マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7094: 匿名さん]

理事会の委任状を有効とするのは強行規定ではないのか。

[7095: 匿名さん]

区分所有法の強行規定とは区分所有法と異なる規約は無効です。

たとえば共用部分の重大変更は区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を要する。

しかし規約において区分所有者は過半数に減ずる事が出来ると有ります。

これは、強行規定です。これと異なる規約は無効です。よって規約に法令どうり設定
するか、規約に設定しないで法令どうりに運用すればいいのです。

軽微変更と重大変更の判断はマンション管理士の得意とする事項です。

[7096: 匿名さん]

私は築３０年のマンションを格安で購入しました。

原始規約＝役員の資格は現に居住している区分所有者
現在の規約＝区分所有者の同居人、賃借人、区分所有者の委任者、第三者へと拡大してきました。

やはり、この規約の緩和は明らかに組合運営がしやすい方法に特化してきています。

マンション管理士等の第三者管理者方式などは果たして良いのか悪いのかは理解できません。

私は原始規約の方が区分所有者の利益につながると思います。組合員にとってはその方向を
考えた方がいいような気がします。

理事も現に居住している組合員で代理出席は認めない規約の方が組合員の利益になりそうです。

[7097: 匿名さん]

理事会の委任状は法律通りにしなければならないなんていう法律は有りません。
規約に自由に規定できます。

ただし、規約を設定するときは区分所有法３１条に従わなければなりませんので、
これは強行規定です。

[7098: 匿名さん]

　現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られるのはおかしいというものです。

　現に居住する区分所有者も、非居住区分所有者も、区分所有者に変わりはありませんから、標準管理規約は約７年前に、現住要件撤廃に、改正されました。

　非居住区分所有者が役員になれず、第三者が役員になれる制度は、極めて異常です。

[7099: 匿名さん]

役員の資格を配偶者、二親等までとして、理事長は現住組合員とするはどうでしょう。

賃借人（使用者含む。）、組合員の委任者、マンション管理士等の第三者管理者、
には疑問が残る。

正常なマンションの管理組合は外部からの役員は避けた方がいいと思います。

[7100: 匿名さん]

>>7096さん
役員の資格に賃借人が入るのはおかしいでしょう。
マンションの管理は基本的には区分所有者がするのが当然です。
配偶者や一親等とかの条件がある同居者なら分りますが、全く
関係のない賃借人が工事等の管理までするのはだめでしょう。

[7101: 匿名さん]

理事長の第三者への委託については、報酬を支払って
いますので単なる賃借人とは違いますしね。

[7102: 匿名さん]

自治会の役員なら賃借人でもなれますけどね。自治会長でも。
それとごっちゃになっているんでしょう。
第三者に委託するのと輪番制とかで役員になるのに賃借人が
入るのとは全然違います。

[7103: 匿名さん]

そうですよ、自治会長は再任再任で半永久的である。しかも区分所有者の同居人である。
順番制の任期1年の理事は自治会長に頭が上がらず、組合運営と自治会運営が混ざって困る。

自治会の総会は出席者（会員の一割程度）だけの過半数の賛成でけつぎしている。が組合の
総会も同様である。

自治会と管理組合が同一団体であるように思う。マンションは安物でトラブルが多いが、
買い替えたくても資金がなく我慢して住んでいます。

[7104: 匿名さん]

小規模マンションの場合、人材難もあり自治会と理事会が
ごっちゃになっているところは多々あるようです。
管理費から自治会の活動に管理費を充当することもあるようです。
所謂なんでもありの管理なんですね。
しかし、誰も何もいわなければこれが当然と思われて管理されて
いるようです。
理事は１年の輪番制で自治会長は１０年でもやるようなマンション
では自治会長の方が権限は大きくなります。
極端な例としては、自治会と理事会を一緒にやっているところもある
ぐらいですから。
規約違反、法律違反といっても、誰も何もいわなければそれが通り
ますからね。
マンションの管理も二極化しています。

[7105: 匿名さん]

マンション管理は人間性でしょう。法律や、規約はりっぱなものが存在しても
運用するのは組合員でしょうから。見えない処（専有部分）から徐々にスラム
化する。

一定年数で住み替えられるように資金計画をして購入する事でしょうね。？

[7106: 匿名さん]

>>7105さん
１０年程度で次から次へと買い替えをするのも一法です。
しかし、それはマンション管理をしていくのとは関係ないことなんですよ。
ここでの書き込みは、マンション管理をどうしていくかが問われているのですから。
専有部分の配管の劣化はタワーマンションでも起こります。
しかし、その交換費用ぐらいはグレードの高いマンションの住民なら簡単に
できるでしょうが、それだからといって、更新工事を積極的には誰もしません。
在宅とかの負担も大きいですからね。

