マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7334: 匿名さん]

入居・退去時の確認しておきたい項目
＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[7335: 匿名さん]

中古マンションを購入してくる居住者に対して管理規約と各種細則を
配布していますか。
いくらマンションのルールを守りましょうといっても、使用細則や
管理規約がなければ、順守することもできません。
これはマンション管理の基本です。

[7336: 匿名さん]

やはりマンション管理の基本的なことを知らなければね。
難しい法律や規約だけがマンション管理ではないよ。

[7337: 匿名さん]

分譲マンションの管理規約はマンションの憲法ですから管理の基本中の基本です。
これ等の設定、変更、廃止を区分所有法３１条に反する事を許してはいけません。

[7338: 匿名さん]

　建物の形状が特別なので、単棟型にするか団地型にするか決めかねています。
　団地型にすると、意思決定するのが遅くなるため、単棟型でも良いとは思いますが、団地型であることは疑いの余地はありません。
　オールマイティマンション管理士にお伺いしたいと思います。　よろしくお願いします。　

[7339: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

これから少しずつ書き込みます。

[7340: 匿名さん]

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
　2）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　3）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション
　4）連単棟型

　※連単棟型については、これから少しずつ説明をしていきます。

[7341: 匿名さん]

　　連単棟①
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[7342: 匿名さん]

　　連単棟②
　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[7343: 匿名さん]

　　連単棟③
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[7344: 匿名さん]

　　連単棟④
　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[7345: 匿名さん]

　　連単棟⑤
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[7346: 匿名さん]

　　連単棟⑥
　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

[7347: 匿名さん]

　　連単棟⑦
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[7348: 匿名さん]

　　連単棟⑧
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[7349: 匿名さん]

エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
登記上は１つの建物でも２つの建物でも登記することはできます。
いろいろな観点から、こういった建物に対してどう対応していくかについての、
規約を明確にしておく必要があります。

[7350: 匿名さん]

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

[7351: 匿名さん]

いくつかある棟のうちの１つの建物だけが倒壊した場合、それが単棟型マンション
であれば、２分の１以上の損壊ではないため、単なる補修工事扱いでしか対応でき
ません。
ということは、３棟のマンションであれば、他の２つのマンションは建替え費用を
ださければなりません。実際は修繕積立金の値上として対応となるのでしょうが。
もしそうなれば、建替えをした建物は新築となり資産価値が騰がります。
残りの２棟の住民は不満だけが残ります。
だが、複数の建物を単棟型の規約にしていればその扱いしかできません。
こういった問題が解決されていないので、神戸大震災の建て替えができずに放置
されているマンションがいまだにあるとのことです。

[7352: 匿名さん]

共有敷地に二つの区分所有建物が建っていて、災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消され、共有敷地の共有関係しか残らないのではありませんか？

[7353: 匿名さん]

完全に別の建物であれば、当然団地型であり建て替えはその棟の住民だけで
行います。
ただ、団地型規約でないと修繕積立金や管理費の扱いがややこしくなります。
問題は、渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
の事例です。
１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

[7354: 匿名さん]

「災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消される。」ということは、区分所有法の適用がなくなり、「建替え」はできない。

[7355: 匿名さん]

片方の建物が倒壊した場合は、土地だけの共有関係となりますが、
その共有地も管理していかなければなりません。
植栽や駐輪場、駐車場、集会場等の管理もしていかなければなりません。
又、貯水槽や浄水槽、電気設備等は関係なくなったとはいっても、２棟分のために
設置したものですし、今後建て替えをした場合はそれを使うことになります。
その法律が整備されていないので、その対応を検討しておくべきです。
こういった建物についての議論を高めていって、法改正に結び付けていくべき
でしょう。

[7356: 匿名さん]

>>7355
>渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
>の事例です。
>１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
>エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
>構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

用途上、不可分であることは明らかであり、これを複数の建物として「団地型」管理規約を定めたりすると、災害時には無効を主張され、責任問題に発展する。

[7357: 匿名さん]

用途上は不可分であることは明らかなのですが、これを団地型管理規約で
対応しようとすると、災害や片方だけの火災での全焼時に対応できません。
というのは単棟型管理規約で運用していて、災害時だけは団地型を採用する
訳にはいきませんから。
現在はこれに対する法律が整備されていません。
ただ、法律がなければ規約で明記しておけば、少なくとも災害時はその規定
でいけると思います。
新しい法律が成立したらそれに合わせていけばいいでしょう。

[7358: 匿名さん]

一つの区分所有建物であるのであれば、区分所有法との関係（団地に関する規定の適用はない。）から「単棟型」管理規約を定めることになる。
災害については、全体の全部滅失でない限り（全部滅失は、区分所有法の守備範囲ではない。）、区分所有法の規定に従えばよい。
単純明快な結論である。

[7359: 匿名さん]

エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながった建物のうち
１つの建物が全焼とかで崩壊した場合は、その扱いはどうなるのか。
Ａ棟対Ｂ棟の面積比が７対３の場合。
Ｂ棟が崩壊した場合は、単なる補修工事扱いになる。
又、逆の場合はどういう対応をするのか。
災害等で復旧工事や建替え工事が必要な事態が生じた時は、区分所有法の
復旧・建て替えの円滑化法に関する法律を適用できるように規約化して
おけばいい。

