マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7134: 匿名さん]

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約に委ねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。

[7135: 匿名さん]

議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。
理事長に一任ではなく、○○理事に一任の方がベター。

[7136: 匿名さん]

理事会の委任状は可のような気がしてきた。

[7137: 匿名さん]

>>7134さん
理事会開催については議案書はありません。
議題だけですね。
委任状も当然ありません。
理事会は過半数で成立し、議事は過半数で決するとあるだけです。
ということは、理事会への委任状はなしということですね。
ありがとうございました。

[7138: 匿名さん]

　自主管理の管理組合の経験ですが、期により理事会のやり方がバラバラでした。

　ある程度の実質的な理事会にするため、役員の参加できる日時をあらかじめ調査し、やむを得ない方だけ欠席の理事会をしていたので、役員が全員出席しない理事会は年に数回でした。

　理事会議案書（名称は違いますが理事会で相談する内容のことです）も、役員にあらかじめ御用聞きして作成し、事前に配布しました。

　理事会当日に議案を配布する「いきなり理事会」などしたことはありません。

　そのため、議案を役員が知らないことはあり得ず、あらかじめ考えてきてもらえるため、早い時は３０分もかからず終了し、あとは時間のある人と雑談していました。

　雑談の中で大事なことが出てくれば、次月の理事会で話し合っていました。

[7139: 匿名さん]

ちの理事会は、簡単な議題だけ事前に配布します。
理事会の時間は1時間半と決まっています。
内容は充実してますよ。

[7140: 匿名さん]

どこの理事会でも、期が代わるごと、理事長が変わるごとに
理事会の内容、やり方は変わりますよ。

[7141: 匿名さん]

優秀な理事長ばかりではないからね。
やたらと工事だけをして、仕事をしているという者もいるけどね。
工事以外のことは動きたくないしね。

[7142: 匿名さん]

　７１３９さんの、血の理事会ご苦労さん。

　反社会的勢力が役員の中に居るのでしょうか？

　管理規約改正がされていれば、管理組合に反社会的勢力はいません。

　管理会社に、反社会的勢力とお友達がいるのでしょう。

　内容が充実していて、おめでとうございます。

[7143: 匿名さん]

総会では委任状や代理出席、議決権行使書での参加も出席として扱われる。
理事会の決議は理事の半数以上が出席しなければ開催できず、その議事は
出席理事の過半数で決するとなっている。
その出席には、委任状や代理出席は不可なのか。
民法第１０４条では、復代理は認めないとなっている。
ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
これは配偶者が理事会に代理出席は可ということだが、委任状については
触れられていない。
理事会に委任状は可なのか。

[7144: 匿名さん]

規約で委任状可としていればいいんではないの。

[7145: 匿名さん]

全国のマンションの理事会で委任状はどこでも
オーケーです。

[7146: 匿名さん]

>>7143
>ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
>場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。

「法人である管理組合」に適用される規定である。

[7147: 匿名さん]

マンション標準管理規約（「権利能力なき社団である管理組合」が対象）には、同様の規定がある。

第３８条（理事長）
第５項　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

[7148: 匿名さん]

　早い話が、副理事長や会計担当理事に職務をしてもらえることの裏付け条項。
　理事長は善良なる管理者の注意義務を持って、他の理事と連帯して、管理組合管理運営の責任を持つだけ。
　知っている理事長は、何人いるか知らないけど。

[7149: 匿名さん]

>>7146さん
法人だけに適用される事項なのですね。
了解しました。

[7150: 匿名さん]

　理事会に委任状なんかダメ。
　何のために理事会を開催するの？
　役員が出席できるよう、管理会社が日時調整するよう、重要事項説明書ではなっている。
　管理委託契約を始め、重要事項説明、管理規約に確認を。

[7151: 匿名さん]

理事会の開催日時は、毎月決まってるんではないの。
それがどうしてもだめな時は、理事会で日時を決めればいいのだし。
管理会社は関係ないでしょう。
重要事項にそんな規定は当然ない。

[7152: 匿名さん]

理事会は管理会社のためにするもんではない。

[7153: 匿名さん]

やはり管理会社主導でマンション管理が行われている
ところは多いんだね。
住民には、時間と知識がないからしょうがないかも。

[7154: 匿名さん]

