マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[5901: マンション管理士試験上位合格者]

>>5895 匿名さん
↑えらい
ここでスレ主を自称する匿名(たいてい、あなたは、で始めるあほ)は
建て替えは無理だから永年大規模修繕すると言ってるんだよ。
100年というのは、そのときは自分が死んでるから先送りしたいだけの話。

[5902: マンション管理士試験上位合格者]

>>5893 匿名さん
↑10年に一回は大地震おきてて
最近、東日本大震災がおきたところなのに
阪神大震災を極端な例だというあほ

[5903: マンション管理士試験上位合格者]

>>5898 匿名さん
↑あほ
現状は解体には全員賛成が必要だということを知らないあほ

[5904: マンション管理士試験上位合格者]

大規模修繕は昔は特別決議だったが、
阪神大震災で被災したマンションの修繕が
進まず、区分所有法が改正されて普通決議に要件が緩和されたんだよね。
解体も全員賛成では不可能だから、そのうち緩和される。

[5905: 匿名さん]

>>5904
来年の年初には制定されるんじゃないかな。
５分の４以上では解体決議は難しいだろうけどね。
１００年先のことまでは考えていないよ。ただ計画的に修繕工事を
綿々とするだけ。
それより５８９６さんの質問に答えてあげなよ。

[5906: マンション管理士試験上位合格者]

>>5905 匿名さん
↑えらい
四分の三だとボロマンションの破却が
推進されてみんなハッピーになるよ

[5907: 匿名さん]

>>5904
円滑化法では５分の４以上となっているが、被災のほうが来年に制定
されるんじゃないかな。

[5908: マンション管理士試験上位合格者]

>>5896 匿名さん
まず、積立金で前払いか、借り入れして後払いかですが
全国のマンションの半数以上は修繕積立金が足りていません。
それで足りない分を借り入れするのですが、
もともと足りていないから、管理組合はなるべく工事費を圧縮しようとします。
お金が潤沢にありますと管理会社に任せとけー、という声に押され、知らない業者になかなか頼みにくいんですね。
しかし、借り入れするとなりますと、返済分が修繕積立金値上げになるわけで、管理会社以外から見積もりを取っても住民から文句がでません。ガテン系住民に、マンションがまだきれいなうちから、将来の修繕のために値上げすると言ってもなかなか理解できないんですよ。
だから、借り入れに頼るのはマンション内の合意形成を容易にするためであり、そのためのコストになる金利は無視できるほど低いから問題になりません。
解体のときにローンの抵当権が残っていたら

[5909: マンション管理士試験上位合格者]

つづき

火事で燃えたときと同じで保険金に物上代位するのと同じで、清算したあとの配当金に物上代位する。
民法に従うと思われる。
解体円滑化法みたいなのに明記するかもしれないけど。

[5910: 匿名さん]

>>5908
積立金が潤沢にあるのではなく、長期修繕計画に基づいて徴収されて
いるだけのことです。
うちの場合はそれに基づいて値上げもされていますので後は長期修繕
計画に基づいて粛々と工事を進めていくだけです。
それから管理会社からのプレッシャーとかは全く問題はありません。

[5911: 匿名さん]

>>5908
積立金が計画的に積み立てられていても、設計コンサルタントや元請会社の
選定はシビアにしますよ。同じことです。

[5912: マンション管理士試験上位合格者]

>>5911 匿名さん
↑レベルの低い管理組合を知らないあほ

[5913: マンション管理士試験上位合格者]

>>5910 匿名さん
↑国土交通省のガイドラインを盲信するあほ

[5914: マンション管理士試験上位合格者]

私は回答してやってくれと頼まれたから特定の質問に回答したのだが、
うちは自分が国土交通省長期修繕計画ガイドラインにあわせてやってるとか言われてもね。
マンション管理新聞でもみて、全国の管理組合の現状とか勉強してみたらどうだい？
あほ

