マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[626: 草の根民主主義評論家]

↑稼ぐやつの話ならマンカンでも年収1000万円がいる。
ほんとに話がピンぼけだよね。いつもながらw
たぶちゃん

[627: 匿名さん]

たぶちゃんって誰？

[628: 草の根愛国主義評論家]

>>627 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。

[629: 草の根民主主義評論家]

↑こいつがたぶちゃん
掲示板で実名晒されたから、マンコミ掲示板を恨んでいて、コテハンを敵視して
他人と同じ名前で投稿したりするひと。
悔しかったら、実名で書き込め、と言いたいみたい。

[630: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理規約や区分所有法では、総会の成立に出席要件があります。
ところが総会開いても出席してる組合員は極少数で、後は欠席してる組合員の委任状や議決権行使書を出席にカウントしてつじつまを合わせています。
これは違法じゃないですか？
先日の総会でこのことを質問しましたが、理事会は誰ひとり答えられず「今までそうしてるから」の一言でした。
欠席を出席にカウントして良いとの規約根拠・法的根拠を教えてください。
うちの管理規約を見ても国交省標準管理規約みても区分所有法を見ても、そのことに関しては何も書いていません。

[631: 匿名さん]

もう一つ、マンション管理士の先生にお尋ねします。

総会に出席もせず、委任状や議決権行使書も提出せず、棄権する組合員がいます。
この棄権した組合員は、議案に賛成したのか反対したのか、どう解釈すれば良いのですか？
それと組合員でありながら総会を棄権する真の目的はいったい何なのですか？
ただ単に「怠惰」なだけなのですか？

[632: 匿名さん]

もし総会に出席した者だけで議案が承認されるとしたらそれこそ管理組合は正常な
運営はされなくなり少数の者だけで好きなように運営されることになります。
それ故区分所有法でも特別決議と普通決議での出席条件が明示されているのです。
会社の株主総会も同じことですよ。総会に直接出席した者の株数だけで議案を審議する
訳ではないでしょう。
その抑えは法律で規制されているんです。
マンション管理士ではありませんがそれぐらいは常識の範疇でしょう。

[633: 匿名さん]

>>630
>管理規約や区分所有法では、総会の成立に出席要件があります。

区分所有法に、「総会の成立に出席要件」の規定はない。

[634: 匿名さん]

「出席」の定義が何もされてない。
常識的に考えれば議場出席を出席と考えるのが普通だろう。
そうなると、世の中の管理組合総会はほとんど不成立になる。
そのため、紙ぺら1枚出しての議場欠席を無理やり出席にカウントして総会を成立させているのが現実である。
出席の定義が何もないことを良いことに運用でやりたい放題できる。
中には「棄権」を無理やり「議長白紙委任」にカウントしてる管理組合もある。

[635: 匿名さん]

>>633

その通り。区分所有法には総会の成立要件の規定はない。決議要件だけである。
（第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。）
ところが、管理規約には決議要件の以前に総会の成立要件が規定されている。
（第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。）

ところでこの「出席」とは？

[636: 草の根民主主義評論家]

区分所有法39条2項参照。
規約に書いてある出席とは実際の出席者と議決権行使書、委任状の総数

[637: 草の根民主主義評論家]

連投はたぶちゃんかい？
ここに来てもう6年になるんだし、暇ならマンカンの勉強でもしてみたらどうだい？

[638: 匿名さん]

>>636
それは出席の定義ではないですね。的はずれ。

一層のこと、管理規約から総会の成立要件を削除するのがいいですね。
そうすれば区分所有法と同じ決議要件だけですから、出席・欠席は問われません。
委任状・議決権行使書だけで済みます。

>中には「棄権」を無理やり「議長白紙委任」にカウントしてる管理組合もある。
これは組合員の意思を全く無視した理事会の恣意的かつ乱暴なやり方ですね。
棄権は本人が怠惰なのかもしれませんが、「議決権数を故意に減らす」効果があります。
特に特別決議は3/4以上ですから、議決権数が減れば賛成決議できなくなる可能性もあります。
私もかつて特別決議の時は、賛成可決を阻止するために仲間に声をかけて棄権行動に出ました。

[639: 草の根民主主義評論家]