　重要事項説明書はマンションにより異なる。
　定めばないことも不思議ではない。
　

[7155: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、理事会に役員の出席が少なく成立しない場合、管理会社により、議事録ではなく打合せ記録を作成するところもある。　理事会は成立しないが、管理に必要な打ち合わせはできるので、実質的な会議にはなる。　これを否定し形式的に理事会を流会し、打ち合わせもしないなら、理事会の意味がない。

[7156: 匿名さん]

理事会が出席率が悪くて成立しないようなマンションは
管理会社主導でいかなければ運営できないだろうな。
そういうマンションには住みたくないね。

[7157: 匿名さん]

　本当に住みたくないね。　プロ住民に任せた方が、住みたくなるマンションになるよ。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。

[7158: 匿名さん]

マンション管理士にも誠実な者はいますよ。
できれば、お金にがつがつしていない、会社をリタイアした
マン管士がいいかもですね。

[7159: 匿名さん]

会社をリタイアしたマン管士なら、ボランティアとしても
やってくれるかもしれませんよ。
お金に困っていなければ、仕事に対して一生懸命やってくれますよ。

[7160: 匿名さん]

金儲けの為にマンション管理士などいないでしょう。理事の順番に備えるため。
管理士会はボランテア、真剣な役員の相談もある。一緒に勉強をしている。

[7161: 匿名さん]

現在マンション管理士で生計を立てている者はごく僅かです。
管理士会に所属していても仕事は舞い込んできません。
只一つ、ドクター保険のマンションの審査ぐらいのものでしょう。

[7162: 匿名さん]

マンションの住民がマンション管理士の試験を受けるようには
なったけど、大規模マンションなら人材もいるけど、小規模だと
理事の確保だけでも大変だから、管理会社主導にならざるをえない。
管理会社主導でもいいんだが、中には工事とかを好きなようにやる
フロントに担当されたらえらいことになる。
工事は割高で余計なところまでやってしまう。

[7163: 匿名さん]

マンションの管理に興味や関心のない住民ばかりでは
マンション管理は目茶苦茶になる。
小さいマンションでは人材不足のため理事長のなり手がいない。

[7164: 匿名さん]

まじめでまともな排他をしないマンション管理士とは
どういう奴。

[7165: 匿名さん]

　その通りで、真面目で、まともな、排他をしない、真のマンション管理士。

　反対は、不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士など。
　排他を基本とする会則を持つ団体のマンション管理士や、管理会社のごく一部を除くマンション管理士以外の、社員御用マンション管理士。

　無理にわからなくてもいいよ。　胸に手を当てればわかるから。

　多分分かっていても、「なんのことか分かりませんと」とレスが来るから。

　悪人はいつまでたっても悪人。　財閥系系悪徳管理会社の上級フロントで、マンション管理士の奴。

　懲戒免職になれ。

[7166: 匿名さん]

余程そのマン管保有のフロントに痛い目にあったみたいだね。
しかし、全員がそういう者ばかりじゃないよ。

[7167: 匿名さん]

　不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士などに、痛い目に遭ったよ。
　いい人もいるのだけど、団体がまるでダメ。

[7168: 匿名さん]

マンション管理士は関係なく、単に管理会社の担当のフロントに
問題があるだけじゃないの。

[7169: 匿名さん]

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、管理員から代表取締役までダメ。
　ただし、代勤管理員や、四人のうち一人だけ優秀な常勤管理員はいた。

　大金をだまし取られたし、悪質大規模修繕コンサルタントを紹介されたりしたからね。
　理事長と監事以外を「一般理事」と社員が言って、ごみ扱い。

　財夏系悪徳管理会社では、この管理会社だけ。
　他の財閥系管理会社では「一般理事とか特別理事」と言っていないよ。

[7170: 匿名さん]

呼称はどうでもいいことじゃないかな。
理事長や監事が管理会社と仲良くなっていろんな工事とかを
やったということだろうが、そのためにマンションの資産価値は
上がったんじゃないの。
それは住民のために選ばれた理事がやった行動だから、その責任は
住民にもあるのだと思う。

[7171: 匿名さん]

　真面目でまともなマンション管理士の皆さんにお尋ねします。
　「一般理事」とは何ですか？
　不真面目で、ひねくれた、マンション管理士でも、中小の管理会社でも構いません。
　ご存知の方は、お教えください。
　財閥系悪徳管理会社社員フロントが、言っていました。

[7172: 匿名さん]

役の付かない役員のことを一般理事というのでしょう。
理事長や副理事長、会計担当理事は役がついています。
監事も役なんでしょう。
平理事のことです。

[7173: 匿名さん]

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

[7174: 匿名さん]

