マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7251: 匿名さん]

管理員がいなければマンション管理は大変でしょう。
ゴミ収集時の清掃や開放廊下等の球切れ交換。
工事の打ち合わせの業者との連絡等。

[7252: 匿名さん]

専有部分の工事申請については、仕様書、工期、設計図までを
一緒に提出しなければならないマンションはまだまだ少ないのでは
ないでしょうか。
しかし、それをやらないと共用部分の壁に穴をあけたりする工事が
発生することもあり得ます。
理事会で工事の承認をするということは、責任をもって許可を与え
ないと後になって不具合等がでてきても対応できませんからね。

[7253: 匿名さん]

用事があってマンションの部屋へ行く途中にコンククリートを砕くドリルの
騒音が聞こえたので管理員に連絡した。

後日管理員に確認したら、専有部分のリホーム工事の最中であるとの回答で
した。

掲示板を確認したが、工事の連絡の掲示物は見当たらなかった。その後にマ
ンションの住民間ではどこかで戸境壁を壊している専有部分が有るのではな
いかとの噂が出ているので管理会社に問い合わせたが回答は有りません。

最近区分所有者の変更、入退去の増加、工事件数の増加、工事業者は管理会
社が多くなった。

管理人に問い合わせるとなしのつぶてで反応なしである。理事長や担当理事
も不在が多く月日がたつばかりです。

変な事がおこらなければいいがとおもいます。これ等に対応できるプロの管
理人がほしいです。

[7254: 匿名さん]

　専有部の工事は、まず管理会社に書類を提出しますから、チェック漏れは管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反で、管理委託契約違反です。　素人の管理組合や理事長に書類チェックはできません。

　管理員も、実質常駐でない（管理員室にいない）場合、巡回管理員で十分です。
　ごみ収集時は、パートタイムの清掃員で対応できます。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減でき、巡回管理員で人手不足も解消できます。

　工事は必要最小限の分だけ実施し、管理費や修繕積立金を節約しましょう。

[7255: 匿名さん]

７２５４さんは管理組合の管理対象部分と管理委託契約書及び重要事項の説明による
管理対象部分は各マンションによって異なる事が理解できていない。

うちは１００８戸の団地型築年数40年のマンションですが。ＡＩ化ができるかどうか
を講義してください。良ければ検討します。

[7256: 匿名さん]

専有部分の工事申請書を管理会社に送付しているからそんな問題が起きるのです。
工事申請書に貼付されてくる、仕様書や工期、設計図等を理事会が見て分らなければ
先ず工事業者に説明をしてもらいます。
その時に管理会社に立ち会ってもらえばいいんです。
管理会社主導でマンション管理をおこない、それに対しての責任をもたせないと
いつまでたっても７２５３さんのマンションみたいに管理不全となってしまいます。
工事をした部屋は確認できているのですから、理事会が立ち入り調査できる権利が
あり、改善命令とかもできるようになっているのに、管理会社任せにし、理事会も
タッチしてないので放置されることになるのです。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識がないからこういう事態が発生
してくるのです。

[7257: 匿名さん]

>>7254
専有部分の工事申請書をまず管理会社に送付して対応
させること自体が管理会社主導の典型です。
管理会社との委託契約に専有部分までの工事とかを契約
しているマンションはありませんよ。

[7258: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、並みの管理組合では、工事について分かる人自体がいない。
　何も知らない人が書類を審査できるわけもない。
　そんなこともできない管理会社は、存在価値自体がない。
　財閥系悪徳管理会社は、マンション管理の「プロ」がサポートと言っている。
　サポーターがいるのは若造社長では？

[7259: 匿名さん]

>>7258
どこの管理会社も工事のサポートをするのは委託契約に基づいてやっている。
工事の仕様書や設計図に関しても、理事会が工事業者の説明を受ける時に
理事会から要請があれば、管理会社の技術者を同席させればいい。
工事業者の説明を聞かなければ、図面や仕様書だけでは管理会社の専門家も
判断できないよ。
管理会社に丸投げの管理を委託しているマンションの実態だな。

[7260: 匿名さん]

エアコンの工事をするときに、新設する場合、壁に穴をあける恐れが
あるけど、その場合管理会社の専門職にきてもらって説明をうけますか。
それごときのことで、本社から専門職はきませんよ。
工事の種類は多岐に亘りますよ。
まず理事会で判断してわからなければ、業者に説明をしてもらいます。
それでもわからなければ、管理会社に調査してもらいます。
壁紙の張り替えや畳の交換程度では、管理会社の専門業者にきてもらって
説明会を受けたり、業者に聞き取り調査とかはしません。
又、委託契約にも専有部分の管理は規定がありませんからね。

[7261: 匿名さん]

共用部分の不具合があった場合は、管理員が担当フロントに連絡を
入れるのは当たり前のこと。
しかし、その工事の相見積とかの支持を出すのは理事長。
勝手に管理会社が業者に補修工事を依頼することはできない。
時間と知識のない理事長では管理会社主導にならざるをえないのかな。

