マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[6101: 匿名さん]

保険の種類のもよる。

[6102: マンション管理士試験上位合格者]

>>6101 匿名さん
↑保険の種類によっては現金手渡しするのかい？アホ

[6103: 匿名さん]

手渡しとは書いていない。

[6104: 匿名さん]

保険金が振り込まれるのは、共用部分に原因があれば管理組合の
口座に、専有部分に原因があれば専有部分の口座に振り込まれ、
そこから業者に支払われることになる。
工事費用以外にお見舞金が支払われることもあるが、それも全て
各口座に振り込まれる。
不正が行われているのではというのは、例えば理事長宅の改装工事
をフロントと組み、それを漏水とかに結び付けて調査員を説得して
保険金詐欺を働くことだろうが、罪人になるから普通はやらないよね。

[6105: 匿名さん]

ここでいつも連投してる1人連投爺さん
他のスレで無知晒して大連投でスレ荒らししてんぞ
誰か相手してやれ、いい歳して馬鹿晒しすぎてっから

[6106: 匿名さん]

＞＞6105 匿名さん
そう言うあなたがお相手しなさいな。
言動監視も兼ねて。

[6107: 匿名さん]

おまえが本人だろ
朝も早よからひとりで連投してるわ
狂ってるのかボケてるのか変態かな？

あはははははっ〜

[6108: 匿名さん]

批判だけしているんじゃなくたまには皆が納得
するようないいこと書けよ。

[6109: 匿名さん]

どこのスレにも批判だけしか書けない者はいるよ。

[6110: 匿名さん]

見ての通り不満しか書けない老害のお前がそうだアホ

[6111: 匿名さん]

>>6110
批判だけでなく、１回ぐらいは問題提起とかしたらどうなの。
それができないから１行レスしか書き込めないんだろうがね。
みんなが役に立つ情報でもいいよ。

[6112: 匿名さん]

一人で投稿してやり取りしている病人が、人にもの言っちゃだめだよ。
異様なことだと自覚ないのも病気なのに。気持ち悪いよ。

[6113: マンション管理士試験上位合格者]

セミナーで公認会計士の管理組合の監査役の話聞いてきたけど、不正が発覚する原因の第1位は通報だそうで、管理事務室の前にチクリ箱を設置するといいでしょう。

[6114: 匿名さん]

＞＞6113 マンション管理士試験上位合格者
＞管理事務室の前にチクリ箱を設置するといいでしょう。
それだと、チクリの媒体（紙のメモやレポート・封書・証拠写真）は
破棄される可能性大ですね。

破棄するのは、管理人・フロント・理事会役員・規約違反の常習者ってとこですかね。

[6115: マンション管理士試験上位合格者]

>>6114 匿名さん
だから、誰が開けるかは内部統制の問題になる。

[6116: 匿名さん]

通報するのは、理事や管理員、フロントやそれを聞いた住民
なんだろうが、出所はいいにくいし、又それを漏らした理事や
管理員とかも、面と向かっては中々いいずらいだろうしね。
それにその情報が確実かといわれても証拠は出せないし。
贈収賄や選挙違反なんかもその証拠があって初めて成立するもの
だから、それをどうやって掴むかが問題になるでしょう。

[6117: 匿名さん]

それ何にもやらない方がいいということじゃない。

[6118: 匿名さん]

そんな勇気のある組合員はいません。身元がばれると大変でしょう。
勤務先にまで圧力がかかりますよ。

住宅ローンを35年返済でめいっぱい借り入れていれば、妻子を路頭に迷わせる。

[6119: 匿名さん]

だれか相手してやれ気持ち悪すぎる

[6120: 匿名さん]

>>6119
まったく批判しかできないんだね。
ここは２ＣＨではないよ。

[6121: 匿名さん]

>>6618さん
そういうマンションで問題解決するのは難しいでしょうね。
目安箱を設置してもそれを管理するのは理事長であり管理会社でしょうし。
確たる証拠を掴むにも体制側からは無理ですしね。
やはり悪を眠らせることになるんでしょう。
やはり自分でまず体制側（理事）になることが必要かもですね。

[6122: マンション管理士試験上位合格者]