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　
みなさんのマンションではどちらを採用しますか。

[7175: 匿名さん]

　「平理事のことです。」は、管理組合に必要な理事ですが、管理会社には必要ですか？
　管理会社の方にお聞きしますが、他の方でも結構です。

[7176: 匿名さん]

うちは現在高置水槽だけど、次交換するときは増圧直結方式がいいと
思っていたけど、比較するとどちらもメリットがあるようだ。
今も別に不自由とかもないし、清掃とかも定期的に行われており、水に
問題はないしね。
検討の余地があるようだ。

[7177: 匿名さん]

　マンション管理士及び管理会社にお尋ねします。

　「特別理事」は、最低管理会社の必要とする、理事長と監事で間違いありませんか？

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、特別理事以外を「管理会社社員」が一般理事と言っています。

[7178: 匿名さん]

まだ交換するのはだいぶ先のことなので、それぞれどちらも
改善されるのでそのときに考えればいい。
高置水槽方式から増圧直結方式に変更するには工事費が高く
なるのではないですか。

[7179: 匿名さん]

　水の話しは、水道屋へ。　マンション管理士でも設備系マンション管理士でないと分からない。
　３階建てで、地方により３階まで給水可能なら、直結でＯＫ。
　マンションの条件により給水方法は異なる。　マンションの条件を示して再質問せよ。

[7180: 匿名さん]

３階までなら直結方式でいいといったって、マンションで３階建て
というのは殆どないでしょう。
マンションの住民は高置水槽方式がいいか、直結方式がいいかという
判断をしなければならない。
何にも知らなくて、業者に依頼したら値段の高いものを押し付けられる
だけだからね。
技術的なことはプロに任せ、我々住民は業者の説明を聞きながら
どちらにするかをきめなければならない。
その判断をするのに、７１７３と７１７４は良くまとめて書き込んであるよ。

[7181: 匿名さん]

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[7182: 匿名さん]

>>7181
つまらないことばかり書き込んでますね。
管理会社にあなたが相手にされないだけのことでしょう。

[7183: 匿名さん]

給水方式とか住民は関心ももっていないからね。
それをメリット、デメリットでまとめてあるから分りやすい。

[7184: 匿名さん]

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

[7185: 匿名さん]

もう一度貼り付けました。参考にしてください。
＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　

[7186: 匿名さん]

私のとこのマンションは高置水槽なんだが、貯水槽が屋内にあるようだから
築３５年前後で交換ということなんだね。
さてどちらがいいかは業者に説明させましょう。まだ先のことだけど。

[7187: 匿名さん]

高置水槽は停電時でも水が使えるのがいい。
水圧低下もないしね。

[7188: 匿名さん]

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[7189: 匿名さん]

よく考えてみると高置水槽の方がいいかもね。
現在も不満はないしね。

[7190: 匿名さん]

　神戸の地震以後、高置水槽式の給水方式は推奨されていない。
　低層の建物は直結増圧方式が主流。
　省エネルギーだし、衛生的。
　地元の水道局で確認してみたら？

[7191: 匿名さん]

うちのマンションは１７階建てだけど、増圧直結方式でも
水圧とかは大丈夫ですか。
地震を考えれば直結方式の方がいいかもですね。
ただ、工事費はどうなんだろう。

[7192: 匿名さん]

高置水槽を交換するのと、直結方式にするのとでは
どれぐらいの工事費の差があるのか知っている方がおられましたら
教えてください。

[7193: 匿名さん]

高置水槽だったらそれだけ交換すればいいけど、直結方式に
すれば全て新しくしなければならないのでかなり高くなるんじゃ
ないかな。
うちのマンションでは無理かも。

[7194: 匿名さん]

　まともな管理会社なら教えてくれるかもしれないけど、そうでないところは「分かりません」でおしまい。
　水道事業管理者の方がいいと思うけど？

[7195: 匿名さん]

増圧直結方式メリットは貯水槽が必要ない、水道メーター交換費もいらない。
　水質検査（法定点検含む）が必要ない。貯水槽の点検（法定含む）費がい
　らない。・・・相当な経費節約ができる。

[7196: 匿名さん]

　場所によれば、高置水槽式の給水方法は認められないところがあります。
　建築物で例えると既存不適格かもしれません。

　停電時では給水できない階が生じるかもしれませんが、配水場より低い階では、落差で給水ができますし、よほどの大規模災害や落雷でないと停電は発生しませんから、衛生優先で直結増圧方式が良いのではないかと思います。