[7360: 匿名さん]

「団地型」管理規約の出番はありませんでしたね。

[7361: 匿名さん]

意外とエキスパンションジョイントや開放廊下で繋がったマンションは
よくみかけますよね。
建築基準法上は別の建物とみなされていますが、規約は殆ど単棟型管理規約
になっていますからね。
特に築古のマンションの場合は、団地型とかいう管理規約もなかったですから
そのまま放置されています。
しかし、現在でもこういった建物の法律はできていません。

[7362: 匿名さん]

現在は、単棟型、団地型、複合用途型の３つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が１つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。

[7363: 匿名さん]

この質問の回答がまだですので、ご回答をお願いします。

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

[7364: 匿名さん]

建築基準法と書いてあるでしょう。
調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

[7365: 匿名さん]

ここで、「一の建築物」を考える際の参考になる判例を見てみます。

・「『一の建築物』とは、外観上分離されておらず、また構造上も外壁、床、天井、屋根　といった建築物の主な構造部分が一体として連結し、あるいは密接な関係を持って接続　しているもの」
（東京地方裁判所「建築確認処分取消請求事件」（平成11年行ウ第156号））
外観上の判断基準
１　外観上の観点からの判断としては
地上から目視できる部分において、一定の建築物によりで接続されていること。
この場合は建築物のひとつの部位だけでなく、空間的にも多くのつながりがあるとわかりやすい。

なお、「一定の建築物」には、「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室、または建築物を成立させるために必要な付属設備のうち、電気、ガス、情報通信、給排水などの設備室、熱供給設備機械室、ごみ処理室、管理・監視室などが該当する。

構造上の判断基準
２　構造上の観点からの判断としては、
エキスパンションジョイントで接続されている場合を含め、一体の構造となっていること、または、別の構造の建築物が一体的に接続していること。

機能上の判断基準
３　機能上の観点からの判断としては
建築物の内外にかかわらず、一体的に管理または使用されること。その上で利用者が相互に建築物を日常通行できること、共有の建築設備（防災設備、給排水設備、供給処理施設）で結ばれている、避難計画が他の建築物の避難施設を利用していること、のいずれかを満たしている。

[7366: 匿名さん]

>>7364
>建築基準法と書いてあるでしょう。
>調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

このスレはこの程度なのですね。
調べましたが、書いてありませんでした。

[7367: 匿名さん]

建築基準法改正に伴う告示～避難施設等の別棟の基準



PDF版はこちら PDF


平成28年4月22日に公布された告示のうち、建築計画を立てる上で、避難施設の設置に大きく影響があると考えられる「避難施設等の別棟」について概要をご紹介します。従前の規定では、開口部のない耐火構造の床又は壁で区画することにより別棟とみなせますが、それに加え下記の要件を充足する渡り廊下を設置することにより別棟とみなすことができるようになります。この基準は、建築基準法施行令第117条第2項第2号の規定により平成28年　国土交通省告示第695号(平成28年6月1日施行)で示されています。

[7368: 匿名さん]

>>7366さん
ここは匿名掲示板であり、それぞれ皆さんが思っていることを書き込むスレです。
自分では正しいと思って書き込んでも、間違っていたり、勘違いをしていたりする
ことはあります。
そういう場合には、ここにおられる方でいろんな書き込みをされればいいのではと
思っています。
間違っていたら訂正の書き込みをすればいいでしょう。
ここでの書き込みを１００％正しいと信じる方はおられないでしょうし、その書き込み
に対してどう感じるかは各自ばらばらでしょう。
嘘を書いてはいけませんが、自分でそれが正しいと思って書き込んだものについては、
間違っていたら、みなさんで訂正をしてください。
１００％正しいものでないと書き込めないとしたら、誰も質問もできませんし、意見を
いうこともできません。
匿名掲示板ですから、それは皆さん了解されているでしょう。

[7369: 上位]

>>7368 匿名さん
↑これが正体。アホ
面倒だから最近書いてない。
面倒だから名前も短くしたw

[7370: 匿名さん]

ほう、懐かしい人があらわれましたね。
一体どうしてたんですか、心配してましたよ。

[7371: 匿名さん]

匿名掲示板に対する考え方の相違ですよ。
よそのスレでも当たり前に行われていることです。

[7372: 匿名さん]

それに私は嘘を知っててかきこんでいる訳ではありません。
真面目な書き込みをしているつもりですよ。
まちがっていたりした場合は、正解を書き込んでくれればいいんです。
そうすれば、私も自分で調べて確認をしますけどね。

[7373: 次期理事候補]