↑目安箱とチクリ箱を混同してるアホ

[6123: マンション管理士試験上位合格者]

チクリ箱とは証券取引等監視委員会の通報窓口とか文春リークスみたいなものである。アホ

[6124: 匿名さん]

↑
またまた細かいことに拘ってるね。
ちくり箱も目安箱も同じようなもんだよ。アホだね。
マンション管理の中で、不正とかが疑われるような場合、誰に対して
どのような手段を取れるかが問題ではないの。
目安箱は厳密にいえば将軍に対してのものというか体制側に対しての
上訴上だよな。
ちくり箱は誰に対してのものなの？
解決策もないのに、安易な書き込みをしないことだね。

[6125: 匿名さん]

そのガバナンスを効かせるために監事制度があるんだよ。現在機能していないから不要(形骸化でもいいという意味)とかそもそも問題が起きなければ不要とかいう主張をしていた人が居たが、全くリスク管理の基本を理解できていないね。
監事の能力以外の制度面で改善が必要なのは以下でしょうね。出来ているマンションは少ない気がしますが、経験豊富な方は実態を教えてもらえると助かります。
・監事の選出は総会で直接行う(総会で役員選出→役員の互選で監事選出はNG)
・区分所有者から理事会や管理会社を通さず、直接監事に意見出来る手段(監事用のポスト、チクり箱?)を整備する
・監事から理事会や区分所有者への意見表明の機会を増やす(「問題なし」でもいいので、理事会後の発言や理事会議事録と合わせて監事意見表明書を配布する)

[6126: 匿名さん]

>>6125さん
輪番制で役員を選出しているマンションにおいては、みんな役員になりたがらない
のが現実ですよ。
監事を総会で直接選出するやり方に代えても同じことです。
監事に直接意見書とかを渡す方法は現在もあるでしょう。監事のメールボックスに
直接投函すればいいんですから。
監事の意識づけをすることが必要なんですが、それも難しいでしょう。
役員の選出については、総会の前に候補者に集まってもらって役員決めをしているでしょう。
それを総会に提案して承認をもらいますが、理事だけ決めて総会を休憩して役員を互選で
決めるというようなことはしていないでしょう。
監事を別個にやっても同じことですよ。
意識改革がなければまた、その体制ができていなければ絵に描いた餅です。

[6127: 匿名さん]

通常のマンション管理において、殆ど何もない状態なのにいざという時の為に
監事に優秀な人材をもっていくことはしないでしょう。
それだったら当然理事長にしますよ。
そういう状態の理事会運営のときに監事は何もすることがないですから。
ヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいということです。
只、そのヘッドがしっかりしていなければ困りますけどね。
監事＝顧問的にしてしっかりした人材にある程度継続して担当してもらえば
いいかもしれませんが。

[6128: マンション管理士試験上位合格者]

>>6124 匿名さん
↑アホ
違いの意味がわからないアホ。

[6129: マンション管理士試験上位合格者]

>>6126 匿名さん
↑アホ
意識改革をする前提がなければ、内部統制の話などしても意味はない。

[6130: マンション管理士試験上位合格者]

会社法の社外監査役のように、監事を外部委託すれば良かろう。外部委託する意思決定をすることが意識改革である。6126はアホ

[6131: 匿名さん]

>>6130
監事を外部から委託しようと思えば簡単にできるけど
何もしなくていい監事にお金を使って外部から監事を
呼ぶ筈がないじゃないの。
何か問題があった時に外部から監査役とかマン管、弁護士を
呼べばいいんじゃないの。
それは意識改革とはいわない。

[6132: 匿名さん]

マンション管理士試験上位合格者

>>6124 匿名さん
↑アホ


>>6126 匿名さん
↑アホ


マンション管理士試験上位合格者
↑アホ

[6133: 匿名さん]

>>6132
監事監事とそんなにマンション管理がうまくいっていない
とこが多いんかね。
実際監事が臨時総会を開催したことがあるマンションて存在
しているんかいな。夢物語じゃないの。
住民の５分の１以上ではなく監事が臨時総会を開催するんかい。
やったことあるマンションは手をあげてみて。

[6134: 匿名さん]

