マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[6432: 匿名さん]

管理会社名義の収納口座からの出金は理事長の印鑑では出せません。

保険金の詐欺的問題は担当の着服に加えて会社の幹部の関与がない
とできないのではないかと思います。今後明らかになるでしょう。

この管理会社の管理物件はこの管理会社との利害の関係のない会計
に詳しいマンション管理士に相談してください。

[6433: 匿名さん]

>>6432
管理会社名義の収納口座は当然管理組合の印鑑ではおろせません。
収納口座に振り込まれた管理費等は、翌月の末日までにかかった
経費の残額を管理組合の保管口座に移し替えをしなければなりません。
その間の保証として、保険を掛けなければならないのです。
これは適正化法で決められています。
それをやらないと適正化法違反ですので罰せられます。

[6434: 匿名さん]

>>6428
前から監事の話になると必死に否定していますね。監事という役割がガバナンスを維持する為に原則論として必要であり、だから区分所有法にも設置が義務付けられていることは理解されているのですか？
監事が機能しないリスクは理事会内で自浄出来ない不正の防止です。不正を主導する可能性があるのは理事長と継続的に理事会の運営に関われる管理会社。
小規模だと人的、資金的リソースに限りが有るのは当然だが、それに応じたガバナンスの構築方法が有る。例えば、監事と理事長は求められる能力が異なるので適材適所の棲み分けは可能だし、理事が立候補不可の完全輪番制なら、輪番以外の人から資格、経験、やる気から一定の報酬も与え選挙で選ぶ等の方法もある。
そういう代替案も示さず、ひたすら監事不要論を訴えているのは、あなた自身が監事が機能すると困る立場、つまり「不正を主導する人」ということです。

[6435: マンション管理士試験上位合格者]

>>6434 匿名さん
↑アホ
区分所有法で監事の設置は義務ではない。
管理者ですら任意で、管理者を置かなくても良い。
管理組合法人と勘違いしてるんだろうけど、たぶんこいつは聞きかじっただけで、区分所有法を読んだこともないね。

[6436: 匿名さん]

保証機構の契約約款を読みなさい。倒産の場合の話でしょ。これは現実的ではない。
無いよりは有った方がよい位。保証機構と契約をしていない管理会社もある。

定額管理委託費を出来高払いにするか、管理費等を組合員口座から管理組合口座に
振り替えるようにすれば管理会社の倒産での被害は少なくなる。

約款を読んでみると解るけど、管理会社の倒産で管理組合が１ケ月分の管理費等
を保証機構に申請するのは結構ややこしいでしょう。

であれば、管理費等を組合口座で徴収して、管理委託費は出来高払いにしておけば
よい。

うちは、この方法はとっている。でも、管理会社は保障機構と保証契約はしている。

[6437: 匿名さん]

>>6435
そうですね。「標準管理規約で定められており、設置が推奨されている。」というのが正しいですね。アホでした。
それで、議論大勢に影響はない指摘だけど、あなたの考えを聞かせてよ。人の粗探しばっかりじゃ無くてさ。

[6438: マンション管理士試験上位合格者]

>>6436 匿名さん
↑支払いサイトを勝手に決めれるなら半年後に払えば良かろう。アホ

[6439: 匿名さん]

>>6436
出来高払いとは後払いにするということかな？
管理費は委託費だけではないしね。電気料金や補修費とかいろいろあるし。
保証機構と契約していない管理会社ってまだあるの？
管理費等を管理組合口座に直接振り込むとはまたまたご冗談でしょう。
滞納金が増えるだけだよ。
振り込み手数料はどうするの？

[6440: マンション管理士試験上位合格者]

>>6437 匿名さん
↑議論の歴史を知らないアホ
m.e-mansion.co.jp/thread/181385/
第三者監事は昨年の標準化管理規約改正で盛り込まれている。

[6441: マンション管理士試験上位合格者]

>>6439 匿名さん
リンクが切れてるからリンクを再掲する。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

[6442: 匿名さん]

>>6440
監事が第三者か否かは議論に何か関係が有るのかい？自分の表面的な知識をひけらかしてるだけ？

[6443: マンション管理士試験上位合格者]

>>6442 匿名さん
↑住民監事ではダメだと気がつかないアホ。

[6444: 匿名さん]

住民というか輪番制の中から理事や監事を互選しているけど、
今まで一度も不正や癒着とかの問題も疑念もないけどね。
途中監査については、監事がフロントの説明を聞いてやっているけど
形式的なもんだしね。
問題がある組合であれば監事の重要性も出てくるだろうが、何もない
理事会運営に対して、優秀な人材を監事にもってくることはしないよ。
いざという時の為に備えが必要なのも分からないではないが、普通の
マンションでは必要ないと思うけどね。
外部監査で会計監査をしても中身や過程がみえないしね。特に工事に関しては
業者選定や相見積とかの中身まではわからないだろう。
ところで外部監査の場合の士業はどの職種？
弁護士、会計士、建築士、マン管士、医師・・・

