マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[7061: 匿名さん]

四の五の言う前に、試験に合格しなさい。
マン管の方が難しいので、管業を合格できれば５問免除
されるんでしょう。
３８点が合格ラインなら、４５問中３３点で合格できる。
５０問の場合は７６％以上（３８点）が必要だが、５問免除があれば
４５問中３３点以上（７３％）となる。
たいして有利とはならない。

[7062: 匿名さん]

う～ん。
合格点でいうと５点有利のようにも思えるが、合格率でいうと
そんなに変わらないんだね。
要するに、第１回目の受験で３８点以上取れば文句なし。
５点免除とかそんなせこいことで合格しなくて実力で合格しよう。

[7063: 匿名さん]

>>7059>>7060>>7061

おまえバカか？

管業持ってたらあとからマンション管理士受けるのが何が悪い？

レベルとかの問題じゃない、宅建、管業、マン管のレベルはほぼ同じ、互いに５問免除だアホ

ドシロートが同時に二個三個の試験受けるのはタダの趣味だろ

ユーキャンとかにのせられて金払った口の暇老人の趣味な（笑）

[7064: 匿名さん]

普通に役に立たないマンション管理士試験は受けない、建築士や代書屋の付帯的資格。
必用なのは管業と宅建資格。

[7065: 匿名さん]

>>7063
マン管の資格をとる目的は開業とかするためではないよ。
理事をするために知識を広めておくのはいいことじゃないかな。
何をそんなにいきりたってるのかな。
それに僕はマンション管理士の資格をもっているとはいってないよ。
受験したことはあるけどね。
レベルとかはどうでもいいんだよ、ただ何にも知らずに理事をする
のは失礼でしょう。
合格云々は関係ないこと。ただ勉強することに意義がある。
何も知らないで理事をするよりずっといいでしょう。

[7066: 匿名さん]

>>7064
マンション管理士の有資格者が圧倒的に多いのが管理会社の社員。
後はマンションの住民で理事経験者。
マン管の資格を取った者で事務所とかを開業しているのはほんの一握り。
現状のマン管の資格は、自己啓発の範疇。
必要と思ったり、知識をひろめたい者がとればいい。
役に立つ立たないは各人が考えればいいだけのこと。
資格を取った者に対して、他人が口を挟むのがおかしい。

[7067: 匿名さん]

>>7063
どうでもいいことだが、>>7059>>7060>>7061 この3つは同じ人物ではないよ。
匿名だからしょうがないけどね。

[7068: 匿名さん]

宅建に５免除あるの。？

[7069: 匿名さん]

　マンション管理士なんて、名称独占のくだらない資格ということで、間違いありませんか？

[7070: 匿名さん]

>>7069さん
一生懸命勉強している人に対して失礼ですよ。
もしマン管に対して意見があるのなら、合格してから
いうべきです。

[7071: 匿名さん]

　名称独占だから、マンション管理士でなくても、業務はできる。

　合格しただけのペーパー管理士に、何ができる？

　実務経験なしだぞ？

[7072: 匿名さん]

>>7071
マン管士の資格を営業するために取る者は少ないでしょうが、
もしマンションがマンション管理に詳しい者を外部から
招聘する場合、資格のない者をお金を払って呼びますか。
特に理事長経験が長いからという理由で他のマンションの理事長を
お金を払って雇うことはないでしょう。
それにそんな情報もないでしょうから。マンションの理事長の経験の
長い者が開業した場合、どんな看板を掲げるんでしょう。開業する
ぐらいだったら、資格を取りますよ。
合格したばかりのマン管士が事務所とかを開業することはありません。
管理組合もそんなに単純ではないでしょう。
現在開業をしているマン管士はそれなりに実務経験を積んだ者が
やってますよ。

[7073: 匿名さん]

マンション管理士業を営んでいる者はここのスレには
きませんよ。

[7074: 匿名さん]

マンション管理士の無能力は、このスレのレベルの低さからして推して知るべし。

[7075: 匿名さん]

ここのスレにきているのは、マンションの理事や住民、管理会社のフロント、
管理員、受験経験のある者が殆どだよ。
これから受験しようとしている者はこんなとこにはこない。
マンションの住民が興味をもったり、質問したりでこのスレを利用しているのだろう。
管理会社のフロントも関心は高いでしょうね。
それからマンションを購入しようとしている者が、管理会社の評判をしりたくて
マンコミュにきているんだろう。

