マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[62: 暇入]

理事長が更正登記したら法人ではなくなると思います。

[63: 匿名さん]

何訳解らない事書いてるの？　無知さんは変な事書かないでね

[64: 暇入]

錯誤だから更正登記でいいでしょう。もっとも
理事長がやる気になるかどうかのほうが問題。
やる気がなければ総会決議無効確認訴訟の勝訴判決文添付で原告が取り消し登記。
法人格は登記によって得られるから登記を消したら法人っはなくなる。

[65: 匿名さん]

おたくアホ？　解散で済む事タラタラ煩いよ

[66: 匿名さん]

法人の話題なんて誰もしてないのに　どうかしたの

[67: 暇入]

解散は特別決議が必要で登記にはその議事録添付が必要である。
設立そのものが錯誤だから、更正登記で抹消するのが正しい。

[68: 匿名さん]

誰もそんな話してないよ。

[69: 暇入]

↑こいつが理解できないだけ

[70: 匿名さん]

↑
おまえが関係ない事書いてるだけ

[71: 暇入]

↑こいつが理解できんだけ

[72: 匿名さん]

↑
おまえが関係ない事書いてるだけ

[73: 匿名さん]

法人の話題なんて誰もしてないのに　どうかしたの

[74: 匿名さん]

質問を替えて、重要事項説明書、管理委託契約書、
会計報告書等の、比較表の出来る管理士の方にご指導をお願い致します。

[75: 匿名さん]

法人登記をするときは、規約や議事録等を提出しているはずですよね、
議事録を確認しましたが、区分所有者及び議決権の４分の３は満たしていないのに、
登記を受け付けるはずはないですよね、なのに登記されているのが理解でなくて。
規約の確認をしたら、普通決議でＯＫの規約でしたので、支援機構を通じて、
規約診断を管理士会に依頼したら、この法律違反の規約は総会で廃止では無く、
削除を提案してきた。削除では無く、この法人化の総会決議は無効であり、
総会よやり直して、法令どうり、区分所有者及び議決権の４分の３以上で、
総会をやり直すか、元の権利能力のない社団の、管理組合に戻すのが筋ですが、
私はマンション管理士に、この様な大事な事を素人の役員に提案する事自体、
どんなものかと、思っております。兎に角マンション管理士のご意見をお聞かせ下さい。

[76: 一応マンション管理士]

>区分所有者及び議決権の４分の３は満たしていないのに、
登記を受け付けるはずはないですよね、なのに登記されているのが理解でなくて。
　法務局の担当者も区分所有法には疎いらしくて、「規約に照らして適正なら受け付ける」と言ってました。

＞規約診断を管理士会に依頼したら、この法律違反の規約は総会で廃止では無く、削除を提案してきた。
　以前にも書きましたが、削除には反対です。
　削除では、規約改正の記録が残りません。
　法令違反の規約を正すために、また法令違反を犯すなんて、過ちを繰り返すだけと思いませんか？
　規約の改正は特別決議で行うべきです。
　但し、それまで、特別決議の議案があれば、「この規約は区分所有法違反なので、法の規定が優先します」と説明して、法令通りに決議するのが良いと思います。

＞削除では無く、この法人化の総会決議は無効であり、総会よやり直して、法令どうり、区分所有者及び議決権の４分の３以上で、総会をやり直すか、元の権利能力のない社団の、管理組合に戻すのが筋です
　筋ですが、全面的には賛成しかねます。
　先ず、法人にした経緯が分かりませんので、法人の必要性が高いのか、その事で利害関係が大きく変わるのかが、わかりかねます。
　私は、法人化不要論者ですが、それでも「法人化」だけで総会をやり直すには、費やする労力が大きいと思います。　
　登記の変更手続きが面倒な以外、大した違いはないはずなので、やっちゃったものは仕方ない論で、次回総会で再論議すればいいのではないでしょうか？

　区分所有法や規約に関心のなかった人が、いきなり理事長になる可能性がありますので、実害がないのに「法・規約」を振り回すのは、悪意のないまま失敗した人を非難する結果になり、以降の役員選任が難しくなり、果ては住民同士のいがみ合いにまで発展しかねません。
　勿論、悪意があって、知りながら議案を通したのなら別ですが。