[7262: 匿名さん]

管会社が工事を全面的にバックアップするのは、工事費に対する
紹介料等を稼ぐため。
だから、理事会には任せたくなく、介入してくるんだよ。

[7263: 匿名さん]

　マンション管理士なら簡単に分かる。

　マンションに不具合があれば、管理員からフロントへ連絡があって当たり前。

　フロントが不具合を放置して、バレたとたん、当初建設会社が瑕疵担保期間を越えて修繕に来るのも異常。

　理事長や理事会の許可なく修理するのも異常。

　修繕費用は当初建設会社負担も異常。

　異常だらけが発生しているのも現実。

　発生しているのは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　さらに悪質大規模修繕コンサルタントを紹介したのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　区分所有者が反対した工事会社に大規模修繕工事をさせたのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントは「マンション管理士」の超極悪社員。

　管理会社は、超極悪社員の処分もしない。

　代表取締役は交代したばかりの若造社長だから、とても無理。

　そんな財閥系悪徳管理会社に、存在価値があるのか？

　管理会社社員が「一般理事」と呼ばれる平理事をゴミ扱いし、その他の理事長と監事だけを選出する総会議案書を出して、「特別理事」だけを選出させておいて、一般理事の役職さえ決めない。

　それで管理組合や理事会が機能するはずはない。
　
　「一般理事」「特別理事」と言っている管理会社は、財閥系では井桁の付いた極悪管理会社だけ。

　知識を悪用する財閥系悪徳管理会社の御用マンション管理士がいる限り、マンション管理士は信用されない。

　真面目でまともなマンション管理士制度の再構築を求む。

　

[7264: 匿名さん]

>>7263
戸別の管理会社の批判はしない方がいいよ。

[7265: 匿名さん]

管理会社は工事に関しては貪欲だからねえ。
工事や点検は全て管理会社経由にしたいのは当然だよね。
バックリベートが必要だし。

[7266: 匿名さん]

　財閥系悪徳管理会社の批判をして何が悪い。　事実を投稿している。

　過去に投稿したものは、スレの削除で完全に吹き飛び、影も形もない。

　その他投稿した物の削除は数知れず。

　最近は運営会社のご努力により、削除はされていない。　運営会社様には感謝している。

[7267: 匿名さん]

７２６４さん。
戸別の管理会社の意味は個別でよろしいでしょうか。であれば、
個別の管理会社名をどうぞ投稿してください。

私は事実であれば投稿する事はかまわないと理解しております。

不服があれば、どうぞ出るところへ出てください。

悪い組合員と共謀したことを証拠を示されて公開されて困る者
だからその組合員の勤務先等に圧力をかける管理会社は８９３
よりおとるものと解釈している。

犯罪組織が私たちの財産を管理していることになります。黙っ
ていてはマンションが食いものになります。

[7268: 匿名さん]

　投稿した文面から、財閥系悪徳管理会社の名前は、マンション管理士なら分かる。
　過去のレスで具体的な会社名を投稿し、スレを削除され、長期間投稿禁止になった。
　同じ手は食わない。　　知りたければ過去レスを参照せよ。

[7269: 匿名さん]

>>7268
最近あなたが書き込んだ同じ内容の書き込みは削除してもらいました。
ただ、アク禁の要請はしていませんのでほとほどにしてください。

[7270: 匿名さん]

大規模修繕工事を管理会社の関連会社がしている
マンションはありますか。

[7271: 匿名さん]

　ウソは書いていませんから、削除は運営会社様はされないでしょう。
　スレの削除は運営会社様かレスした本人しかできませんし、私は他人のスレやレスの削除を依頼したことはありません。　憲法で保障された「表現の自由」を侵害する行為ですから。
　それともマンション管理士が、表現の自由を侵害するのですか？

[7272: 匿名さん]

>>7271
7186、7181、7191、7213、7222は同じ書き込みの繰り返し
だったので削除してもらいました。
あまりしつっこく、管理会社の悪口ばかりを書き込まれると、
ここのスレの主旨から外れてしまいますので、ほとほどにして
ください。

[7273: 匿名さん]

　財閥系悪徳管理会社も管理組合を騙すことを、ほどほどにしないと、痛い目に遭いますよ。
　悪質大規模修繕コンサルタントを紹介してはいけないよ。

[7274: 匿名さん]

>>7273
財閥系悪徳管理会社のことをいくら書き込んでも誰も相手に
しないでしょう。
いい加減にやめなさい。
あなたが書き込むと新しいスレにいけませんので。
スレ荒らしになりますよ。

[7275: 匿名さん]

