マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[583: 匿名さん]

＜参考＞
規約共用部分の売却
【大阪市マンション管理支援機構】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1

[584: 匿名さん]

まずは管理組合法人に法人化し、規約共用部分を管理組合法人で保存登記し、それから売買で管理組合法人→買主に所有権移転する。
売却代金は管理組合の一般会計に入れるのではなく、区分所有法に従い区分所有者の持分権割合に応じて区分所有者に配分し、各区分所有者が納税処理する。
（第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ）
また規約共用部分が専有部分に変更になることにより、各区分所有者の共用部分の持分割合が変更になるので、全区分所有者は変更登記をする必要がある。

[585: 草の根民主主義評論家]

↑教条主義のあほ
そんなめんどくさいことするわけがなかろう。

[586: 草の根民主主義評論家]

>>582 マンション住民さん

銀行口座も理事長個人名義である。
手続き上の都合と実体のちがいを理解せよ。

[587: 草の根民主主義評論家]

582みたいならあほがいると
規約共用部分を廃止するために法人化などと
わけのわからない話になるね。
知識をひけらかしたいだけだろうが、実務としてどう処理すべきか考えよ。

[No.586と本レスの一部テキストを削除しました。管理担当]

[588: 草の根民主主義評論家]

管理費滞納が巨額になり回収の見込みがないから、その部屋ごと管理組合が買い取るっていうケースがあるが、
その場合は、法人化しなければ買い取れないということはない。

法人化していない管理組合が駐車場や管理室、集会室などを所有したり、建物内の空き室を取得する場合、理事長の個人名義で登記簿に記載しなければなりません。
http://sainokuni-mansion.or.jp/advantage/howto/flaw.html

というだけのこと。
不動産登記が理事長個人名義だと理事長が変わるたびに名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）ってことだが、
法人化しても同様に理事長が変わるたびに法人の理事長名の名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）で、
不動産取得が転売までの一時的なものであれば、法人化して登録免許税を永年支払うより安くなる。

[589: 匿名さん]

５８８さんへ質問、

その場合理事長が死亡したらどうなるの。？

[590: 草の根民主主義評論家]

後任の理事長に名義変更するんでしょ。
理事長名義の銀行口座でも同じだと思うけど。
詳しい人に聞いてみたけど、法人でない場合は
一連の手続きの承認を得るため総会議案書に不動産を理事長名義にするってことも書くわけだが、結構もめるみたいね。

[591: 匿名さん]

５８８さんの質問

権利能力のない管理組合（法人化していない）の財産を理事長の個人名義で登記した。

理事長が突然交通事故等で死亡したら管理組合の財産はどうなりますか。？教えて下さい。

[592: 草の根民主主義評論家]

↑管理組合と死亡した理事長との債権債務関係で処理される。

[593: 草の根民主主義評論家]

登記原因は委任の終了。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/668538/561158/66281722

[594: マンション管理士]

独壇場ですな

これからマンションを購入しようとする人は
１階が店舗や事務所となっている物件は購入してはいけません
使用目的が違えば組合運営に支障がでます
他には投資目的購入物件も同義で購入禁止物件です

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[597: 匿名さん]

５９４さん、気にするな、クソは異臭を放っているから、この人間があらゆるスレ荒し。

[598: マンション管理士]

マンションが管理会社の食い物となって久しい
居住目的で購入するなら戸建て
誤ってマンション購入したなら自主管理
賃借するならマンション
これがしがらみと付き合わないコツ

投資目的なら別の話

[600: 草の根民主主義評論家]

[No.595～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[601: 匿名さん]

またしても、このマンション管理士のご乱心ですね。
法律に沿って、このマンション管理士の資格を剥奪しましょう。

[602: 匿名さん]

少しは真面目なマンション管理士の話が聞けますように祈ります。

[603: マンション管理士]

日本にまともな管理会社のないことが解ります　　６０１　　６０２

[604: 草の根民主主義評論家]

↑こいつはマンション管理士の恥だろう。
自主管理、住民による清掃の提案しか能がない。
そんな貧乏くさいマンションは市営住宅以下w

[605: 司法書土]

>>593
登記原因「委任の終了」の証憑獲得の裁判判決が必要なら、訴訟提起から判決まで優に3年はかかる。しかもこの所有権移転の登記原因は、名義変更したい登記権利者の管理組合だけに必要であって、登記原因「相続」の登記権利者である相続人には一切必要ない。
その裁判の3年もの間に登記原因「相続」の証憑（遺産分割協議書）を添付して相続人に相続登記（相続人に所有権移転）されればおしまいである。
登記上は理事長の個人不動産だから、相続人にとっては管理組合など関係ない。登記簿甲区所有権欄に管理組合など記載されていないから。
町会・自治会は地方自治法の認可地縁団体の特例があるが、非法人化マンション管理組合に対しては法的には何も特例など無い。
銀行口座の場合は、銀行は民間だし預け入れしてもらってるから例え理事長個人名義でも管理組合口座と見なしてくれる（見なし法人扱い、通帳の表記見るべし）が、登記は法務省法務局、所有権者は個人か法人、登記に必要な書類（登記申請書と登記原因を証する遺産分割協議書と印鑑証明書と本人確認書類）がそろってれば、相続登記は登記権利者である相続人の単独申請で行え、申請書類が整ってれば登記官は登記してしまう。

