マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[6257: 匿名さん]

>>6254さん
積立金がゼロに近いということは横領も当然考えられます。
しかし、現時点で工事費がないのが事実だとしたら、それをカバーするには
大幅値上げしかないと思います。
横領があるとしたら、それは別の問題として裁判で争えばいいことでしょう。

[6258: 匿名さん]

>>6256
私は修繕工事に対する考え方は終始一貫してますよ。
あなたのマンションでの工事に対する考え方、悪くなったら工事をやり
工事費は借り入れで対応するといっているので、それはそこのマンションの
考え方次第でしょうといったまでのことです。

私の考えは、工事は長期修繕計画を立て、全ての工事を網羅した中で総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出していくやり方を推奨しています。
この考えは全くブレていませんよ。

[6259: マンション管理士試験上位合格者]

>>6257 匿名さん
↑ホントだったら警察でも裁判所でもとっくに行ってるでしょ。妄想だから掲示板に書いてるんだよ。アホ

[6260: マンション管理士試験上位合格者]

>>6258 匿名さん
↑私以外の他人にマンション次第って言ってたのを忘れてるアホ。

[6261: 匿名さん]

>>6260
私の記憶にないことを執着するんだね。

[6262: 匿名さん]

>>6260
私の推奨している自論を受け入れられないというマンションは
そこのマンションでの判断ということになるでしょう。
当たり前のことではないですか。

[6263: マンション管理士試験上位合格者]

>>5861 匿名さん
↑こいつは前はこう言っていた

[6264: マンション管理士試験上位合格者]

>>6262 匿名さん
↑私の自論は持論の間違いだろうが
いつのまにか私の持論を前提にしてる

[6265: マンション管理士試験上位合格者]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[6266: マンション管理士試験上位合格者]

国土交通省の修繕積立金ガイドラインに比べると修繕積立金が足らない管理組合が大半だが何の心配もいらない。
修繕を積立金でやりたい人がどうしてローンを組んでマンションを買うのか？
後払いのほうが、いろんな意味で得だからである。
修繕で資金不足なら借りてやればよい。カネ余りの低金利の情勢では、後払いが得である。

[6267: 匿名さん]

１戸建てなどは、毎月の生活費を節約して、トラブルが有れば自費
若しくは借り入れで修繕する

相当年数が経て、古びたり、あき等が来たときは住戸を建て替えるか、
買い替えるかを、自費か借入等で計画して実行する。

わざわざ、拘束されてまで管理や修繕用に資金など貯えない。

さらに、大めに貯えて、どうするのでしょうか。横領や着服をされて
いるのにもきずかず、管理費等の値上げが倍以上になっても何も言え
ない。

管理費等の値上げは、区分所有者及び議決権の過半数が出席すれば成
立しその過半数で可決される。

これ等が否決されるようなマンションはかなりレベルが高い。

マンション管理士試験上位合格者さん以外の方はこれ等にどんな反応
をするでしょうか。？

[6268: 匿名さん]

>>6265
しかしあなたの人格が窺がわれるような書き込みですね。
どこの誰かも分らない者に対してこいつとかの表現を使う
あなたが信じられません。
会社勤務中はさぞかし冷や飯食いだったんでしょうね。
あなたの表現に対してアク禁をしたという方に対しては、
私はあまり気にしないでいいんではないかとのフォローを
したり、あなたが批判されたときは、少なからず仲間意識
をもっていたので助け舟もだしたりしてたんですけどね。

[6269: マンション検討中さん]

>>6267 匿名さん
↑正解。
昔は住宅を積立金で買っていました。
住宅が1000万なら333万積み立てたら住宅を買えて残金はローンで支払う仕組みです。
これを考えたのは殖産住宅相互会社。
住宅フルローンの普及で
倒産しましたけどね。

[6270: マンション検討中さん]

>>6268 匿名さん
自我があるならコテハンでどうぞw

[6271: マンション検討中さんはマンション管理士試験上位合格者]

