マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[563: リゾートマンション役員]

草の根さん
５５９のご回答有難うございます。なるほど、と思いました。両者が司法の場で争えばおのずと帳簿に書かれた内容が明らかにされる可能性も多分に出てくるし、これまでのいろんな文章からうかがえる、私も野村を調査中？さんの優れた論理力からして勝算も充分ありえますしね。
これからもお訊ねすることがあると思いますがよろしくお願いいたします。

５６０さん
無駄ではないと思いますよ。たしか別のスレ「野村リビング・・」でも理事長経験者の方が、名誉毀損の総会決議をされたなら、こちらも名誉毀損で堂々応訴すべきと助言されていましたよね。司法の場でこの際闘われたらいかがでしょうか？　

[564: 匿名さん]

勝訴しても意味がない。マンションは住居です。
共同住宅ですから争いは辞めなさい。

[565: 草の根民主主義評論家]

↑声の大きい人、怖い人に逆らえなくなるであろう。民主主義は闘争であるからもともとの制度設計に問題があるだろう。
こいつにそこまでの思慮はないだろうが。

[566: 草の根民主主義評論家]

ちなみに橋下さんは示談に持ち込む悪徳弁護士であった。裁判外の和解=示談は泣き寝入りが多くなる。
暴力団の介入も泣き寝入りさせるためである。

[567: 匿名さん]

当マンションの管理規約の管理対象物件の表示の付属施設である　店舗（事務所）
又管理委託契約の管理対象部分の付属施設にある、店舗（事務所）が売りに出て
います。売主は組合ではありません。どうしたものでしょうか。？

規約の管理対象部分の附属施設と管理委託契約の管理対象部分である店舗（事務所）
は共用部分であるので個人が勝手に売却する事は出来ないのではないでしょうか。？

[568: 草の根民主主義評論家]

賃借権をうってるとか？

[569: 匿名さん]

私のマンションの規約の（対象物件の範囲）
第５条　この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び
　　　　付属施設（以下「対象物件という。）とする。
別表第１（対象物件の範囲）
　　　　敷地　
　　　　所在地　　　　００市００町
　　　　面積　　　　　００．０００．００㎡　
　　　　権利関係　　　専有部分の持分比による所有権の共有、法人所有（００駐車場）
　　　建物
　　　　構造　　　　　鉄筋コンクリート造　　陸屋根
　　　　面積　　　　　地上　１４階　搭屋１階建
　　　附属施設
　　　　店舗（事務所）０００，０００，０００００，０００，００

　※附属施設である店舗が売却に出ております

　　どう解釈すれば良いのでしょうか。？
　　規約には附属施設であると明記している店舗（事務所）を個人が売却できますでしょうか。

　※総会にも提案されたいきさつはありません。

[570: 草の根民主主義評論家]

永賃借権を売却しているのでは？

[571: 匿名さん]

永賃借権であれば組合の付属施設として規約に設定しているので組合員の承諾が必要です。
そのような証拠は見つかりません。分譲当時からこの規約は変更されておりません。

フレンズの取引サイトでは、その他で売却、店舗（事務所）では賃貸で公募中。

この売主、貸主に対して組合の附属施設として売却及び賃貸借の契約書等はありません。

分譲後第１回の定期区総会の議案書及び議事録を確認しましたがその旨の記録はありません。

分譲当時から今回までの２０数年の会計報告書を確認しましたが、この件についてのお金の
出入りは見当たりません。

[572: 草の根民主主義評論家]

付属施設が専有部分なのでは？
付属施設が必ず規約共用部分になるわけではないでしょ。
登記簿みたらわかりますよ。
規約共用部分なら甲区に書いてあるはず。

[573: マンション清掃員]

附属施設なら共用部分になる。
元々店舗は専有部分なのでは？

[574: 専門家]

店舗は同じ敷地内にあって、別棟になっているのでしょうか？
または、１棟で下が店舗部とかになっていませんか？

そこで、規約では、単に「管理の範囲」として、店舗部も入れているのではないでしょうか。

質問者は、店舗部をそのマンションの共用部分として捉えたための疑問ではありませんか？
多分、管理費や修繕積立金の項目をみれば、店舗部からは、通常の部屋（専有部分）と異なった（高額の）金額が納入されていると思います。

＊該当の店舗部が、どうなっているのかの確認

まず、手順として、該当の店舗の家屋番号から登記簿をとってください。
登記簿は、第三者でも取れますから。

その登記簿で、どこどこマンション（区分建物）の「共用部分である旨」が記載されていればその店舗部の所有者はいなくて、その店舗部は、該当のマンションの区分所有者の共有となり、独自に、勝手には法的な処分（売買、賃貸、担保権を付けるなど）ができません。