[6445: 匿名さん]

６４４４さんの仰るマンションの方が圧倒的に多いでしょう。順番制で役職は役員の互選が普通。

まれにではあるが、悪い、管理会社、組合員　役員　マンション管理士等か共謀して大変な騒ぎ
になりました。

正義感の強い組合員（マンション管理士、宅地建物取引主任士、管業、建築士、資格保有者）が
過去の議案書等を持ち込んで、総会に突然登場して発言をしだした。

管理会社、役員は答弁ができず総会の無効をこの組合員が証拠で示しだし、流会した。

この組合員は法的な間違いを徹底的に追及しつずけた。元論管理の啓蒙のためにポストへの意見
書等投函をし出したのである。

組合と管理会社側は名誉棄損で有るとの総会を弁護士同席で開催したが、この組合員は逆に同席
の弁護士に規約と法令違反を説明して回答を求めたが、弁護士は規約と法令に目を通して組合員
の方が正しいことを説明して退席した。

そのご、当時の副理事長、議事録書名人２名、監事、理事１名。の役員の半数以上が区分所有権
を売却して退去した。

こういった稀な事件もあります。いい勉強をさせていただきました。マンションを購入するときは
知り合いのマンション管理士に相談する事をお勧めします。

[6446: 匿名さん]

>>6445さん
普通のマンションでは、不正とか癒着とかは発生しません。
使い込みとかは犯罪であり、それが分ればマンションを売却すればその
補填はできるでしょう。
組合と管理会社が臨時総会を開催して弁護士も同席したのに、弁護士は
退散ですか。
やはり、監事でも外部監事ではその過程が分りませんので原因調査とかは
難しいでしょうね。
不正や癒着ができにくい体制づくりの改革をすることが大切だと思います。
理事の任期の制限、相見積を取る時の基準づくり、工事を検討する時の基準
づくり、例えば詳細で適正周期で作成された長期修繕計画の作成、ある程度
大きな工事に関しては専門委員会で素案を作り、それを理事会に提案するとか。

[6447: 匿名さん]

ご存知でしたらお願いいたします。

議事について、下記のような規約があった場合の議長の議決権の有無についての裁判例を教えてください。

「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長の決するところによる。」

[6448: 匿名さん]

これは議事についての普通決議であるから判例はないと思うが、いかに。

その前に総会の成立要件を調べてからの方がいいと思うけど。如何に。？

[6449: 匿名さん]

>>6437さん
決議は出席組合員の過半数で決するとなっています。
同数の場合は議長が決するとなっているのは、その決議に議長分が
含まれていないから、同数の場合は議長が意思表示をした方に決する
ことになるのです。
議長に議決権が２票ある訳ではありません。

[6450: 6447]

6449さん、ありがとうございます。

「議長に議決権が２票ある訳ではありません。」とのことですが、弁護士◯◯◯コムには、弁護士による「議長に議決権が２票ある」旨の回答があります。

裁判例があると助かります。

引き続き、よろしくお願いします。

[6451: マンション管理士試験上位合格者]

>>6446 匿名さん
↑おたくの世間が狭いだけである。

[6452: マンション管理士試験上位合格者]

>>6445 匿名さん
↑標準管理規約が改正された結果、新しいマンションは標準を使うから、理事、監事を外注できるマンションがどんどん増えていくということである。時間の経過により、外部委託が普通になる。アホ

[6453: マンション管理士試験上位合格者]

>>6450 6447さん
↑昔は標準管理規約がそうなっていただけのこと。心配なら変えたらいいが、そんな古い規約なら大規模修繕も特別決議で、管理費滞納の弁護士費用も請求できる規定がないはずで、やることは他にたくさんあるはずである。たぶん釣りだろうけどねw

[6454: 匿名さん]

>>6451
お宅の視野が異常に広すぎるだけです。
通常、マンションで不正とか癒着とかが発生しますか。
それはごく限られたマンションでの事例でしょう。
それができない、できにくい体制が敷かれていれば簡単に不正とかは
できませんよ。
それを外部監事に頼ろうとすること自体間違っていますよ。
問題が発生したら、みんなで解決していく自浄能力と体制ができていれば
解決できますよ。
外部監査制度を設ければ全てうまく解決できますか？

[6455: マンション管理士試験上位合格者]

ちなみにタワマン でマンション管理士導入してるところが多いのは、タワマン の建設が増えたのが比較的最近であり、マンション管理士を活用する条項が入っている平成16年改正の標準管理規約に準拠してるマンションが多いからだろう。
建設時期によって常識が変わってくるのは、原始規約の内容が違うからである。
平成29年改正の標準管理規約に準拠する新しいマンションは、理事、監事の外部委託が常識になるのは自明のことである。カネかかるから一部に留まるのは当然ではあるが。