[606: 草の根民主主義評論家]

↑間違って相続登記してしまって相続人が争えばの話ですか？死亡した理事長の親族が争うわけ？
そんな負け筋裁判を3年もやるんですか？
あほ

[607: 暇入]

>>606
間違って相続登記はしないだろう。遺族は故意に相続登記すると思う。
全く念頭になかった不動産のマンション一室が棚ぼたでもらえるのだから。売って現金に換価できる。
上にも書いてあったが、理事長の相続人にとって管理組合など関係ない。
また理事長（理事）と組合員との委任関係は相続人には何一つ継承されない。
だから「委任の終了」なんて相続人には無関係。

[608: 匿名さん]

６０６さん、６０７さんが正しいです。

[609: 磯便]

遺族に先に相続登記されてしまったら管理組合は裁判で勝ち目がない。
なぜなら、上にも書いてあるが理事長と組合員の委任契約は相続人に継承されないから。
したがって、管理組合は「委任の終了」の判決が得られるまでの間、相続所有権移転登記禁止の仮処分申請を裁判所にして仮処分命令を出してもらう必要がある。
この仮処分命令があれば、相続登記の申請があっても法務局は登記を保留する。

[610: 草の根民主主義評論家]

↑勝ち目がないわけないでしょ
そんなんだからいそべんなんだろうw
仮に遺族が売却しても売買代金は管理組合のもの。
管理組合が欲しいのは不動産ではなくて現金。

[611: 草の根民主主義評論家]

609はたぶちゃんかい？
委任契約は継承されないが
委任で預かったものは相続財産ではない。
わかりきったことだ。
あほ

[612: 草の根民主主義評論家]

一応、書いとくけど、委任が終わったら第六百四十六条２項により
管理組合に移転しないといけないんだよ。
受任者＝理事長の死亡により、第六百五十三条１項で委任は終了するが、
返還義務は相続されないと解しても、「委任者のために自己の名で取得した権利」は相続財産ではない。
たぶちゃんは、宅建で民法の細かいところまでやってないから理解できないだけ。あほ

第六百四十六条
（受任者による受取物の引渡し等）
　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。

第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡

[613: 草の根民主主義評論家]

↑相続人は所有権移転の登記義務者にはならないと思いますよ。受任者の義務は相続してないからね。
だから、委任の終了の判決がいるんだろうね。
受任者の義務は相続してないから
預かり財産は相続人のものだと
考えるのはたぶちゃんの性根が曲がってるからだよw

[614: 匿名さん]

＜参考＞
権利能力なき社団に関する重要実例の検討（1）
http://hiroyukihimeno.blog42.fc2.com/blog-entry-3106.html
権利能力なき社団に関する重要実例の検討（2・完）
http://hiroyukihimeno.blog42.fc2.com/blog-entry-3109.html

[615: 草の根民主主義評論家]

↑管理組合が不動産を買い取った場合、そのときの登記原因は売買ですよね？
その後、理事長が代替わりしたら、先代の理事長から名義変更するときは、委任の終了、になるでしょうが、最初に買い取ったときは売買だから
最初の代の理事長のときは、登記簿みてもわからないと思いますよ。

[616: 匿名さん]

権利能力なき社団の所有する不動産が代表者の個人名義で登記されている場合であっても、その不動産は相続財産の対象とはならない。
誤って相続人名義にしてしまった場合は、その相続人名義を抹消してから、新たな代表者の個人名義に変更することになる。

[617: 草の根民主主義評論家]

↑そりゃ当然だけど、宅建レベルのいそべんことたぶちゃんには、登記があれば第三者に対抗できる、としか見えないわけ。
債権債務関係で管理組合に対抗できないんだけどね。

[618: 暇入]

>理事長が代替わりしたら、先代の理事長から名義変更するときは、委任の終了、になるでしょうが、最初に買い取ったときは売買だから 最初の代の理事長のときは、登記簿みてもわからないと思いますよ。

そこがポイントである。
最初の時なら先代理事長時代の登記原因は「売買」による所有権移転で「委任の終了」による所有権移転ではない。従って、所有権移転時点の登記原因が「売買」で登記されていれば登記原因「相続」で所有権移転はできる。
登記原因「委任の終了」で代々理事長に所有権移転されていれば、他界しても登記原因「相続」で所有権移転はできないということである。