まぁリスク管理が理解出来ない人に監事の必要性を説いても無駄なのは分かってたけどね。>>6121の改善手段として提示したんだが、「問題が起きないなら不要」と言われたらそれまでですね。問題が起きたら自分が理事長になって解決すればいいというのは正論なんだが、それが不可能な事態は想定できないんだね。
全てのリスクを享受するなら、リスク評価や分析は無駄なだけですからね。じゃあ何故そんな無駄な役職を設けるように区分所有法で決められているか答えられるのかい？法律よりあなたの理論が正しいというのか？

[6135: 匿名さん]

>>6134
リスク管理が２年の輪番制ですよ。習主席みたいに理事の延命はできない
規定になってますので。
それに理事が２０名いますからね。相互監視ができますから。
管理会社主導になるのは理事経験者が常に意識して理事会運営をチェック
してますし、理事会議事録や総会で判断できますから。
理事会や総会で管理会社が全面に出ることは理事長からの要請がなければ
絶対ありません。
工事や点検についても、見積は管理会社と理事会から必ずとらなければ
ならない規定があります。
又、１，０００万円以上の工事については委員会が設置され、業者の選定や
価格交渉、工事の進め方等を検討するように規定されています。
当然大規模修繕工事は専門委員会が２年前に設置されます。

[6136: 匿名さん]

リスク管理のために監事を理事とは別個に選定するとか権限を与えるとかでは
リスク管理にはなりません。
現状のマンション管理をしていく中で、監事が動かなければならない
事態が発生したマンションって殆どないでしょう。
監事に重点を置くのではなく、日常の管理システムでどう改革しなければ
ならないかを検討し、システム化することの方が合理的で効果もありますよ。
不正とか癒着とかを理事全員が監視できる、又できにくい組織にすることが
大切です。
それが６１３５みたいなことじゃないですか。
ただ、小規模マンションでは理事の適任者不足や管理会社主導にならざるを
得ないところがでてくるでしょうが。
そのときは、顧問を外部委託して、理事会運営のひな形を作成しそれを実行
するように常に指導してもらえばいいと思います。

[6137: 匿名さん]

理事会に出席義務のない監事に期待するより、理事が理事会でそれぞれ
権限を持つようにすればいいよ。
理事が３人いれば臨時総会の開催ができるとかの規約をつくればいい。
理事会の執行活動を監視するのは理事会に出て情報を掴んでいる者で
ないとできないからね。
会計でも、収支報告書の提出は毎月されているんだし、工事や点検でも
理事会で検討されるでしょう。
監事ではそれさえもやってないし、やれないでしょう。

[6138: 匿名さん]

＜参考＞
現行のマンション標準管理規約（単棟型）(2017.8.29)では、幹事に理事会への出席義務を課している。

第４１条（監事）第４項
監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

＜第４１条関係コメント＞
② 第４項は、従来「できる規定」として定めていたものであるが、監事による監査機能の強化のため、理事会への出席義務を課すとともに、必要があるときは、意見を述べなければならないとしたものである。ただし、理事会は第５２条に規定する招集手続を経た上で、第５３条第１項の要件を満たせば開くことが可能であり、監事が出席しなかったことは、理事会における決議等の有効性には影響しない。

[6139: 匿名さん]

>>6138
うちの規約でも監事は理事会への出席義務を課しています。
ただ監事に選定された方が、一人の判断で臨時総会の開催や理事会運営についての
ジャッジをすることは難しいのではと思っています。
できることなら何人かでそういう判断やチェック機能ができるシステムづくりが
されているとうまく機能するのではないでしょうか。
理事会に出席しているのであれば、監事は他の理事同様の発言権はありますので
質問なりできますが、相見積の取り方や理事長の不正や業者との癒着については
なかなか指摘しずらいと思いますよね。それは理事も同じことです。
だから監事だけでなく、理事にも臨時総会の招集権や調査権を規約で与えたら
どうでしょう。

[6140: 匿名さん]

>>6139
>うちの規約でも監事は理事会への出席義務を課しています。

規約において、監事の選任方法は、どのように規定されているのでしょうか？

[6141: 匿名さん]