[7107: 匿名さん]

>現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協>力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られる>のはおかしいというものです。

これは納得できますね。
協力金を徴収するというのなら、非現住区分所有者が役員になれないとする規約は
おかしいですよね。

[7108: 匿名さん]

見えるところの管理はしやすいですが見えない処の管理は不可能でしょう。

いくいらでもお金をかければ見栄えは良く見せられるからね。厚化粧。

[7109: 匿名さん]

見えないところの管理といえば配管です。
特に専有部分の配管は、各戸の住民の責任と負担で更新工事とかは
しなければなりません。
故に漏水とかの事故があって始めて事の重大さに気づくのです。
この専有部分の配管の更新工事については、管理組合として一斉に
取り替え工事をしなければ解決できません。
住民は配管の取り替え工事は何もなければやりません。

[7110: 匿名さん]

上階の組合員が自己破産していて漏水工事の工事費を請求したが支払い不能はどうしますか。

[7111: 匿名さん]

>>7110さん
通常は保険である程度は対応できます。
しかし、それ以上の精神的な負担や補償額不足については、加害者が
負担することになっています。
上階の住民が自己破産しているということは、そのマンションはその
加害者の者ではないと思われます。
その場合は、泣き寝入りしかなく、自己負担しなければなりません。
当然管理組合は支払ってくれませんし、補修工事もしてくれません。
自己破産していない場合は双方での話し合いということになりますが
住民トラブルの要因になります。
だから、管理組合として一斉に工事をするようにしたらいいのです。

[7112: 匿名さん]

組合員の借金取り立て屋が不法占有していて組合員が不在である場合はどうしますか。

[7113: 匿名さん]

　自主管理の時、夜逃げにあったが、占拠屋は来なかった。
　不幸中の幸い。　占拠屋が来ると、警察に相談。

[7114: 匿名さん]

>>7112
不法占拠者からとりたてればいいよ。

[7115: 匿名さん]

専有部分の配管もいずれ経年劣化し交換しなければならない時期は
必ずやってきます。
その工事を管理組合がやるにしても、各個人でやるにせよ、同じ
区分所有者の負担であることには変わりはありません。

[7116: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件の００３号室の入退去履歴を精査せよ。その他有り。

管理費等の未収金は回収不能で除却した。特定承継人に請求は規約上ＯＫである。

この会社と悪い組合員やマンション管理士等がグルの疑いがある。

再任による長期政権を精査。この会社のＴ原元課長から、お前位は本社に通報すれば、

どうでも処分できると脅迫めいた事を言われた記憶がある。

殺されるのではないかと怖かった。不正を追及したときである。

[7117: 匿名さん]

滞納管理費等は特定承継人が引き継ぐのは法律。
管理費等の放棄は区分所有者全員の承諾が必要。

[7118: 匿名さん]

普通決議で除却している。担当理事長に確認したら管理会社１０９の担当の助言。
この不法占有者は指定されているはずである。氏名も覚えている。

[7119: 匿名さん]

　管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　本当ですか

[7120: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、規約違反や違法行為が
あった場合、住民側に対しては理事会は弁護士への依頼や
訴訟も簡単に行えるが、住民側が理事会を訴えることは
費用も含めて難しい。
住民との対立や費用を考慮すればさわらぬ神に祟りなしと
ならざるを得ない。
管理会社に対しては、理事会が動けば簡単に提訴とか弁護士
依頼とかはできる。

[7121: 匿名さん]

7119
それが何か問題がありますか。

[7122: 匿名さん]

マンション管理とは外れますが、質問していいですか。
贈与税は年間１１０万円を超えた額にかかりますが、現金で
５００万円親からもらった場合、自己申告をしなかったら
税務署に分かるものですか。
５年間分らなければ時効も成立しますし。
マイナンバー制度もまだ普及してませんしね。
申告しないで、税務署から通知が来た時に申告してもいいのではと
思いますがどうでしょう。
無申告加算税はプラスされますが、たいしたことはないでしょうしね。
こんなことをここで議論することは不道徳的ですね。

[7123: 匿名さん]

ところで、理事会で理事が欠席する場合、委任状を提出するのは
合法かどうかの議論での結論はでたんですか。
民法１０４条では、全員の承認が必要となっていますけど。
理事会の代理出席や総会での委任状や代理出席は可能でしょうが。
どなたか知ってる方、おしえてください。

[7124: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[7125: 匿名さん]

民法第１０４条は強行規定ではないのだろうか。

[7126: 匿名さん]