[7197: 匿名さん]

[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]

[7198: 匿名さん]

直結方式の場合、水圧が低くなることはありませんか。
停電とかはめったに起こらないでしょうけどね。
衛生面と地震を考慮すれば、直結方式の方がいいんでしょうね。
点検費もいらなくなるみたいだし。
現在の新築マンションで高置水槽方式を採用しているところは
ないんですか。

[7199: 匿名さん]

>>7196さん
>配水場より低い階では、落差で給水ができますし・・・
何階ぐらいまでは給水できるんですか。
配水場とかのシステムとかが全く分りませんので、教えてください。

[7200: 匿名さん]

やはり高置水槽は時代遅れなんでしょうね。
うちの長期修繕計画では、高置水槽で計画されており１，５００万円に
なっています。
これは直結方式での検討の必要性がありますね。

[7201: 匿名さん]

　地元の水道事業管理者に問い合わせてください。
　当地では配水場が高い場所にあるため、比較すると３階くらいまでなら落差で給水できます。
　私は５階なので断水は確実ですが、風呂の湯を流さずに置いていますので、雑排水には困りません。

[7202: 匿名さん]

３階以下の部屋の者はいいけど、それ以上の者にとっては
断水となると直結方法には反対する者が出てくるかも
しれない。
現在は高置水槽で何の不便も感じていないからね。

[7203: 匿名さん]

やはり住民に高置水槽と増圧直結方式のメリットデメリットを
詳しく書いてアンケートを取り、その結果でどちらにするのかを
決めればいいと思う。

[7204: 匿名さん]

１、であれば現在貯水槽水槽が下階に有り貯水した水を最上階の貯水槽まで
　　増圧で送水して貯水して置けな地震時の給水の被害を最小限に食い止め
　　られる。しかし貯水槽にかかる清掃や法定点検、設備補修費・設備交換
　　（7年ごとのメーター交換費含む。）費用が必要です。

私のマンションでは上記の意見も検討しましたが、費用耐効果を考慮し
て増圧直圧給水方式を採用する事にしました。この場合は費用は加圧ポ
ンプの補修点検・交換費用のみである。

１０階程度のマンションですと水道直結給水方式も現在の技術では可能
と聞いております。

米・いずれの方式でも給排水管の補修・交換費用は組合負担です。
　　規約に設定すれば専有部分の給排水管配管の交換費用は組合負担も
　　可能であると聞きました。

１、の場合はタワーマンションでは一定の階に貯水槽が設置されていて
　　災害時はその水で緊急対応するように設計されております。

[7205: 匿名さん]

>>7204さん
現在高置水槽で給水をしていますが、諸費用についてはたいした
金額ではなくそれが理由で直結方式がいいとはならないと思います。
おたくのマンションではいろいろ検討した結果直結方式にされたとの
ことですが、設置費用の比較はされたのでしょうか。
高置水槽にした場合の交換費用と直結方式にした場合の費用の差が
どれぐらいのものかが知りたいですね。
良かったら教えてください。

[7206: 匿名さん]

直結方式にして費用が削減できたとしても、管理費の値下げを
しなければ住民には直接メリットはありません。
管理費というのは、毎年殆ど変化はないですからね。
それが削減できたということは、管理費がその分余るということ
ですから、それを何に使うかでしょう。

[7207: 匿名さん]

ところでマンション管理士上位合格者さんはどうしているのかな。
どこかのスレでアク禁になったのかな。

[7208: 匿名さん]

管理費は通常であれば値上げとかする必要はありません。
突発的な補修費が読めない部分はありますが、殆どは保険で
対応できます。
後は管理委託費や管理員人件費、清掃費、振り込み手数料や点検費、
役員報酬、電気料金や電話料等は毎月殆ど変りません。
不足することが予想されるのは、消費税がアップしたときです。
給水の点検費用等が節約できたのであれば、その分をどうするかが
問題になります。
余ったお金があればただ目的もなく使用されないようにすべきです。

[7209: 匿名さん]

管理費の値上げは分譲以来１度もありません。
それが普通ですよね。
修繕積立金は値上げをしなければならないでしょうが。

[7210: 匿名さん]

修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
これを取り崩すには総会の決議が必要となります。
管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
これについては、管理会社が対応しているんでしょうね。

[7211: 匿名さん]

>>7210
>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。

根拠は？

[7212: 匿名さん]