その方は、自分の意見は主張するが、人の発言には難癖を付けて、理事役員に「君達は素人だ！」とか、会計係には「君は業者と癒着して、横領しようとしているのではないか？」とか、マンション管理会社担当者には「君は馬鹿か！誠意がない！」とか文句ばかり電話で最低でも1時間は喋り続ける迷惑なおじいちゃんです。その人は私の上階の方で、一昨年は我が家の玄関まで来て「うちのお風呂場がアンモニア臭いんだけど、お宅、風呂場でオシッコしてないか？」とか、昨年は「硫黄の臭いがして朝まで眠れないが、あんたがオナラしているのではないか？」と、非常識なイチャモンを付けて来ました。オシッコの臭いは近所の公園トイレ改修の臭いでしたが、その事実が判明しても一切お詫びもなく、オナラの臭いの時は「そこまで言うなら、データや証拠を持って来てください。」と言うと「分かった！今夜確かめる！」と言って出て行ったきりで、次に顔を合わせても一言も謝罪もない有り様。運悪く、輪番制で来期の理事で一緒に専任されることが分かり、現理事と来期理事候補の方に事情を説明して、その方に順番をスキップしてもらうよう理事長がお願いに伺いました。その方は憤慨し、私の名前入りで全戸に「一緒にやるのが嫌だと言われたので理事をやらない」旨の受信書と、「今後の管理組合活動に一切関わらない」ことの承諾書を配布しました。それで一件落着かと思いきや、管理会社に「総会に出席するので、経緯説明をして欲しい」と言って来ました。こんな迷惑じじいへの対処をどうすれば良いでしょうか？何か良い案なり、法律的に侮辱罪や名誉棄損、業務妨害罪で提訴出来ないでしょうか？アドバイスお願いします！

[7374: 匿名さん]

　　いろんな人がいますからね。　よほどのことがない限り「アホ」よばわりは、しない方がいいでしょう。

　諸法令、管理委託契約、管理規約に照らし、間違っていれば「アホ」よばわりは、されるかもしれませんので、冷静に対応しましょう。

　なお、７３６９のレス名「上位」は「マンション管理士試験上位合格者」で、他人を「アホ」よばわするとんでない奴です。

[7375: 匿名さん]

　皆さん、単棟型と団地型の解説ありがとうございます。
　なぜ団地型で間違いないか判明したのは、姉歯事件の際、竣工図等により確認してもらいました。
　図面確認の際、２棟分手数料を取られましたので、団地型に間違いはありません。
　一般的な団地型でなく特別な構造をしていますので、迷いましたが、このことで、団地型に間違いはありません。

　管理会社はそのことを認識していますから、団地型への変更提案があっても当然だと思いますが、まったくありません。
　なぜでしょう？　マンション管理の「プロ」なのに？

[7376: 匿名さん]

所謂連単棟型マンションの場合は、団地型とはいえないと思います。
保険は補償内容は一つになっています。
登記については、１つの建物でも右半分と左半分ごとの登記もできますし、
真ん中から上と下とに分けての登記も自由です。
ただ、高置水槽や浄化槽が片方しかなく、又、１つの玄関等のマンションの
場合は、別の建物とするには運用上は無理が出てきます。
これに対する法律がないというのが現状です。

[7377: 匿名さん]

　単棟型じゃないよ、２棟分手数料を取られたのだから団地型。
　マンション管理士のくせにそんなことも分からないのか、資格を返上せよ。

[7378: 匿名さん]

>>7375さん
現在単棟型として運用されているのを、団地型にすれば会計処理が
ややこしくなりますので、管理会社としてはやりたがりません。
管理費も修繕積立金も各棟と団地の両方が存在するようになり項目が増え大変です。
わたり廊下等でつながっているのは別の建物としての扱いもできますが、
運用上は１棟として扱っているところがほとんどですから。
単棟型にしておいて問題が生じるのは、災害時での復旧・建替えのときです。
完全に別建物の団地型マンションであっても、築古のマンションは単棟型の
管理規約となっていて、団地型への変更は殆どされていないのが実情です。
法律が整備されていませんので、管理会社にも責任はありませんので、そのままに
なっているのではないでしょうか。

[7379: 匿名さん]

>>7377さん
さすがマンション管理士ですね。
教えていただいてありがとうございます。
しかし、私はマンション管理士ではありません。
連単棟に関する書き込みは詳細に書き込ませていただきましたが。
ただ、手数料は2つの建物の図面の確認をしたのですから、当然2つの建物分が
請求されて当たり前でしょう。
単棟型としての扱いは管理規約上と運用面だけの問題ですよ。

[7380: 匿名さん]

　横浜のマンションで三井は大盤振る舞いできたのに、もう一つのマンションは同じ財閥系悪徳管理会社の管理で、しかも最初に欠陥が見つかってから、数年たって鉄筋をコア抜く際きってしまったことが判明した。
　三井はそれなりに立派だけど、同じ財閥系でも悪徳管理会社はダメだね。　反社会的勢力も上手に使えないと、大変なことになるよ。　理事会に仕込んで、バレたらすぐに逃がしたし。

[7381: 匿名さん]

　どちらも団地型にしておけば、三井は助かったのに、財閥系悪徳管理会社はアコギだから、バレるまで黙っていた。　どっかの政府と一緒。

[7382: 匿名さん]

>>7377
マンション管理士にしては、２棟分の手数料を取られたから
団地型マンションだというのは、あまりに短絡的だね。
勉強のし直しだね。

[7383: 匿名さん]

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さんと五十歩百歩です。