>>6140
単純に輪番制の役員候補を集め、その中から互選で理事長や、会計担当、
監事等を選出し、総会に議案として選出します。
当然、総会では理事や監事の承認をえますが、議案書には役員案が掲載
されています。
理事や監事が総会で承認された場合は、時間の効率化のため事前に互選により
決めた役員案通りになりますということです。

[6142: 匿名さん]

上のような決め方ですから、楽な役職として監事は希望者が
多いですよ。
理事長や副理事長、会計担当理事は結構忙しいですからね。
こういう組合だから、監事だけに特権を与えても意味がないんです。

[6143: 匿名さん]

監事も理事と一緒に理事会に参加していろんな問題を検討していくのだから、
監事に大きな期待をしてもだめでしょう。
危機管理をしていくのであれば、何か秘策を講じないとだめでしょう。

[6144: 匿名さん]

>>6136
そうですね。任期を決めた輪番制は、特定の理事が長期に不正を行うリスクは回避できますね。でも理事会自体の不正リスク(理事長や管理会社が不正し、理事会でそれを自浄できない場合を含む)は防げません。

>相互監視ができますから。
→それは第一線による監視であり、監事は第二線の役割です。それゆえ、独立性が必要。

>管理会社主導になるのは理事経験者が常に意識して理事会運営をチェック してます
→理事経験者が監事の役割をこなしているなら問題無いでしょう。ただ、特定の元理事が役割と責任も無く、裏で管理会社や理事長や一部理事と連携し、理事会を牛耳っているなら、それこそ問題で、最も問題になるパターンです。

一部勘違いしている方が居るかもしれませんが、監事の役割は理事会の運営プロセスが管理規約や区分所有法等に対して適切かの監査を行うことです。例えば、工事のA社とB社のコンペにおいて、本来あるべき承認がなく決定されれば指摘しますが、A社を理事会が適切なプロセスで選定した場合に(不正の可能性が疑われない限り)その理由や妥当性まで踏み込んで指摘や調査するものではありません。

[6145: 匿名さん]

>>6143
>監事も理事と一緒に理事会に参加していろんな問題を検討していくのだから、
→「マンション管理の問題を解決すること」は理事会の役割で監事の役割ではありません。それをやり出すと独立性が無くなります。
監事の役割は「理事会が適切に運営されていることを確認し、問題がある場合は(理事会に是正を促した上で)区分所有者へ報告すること」です。理事会を是正すること自体は区分所有者の責任です。

[6146: マンション管理士試験上位合格者]

>>6136 匿名さん
↑アホ
理事会の定足数などは日常的に監事がチェックすべきことだろう。

[6147: マンション管理士試験上位合格者]

>>6137 匿名さん
↑アホ
それは人選の問題である。

[6148: マンション管理士試験上位合格者]

>>6144 匿名さん
↑アホ
プロセスに問題なくても結果に問題ありなら
臨時総会を開催できる。
理事会の多数決で決めたからOKではなく
割高な工事なら問題にできる。
理事全員が腐敗していることもあるからである。

[6149: マンション管理士試験上位合格者]

>>6145 匿名さん
↑アホ
教条主義であり何言ってるかわからない。

[6150: 匿名さん]

>>6148
まったくばかにつける薬はないという典型だな。
理事会で監事も含め検討して決めたものを監事が臨時総会を開催
する訳ないだろう。
理事全員が腐敗しているとかいってるが、それをいえば監事も一緒に
検討した事案だから監事も腐敗してんじゃないの。
性悪説の塊のような性格だな。

[6151: 匿名さん]

>>6146
まったくアホだな。
理事会の定足数のチェックを監事がするんかい。
どうせそんなことぐらいしか監事はできないだろうがね。
一番暇な役職だから。
監事は理事と一緒だよ。ただ議決権がないだけのこと。
監事が管理組合を変えることができるぐらいなら理事長が
変えているよ。良くも悪くもだけどね。

[6152: 匿名さん]

６１５０さんの言うとおり、現実です。
ウチなどは。管理会社１０９と共謀していたニセ理事長と、監事の出席する年１２回
の理事会のやり取りを一人の理事が隠し録音していた。