しかし、話から、規約では管理の対象である附属施設としながら、別途「専有部分」として登記がされている可能性があります。

その場合は、専有部分の所有者が存在していますから、その人が処分（売買など）することは可能です。

ご参考までに。

[575: 草の根民主主義評論家]

集会室は規約の共用部分の範囲のところに
書いてありますよ。
恐らく店舗は書いてないでしょ。
標準管理規約なら8条の別表をみてね

[576: 匿名さん]

登記されている専有部分を規約によりマンションの附属施設に出来るのでしょうか。？

[577: 草の根民主主義評論家]

例えば101号室を住み込み管理人の部屋にしていた場合、規約で101号室を共用部分にしたら共用部分で規約に書かなかったら専有部分。
住み込み管理人を廃止したマンションを知ってるがそのときは規約共用部分から101号室をはずして専有部分にし、その段階で所有者が管理組合の専有部分になり、売却して買受人が所有者になるはず。

[578: 草の根民主主義評論家]

付属施設は別棟だから付属施設と呼んでるだけで、そこに出入り口のある独立した部屋があれば
専有部分で、規約で共用部分と指定したら規約共用部分になる。
というかね、登記簿の表示登記をするのは土地家屋調査士で、表示登記されたらそこは原則として専用部分、規約で共用部分と決めたら規約共用部分。

[579: マンション住民さん]

>その段階で所有者が管理組合の専有部分になり
管理組合法人でない限り管理組合は所有権を取得できない。

[580: 草の根民主主義評論家]

↑かなりのあほ
規約共用部分でなくなった時点で管理組合の所有になる。

[581: 草の根民主主義評論家]

一時的に理事長名義で登記して売却するか、
登録免許税節約のため、規約共用部分から外す総会決議と売却の決議を同じ総会で時系列にやるのが実務になるであろう。あほ

[582: マンション住民さん]

↑かなりのあほ
区分所有建物の場合、共用部分の所有権は区分所有者の持分権の集合である。
一時的に理事長名義で登記して→なぜ理事長個人の資産（所有権）にするのか？
管理組合を法人化する第一の目的は不動産登記で法人名義に出来ることである。
（自治会は自治体の地縁団体の認可を受ければ法人でなくても自治会名義で登記できる）

[583: 匿名さん]

＜参考＞
規約共用部分の売却
【大阪市マンション管理支援機構】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1

[584: 匿名さん]

まずは管理組合法人に法人化し、規約共用部分を管理組合法人で保存登記し、それから売買で管理組合法人→買主に所有権移転する。
売却代金は管理組合の一般会計に入れるのではなく、区分所有法に従い区分所有者の持分権割合に応じて区分所有者に配分し、各区分所有者が納税処理する。
（第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ）
また規約共用部分が専有部分に変更になることにより、各区分所有者の共用部分の持分割合が変更になるので、全区分所有者は変更登記をする必要がある。

[585: 草の根民主主義評論家]

↑教条主義のあほ
そんなめんどくさいことするわけがなかろう。

[586: 草の根民主主義評論家]

>>582 マンション住民さん

銀行口座も理事長個人名義である。
手続き上の都合と実体のちがいを理解せよ。

[587: 草の根民主主義評論家]

582みたいならあほがいると
規約共用部分を廃止するために法人化などと
わけのわからない話になるね。
知識をひけらかしたいだけだろうが、実務としてどう処理すべきか考えよ。

[No.586と本レスの一部テキストを削除しました。管理担当]

[588: 草の根民主主義評論家]

管理費滞納が巨額になり回収の見込みがないから、その部屋ごと管理組合が買い取るっていうケースがあるが、
その場合は、法人化しなければ買い取れないということはない。

法人化していない管理組合が駐車場や管理室、集会室などを所有したり、建物内の空き室を取得する場合、理事長の個人名義で登記簿に記載しなければなりません。
http://sainokuni-mansion.or.jp/advantage/howto/flaw.html

というだけのこと。
不動産登記が理事長個人名義だと理事長が変わるたびに名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）ってことだが、
法人化しても同様に理事長が変わるたびに法人の理事長名の名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）で、
不動産取得が転売までの一時的なものであれば、法人化して登録免許税を永年支払うより安くなる。

[589: 匿名さん]

５８８さんへ質問、

その場合理事長が死亡したらどうなるの。？

[590: 草の根民主主義評論家]

後任の理事長に名義変更するんでしょ。
理事長名義の銀行口座でも同じだと思うけど。
詳しい人に聞いてみたけど、法人でない場合は
一連の手続きの承認を得るため総会議案書に不動産を理事長名義にするってことも書くわけだが、結構もめるみたいね。

[591: 匿名さん]

５８８さんの質問

権利能力のない管理組合（法人化していない）の財産を理事長の個人名義で登記した。

理事長が突然交通事故等で死亡したら管理組合の財産はどうなりますか。？教えて下さい。

[592: 草の根民主主義評論家]

