マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[726: 匿名さん]

マンション買う時は、自己資金がないもんだから借金しまくって買ってるくせに、
マンションの大規模修繕の時は修繕積立金が足りないと言って騒ぐバカがいる。
足りないなら金借りろ！

>>722
管理者（管理会社）の持分はない。持分があれば管理費払わないとだめ。
管理者所有は名義だけの問題と考える。

[727: 匿名さん]

>>724
ガイドラインは指針だ。
あほ

[728: 匿名さん]

>>722

管理人室は規約共用部分の位置付けですか？

[729: 匿名さん]

管理人室は規約共用部分。
規約で管理人室が管理者である管理会社の共有になっているということだろう。
おそらく、管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共用部分にしたと推定する。
しかしながら管理者は区分所有者のように専有部分を所有していないので、共有持ち分割合はない。
区分所有法第27条の「管理所有」である。

（管理所有）
第二十七条 　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

[730: 匿名さん]

誤：管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共用部分にしたと推定する。
正：管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共有にしたと推定する。

[731: 728]

>>>722
>管理者が管理会社の古いマンションですが、管理規約で管理者が管理人室の共有者になっています。

管理者が「共有」ではなく、「（管理）所有」ですね。

[732: 匿名さん]

おたずねします。

マンション管理組合を不動産登記の必要もないのに法人化するメリットはいったいなんですか？
4名の理事による合議制にするから4名を代表理事にして代表権を共有させるとか言ってる足立区の500戸越の管理組合もありますが、4名で決めるなら20名以上もの役員は不要で、4名独裁の理事会形骸化です。それに代表4名とはどう見ても責任分散の責任逃れにしか見えません。
リゾマンはほとんどが管理組合法人になってますが、管理会社が代表理事になるからですか？
ここ数年、リゾマンの部屋が不動産競売にかけられてますが、ほとんどが管理組合法人の自己競落と聞いています。すなわち競売の自作自演です。
この場合は法人化のメリットが最大限生かされていますが。

[733: 草の根民主主義評論家]

法人化したら理事は代理人に仕事を委任できるから理事長代理としてマンション管理士を雇って理事長の仕事を任せることも可能。

[734: 匿名さん]

管理組合法人の理事が他人に委任することができるのは、「特定の行為」についての代理に限られ、理事が有する代表権を包括的に委任することはできない。

[735: 草の根民主主義評論家]

↑包括的なんて書いてないだろう。
ほとんど委任したらいいのだ。
あほ

[739: 匿名さん]

法人化すると第三者管理がしやすくなる。代表理事を第三者に出来るから。

[740: 匿名さん]

法人化しなくても、規約の定めにより第三者管理は可能。

[741: 草の根民主主義評論家]

>>738 管理侍さん
第三者を理事にするには規約改正とか
選任の総会決議がいる。
単なる理事の代理人なら理事の一存で委任できる。
違いがわからんのか？

[743: 管理待]

>>741
管理組合法人だとその必要はない。総会決議も理事会決議も不要。区分所有法読め。

[744: 草の根民主主義評論家]

>>743 管理待さん
おたくさん、
管理組合法人が区部所有法だけで
運営されてると思ってるわけ？
普通は規約があって、理事は総会で選任するんだよ。
あほ

[746: 草の根民主主義評論家]

総会の意思で第三者を理事に選任するのと
区部所有者から選任された理事が自分の一存で
代理人を使えることの違いがわからないようだから、あほという以外なかろうが。違うか？
あほ

[747: 匿名さん]

>>774
規約で特別の定めがない限り区分所有法が唯一の法的根拠。
区分所有法で理事・監事の定めがあるのは管理組合法人のみ。
あほ。

[748: 匿名さん]

これだな。
https://www.sumu-log.com/archives/5860/
>書いたようにうちには事実上理事長という人は存在しません。
>（便宜的に、理事会の議長と、総会で委任状を預かる人として定義はしていますが）
>４名の代表理事による合議制に３年前から移行しているんですよね。

代表理事4名の合議制なら、なぜ20名以上も役員がいるのか？
代表理事以外は雑魚理事ということか？それとも代表理事の命令で動く雑兵としての員数か？
事実上理事長はいないといいながら、代表理事4名を理事長・副理事長の職に分け、役員報酬を理事長：月額報酬1万円×1名（年間12万円） 、副理事長：月額報酬6千円　×3名（年間21.6万円）とランク分けしてるのはどういうことか？
代表理事4名は同格のはず。矛盾してる。 法人化する意味が何もない。

