マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7114: 匿名さん]

>>7112
不法占拠者からとりたてればいいよ。

[7115: 匿名さん]

専有部分の配管もいずれ経年劣化し交換しなければならない時期は
必ずやってきます。
その工事を管理組合がやるにしても、各個人でやるにせよ、同じ
区分所有者の負担であることには変わりはありません。

[7116: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件の００３号室の入退去履歴を精査せよ。その他有り。

管理費等の未収金は回収不能で除却した。特定承継人に請求は規約上ＯＫである。

この会社と悪い組合員やマンション管理士等がグルの疑いがある。

再任による長期政権を精査。この会社のＴ原元課長から、お前位は本社に通報すれば、

どうでも処分できると脅迫めいた事を言われた記憶がある。

殺されるのではないかと怖かった。不正を追及したときである。

[7117: 匿名さん]

滞納管理費等は特定承継人が引き継ぐのは法律。
管理費等の放棄は区分所有者全員の承諾が必要。

[7118: 匿名さん]

普通決議で除却している。担当理事長に確認したら管理会社１０９の担当の助言。
この不法占有者は指定されているはずである。氏名も覚えている。

[7119: 匿名さん]

　管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　本当ですか

[7120: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、規約違反や違法行為が
あった場合、住民側に対しては理事会は弁護士への依頼や
訴訟も簡単に行えるが、住民側が理事会を訴えることは
費用も含めて難しい。
住民との対立や費用を考慮すればさわらぬ神に祟りなしと
ならざるを得ない。
管理会社に対しては、理事会が動けば簡単に提訴とか弁護士
依頼とかはできる。

[7121: 匿名さん]

7119
それが何か問題がありますか。

[7122: 匿名さん]

マンション管理とは外れますが、質問していいですか。
贈与税は年間１１０万円を超えた額にかかりますが、現金で
５００万円親からもらった場合、自己申告をしなかったら
税務署に分かるものですか。
５年間分らなければ時効も成立しますし。
マイナンバー制度もまだ普及してませんしね。
申告しないで、税務署から通知が来た時に申告してもいいのではと
思いますがどうでしょう。
無申告加算税はプラスされますが、たいしたことはないでしょうしね。
こんなことをここで議論することは不道徳的ですね。

[7123: 匿名さん]

ところで、理事会で理事が欠席する場合、委任状を提出するのは
合法かどうかの議論での結論はでたんですか。
民法１０４条では、全員の承認が必要となっていますけど。
理事会の代理出席や総会での委任状や代理出席は可能でしょうが。
どなたか知ってる方、おしえてください。

[7124: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[7125: 匿名さん]

民法第１０４条は強行規定ではないのだろうか。

[7126: 匿名さん]

日本国の長に対する信用が失墜している。ここまで来たかと残念である。
マンションの組合員も目先のことにとらわれずに悪徳組合員や、管理会社、
マンション管理士等をチェックしましょう。

マスコミの力は大きい。不正を告発する勇気を持ちましょう。

[7127: 匿名さん]

安倍首相の信用失墜の要因はマスコミに大きな原因がある。
全て忖度の世界での話しだ。
森友学園に関して昭江夫人は絡んでいるだろうが、名誉園長とかであれば
若干の働きかけはするだろう。しかし、殆ど影響はないだろう。
加計学園に関しては、学生時代からの友達のことだし、戦略特区にも
なっているのであるから、秘書が忖度しても許容範囲だ。
全て野党の点数稼ぎのために追求しているだけのこと。
獣医学部の新設があったけど、国家戦略のためにマイナスになっているのか。

[7128: 匿名さん]

阿部や麻生も三代目のボンボン人間は汚くないが世間知らず、
森友みたいな悪徳組合理事長に似に騙された。これは許される。

育ちの良さがあだとなった。二度と同じ過ちを犯してはならない。

管理会社１０９のさまざまな規約や法令違反は非常に気持ちが悪い。

[7129: 匿名さん]

　管理会社１０９はマンション管理業協会理事長会社ですね？　だとすれば、業界団体の存在理由はどこにあるのですか？　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、理事会社を処分しただけ「マシ」と思っていたのに。　

[7130: 匿名さん]

マンション管理士さん。
民法第１０４条から考えて、理事会の委任状はオーケーですか。

[7131: 匿名さん]

理事会への代理出席は可だが、委任状はダメ。

[7132: 匿名さん]

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

[7133: 匿名さん]

　理事会の委任状など、法解釈の前に、ダメです。　理事会の成立要件は、管理規約に明記されています。
　それとも、理事会議案書には、総会議案書と同じく、議事内容がすべて書かれ、理事の意見も聴取した後、理事会が開催されていますか？
　そんな理事会は、聞いたことがありません。

[7134: 匿名さん]

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約に委ねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。

[7135: 匿名さん]

議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。
理事長に一任ではなく、○○理事に一任の方がベター。

[7136: 匿名さん]

理事会の委任状は可のような気がしてきた。

[7137: 匿名さん]

>>7134さん
理事会開催については議案書はありません。
議題だけですね。
委任状も当然ありません。
理事会は過半数で成立し、議事は過半数で決するとあるだけです。
ということは、理事会への委任状はなしということですね。
ありがとうございました。

[7138: 匿名さん]

　自主管理の管理組合の経験ですが、期により理事会のやり方がバラバラでした。

　ある程度の実質的な理事会にするため、役員の参加できる日時をあらかじめ調査し、やむを得ない方だけ欠席の理事会をしていたので、役員が全員出席しない理事会は年に数回でした。