総会の運営は、管理業務を管理会社に委託している場合は、
旧高層住宅管理業協会が作った管理組合総会運営マニュアルに基づいている。
だからどこの管理会社でもだいたい同じなわけ。
欠席者を議長への委任と見做すのは、裁判したら負けるかもね。

[640: 匿名さん]

>>637
それほど意識していると言うことは余程たぶちゃんに憧れているのですね。それなら弟子にしてもらえば？
ところでたぶちゃんって誰ですか？

[641: 草の根民主主義評論家]

>>638 匿名さん
両方読めという意味だ。あほ

出席のカウントの仕方は管理組合総会運営マニュアルに書いてある。
委任状と議決権行使書に両方まるがあるなど、疑義が生じた場合の解釈も書いてある。

[642: 草の根民主主義評論家]

>>640 匿名さん
投稿があまりにも稚拙だからだ。
間違われたのならあなたがあまりに稚拙なんだよw

[643: 草の根民主主義評論家]

総会運営マニュアルは判例とかの積み重ねだから
疑問があれば自分で購入して根拠となる裁判例を調べてみたらよかろう。
どうせ暇なんだろうしw

[644: 草の根民主主義評論家]

その程度のことをダラダラと長文で連投するのは
おたくさんがボケてるからだよ。

[645: 匿名さん]

運用マニュアルではない。規約よく読め。出席の定義がある。
標準管理規約第47条第5項
（５ 前４項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。）

[646: 匿名さん]

現行のマンション標準管理規約（単棟型）では、第47条第6項である。

[647: 匿名さん]

管理組合の最高意思決定機関の総会ですら欠席委任状や欠席議決権行使書で見做し出席にしているのですから、総会の下位に位置づけられる理事会も欠席委任状や欠席議決権行使書はＯＫですよね。

[648: 草の根民主主義評論家]

>>645 匿名さん
あほ
それはかなり最近の追加。
ほとんどのマンションの管理規約にはそんなこと書いてない。
委任状と議決権行使書をカウントするのは
区分所有法39条2項が根拠であり、
最近標準管理規約に盛り込んだのは
注意的に書いただけ。
書いてあろうがなかろうが関係ない。

[649: 草の根民主主義評論家]

>>647 匿名さん
復代理は不可である。

[650: 匿名さん]

区分所有法39条2項は議決権行使の話であって、総会成立の組合員出席数とは異なる。あほ。

[651: 匿名さん]

議決権の行使は、
①総会の会議に出席して行使する
②代理人により行使する（法39条2項）
③書面（議決権行使書）により行使する（法39条2項）
④規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、
　電磁的方法により行使する（法39条3項）
に限られているのであるから、これらの方法以外では議決権の行使はできない。
したがって、「総会の会議に欠席した組合員」は議決権を行使していないのであるから、「出席組合員」とみなしたり、「賛成の議決権行使」とみなしたりすることはできない。

[652: 草の根民主主義評論家]

↑書面、代理人で議決権行使できると書いてるのに欠席にしたらおかしいだろう。あほすぎ

[653: 匿名さん]

理事会も総会と同様に出席要件削除すれば済みます。
もともと区分所有法には管理組合法人以外は理事会など規定されていません。

[654: 匿名さん]

うちの総会では議決権行使書出してても暇だから議場出席する人は多いですよ。
その場合は議場での議決権行使を優先してます。

[655: 草の根民主主義評論家]

>>651 匿名さん
そんなことは当たり前だが、
そういう運営を推奨している管理会社が存在するのも事実である。
ここに最近きているようなマンション管理士はその後の法的解決の知見がないため、
ひたすら管理会社を悪者にし、自主管理を勧めるわけである。
自主管理になんかしたら猿山のようにボス猿が君臨するだけだ。

[656: 匿名さん]

出席要件を削除すれば、一堂に会する必要がないから電話やネットで会議ができる。

[657: 651]

>>>652 by 草の根民主主義評論家　
>↑書面、代理人で議決権行使できると書いてるのに欠席にしたらおかしいだろう。あほすぎ

「総会の会議に欠席した組合員」とは、②～④による議決権を行使していない組合員のことである。

[658: 草の根民主主義評論家]

↑初学者にありがちな拘りだが、マンション管理には大局観が必要である。
枝葉末節の区分所有法、標準管理規約より憲法、民法に拘るほうが良かろう。

[659: 匿名さん]