>>7211さん
管理費内の項目ごとに予算化がされていると思いますが、
例えば電気料金が予算を１万円上回った場合、住民から別途
徴収をしたり、臨時総会を招集したりはしないでしょう。
予備費があればそれで充当できますが、それがなくなれば移動も
できません。
管理費内で予算を上回っていなければ、別途徴収とかは必要ない
でしょう。
おたくのマンションでは、項目ごとの予算がオーバーした場合は
どうしていますか。

[7213: 匿名さん]

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[7214: 匿名さん]

管理費は元々各年度ごとに変更は殆どないものです。
管理費が足りなくなれば、臨時総会を開催するか、各区分所有者から
徴収することもできますが、管理費の予算内であればよそから
もってくることは可能だと思います。
たまたまうちの場合は予備費が豊潤にありますので、予備費からもって
きているようですが。

[7215: 匿名さん]

修繕積立金で専有部分の配管の更新工事を管理組合として
計画しているマンションはありますか。
いずれ必ず経年劣化をしますが、これを各戸の判断に任せて
いますとやれる者とやれない者がでてきます。
やはり早めの計画を立て、管理組合として計画すべきでは
ないでしょうか。

[7216: 匿名さん]

専有部分の工事を管理組合としてやれればいいんですが、
そこまでの余裕はありません。

[7217: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年周期を推奨して
いますが、これは各マンションによって考え方はバラバラです。
ただ言えることは、自分の部屋で考えれば壁紙や畳の交換を早くやる方と
そうでない方の違いではないでしょうか。
周期としては、１２年から１５年が一般的でしょう。
中には２０年たっても１回も大規模修繕工事をやっていないマンションも
あります。
工事をやるとしても、問題があるところだけその都度やるというところも
あります。
ただ、足場を組んでやる工事は殆どされていません。
やるとしても、屋上防水ぐらいのものです。
こういうマンションが限界マンションになるのでしょうね。

[7218: 匿名さん]

マンションは専有部分の管理をどうするかで明暗が分かれる。
専有部分のリォーム、修繕等の記録も共用部分の修繕記録と
同様に大切ですので管理保管してください。

[7219: 匿名さん]

そうですね、マンションは専有部分の管理、特に見えない部分の
配管の管理をどうするかで、マンションの寿命が違ってきます。
ただ、配管の更新工事は何か事故があってからでないとなかなか
事前には行動に移す者はいないのが現状です。
だから、管理組合が一斉に工事をしなければなりません。

[7220: 匿名さん]

本来ならマンションの引き渡し時の規約等に売り主が設定して買主に説明して承認させる。
等のマンション販売方法を定着させるには宅地建物業法の自ら売り主制限を改正するか、

それとも買主保護の為にマンション管理士等の立ち会いを義務付ける方法もある。

マンションの永住志向が高い等の報道を耳にしますが、現実は永住できる」システムには
なっていない。

その一番のネックが共用部分の管理と長期修繕計画は充実してきていますが、専有部分の
管理や修繕、設備交換にまでの規制や計画が相当遅れている

つまり、現場を知らないマンション管理士等が理解していない。確かに築古のマンション
は、組合員の変更や、入退去等で専有部分はさまざまに変更されているのが実情である。

これ等を解決する為にいろいろな規約の設定、変更を試みましたが、悪い組合員と悪徳
管理会社１０９が共謀してつぶされました。

その後を引き継いだ悪徳管理会社と偽理事長が工事の収支を理解できず優先順位を間違
えて中止せざる状況である。

[7221: 匿名さん]

管理組合の管理の対象物を共用部分だけに傾かないで専有部分も一体として
管理する方法については築古になればなるほど分譲当時からの組合員の反対
は避けられないでしょう。

なぜなら分譲当時から２０年も居住していればそれなりのりフォーム工事や
設備類の更新はしている組合員は多いはずです。

この組合員の費やした工事費用をどうするかの議論になりますので厄介です。

購入時はここまでの知恵は私も同様考えていませんでした。反省しております。

[7222: 匿名さん]

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[7223: 匿名さん]

専有部分の修繕等については、理事長に申請し書面による承認をうけなければ
ならないとなっています。
そして承認しようとするときは、理事会の決議を経なければならないとなっています。
この規約が守られていれば、問題は発生しません。
それを知らない住民に対しては、広報活動を地道にしていく必要があります。
そして、工事のために業者が機材等を持ち込んで工事をしようとする時は、管理員が
承認と工事の届け出が出ていなければストップをかけるようにしておくべきです。
理事長の承認を受けないで専有部分の工事を行った場合には、その是正等のため
必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め排除又は現状回復のための措置
をとることができるとなっています。
殆どのマンションの規約はこれが規定されていると思いますよ。