[7076: 匿名さん]

>>7074さん
あなたも７０７５のうちのどれかでしょう。

[7077: 匿名さん]

7076さん。
管理会社１０９関係者が多いと思います。要注意です。

[7078: 匿名さん]

　管理会社１０９は言うまでもなく、マンション管理業協会の理事長会社です。
　マンション管理業協会は、マンション管理も満足にできず、管理業務主任者を粗製乱造し、良好なマンションストックを「限界マンション」にする団体ですか？
　財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントには、反社会的勢力に精通した者もおり、レスが嘘ではないことを証明しています。

[7079: 匿名さん]

>>7078
管理会社のフロントが取得しているマン管の資格は、単なる
自己啓発で取ったものであり、営業とは関係ありません。
フロントはあくまで管理会社の社員であり、それ以外でも
それ以下でもありません。
フロントはマン管の資格のあるなしに拘わらず管理会社の
社員です。

[7080: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[7081: 匿名さん]

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

[7082: 匿名さん]

　７０７９は、財閥系悪徳管理会社の上級フロント。

　各種資格を悪用するフロントの代表。

　さっさと泥を吐け。

　マンション管理業協会理事長会社のこともな。

[7083: 匿名さん]

>>7082
７０７９は単なる一般論であり、どこをどう読めば
管理会社のフロントの書き込みなんだ。

[7084: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、主婦の方が理事になっている
シェアはどれぐらいですか。
うちの場合は、６０％以上が区分所有者ではなく、主婦が
理事をしています。
ただ、管理規約にその規定はありますので違反ではありませんが。
やはり、男性は仕事が忙しいのでしょうね。

[7085: 匿名さん]

奥さんの代理出席はいいけど
理事になるのはだめじゃない。

[7086: 匿名さん]

　管理規約の定めにより役員資格は異なります。　その管理組合の、管理規約を確認してください。

[7087: 匿名さん]

総会の代理出席は可だが、理事会への代理出席や
委任状は可ですか。

[7088: 匿名さん]

　管理規約の定めにより異なります。　その管理組合の、管理規約を確認してください。

[7089: 匿名さん]

>>7088さん
理事会での委任状は規約に規定すればそれでいいんですか。
民法では復代理については、全員の承認が必要となって
いますけど。

[7090: 匿名さん]

>>7088さん
この法律はどう解釈すればいいんですか。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[7091: 匿名さん]

区分所有法は民法の特別法である。

区分所有法の強行規定以外は管理規約に定められる。

[7092: 匿名さん]

>>7091さん
ということは、理事会の委任状は有効ということでいいんですね。
ありがとうございます。

[7093: 匿名さん]

区分所有法の強行規定では有りませんので規約でご自由に定めて下さい。
（規約を定める場合は区分所有法３１条の規定は強行規定ですからお守りください）

[7094: 匿名さん]

理事会の委任状を有効とするのは強行規定ではないのか。

[7095: 匿名さん]

区分所有法の強行規定とは区分所有法と異なる規約は無効です。

たとえば共用部分の重大変更は区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を要する。

しかし規約において区分所有者は過半数に減ずる事が出来ると有ります。

これは、強行規定です。これと異なる規約は無効です。よって規約に法令どうり設定
するか、規約に設定しないで法令どうりに運用すればいいのです。

軽微変更と重大変更の判断はマンション管理士の得意とする事項です。

[7096: 匿名さん]

私は築３０年のマンションを格安で購入しました。

原始規約＝役員の資格は現に居住している区分所有者
現在の規約＝区分所有者の同居人、賃借人、区分所有者の委任者、第三者へと拡大してきました。

やはり、この規約の緩和は明らかに組合運営がしやすい方法に特化してきています。

マンション管理士等の第三者管理者方式などは果たして良いのか悪いのかは理解できません。

私は原始規約の方が区分所有者の利益につながると思います。組合員にとってはその方向を
考えた方がいいような気がします。

理事も現に居住している組合員で代理出席は認めない規約の方が組合員の利益になりそうです。

[7097: 匿名さん]

理事会の委任状は法律通りにしなければならないなんていう法律は有りません。
規約に自由に規定できます。

ただし、規約を設定するときは区分所有法３１条に従わなければなりませんので、
これは強行規定です。

[7098: 匿名さん]