[749: 匿名さん]

年12万円なら、暇人のお小遣い稼ぎになる。

[751: 草の根民主主義評論家]

>>748 匿名さん
おたくのマンションの問題を匿名掲示板で愚痴るしかないということが本当の問題だと思う。

[752: 匿名さん]

↑第三者管理にするのだから理事会なんていらない。
だいたい理事に管理能力がないから第三者管理にするのだ。
第三者管理にしたら監査機能（監事）だけでいい。
あほ

[753: 匿名さん]

>代表理事4名の合議制
とは、
4名の理事がそれぞれ独立した代表権を有する代表理事制？
それとも4名の理事による共同代表制？

[754: 草の根民主主義評論家]

>>752 匿名さん
あのー、第三者管理にするとか、あなたが勝手に言ってるだけでしょw
私は法人の理事は自分の一存で代理人に頼めると言ってるんだよ。
おたくはそんなことするなら、第三者管理にしたらいいと飛躍させてるだけw
理事が代理人に頼むのは自分の一存でできるが、第三者管理にするには総会の決議や規約の改正が必要で、全く違う話だということがまだわからんのか？あほ

[755: 匿名さん]

レスをある方向に進めるための仕掛けだろう。よく使う手だ。

[756: 匿名さん]

>>753

管理規約では、代表権に関しては次の様に定められている。
ようするに「共同代表」ということ。

①理事長1名と副理事長3名は管理組合法人を代表し、その旨を登記する。
②理事長は管理組合法人を代表する。
③副理事長は対外契約に関しては理事長と共に管理組合法人を代表し、
　理事長と管理組合法人が利益相反の時は管理組合法人を代表する。

なんかややこしい。正副に分ける必要はあるのか？理事長4名でいいと思う。
いっそうのこと四半期ごとの理事長交代制にすればいい。その方が喧嘩にならない。

[758: 匿名さん]

>>756

これを見る限り、単に複数の代表理事を定めているだけで、共同代表制ではないですね。

[759: 匿名さん]

ということは理事長が4名ということになる。理事長1号～理事長4号。
法人化しても代表は一人にしないと職務権限も責任もあいまいになる。

[760: 草の根民主主義評論家]

>>759 匿名さん
責任がはっきりしていたら引き受けないだろう。登記までされる法人の理事など誰もやりたくないからやるなら四人で、ということだ。
疑義があるなら自分ひとりで理事長をやると立候補すればよい。

[761: 匿名さん]

株式会社でも「代表取締役社長」と「代表取締役副社長」がいるところもあるように、管理組合法人において、「理事長」と「副理事長」がそれぞれ代表権を有していても、規約において職務分担を規定しているはずです。

[762: 匿名さん]

>>760
非法人管理組合も同じだよ。責任のはっきりしてる理事長の引き受け手がない。登記は無関係。

[763: 匿名さん]

代表が複数いると喧嘩になるよ。お山の大将は一人じゃないと。

[767: 匿名さん]

[No.736～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[768: 匿名さん]

>>766
逆じゃないの？
非法人だと理事長個人に責任がのしかかるから法人にして個人の責任回避をする。

[769: 匿名さん]

逮捕されるときは非法人・法人とも代表個人。
代表が4人もいれば4人とも逮捕じゃないか？

[770: 匿名さん]

↑だから代表が4人もいる時は職務分担を明確にし、牢屋に繋がれる人を予め決めておく必要がある。

[771: 草の根民主主義評論家]

>>768 匿名さん
法人の理事はやめたいときにやめるのが困難だ。
3条団体の管理組合の理事長は
現に居住する、との要件さえ規約に入れておけば、住民票の移動で失職できる。
やめるのが簡単なのだ。
知らないとは思うが。

[772: 草の根民主主義評論家]

平成２３年の標準管理規約改正で
現に居住する、の理事の要件は削除されたが、
残しておいたほうがいいであろう。

[773: 草の根民主主義評論家]

だから法人で理事の登記なんてとんでもない責任になる。
辞任では後任が決まるまでやめられないし、
簡単に資格喪失で退任できるほうが望ましい。

[774: 匿名さん]

>>772
うちは規約改正で「現に居住する」の条件は外した。
理由は外部所有者の役員逃れに居住組合員から批判が出ていたため。
その代わり「区分所有者の一親等親族」にまで就任条件の枠を拡大して、
外部所有者の役員就任を促進することにした。

[775: 匿名さん]

>>773
複数人登記してれば一人残してみんなやめても問題ない。