マンション内の有志が内密に録音を一つずつ時間をかけて確認した。内容の一部を
ニセ理事長に通知した。

どうするかを検討中である。録音の公開が出来ないのが残念です。

[6153: 匿名さん]

>>6148
臨時総会は監事の判断で開催できるからね。ただのあるべき論ですよ。
「プロセスの問題」は理事会の承認プロセスだけを言っているのではない。腐敗してるなら、何かしらのプロセス違反があるだろ？
「割高」を何をもって判断するか微妙だが、単に高いだけなら品質や信頼性とかもあるし、合理的な理由で理事会が選定したなら監事がとやかく言うべきでない。

[6155: マンション管理士試験上位合格者]

>>6150 匿名さん
↑監事は理事会に呼ばなくて良い。
監事を理事に呼ばなくても何の問題もない。
わからんのか？

[6156: マンション管理士試験上位合格者]

[NO.6154と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[6157: マンション管理士試験上位合格者]

>>6153 匿名さん
↑監事を理事会に呼ばなくてもプロセス違反ではない

[6158: 匿名さん]

>>6157
その通り。標準管理規約通りなら監事が出席しなくても理事会は成立しますね。
ただ、監事には監査権があるので、監事の理事会への参加(同席や傍聴とでも言うべきか)を理事会は拒めないでしょう。そのため、運用ルール次第ですが、監事に事前連絡もせずに理事会を開催することも問題でしょう。

[6159: 匿名さん]

第４１条（監事）第４項
監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

殆どのマンションは標準管理規約をひな形にしているので、この規定がある
筈だけどね。
それに監事は理事の執行活動を監視する義務があるのに理事会に出なくて
議事録だけで詳細が分かるかな。
補修工事の検討過程での業者選定や相見積の結果とかの検討会の内容が分らず
素人判断で割高とか分かるの？
特に業者や管理会社との癒着の状況が議事録だけで分かるんかいな。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[6160: 匿名さん]

＜参考＞
現行のマンション標準管理規約（単棟型）(2017.8.29)では、監事にも理事会の招集通知を発しなければならない。

第５２条（招集）第４項
理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議又はマンション敷地売却決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第８項までを除く。）の規定を準用する。この場合において、同条中「組合員」とあるのは「理事及び監事」と、同条第９項中「理事会の承認」とあるのは「理事及び監事の全員の同意」と読み替えるものとする。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

[6161: 匿名さん]

>>6159
>第４１条（監事）第４項
>監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

>殆どのマンションは標準管理規約をひな形にしているので、この規定がある
>筈だけどね。

多くのマンションは改正前の「監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。」のままであると思われる。

[6162: 匿名さん]

理事と監事が呉越同舟。
監事を特別職扱いしたいのだろう。
監事も理事と同じ理事会役員の中の一人ということが分かっていない。
監事には
　①監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に
　　報告しなければならない。
　②監事は理事会に出席して意見を述べることができる。
　③監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認める
　　ときは、臨時総会を招集することができる。
　監事の役割は総会で監査報告を形式的にやるだけ。
　理事会の承認は理事及び監事の全員の同意と読み替えるものとする。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[6163: 匿名さん]

不正や癒着とかが現在心配ないマンションであるならば、チェック機能
としての対策を考えておくべきです。
それは監事一人に責任を持たせるのではなく、理事や監事、外部監査や
組合員の顧問とかまでを含めて検討すべきです。

[6164: 匿名さん]

>>6162
>理事会の承認は理事及び監事の全員の同意と読み替えるものとする。

、>>6162 において、↑ をどういう意味合いで書いたのかわからないが、第５２条第４項の「理事及び監事の全員の同意」は、理事会の招集手続きに関するものであり、下記第９項の【理事会の承認】を【理事及び監事の全員の同意】に読み替えるだけである。

＜第９項＞
第１項（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときを除く。）にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長は、【理事会の承認】を得て、５日間を下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。

[6165: 匿名さん]

改正でだいぶ変わるようですね。勉強になりました。ポイントは以下ですね。
・理事会の開催通知は2週間前までに理事と監事全員に送られる
・監事は理事会に出席する義務がある
・監事は理事会の議決権は持たない
・監事が出席しなくても理事会は成立する