[5915: 「全国の管理組合の現状」の一例]

>>5047

>管理会社、業者、コンサルも犯罪を犯す者はいませんよ。立派な社会人であり家族や会社
>もあるんですから。

↓反証
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

専門知識を持っている、誠実である、と自負する人が現状を知ってくれたら、「鬼に金棒」

[5916: マンション管理士試験上位合格者]

全日本マンション管理士協会に相談して下さいね。
ホームページ更新が止まっているのは下部組織が超多忙だからみたいですね。

[5917: マンション管理士試験上位合格者]

修繕積立金が潤沢にある場合の実例だけど
L字形マンションでエレベーターが角にありまして、その角から遠いほうの端っこに新規にエレベーターを作れ、という事案がありました。
駐車場収入が潤沢にある場合、名目の修繕積立金は毎月4000円とかになる。
だから工事はなんでもあり、になるってわからないでしょうね。

[5918: マンション管理士試験上位合格者]

週刊ダイヤモンドに毎年、管理会社ランキングでていたと思いますが、大手管理会社の管理戸数を受託組合数で割ってみたらわかるんですけどね。
平均は50から60戸なんですよ。
大規模で人材豊富なマンションで、私はきっちり国土交通省ガイドラインのとおりやりましたって自慢したところで、全国の下半分が救えるわけではないんです。自称スレ主の匿名は勉強しろ。あほ

[5919: 匿名さん]

>>5908
わざわざ回答してくれたのは感謝だが、１点目は質問の答えになってないね。別の人が住宅支援機構が無担保で10年貸してくれるって分かったので、まぁいいや。
２点目は結局よく分からないが、災害や不慮の自己でなく自分(達)の意志で担保の物件を破壊するんだから、事前に完済するか難しければ銀行に話を通す必要があるでしょうね。築年数を考えると土地評価額より残債があるとは考え辛いが、果たして200万円分の解体費用までまかなえるのか？

[5920: マンション管理士試験上位合格者]

>>5919 匿名さん
↑だったら自分で調べろ
あほ

[5921: マンション管理士試験上位合格者]

タワマン と9階建てマンションの解体費用が同じわけがないだろう。あほ

[5922: マンション管理士試験上位合格者]

修繕工事の資金をどこから借りるかなど自明のことだから言及しなかっただけだ。あほ

[5923: 匿名さん]

マンション管理士試験上位合格者に質問です。

今期から大和さんに代りました。
それで良くなると期待していたものの、期待外れでした。
役員の外部起用に、これだけの費用をかけています。

弁護士：月額270,000円
公認会計士：年額594,000円

あなたであれば、どのような提案をして頂けるでしょうか。
よろしくお願いします。

[5924: 匿名さん]

マンションの解体のみを対象とする貸付など有り得ない。

[5925: 匿名さん]

>5915さん
悪いことをするのは官僚、警察官、代議士、弁護士、医者、実業者等
必ずいますよ。
確率の問題ですけどね。
マンションでの犯罪等が多いのかどうかは分りませんが。

[5926: 匿名さん]

>>5918
確かに大規模マンションで人材にも恵まれ、管理会社や住民との軋轢がない
マンションに住んでいると、小規模マンションで管理会社主導でマンションの
管理がされているのは同情しますね。
おまけに長期修繕計画にしっかりしたのがあり、基本的にはそれを規範として
事業計画が組まれており、大規模修繕工事の業者選定に関しても、理想的な
手法で対応できているというは恵まれているんでしょうね。
マンションの規模は平均で５０～６０戸ですか。その人数で輪番制を採用するのは
無理がありますね。だからといって、同じ人材が長期で組合の管理をしていくのも
問題がありますね。
国交省のガイドラインに準拠して工事ができるというのも積立金に余裕があるから
できるんですよね。しかし無駄遣いをしているとは思いませんけど。

[5927: 匿名さん]

