マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[681: 草の根民主主義評論家]

管理組合法人で登記した理事がいるのに
管理者を別に選任した場合、
定期総会を開くのは管理者、
対外的に法人の名前で契約するのは
理事の役割となる。
どちらも管理組合を代表するとか、
あまりに初歩的な勘違いだから
ど素人だねw
あほ

[682: 匿名さん]

>>679
管理組合が貸してるのは駐車場会社で駐車場会社が貸してる転貸先じゃない。
サブリースしらんの！
あほ。

[683: 匿名さん]

管理者が代理なら業務委託されてる管理会社が管理者にならないとおかしいね。

[684: 匿名さん]

代表はあくまでも代表で規約に定めがない限り代理行為はできない。
区分所有者でない代表理事は管理組合法人を代表できるが、区分所有者の代理行為をする場合は管理者に頼むしかない。

[685: 草の根民主主義評論家]

>>684 匿名さん
代表と代理がわからんあほ

[686: 草の根民主主義評論家]

>>682 匿名さん
おたくさんが理解力ないだけ。
あほすぎ。

[687: 草の根民主主義評論家]

>>682 匿名さん
おたくなんで、いみがわからんの？
外部貸し出しした最終利用者の料金より
区分所有者のほうが安ければ問題ない
という意味がわからんのか？
駐車場管理会社への卸値と区分所有社への小売価格をくらべて卸値がなんで小売価格より安いのかわかりきったことだろう？
あほ

[688: 匿名さん]

駐車場会社じゃなく管理組合が外部貸しすればいいのでは？

[689: 匿名さん]

マンション区分所有者でない駐車場会社がマンション共用部分の駐車場を外部貸しするのは区分所有法違反だ。

[690: 草の根民主主義評論家]

↑転貸借禁止ってどこかに書いてあるのかい？
あほ

[691: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理規約では、住民が管理組合から借りた駐車場区画を転貸することは禁止されています。
それなのに、住民でもない駐車場会社が管理組合から借りた区画を転貸するのはなぜＯＫなのですか？
駐車場会社は区分所有者じゃありませんから、敷地・駐車場・共用部分の管理負担は何もしていません。

[692: 草の根民主主義評論家]

↑そもそも駐車場管理会社との契約は
用法の著しい変更だから
特別決議だろう。
駐車場使用細則などは、駐車場管理会社との契約に伴って変更すべきもの。
現在の規約に反するのになぜOKかと言われたら
OKとなるように規約変更を総会で特別決議で承認するからだろう。

[693: 匿名さん]

↑　管理組合の自治の範囲である。
つまり、管理組合の規約における取り決め（ルール）の問題である。

[694: 匿名さん]

>>693 は、>>691 に対するレスである。

[695: 匿名さん]

具体例を示そう、足立区の500戸超のマンションの場合。
駐車場外部貸しによる収益事業開始は普通決議、それに伴う収益事業会計追加による管理規約変更は特別決議。
駐車場使用細則は、賃借人の駐車場会社が「管理組合が許可したもの」に該当するため細則変更なし。
ただし、駐車場賃貸借契約は区分所有者と占有者用の書式しかなく、肝心の「管理組合が許可したもの」との賃貸借契約書は非公開。
規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。

不備が目立つが、これで賛成決議されるのだから組合員の民度の問題に尽きる。

[696: 草の根民主主義評論家]

↑空き駐車場の増加により、駐車場収入が減少し、修繕積立金不足が深刻化したからだと思われる。
背景を考えず、細かい条文、形式にこだわる初学者らしい見解である。

[697: 匿名さん]

それでは規約は無用の長物でいいのか？
少なくとも実態に合わせて規約を改正するものだろう。

あほ

[698: 匿名さん]

国税不服審判所の採決から抜粋
「同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということ」

となると、総会決議を採れば支分権が確定するということで、国税庁は管理組合に課税できなくなる。

[699: 匿名さん]

>>>695　by 匿名さん
>規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。

共有の駐車場区画を賃借人が第三者へ譲渡できるはずもなく・・・
正確には、どのように記載されているのでしょうか？

[700: 草の根民主主義評論家]

↑民法の560条
他人物売買のことでしょう。
賃借人が第三者に譲渡契約するのは
別に構いませんよ

[701: 699]