理事と監事が呉越同舟とは片腹痛い。もちろん「適切なマンション管理」という船には乗っているが、「理事会」という船に監事は乗ってないよ。別の船に乗り、「理事会」船が適切に目的地に向かってるかを大局的な目で見るのが監事の役割です。
船内の揉め事は理事会内で解決すべきで、船が明らかに目的地と違う方向に進んでいたり、沈没しそうな時にそれを船(理事会)に伝えるのが監事の役割。その問題の解決は理事会の役割。解決しない場合は監事は総会を開き、区分所有者へ理事会の現状を伝え、是正を推奨する。監事に問題解決を行う直接的な役割はありません。

[6166: 6164]

>>6165
>改正でだいぶ変わるようですね。

監事の理事会出席義務等は、２０１６（平成２８年）３月に改正されています。
まもなく２年が経過します。

[6167: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6168: 匿名さん]

>>6165
問題解決をする場合、理事会に伝えそれが解決しない場合は、
臨時総会の開催、それをしない場合は訴訟とかになる訳だけど、
監事一人にそれを丸投げしても負担になるだけじゃないの。
何かあったときの保険としては現在も監事に権限が与えられている
でしょう。
それではダメなんでしょう。もっと他の方法を考えておかないと
いざという時の監事は役に立たないし動きません。
そういう意味で現状のままでは理事と監事は呉越同舟ということです。

[6169: 匿名さん]

>>6166
そうなんですね。マンション管理は素人なので、知らなかったことを恥じる気はありません。勉強のためにこのスレに居るんだし。
「監査役は役員じゃない」とか「監事は理事会役員だ」とか完全に間違ったことを主張し、それを指摘されても間違いを頑なに認めず、成長の全くない誰かさんよりマシでしょ。

>>6168
それは監事制度の問題でなく、監事の能力(人選)や運用面の問題と考えますね。
上位合格者さんの主張のように区分所有者からも独立した外部監事の任命が理想ですが、コスト面の問題解決と、外部監事の不正を抑止する仕組み(罰則条項、資格剥奪、業務提示措置など)の整備が必要ですね。
とりあえず予算はなんとかなる大規模マンションからでも外部監事の必須化、推奨化しないと浸透していかないでしょう。

[6170: 匿名さん]

>>6169
監事が理事会役員というのではなく、管理組合の役員といっているんですよ。
そんなことも理解できないんですか。
現状のマンションの監事は理事と同じ役割しか担っていないんじゃないですか。
理事会に出席して理事と一緒に問題解決をしていっているでしょう。
そして総会では会計監査をするのが主な役割ですよね。
監事は出金伝票に印鑑も押しませんからね。
住民の監事で、リスク管理できるようなシステムづくりをしているところが
あったら教えてください。

[6171: 匿名さん]

>>6169
理事会のリスク管理の必要性はうちのマンションでは全然感じられないけど、
いざという時のための保険を掛けておく必要はあるかもね。
ただ、分譲時は理事の任期は１年で３０名いたから１０年ちょっとで全員が役員
の経験があるので、理事会の抑止効果はあると思うけどね。
ごく最近任期２年の半数交替にしたけどね。
任期を長くできないのと毎年半数が交代するので、悪いことをする者はいないよ。

[6172: 匿名さん]

理事長とかが管理会社や業者と癒着や賄賂が発生するのは工事や点検
とかで費用がかかるものしかないんではないだろうか。
ということは、その発注の仕方がマンションで決めたルールに基づいて
されているかどうかが問題です。
その発注について、理事長が中心でやるのではなく、他の理事が数人で
やり、その結果を理事会で検討するやり方にかえればいいのではないか。
理事長が業者の選定や相見積に参加しないというのが一番だよ。
そうすれば理事長が理事会で適切な判断ができるし、よりシビアになる
と思うけどね。
問題は発注システムの基本書を作ることだよ。
現状の監事では何もできないよ。

[6173: 匿名さん]