　穏やかにゆきましょう。

　

[77: 匿名さん]

筋ですが、全面手金は賛成しかねます。は私も同意します。
いくら、役員及び管理会社に悪意（証拠有）があったにしても、混乱が大きすぎます。
その他の、ＮＯ７６さんの意見と同じ考えかたです。

余談になりますが、マンション管理士の提案には、総会で決する提案はなく。

管理会社の担当と同じ、削除や、書き換え、修正等々の用語のみで、

規約の設定、変更、廃止の、法律用語が、提案に無い事が気になります。

支援機構に、この件を申し出て、何らかの処置を求めたいと思います。

７６さんみたいな管理士さんばかりではないようですね。有難う御座います。

[78: 暇入]

錯誤だから更正登記で良い。

[79: 住民X]

76様

あなたはマンション管理士ですか。
一応といいながらマンション管理士を名乗って居るのですからそうなのでしょう。
しかしあなたの回答を見ていると素人（無資格者）としか思えません。
規約変更の手続きについては区分所有法に明記されています。
マンション管理士は法を正確に（少なくとも素直に）解釈し助言すべき立場です。

会社法には（株主）総会決議の取り消し、無効請求について期間の定めがありますが管理組合の総会決議については時効がありません。

あなたのようなマンション管理士の助言を信じたために私たち管理組合は訴訟に巻き込まれました。

このマンション管理士は責任を感じたのか突然辞任しましたが彼の不適切助言居よる被害額は莫大です。
もっとも、このマンション管理士はトラブルメーカーだとあちこちで聞きますのでさもありなんですが。

[80: 匿名さん]

匿名掲示板ですよ、偽物マンカン士しかおりません。

[81: 匿名さん]

区分所有法違反のものを、削除しないで総会決議で承認を
得ればいいとの回答があるけど、それが承認されなかったら
どうなるの？
削除では、記録が残らないとか、この規約は法の規定が優先します
といって法令通り決議すればいいといってるけど、法を優先するん
だったら、違法のものを決議することはないのでは。

[82: 元フロント]

＞規約変更の手続きについては区分所有法に明記されています。
　特別決議ですね。だから、勝手に削除などしない方が良いと書きました。

＞あなたのようなマンション管理士の助言を信じたために私たち管理組合は訴訟に巻き込まれました。
　どこが、「私のような」のですか？
　私の投稿の中の文章で、訴訟に巻き込まれた内容と同様のものがあれば、指摘してください。

＞匿名掲示板ですよ、偽物マンカン士しかおりません
　少なくとも、貴方がマンション管理士でない事だけは分かります。
　
＞削除では、記録が残らないとか、
　勝手に削除したら、いつ誰が変更したのかわからないでしょ？
　無責任では？
　きちんと、総会で３/４の承認を取って削除しましょ。

＞この規約は法の規定が優先しますといって法令通り決議すればいいといってるけど、法を優先するんだったら、違法のものを決議することはないのでは

　違法だから、規約通り決議できません。
　規約通り決議すれば、違法行為をすることになりますね。
　だから「法の規定が優先しますといって法令通り決議すればよい。」書いていますけど。

　例　規約変更
　規約では、行使された議決権の３/４で可決。
　総議決権数１００。
　行使された議決権数６０。
　総会で、賛成５０で可決。
　違法ですね。
　法の規定が優先しますといって、否決が正解。

[83: 匿名さん]

マンション管理士の先生にご相談があります。悪徳管理会社と、

悪徳組合役員に悩まされております。一諸に戦ってくれる、

弁護士を探しております。ご推薦をおねがいします。場所は福岡です。

[84: 匿名さん]

ここで質問するのではなく、マンション管理士等への質問
ＰＡＲＴ３で質問した方がいいのではないの。
このスレには、スレ主がいないので。
このスレは成りすまし君が1,000レスになったので勝手に
立てたスレだから。

[85: 匿名]

>83　地元の法テラスで紹介してもらえ　弁護士会でもいいよ

[86: 入居済み住民さん [男性 50代]]