>>695　by 匿名さん

【駐車場等使用者が区分所有者の場合、その専有部分を他の区分所有者または第三者に譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場等の賃貸借契約は効力を失います。】

ではありませんか？

[702: 匿名さん]

>>701
そのマンションの駐車場賃貸借契約書に書いてある。

（権利義務の譲渡禁止）
第６条　乙は、理由の如何を問わず、本契約上の権利義務を第三者に譲渡・貸与することはできない。

転貸禁止だからサブリースも禁止。

いい加減な運営である。住民も転貸しても管理組合は文句を言えない。

[703: 匿名さん]

>>702
サブリースの駐車場業者との賃貸借契約書の開示請求を理事長にしたらいい。
都合の悪い第６条は削除されてるはずだから。

[704: 匿名さん]

住民には転貸を禁止し、住民以外には転貸可とする。共済事業のマンション駐車場としては本末転倒である。
それから「外部所有者（区分所有者）が駐車場契約し、それを賃借人に使わせる」は明らかに転貸になるので注意を要する。
うちのマンションでは、近隣不動産屋の賃貸募集広告からそれが発覚し、外部所有者に契約を解約させた例がある。
発覚した理由は、賃貸募集広告に「駐車場あり、無料」と堂々と書いてあったから。
駐車場は住民に対して有料で決して無料では貸してはいない。

[705: 草の根民主主義評論家]

↑部屋を貸したいからそのように広告を出したんでしょうけど、そのような広告がダメなら家賃を安くするだけでしょう。あまり意味のあることではない。
あほ

[706: 匿名さん]

駐車場の賃貸借であっても、区分所有者のための共済事業と空き駐車場を有効活用することによる収益事業とは、まったく異なるものである。

[707: 草の根民主主義評論家]

空き駐車場の活用は修繕積立金の欠損を補うもの。

[708: 匿名さん]

よって駐車場使用者の居住住民の使用料より高く設定するべき。

[709: 草の根民主主義評論家]

↑背景がわからないあほ
借りてくれるひとがいないと意味がありませんからね。近隣の相場以下にすべきでしょう。

[710: 草の根民主主義評論家]

>>703 匿名さん
駐車場使用細則を守らせるための
契約書である。

[711: 匿名さん]

おたずねします。
当マンションの管理規約（管理事務の報告等）において、

＊＊条、乙は、甲の事業会計年度終了後４ヶ月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務
の処理状況および甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、
報告させなければならない。　　とありますが、

この規約は法令違反にはなりませんか。教えて下さい。（区分所有法では二か月以内と聞いて
います。？）

[712: 草の根民主主義評論家]

それ、管理委託契約書でしょ。
乙は管理会社
甲は管理組合

標準管理規約では会計年度終了二ヶ月以内に定期総会を開くことになってるから
理事長は会計年度終了後一ヶ月半くらいまでに
報告を聞かないと期限までに総会の招集ができないから
困りますね、って話なだけ。
管理規約が会計年度終了後五カ月以内に総会を開けばいいとなっていれば齟齬はない。

[713: 専門家]

Ｎｏ．７１１の　管理事務の報告について

区分所有法では、第４３条に管理者（普通は理事長です）は、集会（総会）で毎年１回事務報告をすると規定されているだけで、会計年度の締め後何か月以内との規定はありません。

７１１さんが言われているのは、７１２さんが言われているように、業務委託契約に基づく管理業者からの事務報告であり、管理者（理事長）が行う区分所有法第４３条とは別のものです。

規約と委託契約書をよく確認してください。

[714: 匿名さん]

>>705
管理組合のコンプライアンス。
あほ

>>707
修繕積立金が不足するなら値上げするのが筋。
それでも足りないなら金融機関からの借り入れを検討すべし。
敷地・共用部分での収益事業は区分所有者に利益は帰属する。
あほ

>>709
国税の共済事業の認定は住民貸し賃料が近隣相場よりも安いこと。
あほ

>>712
理事長は日ごろの月次報告を聞いてなかったのか？
年次報告は月次報告の累積だ。
あほ

[715: 匿名さん]

>>714
>国税の共済事業の認定は住民貸し賃料が近隣相場よりも安いこと。

根拠は？

[716: 管理侍]

>>713
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）

（管理事務の報告）
第七十七条　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
２　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
３　管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。