↑あほ

[660: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理組合法人の場合、代表権のある理事（以下、代表理事と称す）を選任し法人登記しますが、
複数の代表理事を選任して登記していながら、運用上は理事長、副理事長等の職制でランク分けし、
理事長だけに代表権を与える規約にしています。
これは間違いですよね。
代表理事が複数いれば代表理事は全て同格ですから、運用上も理事長を複数にしないとだめですよね。

[661: 匿名さん]

理事長が一人なら代表理事も一人にして登記しないと代表権でつじつまが合わない。
代表理事を複数で登記するなら、理事長も複数にすることだ。

[662: 草の根民主主義評論家]

↑区分所有法の法人の理事は各自代表です。
理事が３人いたら同格の代表。
有限会社の取締役に似てます。
規約で代表をひとりに決めてもOKです。
この場合、登記はひとりだけにすべき。
３人登記していて
内部でこのひとが理事長、他の二人は副理事長と決めても、区分所有法の26条で対外的には意味がありませんね。
しかし勝手に副理事長が契約したりすると管理組合に訴えられますね。

[663: 匿名さん]

↑　管理組合法人の理事には、区分所有法第26条は準用されない。

[664: 匿名さん]

ここのマンションは代表理事4名。
ただし職制は理事長1名、副理事長3名。
役員報酬は、理事長月1万円、副理事長月6千円。
ランク分けしてるのおかしいよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/

[665: 匿名さん]

>>662
勉強し直せ。あほ。

[666: 匿名さん]

理事長が4人もいると喧嘩になるから、四半期ごとに理事長を割り当てれば4人いても問題ない。
第1四半期：理事長Ａ　第2四半期：理事長Ｂ　第3四半期：理事長Ｃ　第4四半期：理事長Ｄ
ただ、総会の時の議長でもめるといけないから、この時は4名とも平等に議長にする。

[667: 草の根民主主義評論家]

>>663 匿名さん
49条の2があるから同じことだ。

[668: 草の根民主主義評論家]

26条と49条の2の間違いを指摘して嬉しいか？
あほ
同じことだ

[669: 匿名さん]

>>668
あほ。同じでない。

区分所有法上は、管理者と代表理事の2種類併存しても問題ない。
ともに管理組合を代表するから、代表理事が複数存在するのと同じである。
大きな違いは、管理者は任期の定めがないにも関わらず、代表理事は法では原則2年の短期である点である。
また規約で理事長を別途定める場合は、管理者と代表理事と理事長の3名併存しても問題ない。
管理者は法では区分所有者である必要はないので、外部から招へいしてもよい。

[670: 匿名さん]

↑　なにを寝ぼけたことを・・・

今、話題になっているのは、理事の代理権ではなく、管理組合法人の理事の代表権である。

[671: 匿名さん]

規約もしくは集会の決議によって、または規約の定めに基づき理事の互選によって代表理事を定めた場合には、代表理事以外の理事は、代表権を有しない。代表理事を定めたときは、その者のみが登記される（組合等登記令2条4号）。

[672: 匿名さん]

そうなると、管理不全の限界マンションなんかは、第三者管理する時には、理事長から代表権をはく奪して第三者が管理者になればいいのですね。
そのマンションが管理組合法人の場合も、代表理事は区分所有者である必要はないので、登記変更して第三者の管理者を代表理事に登記すればいい。

[673: 匿名さん]

代表理事がある場合において、代表権のない理事が管理組合法人を代表して行為をしたときは、当該行為は法人の行為としては無効である。それでは、当該行為の相手方が善意のときにも、当該行為の無効を対抗することができるか。代表理事の登記を経由していれば、当該行為の無効を第三者（善意の第三者も含む）に対抗することができると解すべきである。反対に、代表理事の登記がなされていないときは、善意の第三者には対抗できず、当該行為は法人の行為として有効であると解すべきであろう。

（>>671 と本稿の引用元：コンメンタール　マンション区分所有法）

[674: 匿名さん]

>>671
すると代表権のない理事は無用の長物ですね。クビにしたらいい。
と言う発想になるので、法人化の時に代表理事になりたがる人が多いので複数選任して登記する。
同じ理事でも代表権が有るのと無いのでは雲泥の差、月とすっぽん、格がちがいすぎる。

[675: 匿名さん]

管理組合の法人化は不動産登記くらいしか使い道がないね。