↑管理組合と死亡した理事長との債権債務関係で処理される。

[593: 草の根民主主義評論家]

登記原因は委任の終了。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/668538/561158/66281722

[594: マンション管理士]

独壇場ですな

これからマンションを購入しようとする人は
１階が店舗や事務所となっている物件は購入してはいけません
使用目的が違えば組合運営に支障がでます
他には投資目的購入物件も同義で購入禁止物件です

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[597: 匿名さん]

５９４さん、気にするな、クソは異臭を放っているから、この人間があらゆるスレ荒し。

[598: マンション管理士]

マンションが管理会社の食い物となって久しい
居住目的で購入するなら戸建て
誤ってマンション購入したなら自主管理
賃借するならマンション
これがしがらみと付き合わないコツ

投資目的なら別の話

[600: 草の根民主主義評論家]

[No.595～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[601: 匿名さん]

またしても、このマンション管理士のご乱心ですね。
法律に沿って、このマンション管理士の資格を剥奪しましょう。

[602: 匿名さん]

少しは真面目なマンション管理士の話が聞けますように祈ります。

[603: マンション管理士]

日本にまともな管理会社のないことが解ります　　６０１　　６０２

[604: 草の根民主主義評論家]

↑こいつはマンション管理士の恥だろう。
自主管理、住民による清掃の提案しか能がない。
そんな貧乏くさいマンションは市営住宅以下w

[605: 司法書土]

>>593
登記原因「委任の終了」の証憑獲得の裁判判決が必要なら、訴訟提起から判決まで優に3年はかかる。しかもこの所有権移転の登記原因は、名義変更したい登記権利者の管理組合だけに必要であって、登記原因「相続」の登記権利者である相続人には一切必要ない。
その裁判の3年もの間に登記原因「相続」の証憑（遺産分割協議書）を添付して相続人に相続登記（相続人に所有権移転）されればおしまいである。
登記上は理事長の個人不動産だから、相続人にとっては管理組合など関係ない。登記簿甲区所有権欄に管理組合など記載されていないから。
町会・自治会は地方自治法の認可地縁団体の特例があるが、非法人化マンション管理組合に対しては法的には何も特例など無い。
銀行口座の場合は、銀行は民間だし預け入れしてもらってるから例え理事長個人名義でも管理組合口座と見なしてくれる（見なし法人扱い、通帳の表記見るべし）が、登記は法務省法務局、所有権者は個人か法人、登記に必要な書類（登記申請書と登記原因を証する遺産分割協議書と印鑑証明書と本人確認書類）がそろってれば、相続登記は登記権利者である相続人の単独申請で行え、申請書類が整ってれば登記官は登記してしまう。

[606: 草の根民主主義評論家]

↑間違って相続登記してしまって相続人が争えばの話ですか？死亡した理事長の親族が争うわけ？
そんな負け筋裁判を3年もやるんですか？
あほ

[607: 暇入]

>>606
間違って相続登記はしないだろう。遺族は故意に相続登記すると思う。
全く念頭になかった不動産のマンション一室が棚ぼたでもらえるのだから。売って現金に換価できる。
上にも書いてあったが、理事長の相続人にとって管理組合など関係ない。
また理事長（理事）と組合員との委任関係は相続人には何一つ継承されない。
だから「委任の終了」なんて相続人には無関係。

[608: 匿名さん]

６０６さん、６０７さんが正しいです。

[609: 磯便]

遺族に先に相続登記されてしまったら管理組合は裁判で勝ち目がない。
なぜなら、上にも書いてあるが理事長と組合員の委任契約は相続人に継承されないから。
したがって、管理組合は「委任の終了」の判決が得られるまでの間、相続所有権移転登記禁止の仮処分申請を裁判所にして仮処分命令を出してもらう必要がある。
この仮処分命令があれば、相続登記の申請があっても法務局は登記を保留する。

[610: 草の根民主主義評論家]

↑勝ち目がないわけないでしょ
そんなんだからいそべんなんだろうw
仮に遺族が売却しても売買代金は管理組合のもの。
管理組合が欲しいのは不動産ではなくて現金。

[611: 草の根民主主義評論家]

609はたぶちゃんかい？
委任契約は継承されないが
委任で預かったものは相続財産ではない。
わかりきったことだ。
あほ

[612: 草の根民主主義評論家]

一応、書いとくけど、委任が終わったら第六百四十六条２項により
管理組合に移転しないといけないんだよ。
受任者＝理事長の死亡により、第六百五十三条１項で委任は終了するが、
返還義務は相続されないと解しても、「委任者のために自己の名で取得した権利」は相続財産ではない。
たぶちゃんは、宅建で民法の細かいところまでやってないから理解できないだけ。あほ

第六百四十六条
（受任者による受取物の引渡し等）
　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。

第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