理事長は理事会運営の最高責任者にはするが、その執行活動は
各理事が担当してそれを理事会に報告するようにすればいいですね。
理事会では、相見積をおなじ条件で取ったか、つまり同じ条件とは
同じ材料、同じ修繕個所、同じ修繕スペース、同じ仕様での相見積
が取ってあるかとかを理事会で検討していってみんなで決めれば
いいんじゃないですか。
同じ条件で相見積を取るのは知識がないという者もいると思いますが、
まず１社と現場で説明し、それで見積もりを取り、後はそれを使用
して数字部分だけ伏せて各社に相見積をお願いすればいいですよ。

[6174: 匿名さん]

なかなかいい案じゃないの
当マンションも監事職に特別に優秀な者が就く訳でもないし

[6175: 匿名さん]

損害保険料の会計処理について教えていただけませんか。
掛捨て型の年払い損害保険料を３年分３００万を一括して支払いました。
収支計算書には１年分相当１００万を記載し、損益計算書に前払保険料２００万を資産計上し、
来年再来年に１００万ずつ収支計算書に費用として計上し、前払保険料を減らして処理しますと
説明がありましたが、支払時に収支計算書上　全額３００万を費用として処理すべきではないかと
思うのですが教えていただけませんか。

[6176: マンション管理士試験上位合格者]

>>6175 匿名さん
法人税を払っていない管理組合の場合はそれで問題ありません。
https://keiriplus.jp/tips/cyoukimaebarai_hiyou/
長期前払い費用を損金算入できないとかは
法人税計算のとき問題になるだけで
法人税を払っていない、つまり、収益事業を行なっていない大多数の管理組合では、その期中に300万払ったら300万を費用と計上して何も問題はありません

[6177: 匿名さん]

>>6175さん
管理組合の会計処理は何でもありといわれています。
私どものマンションでは５年の総合掛け捨て保険に加入していますが
契約年度に一括処理しています。

[6178: 匿名さん]

↑
6177 間違えて参考になるを押してしまいました。参考になりません。

[6179: 匿名さん]

企業会計とマンションの会計は根本的に違います。
収支報告書には契約年度に一括掲載します。
そして貸借対照表には、資産の部に積み立てマンション保険の
総額を毎期記載します。

[6180: マンション管理士試験上位合格者]

>>6179 匿名さん
↑なにがどう違うのかわからないアホ

管理組合会計も原則は発生主義だが、
恒常的経費は現金主義でよい、という国土交通省から管理会社への通達があるからである。以前、元フロントが書いていたが、水道代を発生主義にすると、利用した月に未払金計上、支払い月に未払金消滅となりめんどくさいだけだから、恒常的経費は現金主義で支払い月に記帳するだけで良いことになっている。損害保険も同様に恒常的経費だから現金主義でよい。

[6181: 匿名さん]

　※水漏れがした場合の対応について
　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。
　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、保険金を上回る費用が発生
　した場合や配管の交換等については各区分所有者が各区分所有者負担でおこなわなければな
　りません。住民間のトラブルの要因にもなります。
　　将来的に（築２０年前後あたりから）漏水が発生しだした場合、前もって専有部分の配管の更新
　工事をやる方はまずいないと思います。
　　そこで専有部分の配管工事を共用部分と一緒にやるということの取組みを検討してた方がいい
　と思うのですが、その為には積立金の値上とか先行工事者に対する補償等も規約に規定しておく
　必要が生じてきます。
　　配管は殆どが塩ビ管が使用されていると思いますが、更新する際は半永久的に更新が必要の
　ない配管に替えることになると思いますので、漏水が頻発しだす築３０年～３５年程度で交換する
　予定で早めに積立金を値上しておけば負担の軽減になると思います。

[6182: 匿名さん]

塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。
その時にあわせて専有部分の配管の交換をすれば経費の削減
並びに在宅の負担が軽減されます。

[6183: 匿名さん]

マンションの配管は築３０年もすれば漏水があちこちで
発生するようになる。
３回目の大規模修繕工事は必要ないといい後は取り壊すといって
いる者がいるが、それまでに配管の交換をしなければマンションは
もたないというのが分かっていない。

[6184: 匿名さん]