義務違反行為等の請求について
1）行為の停止
　　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　　　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　　　を請求できる。
　　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
２）専有部分の使用禁止請求
　　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の 　　　　　　　　　　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有 　　　　　　　　　　部分の使用を禁止することができます。
３）競売の請求
　　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　　　ができます。
　　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　　　なければなりません。
４）占有者に対する引き渡し請求
　　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　　　専有部分の引き渡しを請求できます。

[7276: 匿名さん]

　誰に向かって投稿しているか分からない出所と対照が不明な投稿ですね。
　これができるのは、財閥系悪徳会社社員の上級フロントのマンション管理士ぐらいでしょう。
　悪質クレーマーを追い出すには、管理費等の未納か、管理規約の共同の利益に反する行為をした区分所有者の排除に使う項目です。
　集合住宅維持管理機構のセミナーで学んだばかりです。
　さあ、どうするのでしょう？
　マンション管理士の知識を悪用するのは、簡単ですね。

[7277: 匿名さん]

出所は自分でつくったものをここに載せただけ。
だから、行が合わないところがあるみたいだね。
財閥系悪徳管理会社の上級フロントではないけどね。

[7278: 匿名さん]

区分所有法５７条から６０畳までを読みなさい。この件で弁護士を
使って行動をおこす組合は最低でしょう。

そんなマンションには住まない事でしょう。後がもめる。

[7279: 匿名さん]

>>7278さん
区分所有法の義務違反者に対する措置を読まれましたか。
確かに住民が住民を提訴するような事態が発生するような
マンションには住みたくないですね。
何事も傷口が広がらないうちに即適切な対応をして、そういう
土壌ができにくい環境をつくるべきです。

[7280: 匿名さん]

ただ輪番制の理事では、先送りされる可能性があるので
たまたまその期に優秀な理事長に巡り合うといいですが。

[7281: 匿名さん]

一番やっかいなのが暴力団関係の居住者だろうが、規約ではしっかり
暴力団関係の居住は禁止されており、たぶん住民にはその存在は分から
ない行動を取ると思うね。
それとわかるような言動はとらないでしょうから。

[7282: 匿名さん]

競売請求はなかなか裁判所も受理しないからね。
特に滞納金の場合はまず無理。
優先債権者が金融機関では先取特権では太刀打ちできない。
支払いが終わっている築２５年以上のマンションなら可能だろうが。

[7283: 匿名さん]

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

[7284: 匿名さん]

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[7285: 匿名さん]

勝訴したのに支払ってくれない場合 →強制執行・・・申し立て手続きは書類の提出で済む。
　　　給与債権
　　　預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。

[7286: 匿名さん]

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

[7287: 匿名さん]

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

[7288: 匿名さん]

管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

[7289: 匿名さん]

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

[7290: 匿名さん]

滞納金と競売に関するものをまとめてみました。

[7291: 匿名さん]

滞納金で競売請求はまず無理ですね。
支払い督促をやり、給料の差し押さえが一番いい方法です。
但し、自分で勤務先とかは調べなければなりません。
口座から徴収する場合は、取引銀行を調査する必要があります。
裁判所や弁護士は調べてくれません。

[7292: 匿名さん]

参考になります。
いろんな情報を今後も期待します。

[7293: 匿名さん]

根抵当権は支払いが終わっていても銀行は抹消しないので、
相続や売却をする時は、根抵当権の抹消手続きをしなければ
なりません。
何故銀行が抹消手続きをしないのかは分かりませんが。
普通は、支払いが終わればそれで抵当権は消滅したと思いますよね。

[7294: 匿名さん]

兄弟で相続した親の土地を売却する場合は、まず所有権移転登記をしなければ
売却することができません。
その土地が売れて兄弟で分配する場合、長男には所得税が、二男は贈与税を
支払わなければならなくなりますが、所有権移転登記をする場合、共有名義
にしておけば、土地の所得税だけの支払いで済み、贈与税は不要となります。
節税対策をしておかないと、贈与税は大きいですからね。
もし、贈与税を支払う場合は、夫婦で贈与されたことにして、申告をすれば
贈与税が節税できます。
知らないと多くの税金を納めなければなりません。
知っておくとプラスになりますよ。

[7295: 匿名さん]

贈与税は年間１１０万円までは非課税です。

[7296: 匿名さん]

税金とかの話はこれでおしまいです。

[7297: 匿名さん]

　税金の話の続きは、税理士か税務署で。

　さて、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？

　おられたら、相談したいことがありますので、よろしくお願いします。

[7298: 匿名さん]

おりません。オールマイティは全能の神様に質問してください。貴方は可笑しいよ。

[7299: 匿名さん]

弁護士や医者でもオールマイテイな者はいません。
医者は内科医が外科の手術はできません。
弁護士でも複雑多岐に亘るため専門家してきています。
建築士でも、設計をする者と積算をする者とで分かれています。

[7300: 匿名さん]

それにしても、あれだけ頻出していたマンション管理士上位合格者
さんはどうしたんだろう。