理事長の互選
　当マンションの規約では、「理事は居住する組合員のうちから総会で選任され、理事長は、理事の互選より選任する。議決は出席理事で行う」とあります。最近、理事会の新規理事に立候補したかたがおられます。本人自身は区分所有者(女性）の配偶者（男性）で、理事長にも立候補されるようです。区分所有者は、管理費をこの一年滞納中で、その点を誰かが指摘したら、一括納入した、失礼な、と一喝されていました。後に確認したら、電話はあったが振込みは確認出来なかったようです（多分、銀行の遅れ）。他に、理事長に立候補されるかたもいないようなので、このかたが理事長になるようです。総会は、滞納の件や規約に無関心な住民の集まりです。
住民として半年ほど期待して様子をみようと思いますが、皆様の経験を教えて戴ければありがたいです。

[87: 草の根民主主義評論家]

管理会社はなんていってるんですか？
管理会社に、それは無理だと言ってもらったらいいでしょ？
なんだか釣りのような気もするが。

[88: 入居済み住民さん [男性 50代]]

No.87＞＞
　　雇われた管理会社さんにそんな権限や役割があるとは知りませんでした。
　　合う機会がありませんが。
　　

[89: 匿名さん]

＞評論家さん
これは私が立てたスレですよ。

[90: 草の根民主主義評論家]

↑主題のとおり、私がマンション管理士だから回答したまでのことである。

[92: 匿名]

タワマン４７階のベランダから女の子が転落して死亡する事故がありましたが、ネット張れば助かるのでは？モノが落ちたりしても危険だからネット張ればいいのでは？

[96: 匿名]

タワマン４７階のベランダはネット張ればいいのでは？

[97: 匿名]

そりゃ危険です

[105: 匿名]

↑荒らしてるのはこの方です。

[106: 匿名]

タワマンでの転落事故はどれくらいありますか？

[107: 匿名]

区分所有者に漏水の疑いを相談された管理業者が、「漏水はないようだが、漏水があった際には、上階の方が下階の方へ弁償しなければなりません」と説明したのは適切である。

[108: 匿名さん]

区分所有法（議事）
第三十九条、集会の議事は、この法律又は規約により別段の定めがない限り、
区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

標準管理規約（単棟型）（総会の会議及び議事）
第４７条、総会の会議は、前条第一項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。

※法律では区分所有者の数をカウントしているが、標準管理規約では、区分
所有者の数をカウントしていません。どなたか、理由をご説明願います。

殆どのマンションの規約は、この標準に準じているものとおもいます。

わたしは、区分所有者の数は区分所有法どうりカウントした方が安全だと
思います。

[109: 匿名]

程度の低いマンション管理士の意見は誰も聞かない

活躍の場がなくて掲示板遊びかな　暇人がぁ

[110: 匿名]

総会の議決は議決権の数で決する

議決権の数は区分所有する専有面積比率など各々の組合で決めろボケ

[111: 匿名]

18㎡のワンルームと100㎡の４LDKの所有者が同じ権利持つわけないだろボケ！

[112: 匿名さん]

区分所有法では集会は管理者が招集するとあり、集会の成立要件はありません。

[113: 匿名さん]

うちは、専有面積が５７㎡と８７㎡の議決権は規約に同じ議決権。

[114: 匿名さん]

>>108 は、標準管理規約（単棟型）
>第47条
>第2項　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
の記載漏れだと思います。

[115: 匿名さん]

いずれにしても、標準管理規約には、区分所有者の員数を、
カウントしていませんよね、その趣旨が理解できません。

特に総会（集会）の成立要件。

[116: 匿名さん]

だから議決権だろ～
区分所有者（居室）の人数でカウントできるマンションならいいが
狭いワンルームから200㎡の豪華な居室まで様々あるマンションなら
専有面積率で議決権数を規約で決めておくのが正常だろ　同じ１では成立せんよ
当然管理費や修繕積立金も専有面積率で変わるのも当たり前　　だ

[117: 匿名さん]

この件については、区分所有法は強行規定ではない。

[118: 匿名さん]