　理事会議案書（名称は違いますが理事会で相談する内容のことです）も、役員にあらかじめ御用聞きして作成し、事前に配布しました。

　理事会当日に議案を配布する「いきなり理事会」などしたことはありません。

　そのため、議案を役員が知らないことはあり得ず、あらかじめ考えてきてもらえるため、早い時は３０分もかからず終了し、あとは時間のある人と雑談していました。

　雑談の中で大事なことが出てくれば、次月の理事会で話し合っていました。

[7139: 匿名さん]

ちの理事会は、簡単な議題だけ事前に配布します。
理事会の時間は1時間半と決まっています。
内容は充実してますよ。

[7140: 匿名さん]

どこの理事会でも、期が代わるごと、理事長が変わるごとに
理事会の内容、やり方は変わりますよ。

[7141: 匿名さん]

優秀な理事長ばかりではないからね。
やたらと工事だけをして、仕事をしているという者もいるけどね。
工事以外のことは動きたくないしね。

[7142: 匿名さん]

　７１３９さんの、血の理事会ご苦労さん。

　反社会的勢力が役員の中に居るのでしょうか？

　管理規約改正がされていれば、管理組合に反社会的勢力はいません。

　管理会社に、反社会的勢力とお友達がいるのでしょう。

　内容が充実していて、おめでとうございます。

[7143: 匿名さん]

総会では委任状や代理出席、議決権行使書での参加も出席として扱われる。
理事会の決議は理事の半数以上が出席しなければ開催できず、その議事は
出席理事の過半数で決するとなっている。
その出席には、委任状や代理出席は不可なのか。
民法第１０４条では、復代理は認めないとなっている。
ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
これは配偶者が理事会に代理出席は可ということだが、委任状については
触れられていない。
理事会に委任状は可なのか。

[7144: 匿名さん]

規約で委任状可としていればいいんではないの。

[7145: 匿名さん]

全国のマンションの理事会で委任状はどこでも
オーケーです。

[7146: 匿名さん]

>>7143
>ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
>場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。

「法人である管理組合」に適用される規定である。

[7147: 匿名さん]

マンション標準管理規約（「権利能力なき社団である管理組合」が対象）には、同様の規定がある。

第３８条（理事長）
第５項　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

[7148: 匿名さん]

　早い話が、副理事長や会計担当理事に職務をしてもらえることの裏付け条項。
　理事長は善良なる管理者の注意義務を持って、他の理事と連帯して、管理組合管理運営の責任を持つだけ。
　知っている理事長は、何人いるか知らないけど。

[7149: 匿名さん]

>>7146さん
法人だけに適用される事項なのですね。
了解しました。

[7150: 匿名さん]

　理事会に委任状なんかダメ。
　何のために理事会を開催するの？
　役員が出席できるよう、管理会社が日時調整するよう、重要事項説明書ではなっている。
　管理委託契約を始め、重要事項説明、管理規約に確認を。

[7151: 匿名さん]

理事会の開催日時は、毎月決まってるんではないの。
それがどうしてもだめな時は、理事会で日時を決めればいいのだし。
管理会社は関係ないでしょう。
重要事項にそんな規定は当然ない。

[7152: 匿名さん]

理事会は管理会社のためにするもんではない。

[7153: 匿名さん]

やはり管理会社主導でマンション管理が行われている
ところは多いんだね。
住民には、時間と知識がないからしょうがないかも。

[7154: 匿名さん]

　重要事項説明書はマンションにより異なる。
　定めばないことも不思議ではない。
　

[7155: 匿名さん]

　マンション管理士なら分かるが、理事会に役員の出席が少なく成立しない場合、管理会社により、議事録ではなく打合せ記録を作成するところもある。　理事会は成立しないが、管理に必要な打ち合わせはできるので、実質的な会議にはなる。　これを否定し形式的に理事会を流会し、打ち合わせもしないなら、理事会の意味がない。

[7156: 匿名さん]

理事会が出席率が悪くて成立しないようなマンションは
管理会社主導でいかなければ運営できないだろうな。
そういうマンションには住みたくないね。

[7157: 匿名さん]

　本当に住みたくないね。　プロ住民に任せた方が、住みたくなるマンションになるよ。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。

[7158: 匿名さん]

マンション管理士にも誠実な者はいますよ。
できれば、お金にがつがつしていない、会社をリタイアした
マン管士がいいかもですね。

[7159: 匿名さん]

会社をリタイアしたマン管士なら、ボランティアとしても
やってくれるかもしれませんよ。
お金に困っていなければ、仕事に対して一生懸命やってくれますよ。

[7160: 匿名さん]

金儲けの為にマンション管理士などいないでしょう。理事の順番に備えるため。
管理士会はボランテア、真剣な役員の相談もある。一緒に勉強をしている。

[7161: 匿名さん]

現在マンション管理士で生計を立てている者はごく僅かです。
管理士会に所属していても仕事は舞い込んできません。
只一つ、ドクター保険のマンションの審査ぐらいのものでしょう。

[7162: 匿名さん]

マンションの住民がマンション管理士の試験を受けるようには
なったけど、大規模マンションなら人材もいるけど、小規模だと
理事の確保だけでも大変だから、管理会社主導にならざるをえない。
管理会社主導でもいいんだが、中には工事とかを好きなようにやる
フロントに担当されたらえらいことになる。
工事は割高で余計なところまでやってしまう。

[7163: 匿名さん]

マンションの管理に興味や関心のない住民ばかりでは
マンション管理は目茶苦茶になる。
小さいマンションでは人材不足のため理事長のなり手がいない。