[7224: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが簡単にわかります

　専有部分の修繕等は、不完全な書類を受け付ける管理会社に第１次責任があります。

　工事申請書を放置し、問題になったり訴訟になった事例もあります。

　管理組合には、その工事に対して、どの様な問題が生じるかはわかりませんから、管理会社が見落とすと、善良なる管理者としての注意義務違反となります。

[7225: 匿名さん]

>>7221さん
専有部分の改装工事は区分所有者の自由です。
しかし、その中で配管については専有部分ではありますが、漏水事故
があった場合に交換されている方がおられるかもしれませんが、その
場合は区分所有者負担です。
その配管工事を管理組合として一斉に取り替え工事をする場合は管理組合
負担というのもありますが、その際は先行工事者に対する工事費の負担は
衡平性の観点から一斉に工事をした平均額の支給をするというのを規約に
盛り込んでおくことが必要です。
但し、早めに計画を立て積立金の値上をしておかなければ、急に工事をして
借り入れで賄うとなると大幅な値上げとなりますので、承認は得られません。
この工事ができるかどうかが限界マンションになるかならないかの分岐点
となります。

[7226: 匿名さん]

>>7224さん
あなたの書き込まれた内容は、理事会がどう対応しなければならないか
の基本から外れています。
基本は、７２２３に書き込まれた内容どおりに実施するのが前提です。
それを個々のマンションの事例をだされても回答のしようがありません。
そういった問題があるのであれば、該当マンションで結論を出すべきです。

[7227: 匿名さん]

１、管理室で専有部分の工事申請書を受理した。
２、管理員はその申請書をファックスなりで管理会社の事務担当に送付した。
３、事務担当は理事会に申請書を提出して承認を得る。
４、工事申請書には理事長の承認印を押印して工事期間を付記して掲示する。
５、工事開始中でも確認を理事及び事務担当が監督を行う。

旨の規約や運営催促、契約書等に明記されているはずです。これ等が守られ
ているマンションは専有部分に起因するトラブルは少ないはずである

反対にこの立派なルールが有りながら実行されていないマンションは多いで
しょう。

きずいたときには大体取り返しがつかず解決をよりややこしくなっています。
これ等は管理会社任せのマンションに多く、管理会社の餌になっている、

[7228: 匿名さん]

>>7227さん
工事申請書がだされた場合、それを管理会社に送付するのではなく、
理事長に提出して、理事会で承認決議をするのが基本です。
そこがまがっていますよ。管理会社が許可を出す訳ではないでしょう。
自分たちのマンションは自分たちで守るというのが基本です。
そして、理事会は管理員やフロントに対して工事期間や工事内容等を
掲示するよう指示すればいいのです。
届けでがされていない工事が行われようとしている時は、管理員が理事長に
報告して、理事会がそれに対応します。
こういう基本的なことができないマンションが多いんでしょうね。

[7229: 匿名さん]

工事を承認して掲示する場合、理事長印を押印して掲示するのは
いい方法だね。

[7230: 匿名さん]

　マンション管理士なら簡単にわかります。

　マンション管理の素人が集まって管理組合を作っているのだから、工事の詳細が分かっても、支障が生じる恐れがあることまでは判断できない。
　それをできるのは、マンション管理の「プロ」である管理会社だけ。
　多くのマンションでは、様式上、管理組合か理事長宛になっているが、受付は管理員が行い、管理会社に書類が行き、管理会社が工事の可否を判断して、理事長等に許可を求める。
　マンション管理の「素人」の管理組合が、書類の点検を行うことは不可能。
　マンション管理の「プロ」の管理会社が、瑕疵なく各種業務を行うのは当たり前。
　瑕疵等があれば、管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反は、免れない。

[7231: 匿名さん]

>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。

これについてどう考えますか。

[7232: 匿名さん]

１２２８さん、１２２７ですが、
良く読みなさい。事務担当から理事会に提出して理事会で許可をもらい
理事長の押印で掲示したと書いたはずですが。ボケないで下さいね。

３、４を確認してください。あほ、

[7233: 匿名さん]

７２３０、貴方はマンション管理士ですか。専有部分の工事の瑕疵等は工事申請に
基づき理事会が承認しているのだから管理会社に瑕疵等の全管注意義務違反を問う
ことはできません。