>>115
>いずれにしても、標準管理規約には、区分所有者の員数を、カウントしていませんよね、その趣旨が理解できません。

マンション管理規約において、
１．各区分所有者の共有持分は、専有部分の面積割合による。
２．共用部分の負担は、共有持分割合による。
３．議決権割合は、共有持分割合による。
と規定する場合、
組合員は、共有持分割合が大きいほど共用部分の負担が大きくなる。
したがって、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席を総会の成立要件とし、普通決議においては、出席組合員の議決権の過半数で決することとした。

なにか問題がありますか？

[119: 匿名さん]

質問します。
十四階のマンションです。最上階（１４階）の給水立て菅の
通気管が塞がれておりました。今後支障が出るのではないかと
危惧致しております。教えて下さい。

[120: 匿名さん]

もんだいないゴミだろ掃除しておけ

[121: 匿名さん]

吸排気弁が機能するようにバルブは開けておく必要があります。

[122: 121]

吸排気弁に関する参考ＵＲＬ
https://www.venn.co.jp/catalog/leaflet/afv-4n.pdf

[123: 草の根民主主義評論家]

ひとりでご苦労なことである。

[124: 匿名さん]

１２２さんありがとうございます。勉強になります。
私のマンションは築２２年で十二階建ての団地型マンションです。

給水方式は、ポンプ直送方式で、給水縦管十二階頂部に錆等の

汚れと圧力を、定期的にバルブを手動で開いて抜き出すようにしています。

その部分を管理会社によって、排水口（？）を塞がれております。

この件について、今後事故等のトラブルが発生しないか心配です。

因みに当マンションはオール電化で、電気温水器が室内にあります。

よろしくご指導をお願い致します。

[125: 匿名さん]

貯水槽に蓄えた水をポンプで各戸に給水する場合は、最上階の
先端部には吸排水弁は無くても良いと思いますが。定期的に、
バルプを開いて気圧を抜かないと各戸のストレーナーが鉄さび
等でつまり、水の出が悪くなったりして、徐々にトラブルがおこ
ります。その部分を管理会社が塞いでいることは理解できない。

どなたか、教えて下さい。？

[126: 匿名さん]

↑
設備屋に電話して聞けばいい、ここはアホな管理士に聞くスレ。

[127: 匿名さん]

毎日鉄分を飲んでいるから、造血剤になります。

[128: 草の根民主主義評論家]

質問スレッドの衰退はアク禁が効いてるからであろう。

[129: 匿名さん]

永久不合格組の、僻み攻撃が、醜いからだ。

分譲マンションの管理組合の味方はマンション管理士が最適

特に居住者の中にマンション管理士（資格保有者含む。）が

住んでいれば、探してでも組合活動を要請した方が良い。

このスレに対して。必ず僻み攻撃が起こる。人間の性はは醜い。

[130: マンション管理士]

マンション管理士の何たるかを知る居住者は多くありません
管理員と思う人々は大勢存在します
そのような人に顕著な特徴は　自己の社会生活で得た知識で
管理会社と渡り合えると錯誤していることです
騙されても気づかない人たちは幸福です

[131: 草の根民主主義評論家]

全日本マンション管理士協会に相談するといいよ。橋下事務所のとなりにあるよ。

[132: 匿名さん]

相談する必要はない。現に住んでいるマンション管理士をさがせ。
気楽に相談できる。

[133: 草の根民主主義評論家]

↑毎回落ちてる人であろう。
自分が受かれば探す必要もないからね。

[134: 草の根民主主義評論家]

全日本マンション管理士協会に頼むと
管理会社がビビるからすぐに解決するよ。

[135: 匿名さん]

管理会社をビビらせるマンション管理士が居ますか。

逆に住民をビビらせる管理会社やマンション管理士は？

全の付く名で録では無い者が多い。クソ根とかの名前。

[136: 草の根民主主義評論家]

ビビらせるのではなくて勝手にビビるのである。

[137: 匿名さん]

マンション管理士って管理員のことだと思ってる人は多いよ。

[138: 匿名さん]

全日本マンション管理士協会のWebサイトは、次のとおりです。
http://allmankan.com/

アクセスしただけではわかりませんが、そこで記載されたWebページのほとんどが、

これはテストでの投稿。
ページ表示のためのテスト。

でした。
これって、信用していいのでしょうか？

[139: 草の根民主主義評論家]

