それが出来ないのが残念です。

[7408: 匿名さん]

具体的な工事の進め方、個別で質問されれば遠慮なくどうぞ。
住民目線で、住民のためになる工事の進め方をご提案できると思います。
例えば、設計監理業者の公募方法や選定方法。
報酬の決め方、設計部門４５％、監理部門５５％と支払い方法
設計コンサルタントの役割と監理の具体的なやり方と報告。
相見積をとるための要綱書や金抜き計算書の作成。
施行前、施行中、施工後の役割（年次点検の立会含む）
勤怠はどうするのか。
長期修繕計画の作成はどうするのか。内訳明細も専門委員と細かく打ち合わせを
して作成します。
設計監理料については、工事費の４％でしたが、追加工事分も同じ４％
で支払いました。本来は監理部門だけの支払いでいいと思います。
この率はマンションの規模によってちがってきます。

[7409: 匿名さん]

本音をいえば、大規模修繕工事の進め方の資料を差し上げたいぐらいです。

[7410: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　大規模修繕は事実上経験がなく」、情報収集中です。
　セミナー等では不適切コンサル等の話題が出て、手口の紹介もありますので、騙されないように、失敗情報も教えていただければ幸いです。
　どなたでも結構です。