状況が前者か後者かで大きく違う。

614の司法書士試験の問題は後者の例である。

ところが593のブログの内容は、前者の先代の場合は登記原因「売買」を想定しているようで、管理組合が他界した先代理事長（登記義務者だが他界で不在）から次代理事長等（登記権利者）に登記原因「委任の終了」で所有権移転するためには、先代理事長の所有権取得原因が「売買」で他界しているので「委任の終了」ですんなり所有権移転できず、「売買」での取得のため相続が絡んでくるので、その不動産を相続人に所有権移転させないがため、相続人相手に訴訟を起こして登記原因「委任の終了」による所有権移転を公証する判決をもらったということである。

所有権移転登記には、団体の総意による所有権移転の意思と登記義務者である先代理事長の意志を証する公証が必要になるが、不動産を取得した時の登記原因が「売買」なため、他界して登記義務者の先代理事長は不在のため意思確認ができず、権利能力なき社団の総会議事録等では「委任の終了」の公証としては法務局が認めなかったために、「委任の終了」に関する訴訟判決を公証にせざるを得なかったと推察する。そしてその判決を公証にするなら「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記を認める、と法務局が日本司法書士会連合会（司法書士法第62条第1項）に通達を出したと推察する。

所有権移転時点の登記簿の登記原因を見ない限り、相続できるか否かは判断できない。その時点の他界した先代理事長の所有権取得原因が「委任の終了」ではなく「売買」なら、相続人に相続登記されてしまうので、訴訟で「委任の終了」の公証を取らない限り法務局は次代理事長に「委任の終了」で所有権移転は認めないということだ。

逆に、その時点の先代理事長の所有権取得原因が「委任の終了」なら、存命だろうが他界だろうが「委任の終了」で次代理事長に所有権移転でき、他界してても相続登記はできないということだろう。

それと613の相続登記の件だが、相続登記は登記義務者が他界しているので、登記権利者である相続人が単独で登記申請することが出来る。
(不動産登記法第六十三条第二項　相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。）

草の根民主主義評論家は、知識は勉強不足、実務は経験不足、が随所に露呈しているのにネットで暴れている、まことに見苦しい。

[619: 草の根民主主義評論家]

↑見苦しいのはあなた。
管理組合に勝ち目はないと断言したのはあなたw
相続登記できるということと最終的にどちらが勝つかは別問題である。
問題を混同させてごまかそうとするたぶちゃんは
ほんとに見苦しいw

[620: 草の根民主主義評論家]

たぶちゃんが登記があれば第三者に対抗できるから管理組合にも勝てると思うのは民法の債権とか親族相続とかをしらないからだよ。
勉強しよう！

[621: 匿名さん]

たぶちゃんって誰？

[622: 草の根民主主義評論家]

>>621 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。

[623: 匿名さん]

宅建ならマン管より食える資格だからいいんじゃないか？

[624: 草の根民主主義評論家]

マンカン持ってる人は食える管業も持ってるから
どっちがいいとかの話ではない。何に使うかだ。

[625: 匿名さん]

管業って管理会社の社員だから固定給の世界だろ？
宅建の不動産は歩合給の世界、稼ぐ奴は20代で年収1000万円超える。

[626: 草の根民主主義評論家]

↑稼ぐやつの話ならマンカンでも年収1000万円がいる。
ほんとに話がピンぼけだよね。いつもながらw
たぶちゃん

[627: 匿名さん]

たぶちゃんって誰？

[628: 草の根愛国主義評論家]

>>627 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。

[629: 草の根民主主義評論家]

↑こいつがたぶちゃん
掲示板で実名晒されたから、マンコミ掲示板を恨んでいて、コテハンを敵視して
他人と同じ名前で投稿したりするひと。
悔しかったら、実名で書き込め、と言いたいみたい。

[630: 匿名さん]

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理規約や区分所有法では、総会の成立に出席要件があります。
ところが総会開いても出席してる組合員は極少数で、後は欠席してる組合員の委任状や議決権行使書を出席にカウントしてつじつまを合わせています。
これは違法じゃないですか？
先日の総会でこのことを質問しましたが、理事会は誰ひとり答えられず「今までそうしてるから」の一言でした。
欠席を出席にカウントして良いとの規約根拠・法的根拠を教えてください。
うちの管理規約を見ても国交省標準管理規約みても区分所有法を見ても、そのことに関しては何も書いていません。

[631: 匿名さん]

もう一つ、マンション管理士の先生にお尋ねします。

総会に出席もせず、委任状や議決権行使書も提出せず、棄権する組合員がいます。
この棄権した組合員は、議案に賛成したのか反対したのか、どう解釈すれば良いのですか？
それと組合員でありながら総会を棄権する真の目的はいったい何なのですか？
ただ単に「怠惰」なだけなのですか？

[632: 匿名さん]

もし総会に出席した者だけで議案が承認されるとしたらそれこそ管理組合は正常な
運営はされなくなり少数の者だけで好きなように運営されることになります。
それ故区分所有法でも特別決議と普通決議での出席条件が明示されているのです。
会社の株主総会も同じことですよ。総会に直接出席した者の株数だけで議案を審議する
訳ではないでしょう。
その抑えは法律で規制されているんです。
マンション管理士ではありませんがそれぐらいは常識の範疇でしょう。