[6456: 匿名さん]

まず、総会の進行役でもある議長は、議決権を行使できるかということですが、議長が組合員でもあれば、原則、組合員として1票の議決権を持ちます。


　ただし、総会では、議長は進行役として中立性が求められ、また、賛否を挙手や起立で議長が求めるため、議長の議決権行使は、最初の段階ではとらないことが多いと思います。もし過半数の賛成が必要なのに半数しか賛成が無い場合（同数になった場合）は、議長が未行使の自分の議決権を行使して決めるということで、議長としての特別な議決権が発生するわけではないというのが通説です。


　もっとも、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長が決するところによる」という規約の文言からは、同数になるような場合以外は、議長は議決権を行使できないという解釈も可能です。また、組合員でない議長も、同数になった場合は議決権を行使できるのかなど、いろんな解釈が生まれ混乱を招くということで、最新の国交省の標準管理規約では、削除されていると思います。

[6457: マンション管理士試験上位合格者]

>>6454 匿名さん
↑不正、癒着が少ないならマンション管理適正化法なんかできてませんよ。イロハ方式の資金管理のルール変更などの適正化法施行規則改正も、横領などの不祥事が後を絶たないからなんだけどね。世間がせますぎ。

[6458: 匿名さん]

>>6457
財産の分別管理ができたのは、管理会社の不正が頻発していたので
それに対応して従来のものからイ、ロ、ハ方式にかわりましたね。
それぐらいは把握してるけど、不正が発生しているマンションの
割合というのはそんなに多いんですか。
うちのマンションでは考えられないことだけど。

[6459: 匿名さん]

国交省が平成２４年に行った管理会社への立ち入り調査で指摘された事項が
一番多かったのが、重要事項の説明５９社、契約成立時の書面の交付３０社、
財産の分別管理３０社が指摘を受け改善命令が出されました。

[6460: 匿名さん]

マンションの組合員のマンション管理士を役員に据えるだけでも少しは改善できる。

他力本願ではいけません、自分の城は自分で守る事です。国交省の調査など関係無。

なんだかんだと屁理屈を言ってマンション管理士をくさしまくる変人がいるけど、

マンションの管理の専門家として国はマンション管理士を要請したのだ。活用でき
る組合が勝つのは当たり前でしょう。

合格してから実務を重ねればいいんでしょう。役員の経験をすれば、合格していな
い役員よりは判断は早い。

[6461: 匿名さん]

マンション管理士の試験はマンション管理の経験が全くゼロでも
マンションに住んだことがない者でも合格はできます。
しかし、実務面は確かにないでしょうが、理事や専門委員とかの経験を
重ねていけば、実力はついてきます。
資格があることにより自己研鑽に勤めていくのは自然之理ですからね。
合格までいかなくても、理事がマン管の試験にチャレンジするだけでも
相当レベルは高くなります。
マン管の有資格者でマンションに住んだこともなく、管理会社にも勤務
していな者は全く役に立ちません。
こういうマン管士が営業していても仕事の依頼をしてはだめでしょうね。

[6462: 匿名さん]

私はマンションに住んだことはなく管理会社のフロントウィしてきましたが、
分け合ってマンションを購入して住んでみましたが、
住まなければ理解できないことが多々ある事に気付きました。だからマンシ
ョンを所有している組合員のマンション管理士を役員に取り入れる事を提案
しているのです。

[6463: 匿名さん]

>>6462さん
マンションに住んでいてマン管の保有者はマンションの実情は良く理解
していると思いますが、できれば理事長経験者がいいですよ。
理事長と一般理事では役割が全く違いますからね。
マンション内のマン管保有者だったら、理事ではなくできれば顧問の
方がいいかもしれませんね。
理事にはやはり任期が必要ですから。

[6464: 匿名さん]

理事には勿論任期は有りますが、留任出来ますから、理事長経験者で有れば確かにいいでしょう。

理事長は逃げがききませんから、経験しないと理解できないでしょう。特に大型は大変です。

[6465: 匿名さん]

自転車置き場扉の不具合について、扉をオートロック方式の扉に交換したいと思います。
扉は袖付け格子扉、庇・電気工事を含んで、

予算額は修繕積立金会計より５．９００．０００円を計上したいと思います。普通決議で
よろしいでしょうか。？

教えてください。

[6466: 匿名さん]

>>6465さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合ですが、この工事は同じ
駐輪場の扉部分がオートロックになるだけですので、普通決議で
いいと思います。
電気回線の工事とかの問題もありますが、大幅な共用部分の変更は
伴わないでしょうから、私のマンションでしたら普通決議マター
でしょうね。

[6467: 匿名さん]