日本国の長に対する信用が失墜している。ここまで来たかと残念である。
マンションの組合員も目先のことにとらわれずに悪徳組合員や、管理会社、
マンション管理士等をチェックしましょう。

マスコミの力は大きい。不正を告発する勇気を持ちましょう。

[7127: 匿名さん]

安倍首相の信用失墜の要因はマスコミに大きな原因がある。
全て忖度の世界での話しだ。
森友学園に関して昭江夫人は絡んでいるだろうが、名誉園長とかであれば
若干の働きかけはするだろう。しかし、殆ど影響はないだろう。
加計学園に関しては、学生時代からの友達のことだし、戦略特区にも
なっているのであるから、秘書が忖度しても許容範囲だ。
全て野党の点数稼ぎのために追求しているだけのこと。
獣医学部の新設があったけど、国家戦略のためにマイナスになっているのか。

[7128: 匿名さん]

阿部や麻生も三代目のボンボン人間は汚くないが世間知らず、
森友みたいな悪徳組合理事長に似に騙された。これは許される。

育ちの良さがあだとなった。二度と同じ過ちを犯してはならない。

管理会社１０９のさまざまな規約や法令違反は非常に気持ちが悪い。

[7129: 匿名さん]

　管理会社１０９はマンション管理業協会理事長会社ですね？　だとすれば、業界団体の存在理由はどこにあるのですか？　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、理事会社を処分しただけ「マシ」と思っていたのに。　

[7130: 匿名さん]

マンション管理士さん。
民法第１０４条から考えて、理事会の委任状はオーケーですか。

[7131: 匿名さん]

理事会への代理出席は可だが、委任状はダメ。

[7132: 匿名さん]

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

[7133: 匿名さん]

　理事会の委任状など、法解釈の前に、ダメです。　理事会の成立要件は、管理規約に明記されています。
　それとも、理事会議案書には、総会議案書と同じく、議事内容がすべて書かれ、理事の意見も聴取した後、理事会が開催されていますか？
　そんな理事会は、聞いたことがありません。

[7134: 匿名さん]

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約に委ねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。

[7135: 匿名さん]

議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。
理事長に一任ではなく、○○理事に一任の方がベター。

[7136: 匿名さん]

理事会の委任状は可のような気がしてきた。

[7137: 匿名さん]

>>7134さん
理事会開催については議案書はありません。
議題だけですね。
委任状も当然ありません。
理事会は過半数で成立し、議事は過半数で決するとあるだけです。
ということは、理事会への委任状はなしということですね。
ありがとうございました。

[7138: 匿名さん]

　自主管理の管理組合の経験ですが、期により理事会のやり方がバラバラでした。

　ある程度の実質的な理事会にするため、役員の参加できる日時をあらかじめ調査し、やむを得ない方だけ欠席の理事会をしていたので、役員が全員出席しない理事会は年に数回でした。

　理事会議案書（名称は違いますが理事会で相談する内容のことです）も、役員にあらかじめ御用聞きして作成し、事前に配布しました。

　理事会当日に議案を配布する「いきなり理事会」などしたことはありません。

　そのため、議案を役員が知らないことはあり得ず、あらかじめ考えてきてもらえるため、早い時は３０分もかからず終了し、あとは時間のある人と雑談していました。

　雑談の中で大事なことが出てくれば、次月の理事会で話し合っていました。

[7139: 匿名さん]

ちの理事会は、簡単な議題だけ事前に配布します。
理事会の時間は1時間半と決まっています。
内容は充実してますよ。

[7140: 匿名さん]

どこの理事会でも、期が代わるごと、理事長が変わるごとに
理事会の内容、やり方は変わりますよ。

[7141: 匿名さん]

優秀な理事長ばかりではないからね。
やたらと工事だけをして、仕事をしているという者もいるけどね。
工事以外のことは動きたくないしね。

[7142: 匿名さん]

　７１３９さんの、血の理事会ご苦労さん。

　反社会的勢力が役員の中に居るのでしょうか？

　管理規約改正がされていれば、管理組合に反社会的勢力はいません。

　管理会社に、反社会的勢力とお友達がいるのでしょう。

　内容が充実していて、おめでとうございます。

[7143: 匿名さん]

総会では委任状や代理出席、議決権行使書での参加も出席として扱われる。
理事会の決議は理事の半数以上が出席しなければ開催できず、その議事は
出席理事の過半数で決するとなっている。
その出席には、委任状や代理出席は不可なのか。
民法第１０４条では、復代理は認めないとなっている。
ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
これは配偶者が理事会に代理出席は可ということだが、委任状については
触れられていない。
理事会に委任状は可なのか。