>>714
住民への駐車場貸し賃料は「管理費の割増金」。

[717: 草の根民主主義評論家]

>>714 匿名さん

>>714 匿名さん
そんな書き方じゃ誰にあほって言ってるんかわからんね、ひとのマネしてるあほだね

月次報告書を自分で集計するのが理事長の
仕事か？あほ

空き駐車場で修繕積み立て金が不足した場合、
修繕積み立て金を値上げするのが筋とは初耳だ。マンション管理士の発言なら無能と言うほかあるまい。

国税の共済事業？
外部に貸し出すのに安くしないと借りてもらえないという話と何の関係があるのか？
外部に有償で貸し出したら収益事業だろう。あほというより、ぼけすぎw

[718: 草の根民主主義評論家]

>>716 管理侍さん
ホンモノかどうかわからないが、
ホンモノならこんなコピペじゃないだろう。

住民への駐車場賃料は一般的には
修繕積み立て金会計の収入になる。
一般的にというのは
長期修繕計画ガイドラインに従えばということ。

[719: 匿名さん]

ほんものの管理侍ってなんですか？ＨＮでしょ？

[720: 匿名さん]

>住民への駐車場賃料は一般的には修繕積み立て金会計の収入になる。

巷のほとんどの管理組合は、一般会計の収入に計上し、
剰余金がある程度たまってきたら、一般会計→修繕積立金会計に
資金移動してるのが現実。

[721: 匿名さん]

駐車場使用料を収支報告では修繕積立金会計の収入に計上して、管理費等の不足時に積立金会計
から一般会計へ繰り入れていた。しかし、住宅金融支援機構の融資がこの件で断られたので、
臨時総会を開催して駐車場使用料は一般会計へ繰り入れてその剰余金を積立金会計へ繰り入れる
事とした。

７２０さんの意見が正しいです。

[722: 匿名さん]

おたずねします。

管理者が管理会社の古いマンションですが、管理規約で管理者が管理人室の共有者になっています。
この場合、管理者の共有持分はどのように計算するのですか？
規約には共用部分の区分所有者の持分割合は規定されてますが、管理者の持分は何も規定されておらず、理事長に聞いても管理会社に聞いても回答が得られません。

[723: 匿名さん]

>>721
うちのマンションも融資を受けるときに、長期修繕計画に関する管理規約の規定不備を指摘されて一旦は断られた。それで、知事あてに何年何月までに規約を改正する旨の念書を入れさせられて融資ＯＫになった。当然特別決議で規約改正した。

[724: 草の根民主主義評論家]

>>721 匿名さん

ガイドラインに合わせるのが普通だ。
レベルの低いマンションが普通ではない。
あほ

ちなみにマンション管理新聞の調査では
どちらも半々くらいだ。
おぼえておけ。あほ

[725: 草の根民主主義評論家]

>>721 匿名さん
修繕積み立て金を取り崩して管理費にするなどあほもいいところ。
経費削減できなかったのは管理会社に頼らないと何もできないからだ。
あほ

[726: 匿名さん]

マンション買う時は、自己資金がないもんだから借金しまくって買ってるくせに、
マンションの大規模修繕の時は修繕積立金が足りないと言って騒ぐバカがいる。
足りないなら金借りろ！

>>722
管理者（管理会社）の持分はない。持分があれば管理費払わないとだめ。
管理者所有は名義だけの問題と考える。

[727: 匿名さん]

>>724
ガイドラインは指針だ。
あほ

[728: 匿名さん]

>>722

管理人室は規約共用部分の位置付けですか？

[729: 匿名さん]

管理人室は規約共用部分。
規約で管理人室が管理者である管理会社の共有になっているということだろう。
おそらく、管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共用部分にしたと推定する。
しかしながら管理者は区分所有者のように専有部分を所有していないので、共有持ち分割合はない。
区分所有法第27条の「管理所有」である。

（管理所有）
第二十七条 　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

[730: 匿名さん]

誤：管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共用部分にしたと推定する。
正：管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共有にしたと推定する。

[731: 728]

>>>722
>管理者が管理会社の古いマンションですが、管理規約で管理者が管理人室の共有者になっています。

管理者が「共有」ではなく、「（管理）所有」ですね。

[732: 匿名さん]