　現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られるのはおかしいというものです。

　現に居住する区分所有者も、非居住区分所有者も、区分所有者に変わりはありませんから、標準管理規約は約７年前に、現住要件撤廃に、改正されました。

　非居住区分所有者が役員になれず、第三者が役員になれる制度は、極めて異常です。

[7099: 匿名さん]

役員の資格を配偶者、二親等までとして、理事長は現住組合員とするはどうでしょう。

賃借人（使用者含む。）、組合員の委任者、マンション管理士等の第三者管理者、
には疑問が残る。

正常なマンションの管理組合は外部からの役員は避けた方がいいと思います。

[7100: 匿名さん]

>>7096さん
役員の資格に賃借人が入るのはおかしいでしょう。
マンションの管理は基本的には区分所有者がするのが当然です。
配偶者や一親等とかの条件がある同居者なら分りますが、全く
関係のない賃借人が工事等の管理までするのはだめでしょう。

[7101: 匿名さん]

理事長の第三者への委託については、報酬を支払って
いますので単なる賃借人とは違いますしね。

[7102: 匿名さん]

自治会の役員なら賃借人でもなれますけどね。自治会長でも。
それとごっちゃになっているんでしょう。
第三者に委託するのと輪番制とかで役員になるのに賃借人が
入るのとは全然違います。

[7103: 匿名さん]

そうですよ、自治会長は再任再任で半永久的である。しかも区分所有者の同居人である。
順番制の任期1年の理事は自治会長に頭が上がらず、組合運営と自治会運営が混ざって困る。

自治会の総会は出席者（会員の一割程度）だけの過半数の賛成でけつぎしている。が組合の
総会も同様である。

自治会と管理組合が同一団体であるように思う。マンションは安物でトラブルが多いが、
買い替えたくても資金がなく我慢して住んでいます。

[7104: 匿名さん]

小規模マンションの場合、人材難もあり自治会と理事会が
ごっちゃになっているところは多々あるようです。
管理費から自治会の活動に管理費を充当することもあるようです。
所謂なんでもありの管理なんですね。
しかし、誰も何もいわなければこれが当然と思われて管理されて
いるようです。
理事は１年の輪番制で自治会長は１０年でもやるようなマンション
では自治会長の方が権限は大きくなります。
極端な例としては、自治会と理事会を一緒にやっているところもある
ぐらいですから。
規約違反、法律違反といっても、誰も何もいわなければそれが通り
ますからね。
マンションの管理も二極化しています。

[7105: 匿名さん]

マンション管理は人間性でしょう。法律や、規約はりっぱなものが存在しても
運用するのは組合員でしょうから。見えない処（専有部分）から徐々にスラム
化する。

一定年数で住み替えられるように資金計画をして購入する事でしょうね。？

[7106: 匿名さん]

>>7105さん
１０年程度で次から次へと買い替えをするのも一法です。
しかし、それはマンション管理をしていくのとは関係ないことなんですよ。
ここでの書き込みは、マンション管理をどうしていくかが問われているのですから。
専有部分の配管の劣化はタワーマンションでも起こります。
しかし、その交換費用ぐらいはグレードの高いマンションの住民なら簡単に
できるでしょうが、それだからといって、更新工事を積極的には誰もしません。
在宅とかの負担も大きいですからね。

[7107: 匿名さん]

>現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協>力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られる>のはおかしいというものです。

これは納得できますね。
協力金を徴収するというのなら、非現住区分所有者が役員になれないとする規約は
おかしいですよね。

[7108: 匿名さん]

見えるところの管理はしやすいですが見えない処の管理は不可能でしょう。

いくいらでもお金をかければ見栄えは良く見せられるからね。厚化粧。

[7109: 匿名さん]

見えないところの管理といえば配管です。
特に専有部分の配管は、各戸の住民の責任と負担で更新工事とかは
しなければなりません。
故に漏水とかの事故があって始めて事の重大さに気づくのです。
この専有部分の配管の更新工事については、管理組合として一斉に
取り替え工事をしなければ解決できません。
住民は配管の取り替え工事は何もなければやりません。

[7110: 匿名さん]

上階の組合員が自己破産していて漏水工事の工事費を請求したが支払い不能はどうしますか。