マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7314: 匿名さん]

転居していれば、役所にいけば場合によっては転居先を
教えてくれるかもしれませんが、個人情報の絡みもあり簡単には
いかないでしょう。しかし、弁護士なら教えてくれると聞いています。
これぐらいの調査なら弁護士に依頼しても費用はそんなにかからないと
思います。
管理費等がたまりすぎないうちに対応した方がいいでしょう。
相手に支払い能力がない場合でも競売はできないでしょうからね。
競売がされないということは、金融機関には支払いは滞っていないという
ことでしょう。
公共料金も口座引き落としで引き落とされているということでしょう。
どうしても、管理費等の支払いが最後になります。取り立てが甘いですから。

[7315: 匿名さん]

　管理費等には先取特権があるのでは？

「オールマイティマンション管理士」だと簡単に解決してくれるでしょうから、聞いてみたら？

[7316: 匿名さん]

先取特権は金融債権には劣後します。

[7317: 匿名さん]

先に登記された抵当権が優先するのであって、金融債権が優先するという訳ではない。

[7318: 匿名さん]

　管理費等を取りはぐれないように、オールマイティマンション管理士に急いで相談して下さい。

　財閥系悪徳管理会社と相談してはダメですよ。　放置住戸さえ把握していませんから。

[7319: 匿名さん]

>>7317
迷解ですね。

[7320: 匿名さん]

　迷惑ですよ。　放置住戸が増えると管理費等の未納が増え、「限界マンション」が避けられません。
　財閥系悪徳管理会社には、対応不可能ですから、管理会社変更を考慮しましょう。

[7321: 匿名さん]

管理費等の滞納者の対応は初期こそ管理会社が対応しますが、
それでも回収できない場合は、管理組合の責任で対応するんですよ。
何もかも管理会社任せにするものではない。
委託契約の内容も知らない、知識も情報もないただ管理会社に丸投げの
マンションこそ限界マンションになるよ。

[7322: 匿名さん]

管理会社にまかせっきりのマンションの前途は多難。

[7323: 匿名さん]

　そうです。　何も知らない「素人」の管理組合が、何でも知っている「プロ」の管理会社を指導しないといけない事態が生じています。
　「シロウト」が、「プロ」をどうして指導するのですか？　無理を言ってはいけません。

[7324: 匿名さん]

毎月収支報告書を提出されていれば、それをみれば
管理費の未収金が簡単にわかるんだけど、それさえ
みてないんだろう。
理事長や会計担当理事は出金明細書に押印するときの
資料がある筈だけどね。
それには何号室の誰がいくら滞納とか書いてあるよ。
毎月みるだけでなく、行動に移さなければだめだね。

[7325: 匿名さん]

>>7323
何もしらない管理組合が知ろうとする努力もしないのなら
管理会社に丸投げするしかないだろう。
知識を知恵に変える力がない理事会では管理会社主導で
いくしかない。

[7326: 匿名さん]

　何でも知っている「プロ」の管理会社が、「素人」の集まりの管理組合をだますのなど、赤子の手をひねるごとく簡単。
　まさに、管理会社しか投稿できない内容。
　管理会社は「プロ」の詐欺師集団か？　　特に、財閥系悪徳管理会社は？

[7327: 匿名さん]

>>7326
管理会社にだまされたのなら、理事会が対応すればいい。
理事会の力がなければ弁護士に依頼すればいい。
なんの知恵もないのかね。

[7328: 匿名さん]

　弁護士など、マンション管理に詳しい方でないとダメ。　カネもかかる。　自浄作用がない管理会社は業界から退場せよ。　会社で動き、不良社員を懲戒免職にせよ。
　オールマイティマンション管理士なら、それくらいできる。
　出でよ、オールマイティマンション管理士。

[7329: 匿名さん]

オールマイティでいえば、弁護士がマン管の資格をもっているのが
近いけど、これも建築設備に関しては力不足だろうしね。
それに悪徳管理会社とかの書き込みをしても、誰もその会社の悪口や
批判は書いていないよね。
独りよがりの書き込みなんだろう。

[7330: 匿名さん]

　財閥系悪徳管理会社の、会社としての資格はないと分かった。
　そのうち独立系の管理会社に淘汰されるであろう。
　管理会社社員の上級フロントのマンション管理士の反社会的勢力とのつながりも明らかとなり、懲戒免職になるであろう。
　出でよ、オールマイティマンション管理士。　　財閥系悪徳管理会社のマンション管理士にもいるけど、悪の権化。

[7331: 匿名さん]

弁護士に頼みな
お金はいるぞー
そして何にも解決しないだろう

[7332: 匿名さん]

　弁護士に頼むなら、カネがかかり、暇もいるから、その筋の方が早いよ。
　財閥系悪徳管理会社は、反社会的勢力とお友達だから厳しいけど、その筋なら暴対法でなんとかしてくれる。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士には強い味方。

　いでよ、オールマイティマンション管理士。
　ただし、財閥系悪徳管理会社社員上級フロントのマンション管理士は、反社会的勢力とお友達だからお断り。

[7333: 匿名さん]

　オールマイティマンション管理士がいればお教えください。
　単棟型と団地型はどう見分けますか？

[7334: 匿名さん]

入居・退去時の確認しておきたい項目
＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[7335: 匿名さん]

中古マンションを購入してくる居住者に対して管理規約と各種細則を
配布していますか。
いくらマンションのルールを守りましょうといっても、使用細則や
管理規約がなければ、順守することもできません。
これはマンション管理の基本です。

[7336: 匿名さん]