>>5923
弁護士とか公認会計士に依頼することが通常ありますか？
会計については管理会社が作成するでしょう。公認会計士は何をしますか。
監査を依頼しても何のメリットもないでしょう。
弁護士は何をするんですか？
もし裁判とかになるんであればその時に依頼すればいいでしょう。
どうしても外部の者に顧問とかが必要なら、マンション管理のオールマイティ
であるマンション管理士の方が経費も安く活用できるんじゃないですか。

[5928: マンション管理士試験上位合格者]

>>5923 匿名さん
大和ライフネクストのことですか？
弁護士月27万はありえないから釣り投稿ですね。
公認会計士はもし頼むなら年間10万でしょ。
あほ

[5929: マンション管理士試験上位合格者]

大和ライフネクストは優秀な管理会社です。
大和ハウスと、もともとリクルート系のコスモスライフが母体だから、リプレースで、プレゼンまでいけば成約率五割とか言ってましたよ。
釣り投稿はともかく、信用して問題なし。

[5930: マンション管理士試験上位合格者]

>>5927 匿名さん
公認会計士に依頼するのは、公認会計士法で会計監査を素人監事以外がやる場合は公認会計士でないとできないから。

[5931: マンション管理士試験上位合格者]

会計監査は年間10万でやってくれます。
業務監査は理事会にでないと無理だから
現実的ではない。マンション管理士を理事会に出席させたらいい。
業務監査は公認会計士でないとダメとかの規制はない。

[5932: 匿名さん]

>>5930
５９２３は釣り投稿なんですか。
弁護士費用月額２７万とか公認会計士に年額５９万とか考えられない
金額ですよね。
まともに受け取ってしまったけどこれこそあほですね。
人を信じ信じられる人間めざして生きるのは難しいことですね。

[5933: マンション管理士試験上位合格者]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
↑第三者監事については、過去スレ参照

この頃は論客が多かったから、監査に詳しく人もいて、かなり突っ込んで議論されている。

[5934: マンション管理士試験上位合格者]

第三者管理制度と第三者監事制度は両輪で検討されるべきもの。

[5935: 匿名さん]

性善説では管理組合は運営できないということですか。
性善説とか性悪説というのではなく、チェックをしっかりしましょう
ということですよね。
公金を扱うのであれば、出し入れは厳しくしなければなりませんね。
そのためには外部監査もありかもですね。

[5936: 匿名さん]

通常のマンションでは外部監事を導入しているところは
殆どないんではないですか。

[5937: 匿名さん]

規約を理事の選任方法と、監事の選任方法を別にするべき。
ほとんどのマンションの規約には役員の選任方法で、役員の
中から、理事役職及び監事を互選している。

理事会に出席出来ない役員を監事にして総会だけで監査報告
書を読んでいるだけ。

監事は独立した選任方法を規約に設定するべきでしょう。

[5938: 匿名さん]

>>5937
>ほとんどのマンションの規約には役員の選任方法で、役員の
>中から、理事役職及び監事を互選している。

このような定め方をしている管理規約はないと思います。

[5939: 匿名さん]

>5937さん
輪番制の理事を採用しているマンションでは、理事も監事も一緒に選任されます。
監事は理事会に出席しないんですか？
うちの場合は規約で監事は理事会に出席するのを義務付けています。
監事の重要な役割の一つに理事会の執行活動の監視というのがありますが、理事会に
出席しなければそれが分らないのではないですか。
期の途中の会計監査は年２回管理会社とやっています。
外部監査を採用しても、只会計監査だけに終わるのではないですか。
理事会の執行活動の監査まではやらないでしょうし、工事や点検とかの監査までは
知識もないでしょう。

[5940: マンション管理士試験上位合格者]

>>5935 匿名さん
↑おたく様はマンション管理新聞で年がら年中、管理会社の横領とか理事長の横領が記事で出てるのを知らないの？

[5941: マンション管理士試験上位合格者]