サイトの規模がでかすぎるから。
全体構成で風呂敷ひろげすぎ

[140: 匿名さん]

私は、管理員がマンション管理士と思っているマンションに住んでいます。

組合活動は控えています。総会には出席していますが、質疑応答を聞いて

いて、マンションの将来は大変だと思います。スラム化の兆候が出てきま

したので、近い内買い替えます。

[141: 匿名さん]

１３８さんの設備関係の雑排水管洗浄は年１回もするのですか。
組合費の無駄使いだと思いますが。３年に１回で数十年事故はない。

汚水菅についての説明がないが。内は数十年間汚水菅の洗浄はして
いないが事故はない。

[142: 匿名]

入金しました

[143: 匿名さん]

評論家さんに質問です。
現在、当マンションでは、臨時総会に向けて準備をしています。
その議案のひとつに、民泊行為の禁止の件を取り上げています。
理由としては、民泊行為によって、うるさい、ゴミ捨て場が汚くなった、という住民の声があったことがあげられます。
ただし、区分所有者の3/4の賛成票を集められないと予想して、普通決議で管理規約の細則の変更で対応しようとしています。
果して、管理規約の細則だけで、民泊行為を禁止することができるでしょうか？

[144: 匿名さん]

できないでしょう。規約に設定できるかも怪しい件を

普通決議でできますか。全員賛成ならできるでしょう。

貴女は。賛否はどうなんですか。

[145: 匿名さん]

ここは無知無能なマンション管理士が必死でアルバイト探しをするスレですか？
趣味で取る権限皆無の国家資格程度の人間に、金払って相談するアホはいないよ。

>>143…　評論家さんではないが　　
おたくの管理規約に専有部分の用途について、専ら住宅として使用するという条項があるなら
民泊はできない、民泊可能とするなら普通決議での使用細則改正では無理、規約改正が必要。

＜民泊は占有者ではなく数日から数週間単位で不特定多数が宿泊する営業施設、専ら住宅では無理＞

[146: 匿名]

規約変更によらなくても、民泊行為をしている専有部の所有者に対し
「民泊行為によって、うるさい、ゴミ捨て場が汚くなった、という住民の声があった」
「これらは共同の利益に反する行為であり、民泊行為の改善を要求する」
「改善のみられない場合は当該専有部分の利用の停止を請求する」
…と、書面を送付されてはどうですか？

[147: マンション管理士]

145

常識をとくとくとして述べる○○の好例

[148: 匿名]

マンション管理士ではない者が、マンション管理士や紛らわしい名称を使用した場合には30万円以下の罰金刑に処されます。
通報しておきました。

[149: 匿名さん]

民泊は、あらゆる手段を使ってしようと思えばできる。
賃貸に出すよりはるかに収入が良い。私なら一戸はすまい。
もう一戸は民泊で稼ぐ。税金を支払っても採算はとれる。

これも、東京オリンピックまでに稼いでおかないと、後の
不安が残る。オリンピック後は、不動産の価値が下がるとは、
本当でしょうか。現在でも空部屋が多いのだから本当でしょう。

[150: 匿名さん]

規約の役員（理事）定数より少ない定数で理事の互選で理事長を
決めておりますが。管理会社は、有効であるとの説明です。

例、規約では役員の定数は２０名
実際の理事は　１５名、１５名の理事の互選で理事長を決めている。
管理委託契約も、この理事長が記名押印している。無効の意見が出た。

皆さんの意見をお聞かせ下さい。？

[151: 匿名さん]

>>150
おたくの場合、半数以上の理事が指名した者が理事長だが？
なんで役員数が２０から１５に減るの、監事や相談役入れての２０か？
監事や相談役は理事長選定には参加しないだろ、通常は理事同士の互選だ。

理事が順番制だろうが立候補だろうが毎年度決められた数が必用だ。
役員数変えるなら規約変更しろ。

>>147
常識すら理解できん無知無能ならワザワザ書くなやアホ！

[152: 匿名]