工事費用５９０万円は、同条件での相見積を取った後の数字ですか。
もし、まだ相見積を取っていないなら、まず１社に使用材料や仕様
等を記載した見積書を取り、それを生かして数字だけを消して他業者
から見積もりを取れば比較が簡単にできますよ。

[6468: 匿名さん]

仕様に基づく予算案ですかえら。次期理事会で施工業者は決める事になります。

[6469: 匿名さん]

金抜き計算書という方法なんですが、この方法を使えば
業者も競争となり価格は安くなりますよ。
同じ材料、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米数での比較ですから
見積価格も比較しやすいですよ。

[6470: 匿名さん]

オートロック等の設備は、毎年何回かの点検費用と若干の電気代（管理費会計）がかかるのと、何年か後の部品交換や数十年後の更新を修繕計画に入れて修繕積立金の徴収額を検討しなければなりませんから、導入時の費用だけで検討するのは、不十分です。

それと、保証期間内の偶発故障は、メーカーが保証すると思いますが、壊されたりした場合に共用部の損害保険の対象にするため管理規約に共用部分（共用設備）と明記して置いた方が良いです。

[6471: マンション管理士試験上位合格者]

>>6470 匿名さん
↑だったら特別決議だと言っといたほうがいいでしょう。

[6472: 匿名さん]

マンション積立保険加入の３５０世帯のマンション）
・保険代理店　管理会社
・保健期間　　　年　　月　　日～　　年　　月　　日　（５年間）
・保険会社　　　　海上火災保険（株）
１、共用部分火災保険　　１，５００．０００千円
２、施設賠償責任保険　　　　　７０．０００千円（１名１事故）
３、個人賠償責任保険　　　　　７０．０００千円（１世帯）

収支報告書に不明が有ったので収支月別明細書を調査しました。

支出の部の小修繕費の中に、平成　　月に０００号室漏水被害補修事故として
組合費より￥２、２００。０００が支払われておりました。

この事故は個人賠償責任保険か施設賠償責任保険を申請すれば保険適用事故で
はないかと思いますがいかがでしょうか。？

総会は１０日後になりますので総会で質問をしてみたいと思います。勿論収入
の部には保険金収入はなく、雑収入にも含まれておりません。

[6473: 匿名さん]

>>6472さん
漏水事故で管理費から支払われているということは共用部分が原因
だったんでしょうね。
被害元の賠償は保険が適用されていると思います。
それは直接被害元に保険金が支払われるので管理費会計への計上は
収入も支出もないのでしょう。
工事部分の共用部分については、経年劣化による配管の交換と思われます。
経年劣化の配管の工事費は保険の適用外となりますので、管理組合が
工事をしたのだと思います。

[6474: 匿名さん]

建物評価額は２５億なんですね。
しかし、施設賠償責任保険が７，０００万円と安く、個人賠償責任保険が
７，０００万円とは又やけに高いですね。
個賠は１，０００万円程度が普通なんですけどね。

[6475: 匿名さん]

収支報告書の小修繕費の中に合計して被害復旧費の支出が含まれております。
マンションは引き渡し後６年目です。

[6476: 匿名さん]

築６年で経年劣化はないですね。
普通は管理費の収入欄に損害保険料とかの項目で記載される
んですけどね。
保険が適用されなかった特別な理由でもあるんではないですか。
漏水に関係のある工事をこの際やったんではないですか。
まさか管理会社とぐるになって不正をしている訳ではないでしょう。
総会で質問されたらいいと思いますよ。

[6477: 匿名さん]

収支報告書の収入の欄には損害保険料の項目は有りません。

[6478: 匿名さん]

疑問点があれば総会で質問すれば分りますよ。
陰で憶測でみんなに話すよりずっといいことです。
何も問題がなければきちんと説明してくれますよ。

[6479: 匿名さん]

>>6472さん
漏水があった場合、全額保険が適用されない場合があります。
特に加害元の漏水個所については１００％の保険の適用がされない
場合があります。
その本来専有部分の区分所有者が負担すべきものを管理費から補填
している可能性もあります。
その場合は、そこの区分所有者にその費用を弁済してもらわなければ
ならないでしょう。

[6480: 匿名さん]

漏水があってその費目で会計処理をしているのだから
保険の適用はなかったんでしょう。
その費用は共用部分に対してのものだから、管理組合負担になったのですよね。
専有部分の工事費用だったら、管理費からの支出はできませんから。
前回も書き込みましたが、専有部分については保険の適用があり、保険金は
直接業者に支払われていると思います。
何故共用部分の保険適用がされなかったのは分りませんが。

[6481: 匿名さん]

駐車場使用料は毎月修繕積立金会計に計上されていますか。
うちの場合は、積立金は毎月保管口座に移し替えがされて
いますが、駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされて
います。
財産の分別管理ではハ方式ですので、収納口座も管理組合名義
なので問題はないのですが。