>>5936 匿名さん
↑これから増えます。去年の標準管理規約改正で理事、監事を外部委託できるようになったから。監事を外注するほうがコスパがいいでしょうね。たまにチェックするだけだから。

[5942: マンション管理士試験上位合格者]

>>5937 匿名さん
↑あほ
監事を理事から互選なんてありえない。

[5943: マンション管理士試験上位合格者]

>>5939 匿名さん
↑おたくさんでは、監事が理事会に出ないと理事会は成立しないんですか？

[5944: 匿名さん]

>>5943
監事は会計のチェックだけではないでしょう。
理事会の執行活動の監査は必要ないんですか。
監事に議決権はありませんが、発言権はあるでしょう。
監査のチェックは毎月提出される収支報告書でやればいいんでしょうが、
理事会でもそれは毎月管理会社から報告はされますから、理事会もチェック
はしていきますよ。
収支報告書は毎月提出するように適正化法で管理会社には義務づけられて
いますから、理事は毎月チェックはしているでしょう。

[5945: 匿名さん]

>>5940
マンション管理新聞を読むだけのことはしてないのでね。
以前は良く読んでいたけど。某事務所で。
管理新聞やマンコミュでの書き込みの中では良く聞かされますが、
我が家は安泰なんで意識することもありません。
フロント、管理員、理事長が悪さができる環境にはないようなので。

[5946: マンション管理士試験上位合格者]

>>うちの場合は規約で監事は理事会に出席するのを義務付けています。
監事が出ないと理事会は成立しないのかを聞いている

[5947: 匿名さん]

理事会の成立要件とは関係ないでしょう。
理事ではないのだから。

[5948: マンション管理士試験上位合格者]

>>5947 匿名さん
↑あほ
じゃあ義務づけるってどういう意味だい？
罰金とるのかい？

[5949: 匿名さん]

>>5948
監事も理事会に出席させるために規約で義務づけただけですよ。
出席義務がなければ輪番制の役員候補が集まって役員決めをする時に
みんな監事が楽なのでその役職を希望しますからね。
議決権はないけど発言権はあります。
当然報酬は理事会への出席に基づいて支払いますよ。
一般のマンションでの監事の役割は閑職ですよ。

[5950: 匿名さん]

監事が理事会に出席しなくてどうやって理事会の執行活動が
チェックできるんだい。
監査だけして毎日数字だけ眺めているかい。

[5951: 匿名さん]

収支報告書の報告が毎月管理会社から報告があるので
監事はその中で質問とかチェックもできるよ。

[5952: 匿名さん]

>>5949
>出席義務がなければ輪番制の役員候補が集まって役員決めをする時に
>みんな監事が楽なのでその役職を希望しますからね。

お笑いですね。
管理規約には、どのように規定されているのでしょうか？

[5953: 匿名さん]

１）監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に
　　報告しなければならない。
２）監事は理事会に出席して意見をのべることができる。
３）は不正があるときは臨時総会を開催できるということが記載されてるよ。

それから監事の報酬は理事会の出席状況に応じて支払うようになっている。

[5954: マンション管理士試験上位合格者]

>>5953 匿名さん
↑どこに、監事の理事会出席義務が書いてあるの？
あほ

[5955: マンション管理士試験上位合格者]

>>5950 匿名さん
↑あほ
理事会議事録を見てできるでしょ。疑問があればひとりずつ聞いて回ればいい。

[5956: 匿名さん]

>5955
理事会に出席義務との規約の規定はないけど、出席しなければ報酬が
もらえなくなっているのと、今までの慣例上、監事は理事会に出席するのが
当たり前となっており全員出席してきているよ。
収支報告書の説明があっても監事が質問することも一度もないよ。
監事の役割と人選はそんなもの。
監事の役割は年２回の途中監査（それも形式）と総会での監査報告だけ。

[5957: 匿名さん]