やはりマンション管理の基本的なことを知らなければね。
難しい法律や規約だけがマンション管理ではないよ。

[7337: 匿名さん]

分譲マンションの管理規約はマンションの憲法ですから管理の基本中の基本です。
これ等の設定、変更、廃止を区分所有法３１条に反する事を許してはいけません。

[7338: 匿名さん]

　建物の形状が特別なので、単棟型にするか団地型にするか決めかねています。
　団地型にすると、意思決定するのが遅くなるため、単棟型でも良いとは思いますが、団地型であることは疑いの余地はありません。
　オールマイティマンション管理士にお伺いしたいと思います。　よろしくお願いします。　

[7339: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

これから少しずつ書き込みます。

[7340: 匿名さん]

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
　2）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　3）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション
　4）連単棟型

　※連単棟型については、これから少しずつ説明をしていきます。

[7341: 匿名さん]

　　連単棟①
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[7342: 匿名さん]

　　連単棟②
　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[7343: 匿名さん]

　　連単棟③
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[7344: 匿名さん]

　　連単棟④
　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[7345: 匿名さん]

　　連単棟⑤
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[7346: 匿名さん]

　　連単棟⑥
　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

[7347: 匿名さん]

　　連単棟⑦
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[7348: 匿名さん]

　　連単棟⑧
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[7349: 匿名さん]

エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
登記上は１つの建物でも２つの建物でも登記することはできます。
いろいろな観点から、こういった建物に対してどう対応していくかについての、
規約を明確にしておく必要があります。

[7350: 匿名さん]

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

[7351: 匿名さん]

いくつかある棟のうちの１つの建物だけが倒壊した場合、それが単棟型マンション
であれば、２分の１以上の損壊ではないため、単なる補修工事扱いでしか対応でき
ません。
ということは、３棟のマンションであれば、他の２つのマンションは建替え費用を
ださければなりません。実際は修繕積立金の値上として対応となるのでしょうが。
もしそうなれば、建替えをした建物は新築となり資産価値が騰がります。
残りの２棟の住民は不満だけが残ります。
だが、複数の建物を単棟型の規約にしていればその扱いしかできません。
こういった問題が解決されていないので、神戸大震災の建て替えができずに放置
されているマンションがいまだにあるとのことです。

[7352: 匿名さん]

共有敷地に二つの区分所有建物が建っていて、災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消され、共有敷地の共有関係しか残らないのではありませんか？

[7353: 匿名さん]

完全に別の建物であれば、当然団地型であり建て替えはその棟の住民だけで
行います。
ただ、団地型規約でないと修繕積立金や管理費の扱いがややこしくなります。
問題は、渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
の事例です。
１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

[7354: 匿名さん]

「災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消される。」ということは、区分所有法の適用がなくなり、「建替え」はできない。

[7355: 匿名さん]

片方の建物が倒壊した場合は、土地だけの共有関係となりますが、
その共有地も管理していかなければなりません。
植栽や駐輪場、駐車場、集会場等の管理もしていかなければなりません。
又、貯水槽や浄水槽、電気設備等は関係なくなったとはいっても、２棟分のために
設置したものですし、今後建て替えをした場合はそれを使うことになります。
その法律が整備されていないので、その対応を検討しておくべきです。
こういった建物についての議論を高めていって、法改正に結び付けていくべき
でしょう。

[7356: 匿名さん]

>>7355
>渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
>の事例です。
>１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
>エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
>構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

用途上、不可分であることは明らかであり、これを複数の建物として「団地型」管理規約を定めたりすると、災害時には無効を主張され、責任問題に発展する。

[7357: 匿名さん]

用途上は不可分であることは明らかなのですが、これを団地型管理規約で
対応しようとすると、災害や片方だけの火災での全焼時に対応できません。
というのは単棟型管理規約で運用していて、災害時だけは団地型を採用する
訳にはいきませんから。
現在はこれに対する法律が整備されていません。
ただ、法律がなければ規約で明記しておけば、少なくとも災害時はその規定
でいけると思います。
新しい法律が成立したらそれに合わせていけばいいでしょう。

[7358: 匿名さん]

一つの区分所有建物であるのであれば、区分所有法との関係（団地に関する規定の適用はない。）から「単棟型」管理規約を定めることになる。
災害については、全体の全部滅失でない限り（全部滅失は、区分所有法の守備範囲ではない。）、区分所有法の規定に従えばよい。
単純明快な結論である。

[7359: 匿名さん]

エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながった建物のうち
１つの建物が全焼とかで崩壊した場合は、その扱いはどうなるのか。
Ａ棟対Ｂ棟の面積比が７対３の場合。
Ｂ棟が崩壊した場合は、単なる補修工事扱いになる。
又、逆の場合はどういう対応をするのか。
災害等で復旧工事や建替え工事が必要な事態が生じた時は、区分所有法の
復旧・建て替えの円滑化法に関する法律を適用できるように規約化して
おけばいい。

[7360: 匿名さん]

「団地型」管理規約の出番はありませんでしたね。

[7361: 匿名さん]

意外とエキスパンションジョイントや開放廊下で繋がったマンションは
よくみかけますよね。
建築基準法上は別の建物とみなされていますが、規約は殆ど単棟型管理規約
になっていますからね。
特に築古のマンションの場合は、団地型とかいう管理規約もなかったですから
そのまま放置されています。
しかし、現在でもこういった建物の法律はできていません。

[7362: 匿名さん]

現在は、単棟型、団地型、複合用途型の３つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が１つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。

[7363: 匿名さん]

この質問の回答がまだですので、ご回答をお願いします。

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。