築年数が経過すれば漏水はあるだろうね。
しかし専有部分の交換を管理組合がするのはいかがなものかな。それは各戸がするもんだしね。
専有部分の工事は管理組合がすることはできないよ。それが常識だよね。

[6185: 匿名さん]

専有部分の配管を交換するのはいくらかかるんですか。

[6186: 匿名さん]

オール電化で電気温水器が室内の真ん中にあるマンションはどうすればいいでしょうか。

４００戸で１８階のマンションです。築28年目ですが、経済的理由で交換しない部屋が

半分なります。新旧問わず漏水の発生源になっております。

[6187: マンション管理士試験上位合格者]

>>6183 匿名さん
↑鋳物配管とポリ配管を一緒くたにするアホ

[6188: 匿名さん]

その通りです。

[6189: 匿名さん]

>>6187
架橋ポリエチレン管を使っているマンションはごく最近だというのが
分ってないアホ。
鋳物配管を使っているのは、築４０年以上経過しているマンションだよ。
最近までは塩ビ管が主流。
これからはステンレス管になっていくよ。高いけどね。

[6190: 匿名さん]

>>6182
>塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
>思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。

縦管の材質は何ですか？
また、交換しなければならないのはどの部分の継手でしょうか？

[6191: 名無しさん]

架橋ポリは、ここ10数年。
いいメーカーだと、20年以上前から使ってる。

縦は塩ビライニング鋼管が主流だけど、これもいいメーカーは数年前からステンになってる。ここ最近VEしてるところもあるから、新築は要注意だね。

[6192: 名無しさん]

架橋ポリは、ここ10数年。
いいメーカーだと、20年以上前から使ってる。

縦は塩ビライニング鋼管が主流だけど、これもいいメーカーは数年前からステンになってる。ここ最近VEしてるところもあるから、新築は要注意だね。

[6193: マンション管理士試験上位合格者]

>>6189 匿名さん
賃貸マンションでは大規模修繕は20年超に一回である。
分譲マンションだけ水漏れしやすいのか？

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[6194: 匿名さん]

>>6193
漏水が始まるのは２５年経過後からだよ。
３０年経過するとかなり多くなる。
築４０年以降は頻出してくる。
分ったかいアホ。
賃貸マンションが大規模修繕工事を先延ばししたいのは
できることなら永遠にやりたくないからだよ。
今までの儲けも吐き出さなければならなくなるし、使ってしまって
お金もないからだよ。
マンションの住民はいろいろな考え方があるからね、住民によって。
賃貸の場合はボロボロになってもそのままのところがいっぱいあるからね。
建物はほったらかしにしていても中々壊れないよ。軍艦島がその例。

[6195: マンション管理士試験上位合格者]

>>6194 匿名さん
↑大規模修繕が二回で十分だと認めていることに気がつかないアホ

[6196: 匿名さん]

ビルは維持保全さえしっかりしていれば半永久的にもつからね。
そういえば、丸の内のビル群も殆ど解体はしていないねえ。
いつまでも新築同様だからね。

[6197: マンション管理士試験上位合格者]

大規模修繕は1回目は築15年目、
2回目は築35年目、
3回目の大規模修繕は行わず、
築55年目から60年目で取り壊し
が、理想的なライフサイクルになるだろう。
6194は私のこの持論を図らずも追認した形である。要するにアホ

[6198: マンション管理士試験上位合格者]

>>6196 匿名さん
↑日本最初の超高層ビルの霞ヶ関ビルが
来年でまだ築50年に過ぎないことを知らないアホ。

[6199: マンション管理士試験上位合格者]

築60年前後で商業ビルは建て替えとなる。
阪神百貨店は55年でいま建て替え中
阪急百貨店もそれくらいで建て替え済み

[6200: 匿名さん]

>>6197
築６０年で解体とかいっているアホがいるが、大規模修繕工事は
２回できたなさとかは我慢できるが、大型設備（給排水管、消防設備、
玄関扉、サッシ、高置水槽、エレベーター等）の更新工事はしないのか、アホ。
特に専有部分の配管類が６０年も更新しなければ漏水しまくりだろうが、アホ。
霞が関ビルは後１０年で解体するんかいアホ。
それに解体するには住民の承認が必要なのもしらないアホ。