だって監事は役員の中で一番組合活動に不熱心な役員から選任しますから。
だいたい、４から５回目の理事会に欠席している理事を監事に選任している。

管理会社１０９の担当と理事長が耳打ちしているのを毎期役員会で聞いている。

監事に管理に詳しい組合員が就任されると本音は、御法度みたいです。優秀な
組合員が監事になると、すぐ、臨時総会を招集して、管理会社の変更はできる
でしょ。

[5958: マンション管理士試験上位合格者]

>>5957 匿名さん
↑あほ
監事が招集した臨時総会でも議長は理事長であり、だいたい半数程度ある委任状で否決できると思われる。

[5959: 匿名さん]

すまん理事長が招集してくれなかったのよ。舌足らずでごめんね、あほさん。

[5960: マンション管理士試験上位合格者]

>>5959 匿名さん
↑あほ
まだわかってないね
監事が招集した総会の議長は理事長。

[5961: マンション管理士試験上位合格者]

ちなみに五分の一の署名を集めて招集する総会の議長は理事長ではない。

[5962: 匿名さん]

>>5937
その通り。内製でも外注でもいいが、監事の独立性と能力向上の確保、罰則規定の策定がマンション管理の適正化(区分所有者主導という意味も含め)に重要です。
監事が全ての理事会や関連部会に出るのが理想ですが、全て出ないと監査できないのはその人の監査能力の問題です。まぁ複数人の監事を設置する余裕があるなら、ひとりは出席必須にしてもいいですけどね。

[5963: マンション管理士試験上位合格者]

>>5962 匿名さん
↑あほ
マンション管理適正化法は管理会社を規制する法律であり、管理組合のガバナンスとは関係がない。

[5964: 匿名さん]

監事がそれほど使命感と正義感をもってマンション管理の
適正化に動く者はいないよ。
理事会の役員の一員にすぎないよ監事は。

[5965: 匿名さん]

>>5964
>理事会の役員の一員にすぎないよ監事は。

監事は理事会の役員の一員ではなく、管理組合の役員である。

[5966: 匿名さん]

監事の役割も知らない奴がマンション住んじゃダメダメ
理事会の役員の一員とかマヌケ？　
管理組合に限らず、一度監事でググって勉強しろ

[5967: 匿名さん]

監事の役割なんか、ほとんど知りませんよ。残念、悪い、管理会社やマンション管理士、
組合員の食いものになるよ。

手遅れのならないうちに、居住するマンション管理士等を探して、援助を求めなさい。

それをしてもだめなら、手に負えないマンションだから買い替えることを提案します。

[5968: マンション管理士試験上位合格者]

会社の監査役は取締役ではないのと同じだけどね。
もっとも、会社の監査役もサラリーマンが出世してなるとか外部委託してもしょせんは雇われで、形骸化してるから、株主代表訴訟制度ができた。
監事を第三者に委託するよりも、区分所有者代表訴訟制度創設が望まれるところである。

[5969: 匿名さん]

おまえサラリーマンみたいにそこから報酬貰ってるのと同じ思考とかバカか？

監事が任意じゃなく義務付けられている団体を見るなら理解できる

マンション管理組合も法人なら監事の設置は義務だ

だからいつまでたってもマンション管理士になれないんだろ

[5970: マンション管理士試験上位合格者]

>>5969 匿名さん

大企業でもほとんどの監査役はそこの社員が昇格する形で監査役になっている。
社長が監査役にしてくれたようなもんだから形骸化しているわけだ。
株主代表訴訟制度の成立過程を勉強しろ。

[5971: 匿名さん]

↑
だから営利企業のサラリーマン、株式会社と一緒にするお前がバカだと言っているんだろ

他の各種法人で監事が義務付けられている団体を見てみろ

普通の株式会社には監事の義務付けは無い、形だけじゃ

[5972: マンション管理士試験上位合格者]