間違えた。

[6272: マンション検討中さんはマンション管理士試験上位合格者]

>>6268 匿名さん
↑匿名投稿なら過去の投稿に拘るべきでなく一球入魂ならぬ一投稿入魂とすべきであろう。インポ野郎w

[6273: 匿名さん]

>>6267さん
私は多めに積立金を積み立てるとはいっていません。
やらなければならない工事を全て包含した長期修繕計画を立て、その総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることからスタートしなければなら
ないといっているのです。
値上がままならないのなら、その計画から修繕個所を減らすかグレードを下げる
とかしなければならないでしょう。
>わざわざ、拘束されてまで管理や修繕用に資金など貯えない。
しかし、工事をするのに積立金が足りなければ借り入れをしなければならないでしょう。
それが決まれば強制的に積立金が口座引き落としされますよ。同じことです。
それに横領や着服がされているとのことですが、そんな犯罪を理事長とかが
やっているんですか。普通のマンションではそんなことは行われていません。
あなたが理事長になったら着服とかしますか？しないでしょう、それが普通なんです。
工事はいずれやらなければならないんです。だったら計画的に少しずつ積み立てて
いった方が楽ではないですか。
借り入れをすれば１０年で返済しなければなりませんよ。大規模修繕工事だけで
なく、エレベーターや玄関扉、給排水管、サッシ等もいずれ交換しなければなら
なくなります。
これが築４０年で交換するとなければ、４０年間かかって積み立てればいいんですが、
かりいれをすれば１０年返済になりますよ。当然積立金の値上をして返済することに
なりますが、大幅な値上げになります。
コツコツ積み立てるのがいいか、借り入れをした方がいいかは、そのマンションで
考えればいいことですが。

[6274: 匿名さん]

>>6272
ＨＮをいくつもお持ちなんですね。
私は削除希望はしてませんが、あまりにあなたの書き込みがひどいようだと
アク禁を要請するかもしれませんよ。その要領は分っているつもりですので。

[6275: 匿名さん]

管理費等の徴収は０円とする。必要が生じたときは住民の合意を得て、徴収する。
等の規約は有効でしょうか。それともで無効でしょうか。？教えてください。

[6276: マンション管理士試験上位合格者]

>>6274 匿名さん
↑システムを理解できてないアホ

[6277: 匿名さん]

６２７３さん、そんな問題はマンション管理士の試験にでます。

であれば、建物の寿命を建て替えまでを計画の中に入れて修繕
積立金等を算出すればもっと満足しますよ。

私は、当面の維持管理費は強制徴収にして最小限にとどめて、
大規模等の大きな修繕費はその都度組合員に説明して一時金で
徴収するか、
借入を起こして返済に充てる為の管理費等の値上げを協議する
方がマンションから悪い弊害を防止できると思っております。

余計なお金は組合は貯えない方がいいでしょう。その分組合員は
各自貯えた方が管理意識も高まり管理会社任せはしなくなるでし
ょう。

[6278: マンション管理士試験上位合格者]

>>6275 匿名さん
↑区分所有法を読んだことないアホ

[6279: マンション管理士試験上位合格者]

>>6273 匿名さん
↑国土交通省のガイドラインがやらなければならない工事だと信じ込んでるアホ

[6280: 匿名さん]

>>6272
あなたの大規模修繕工事の考え方は、１回目が築１５年、２回目が築３５年で
３回目はやらず築５５年から６０年で解体ですよね。
そこであなたに聞きたいのですが、エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ、
高置水槽、消防設備等の大型設備の交換はされるのですか。
もしやるんであれば、２回目の大規模修繕工事前後で行われると思いますが、
借り入れをするとなるとかなりの金額になりますよ。
サッシは１戸当り６０万円超、玄関扉は１戸２０万円程度、これだけでも１０年
返済となれば１戸当り月６，５００円の値上が必要ですね。
これにその他の大型設備の工事費や通常の２回目の大規模修繕工事費用を考慮
すればいったいいくらの値上げをするつもりですか。
大規模修繕工事分は１戸当り１００万円とすれば１０年返済では１戸当り月8,000円
の値上が必要となります。月に2万円とかの値上げを住民が了承しますか。
多分大幅に工事をカットしなければならなくなるでしょうね。
専有部分の配管は当然各戸で負担するのでしょうが、まさか大型設備の更新工事は
やらないつもりではないんでしょうね。