>150
管理委託契約が新規でも更新でも、区分所有者の賛成多数で承認されているはずですから、委託契約については有効ではありませんか？
理事の人数が定数に満たないなら、定数を満たすまで役員選任の集会(理事会)を開くか、
定数を満たせないことを考慮しての規約変更の臨時総会を開催して定数を減らします。

[153: 匿名さん]

規約に、
０項、理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、
「代理人を選任する事無く欠席したものは、総会招集通知記載の議案に
つき理事長に代理権を付与したものとみなす。ただし、総会の前日までに
対し、書面にて理事長に代理権を付与しない旨意思表示した組合員につい
てはこの限りではない。］旨の通知をなすことが出来る。

Ｘ項、理事長が、第０項の記載の通知をなしたにもかかわらず、代理人を
選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権不授与の
意思表示をなさなかった組合員は、総会招集通知記載の議案につき理事長
に代理権を授与したものとみなす。

※上記規約を理事長が規約の設定変更、設定、廃止を賛成票が区分所有者
及び議決権が四分の三に遥かに不足していたので、不授与者を賛成に投じ
て規約の変更を行った。区分所有者より異議の申し立てがあった。

この規約があれば、理事長次第で、どの議案も自由に操れることになると
思います。管理会社は、これで良いとの回答で、裁判も受けて立つとの
強気の姿勢です。マンション管理士等の皆さんの意見をお願い致します。

[154: 匿名さん]

無断欠席したからと理事長がその議決権を行使できる規約は無効。
欠席者の議決権は無効票、国会ででも同じだ。
管理規約ごときがなんでも決めれると思うなやアホ、規約は他の法に則ったうえで有効。

[155: 匿名さん]

下らない質問すな、代理人選任せんでも議決権行使書でじゅうぶん、規約で定めがなくてもこれは自由に使える。

[156: 匿名さん]

管理組合総会の案内送付の際、総会議案書に委任状と議案ごとの是非がわかる
議決権行使書の添付が今や常識、欠席者はどちらでも好きなほうを選ぶ。
提出すれば総会出席者としてカウントできるし楽なもんだ、総会の成立要件も楽々。
とくに、特別決議の議案がある場合は重要だ。

[157: 匿名]

>153
理事及び管理会社と区分所有者の間に利害関係が生じる規約だと思います。
規約に規定しても無効では？

[158: 匿名さん]

>>153
暇なのはお前の勝手だが空想の下らない質問はそろそろやめたら？　

[159: 匿名さん]

１５７さん。私もその通りだと思います。無効を主張しても。
取り入れてくれません。現在の理事長と数人の理事は、私の主張
を聞いてくれてはいます、

３００戸未満のマンションですが。地震等の発生に備えて以前の
理事会が、防災上の都合で、１３名の理事では不足と見て２２名に
増員する規約を四分の三以上の賛成で設定しました。

所が、管理会社の提案で１０名に変更する案を総会にかけた所が
四分の三以上の賛成は大幅に不足したために、総会への欠席者を
１２０名程度を理事長が賛成票に投じて可決しました。

この１０名の理事で２期組合が運営されていたところが、今期の
理事の中からクレームが出てもめています。私は過去に弁護士に
相談しましたら、無効になるとの回答を頂いておりますが、相手が
理事と一部の区分所有者の後ろに大手の管理会社が付いているので
下級審で勝訴しても上告されたら弁護士等の裁判費用で経済的に追い
込まれるとみてあきらめていましたら、今期の理事長が私の主張を
聞いてくれましたので、理解してくれる方が現れただけでも気が楽
になりました。今期の理事会では、１０名の理事では防災等を考え
たらとてもじゃないが理事不足と思い過去の２２名の理事が１０名
減らされたいきさつを探しているうちに私の主張にきずいたのです。

[160: 匿名さん]

>>159
マヌケ、その訴訟は監事が管理組合（全組合員）代表してする訴訟だ、個人でする必要はない。
費用も管理組合の口座から出してけっこう。

議決権という性質を理解してかかれ。

それと、理事会や組合総会に管理会社の意見を反映するとはどうなってるんだ？
管理会社が口出しすることじゃねぇーつーの！　理事会や理事長がバカなだけだろ。

[161: 匿名さん]

監事は、退去しました。売買の媒介契約業者は管理会社の関連会社、