>>5971 匿名さん

会社法読んでみろ。
普通の会社って個人商店か？

[5974: マンション管理士試験上位合格者]

監査役を置かなくていい会社はかなり限定的である。これが普通の株式会社だというのだから5971は相当な世間知らずである。

A. 中小企業を想定した場合、監査役は（1）取締役会を設置していない場合、（2）取締役会を設置し会計参与を置いている場合に置かなくてもよいのです。

[5975: 匿名さん]

普通の会社では社員や従業員は監事にはなれないことも知らないのかな？
バカ丸出しやろが、そんなことしたら株主が怒り狂うわい！

監事というのは特定の法人に義務付けのある役だ

[5976: マンション管理士試験上位合格者]

>>5975 匿名さん

大企業では、社員が昇格して取締役、監査役になるときは形式的に退職するんだよ。

[5977: 匿名さん]

監事が理事会役員なら理事の監事の兼任もできるだろ

中小企業で親兄弟を監査役にするのと一緒にするな

[5978: マンション管理士試験上位合格者]

>>5977 匿名さん
↑大企業の慣行をしらない

[5979: 匿名さん]

大企業で社員が出世して監査役なんて聞いたことないわい
監査役は経営に関わらない利害のない者と決まっとる

[5981: 匿名さん]

企業の監査役は監査法人や会計事務所等に依頼するのが多い

どこの会社が社員の出世のポストが監査役とかバカ丸出しだろ

[5982: マンション管理士試験上位合格者]

>>5979 匿名さん
↑大企業で社員が出世して取締役、監査役になるのは普通だよ。

[5983: マンション管理士試験上位合格者]

>>5981 匿名さん
↑監査役と監査人=監査法人の仕事は違うけどね

http://www.hp.jicpa.or.jp/ippan/cpainfo/kansayaku/01.html

[5984: 匿名さん]

取締役は当然出世だが、監査役は社員や利害関係のある者は就任できない！

社員の監査役なんて株主が承認するわけないだろ

父ちゃん母ちゃん企業なら勝手にやるが株式上場してるなら絶対に無理だ

[5985: マンション管理士試験上位合格者]

>>5984 匿名さん
↑だからあんたが無知なだけ。
日経の人事の記事で監査役に誰がなってるか見てみたら？

[5986: マンション管理士試験上位合格者]

取締役になれなかった人が監査役になるパターンかな。
取締役だと将来、常務、専務、社長の可能性があるが、監査役だとそこで出世は終了。

[5987: マンション管理士試験上位合格者]

パナソニックの監査役も内部昇格である。
http://news.panasonic.com/jp/press/data/jn110222-1/jn110222-1.html

社外監査役もいるけど一番偉いのは元パナソニック電工取締役だね。

[5988: 匿名さん]

監査役は組織と
利害関係あっては駄目
社員でも役員でもない立場
出世という概念もない

[5989: 匿名さん]

マンション管理組合の監事は
理事会を管理監督し利益が相反する場合は
管理組合を代表する権限がある
正義に関しては理事長の上の権限あり

[5990: マンション管理士試験上位合格者]

>>5988 匿名さん

だから株主代表訴訟制度ができたんだよ。
どうしても馴れ合いを排除できないからだ。

[5991: 匿名さん]

身内が監査役するようないい加減な会社は誰も相手にしないだろ。


取締役に意見すら言えない監査役とか？　誰がそんな会社信用して株買うの？

[5992: マンション管理士試験上位合格者]

>>5988 匿名さん
↑監査法人を使っていても東芝みたいになる

[5993: マンション管理士試験上位合格者]

>>5991 匿名さん
↑日経を読んでない

[5994: 匿名さん]

役員や監査役の承認は株主総会で決まるんだけど。

勝手に社内で決めれるわけないだろが、会社は株主のものだ。

[5997: マンション管理士試験上位合格者]

>>5994 匿名さん

議案書どおりにきまるよ