[6281: マンション管理士試験上位合格者]

>>6277 匿名さん
↑当然である。一戸あたり月1万でも12年144ヶ月で144万にもなる。20年240ヶ月なら240万である。国土交通省のガイドラインがいかに過剰かわからないアホは最近は減りつつある。

[6282: マンション管理士試験上位合格者]

>>6280 匿名さん
↑カネ余りなのに十年返済しかないと思い込んでいるアホ

[6283: 匿名さん]

６２７８さん。区分所有法は見たことは有りますが、読んではいません。
何条にあるかを教えてください。区分所有法の強行規定でしょうか。

[6284: マンション管理士試験上位合格者]

>>6277 匿名さん
↑目安は修繕積立金は7000円程度、駐車場から5000円程度で実質が12000なら全く問題ない。

[6285: マンション管理士試験上位合格者]

>>6283 匿名さん
↑管理規約は国土交通省所管なんだよ。アホ

[6286: 匿名さん]

>>6279
では大型設備でやらなくていい工事はどれですか。築５０年～６０年間で。
エレベーター、玄関扉、サッシ、消防設備、高置水槽、給排水管、
照明器具、縦樋、外構の改修工事、インターホンとかで

[6287: マンション管理士試験上位合格者]

>>6283 匿名さん
区分所有法で規定はないから民法253条が費用負担の根拠規定になるだろう。

[6288: マンション管理士試験上位合格者]

>>6286 匿名さん
↑値段がピンキリだと知らないアホ
エレベーターでも1300万のもあれば600万のもある。
金物建具交換でもサッシまるごと交換から台車のみ交換とか工法がいろいろある。
カネが足らないと工夫して安くするんだよ。アホ

[6289: 匿名さん]

>>6288
エレベーターの更新工事で巻き上げ機はフルメンテの範囲だから
交換する必要はないでしょう。
基盤と三方枠だけでいいですよ。
１４階６名乗りエレベーターであれば、1,200万～1,400万円がメーカー
希望価格です。大手メーカー
実際の価格は半値8掛けとはいいませんが半額ぐらいにはなりますよ。
サッシの交換を台車だけかえるとかの知識もあるんですね。全く建築設備に
関しては知識がないと思っていましたよ。
工事費はピンキリありますが、並みで考えていますよ。
それから長期修繕計画の予定価格についても、建築士が考えている価格は
余裕をみていますので当然割り引いて考えていますよ。

[6290: 匿名さん]

６７８７さん、区分所有法に規定がなければ民法の規定に従わないといけないのでしょうが、
これは、根拠規定であるということは、強行規定であると解釈するのでしょうか。？

それとも。強行規定でなければ管理費等の０円の規約の制定は有効であると解釈は間違いで
しょうか。？

アホですから解りやすく教えてください。

もう一つ、管理費等が管理規約に０円の規定は無効であるとした時、極端な表現ですが、法
令では管理費等の額を規制してはいないから、管理規約に管理費等を１円は有効となります
でしょうか。？

[6291: マンション検討中さん]

>>6289 匿名さん
↑エレベーターが半値になるのはゼネコンが買い叩いたときで、管理組合が交渉して半値になるはずがあるまい。アホすぎる。
600万で買えるのは独立系エレベーター会社だよ。

[6292: マンション検討中さん]

>>6289 匿名さん
↑そんなに勉強してるならマンカンなんか楽勝だよねw

[6293: マンション検討中さん]

