マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7341: 匿名さん]

　　連単棟①
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[7342: 匿名さん]

　　連単棟②
　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[7343: 匿名さん]

　　連単棟③
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[7344: 匿名さん]

　　連単棟④
　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[7345: 匿名さん]

　　連単棟⑤
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[7346: 匿名さん]

　　連単棟⑥
　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

[7347: 匿名さん]

　　連単棟⑦
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[7348: 匿名さん]

　　連単棟⑧
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[7349: 匿名さん]

エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
登記上は１つの建物でも２つの建物でも登記することはできます。
いろいろな観点から、こういった建物に対してどう対応していくかについての、
規約を明確にしておく必要があります。

[7350: 匿名さん]

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

[7351: 匿名さん]

いくつかある棟のうちの１つの建物だけが倒壊した場合、それが単棟型マンション
であれば、２分の１以上の損壊ではないため、単なる補修工事扱いでしか対応でき
ません。
ということは、３棟のマンションであれば、他の２つのマンションは建替え費用を
ださければなりません。実際は修繕積立金の値上として対応となるのでしょうが。
もしそうなれば、建替えをした建物は新築となり資産価値が騰がります。
残りの２棟の住民は不満だけが残ります。
だが、複数の建物を単棟型の規約にしていればその扱いしかできません。
こういった問題が解決されていないので、神戸大震災の建て替えができずに放置
されているマンションがいまだにあるとのことです。

[7352: 匿名さん]

共有敷地に二つの区分所有建物が建っていて、災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消され、共有敷地の共有関係しか残らないのではありませんか？

[7353: 匿名さん]

完全に別の建物であれば、当然団地型であり建て替えはその棟の住民だけで
行います。
ただ、団地型規約でないと修繕積立金や管理費の扱いがややこしくなります。
問題は、渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
の事例です。
１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

[7354: 匿名さん]

「災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消される。」ということは、区分所有法の適用がなくなり、「建替え」はできない。

[7355: 匿名さん]

片方の建物が倒壊した場合は、土地だけの共有関係となりますが、
その共有地も管理していかなければなりません。
植栽や駐輪場、駐車場、集会場等の管理もしていかなければなりません。
又、貯水槽や浄水槽、電気設備等は関係なくなったとはいっても、２棟分のために
設置したものですし、今後建て替えをした場合はそれを使うことになります。
その法律が整備されていないので、その対応を検討しておくべきです。
こういった建物についての議論を高めていって、法改正に結び付けていくべき
でしょう。

[7356: 匿名さん]

>>7355
>渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
>の事例です。
>１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
>エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
>構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

用途上、不可分であることは明らかであり、これを複数の建物として「団地型」管理規約を定めたりすると、災害時には無効を主張され、責任問題に発展する。

[7357: 匿名さん]

用途上は不可分であることは明らかなのですが、これを団地型管理規約で
対応しようとすると、災害や片方だけの火災での全焼時に対応できません。
というのは単棟型管理規約で運用していて、災害時だけは団地型を採用する
訳にはいきませんから。
現在はこれに対する法律が整備されていません。
ただ、法律がなければ規約で明記しておけば、少なくとも災害時はその規定
でいけると思います。
新しい法律が成立したらそれに合わせていけばいいでしょう。

[7358: 匿名さん]

一つの区分所有建物であるのであれば、区分所有法との関係（団地に関する規定の適用はない。）から「単棟型」管理規約を定めることになる。
災害については、全体の全部滅失でない限り（全部滅失は、区分所有法の守備範囲ではない。）、区分所有法の規定に従えばよい。
単純明快な結論である。

[7359: 匿名さん]

エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながった建物のうち
１つの建物が全焼とかで崩壊した場合は、その扱いはどうなるのか。
Ａ棟対Ｂ棟の面積比が７対３の場合。
Ｂ棟が崩壊した場合は、単なる補修工事扱いになる。
又、逆の場合はどういう対応をするのか。
災害等で復旧工事や建替え工事が必要な事態が生じた時は、区分所有法の
復旧・建て替えの円滑化法に関する法律を適用できるように規約化して
おけばいい。

[7360: 匿名さん]

「団地型」管理規約の出番はありませんでしたね。