おたずねします。

マンション管理組合を不動産登記の必要もないのに法人化するメリットはいったいなんですか？
4名の理事による合議制にするから4名を代表理事にして代表権を共有させるとか言ってる足立区の500戸越の管理組合もありますが、4名で決めるなら20名以上もの役員は不要で、4名独裁の理事会形骸化です。それに代表4名とはどう見ても責任分散の責任逃れにしか見えません。
リゾマンはほとんどが管理組合法人になってますが、管理会社が代表理事になるからですか？
ここ数年、リゾマンの部屋が不動産競売にかけられてますが、ほとんどが管理組合法人の自己競落と聞いています。すなわち競売の自作自演です。
この場合は法人化のメリットが最大限生かされていますが。

[733: 草の根民主主義評論家]

法人化したら理事は代理人に仕事を委任できるから理事長代理としてマンション管理士を雇って理事長の仕事を任せることも可能。

[734: 匿名さん]

管理組合法人の理事が他人に委任することができるのは、「特定の行為」についての代理に限られ、理事が有する代表権を包括的に委任することはできない。

[735: 草の根民主主義評論家]

↑包括的なんて書いてないだろう。
ほとんど委任したらいいのだ。
あほ

[739: 匿名さん]

法人化すると第三者管理がしやすくなる。代表理事を第三者に出来るから。

[740: 匿名さん]

法人化しなくても、規約の定めにより第三者管理は可能。

[741: 草の根民主主義評論家]

>>738 管理侍さん
第三者を理事にするには規約改正とか
選任の総会決議がいる。
単なる理事の代理人なら理事の一存で委任できる。
違いがわからんのか？

[743: 管理待]

>>741
管理組合法人だとその必要はない。総会決議も理事会決議も不要。区分所有法読め。

[744: 草の根民主主義評論家]

>>743 管理待さん
おたくさん、
管理組合法人が区部所有法だけで
運営されてると思ってるわけ？
普通は規約があって、理事は総会で選任するんだよ。
あほ

[746: 草の根民主主義評論家]

総会の意思で第三者を理事に選任するのと
区部所有者から選任された理事が自分の一存で
代理人を使えることの違いがわからないようだから、あほという以外なかろうが。違うか？
あほ

[747: 匿名さん]

>>774
規約で特別の定めがない限り区分所有法が唯一の法的根拠。
区分所有法で理事・監事の定めがあるのは管理組合法人のみ。
あほ。

[748: 匿名さん]

これだな。
https://www.sumu-log.com/archives/5860/
>書いたようにうちには事実上理事長という人は存在しません。
>（便宜的に、理事会の議長と、総会で委任状を預かる人として定義はしていますが）
>４名の代表理事による合議制に３年前から移行しているんですよね。

代表理事4名の合議制なら、なぜ20名以上も役員がいるのか？
代表理事以外は雑魚理事ということか？それとも代表理事の命令で動く雑兵としての員数か？
事実上理事長はいないといいながら、代表理事4名を理事長・副理事長の職に分け、役員報酬を理事長：月額報酬1万円×1名（年間12万円） 、副理事長：月額報酬6千円　×3名（年間21.6万円）とランク分けしてるのはどういうことか？
代表理事4名は同格のはず。矛盾してる。 法人化する意味が何もない。

[749: 匿名さん]

年12万円なら、暇人のお小遣い稼ぎになる。

[751: 草の根民主主義評論家]

>>748 匿名さん
おたくのマンションの問題を匿名掲示板で愚痴るしかないということが本当の問題だと思う。

[752: 匿名さん]

↑第三者管理にするのだから理事会なんていらない。
だいたい理事に管理能力がないから第三者管理にするのだ。
第三者管理にしたら監査機能（監事）だけでいい。
あほ

[753: 匿名さん]

>代表理事4名の合議制
とは、
4名の理事がそれぞれ独立した代表権を有する代表理事制？
それとも4名の理事による共同代表制？

[754: 草の根民主主義評論家]

>>752 匿名さん
あのー、第三者管理にするとか、あなたが勝手に言ってるだけでしょw
私は法人の理事は自分の一存で代理人に頼めると言ってるんだよ。
おたくはそんなことするなら、第三者管理にしたらいいと飛躍させてるだけw
理事が代理人に頼むのは自分の一存でできるが、第三者管理にするには総会の決議や規約の改正が必要で、全く違う話だということがまだわからんのか？あほ