>>6290 匿名さん
毎月の支払いが出来ないから住めないのでは？火星に区分所有法が適用されるかとかと同じで、空想なら自分で考えてね。

[6294: マンション管理士試験上位合格者]

あら、名前また間違えた。
上の3つは名前間違えた

[6295: マンション管理士試験上位合格者]

余談だがゼネコンが買い叩いて新築のエレベーターが半値になるのは、フルメンテナンス契約でカバーできるからである。
メンテナンスを独立系に変えてるような賢い管理組合にエレベーター交換で値引きはありません。
アホ

[6296: 匿名さん]

管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料をひっくるめて管理費等と
いっているのです。
管理費は毎月必要な額が決まっていますからそれを毎月個人から徴収
するとなると大変な作業になります。
管理会社に支払う委託費や管理員人件費、清掃費、電気料金、各種点検費用、
備品費等大体毎月金額は決まっているのが管理費です。

これに対して修繕積立金は建物の維持保全をしていくために必要な金額です。
例えば築５年経過したマンションで１０年後に工事をしますので１戸当り１００万円
前後となりますので１０年後に徴収しますので各自積み立てておいてください
といわれたらその時期がきたら住民全員が１００万円支払いますか。支払えますか？
それ以外に大型設備の交換の度に５０万円とか８０万円の徴収があったら困りませんか。
工事費は全員が支払わなければならないものです。一人でも未払い者がでることは
ゆるされません。
そうならないように前もって積み立てていくのが積立金なんですよ。

[6297: 匿名さん]

>>6295
良く知ってるじゃないですか。
その通りですよ。基盤とかの値引き交渉のテクニックとしては
フルメンテと抱合せでやるのが常道です。

[6298: マンション管理士試験上位合格者]

>>6297 匿名さん
↑なんでメーカー保守したいの？
http://www.elevator.co.jp/index_rs2_elevator_hosyu_001.html
↑こっちが安い

[6299: マンション管理士試験上位合格者]

>>6296 匿名さん
↑ほとんどの管理組合が借り入れして修繕してることを知らないアホ

[6300: 匿名さん]

>>6295
一つ情報を与えましょう。
マンションの居室のリフォームでは３００万円あれば、分譲時に近い状態
まで回復しますよ。
壁紙、畳、襖、床、サッシ・網戸、玄関扉、トイレ、バスユニット、台所まで
全て交換できますよ。
但し、配管類は含んでいませんけどね。

[6301: マンション管理士試験上位合格者]

>>6296 匿名さん
↑修繕積立金が足りていると、修繕積立金を使い切らせる見積もりが出てくること知らないアホ

[6302: マンション管理士試験上位合格者]

>>6300 匿名さん
↑好きにすれば良かろう。おたくの専有部分に誰も興味はないだろう。アホ

[6303: マンション管理士試験上位合格者]

>>6297 匿名さん
↑フルメンテナンス契約がぼったくりなのにそれとセットとは愚かすぎのアホ

[6304: 匿名さん]

>>6303
フルメンテの全国の相場ぐらいは当然把握してますよ。

[6305: マンション管理士試験上位合格者]

>>6304 匿名さん
↑どっちにしても瑣末な話である。
エレベーターはピンキリ。

[6306: 匿名さん]

>>6305
エレベーターはシンドラー社製が問題になりました。
毎日使うものであるので安心感という意味では日本製の大手３社、
日立、三菱、東芝から選ばなければ住民が安心しません。
当然メンテもその３社に依頼。
対応は迅速かつ丁寧に会社の信用を背中にうけてやってくれますよ。
価格も高くはありません。
以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが、
１基６００万円～７００万円程度ではないかと思われます。
勿論巻き上げ機は必要ないのでもっと安くなります。
現在のフルメンテ料は１基４１，０００円です。１４階、６人乗り
管理会社とは総合管理委託契約。