[755: 匿名さん]

レスをある方向に進めるための仕掛けだろう。よく使う手だ。

[756: 匿名さん]

>>753

管理規約では、代表権に関しては次の様に定められている。
ようするに「共同代表」ということ。

①理事長1名と副理事長3名は管理組合法人を代表し、その旨を登記する。
②理事長は管理組合法人を代表する。
③副理事長は対外契約に関しては理事長と共に管理組合法人を代表し、
　理事長と管理組合法人が利益相反の時は管理組合法人を代表する。

なんかややこしい。正副に分ける必要はあるのか？理事長4名でいいと思う。
いっそうのこと四半期ごとの理事長交代制にすればいい。その方が喧嘩にならない。

[758: 匿名さん]

>>756

これを見る限り、単に複数の代表理事を定めているだけで、共同代表制ではないですね。

[759: 匿名さん]

ということは理事長が4名ということになる。理事長1号～理事長4号。
法人化しても代表は一人にしないと職務権限も責任もあいまいになる。

[760: 草の根民主主義評論家]

>>759 匿名さん
責任がはっきりしていたら引き受けないだろう。登記までされる法人の理事など誰もやりたくないからやるなら四人で、ということだ。
疑義があるなら自分ひとりで理事長をやると立候補すればよい。

[761: 匿名さん]

株式会社でも「代表取締役社長」と「代表取締役副社長」がいるところもあるように、管理組合法人において、「理事長」と「副理事長」がそれぞれ代表権を有していても、規約において職務分担を規定しているはずです。

[762: 匿名さん]

>>760
非法人管理組合も同じだよ。責任のはっきりしてる理事長の引き受け手がない。登記は無関係。

[763: 匿名さん]

代表が複数いると喧嘩になるよ。お山の大将は一人じゃないと。

[767: 匿名さん]

[No.736～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[768: 匿名さん]

>>766
逆じゃないの？
非法人だと理事長個人に責任がのしかかるから法人にして個人の責任回避をする。

[769: 匿名さん]

逮捕されるときは非法人・法人とも代表個人。
代表が4人もいれば4人とも逮捕じゃないか？

[770: 匿名さん]

↑だから代表が4人もいる時は職務分担を明確にし、牢屋に繋がれる人を予め決めておく必要がある。

[771: 草の根民主主義評論家]

>>768 匿名さん
法人の理事はやめたいときにやめるのが困難だ。
3条団体の管理組合の理事長は
現に居住する、との要件さえ規約に入れておけば、住民票の移動で失職できる。
やめるのが簡単なのだ。
知らないとは思うが。

[772: 草の根民主主義評論家]

平成２３年の標準管理規約改正で
現に居住する、の理事の要件は削除されたが、
残しておいたほうがいいであろう。

[773: 草の根民主主義評論家]

だから法人で理事の登記なんてとんでもない責任になる。
辞任では後任が決まるまでやめられないし、
簡単に資格喪失で退任できるほうが望ましい。

[774: 匿名さん]

>>772
うちは規約改正で「現に居住する」の条件は外した。
理由は外部所有者の役員逃れに居住組合員から批判が出ていたため。
その代わり「区分所有者の一親等親族」にまで就任条件の枠を拡大して、
外部所有者の役員就任を促進することにした。

[775: 匿名さん]

>>773
複数人登記してれば一人残してみんなやめても問題ない。

[776: 草の根民主主義評論家]

↑規約次第だろうね。定数は大事だから。

とにかく責められた時は大変だから、登記までする法人の理事なんかやるものではない。
そんなの関係ないなどというやつは絶対自分では理事長なんかやらないクレーマーだよ。
自分でたたないインポ野郎なわけw

[777: 匿名さん]

↑たたないならちぎってまえ！
あほ

[778: 匿名さん]

>>776
責められたときは法人とか非法人とか関係ないよ。
逮捕や起訴されるのは個人、共同代表なら十把一絡げで全員逮捕・拘留。

[779: 匿名さん]

なぜ理事長1人だけを代表にせず、副理事長3名も代表にしたのですか？
同じ理事でも代表権のあるなしで格付け差別されてしまいます。
4名も代表にするなら、0名強の全員代表権を付与したら公平になりますが。

[780: 匿名さん]

誤：0名強
正：20名強