マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[5051: 匿名さん]

監事が正常に機能し、それなりの人材が担当していれば理事の執行活動（管理会社含む）
のチェック、場合によっては臨時総会の開催もできるでしょう。
しかし、現状のマンションで監事に対する人事をどのように扱っていますか。
マンションによっては、監事は理事会に出席を義務つけていないところもあるのが
現状ですよ。議決権もないですしね。
通常のマンション活動が行われているマンションでは、監事はお飾りのポストに過ぎ
ません。
何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいいんではないですか。
理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当することはできません。

[5052: 匿名さん]

>>5051
>監事は理事会に出席を義務つけていない
理事会の適切性を出席(傍聴)で確認しようが、議事録で確認しようが監事の裁量だと思います。ただ、議事録の改ざんや一部議論の隠蔽のリスクを考えると、何回かに一度は出席すべきですし、議事録に疑義が生じる可能性を考え、音声取得・保管を理事会に要望すべき。逆に監事に理事会の開催を通知しなかったり出席を拒否する理事会があれば問題ですね。

>>議決権もない
理事会の議決権という意味であれば、独立性の観点から監事は保持しないのが当然です。議決権を保持する方が問題。監査の基本を勉強した方がいいんじゃない？

>何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいい
理事会の活動に問題が生じたケースにおいて、問題が生じた後に監事の選任制度をその理事会が決定するなんて不可能ですよね？問題を組合員の努力で解決した後の根本原因対策として見直すのは可能だが、問題発生の予防にはならない。他マンションの事例から学び、正常な状態において先手を打つことが必要と考えます。

>理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当する
あなたのマンションが人材不足なのは分かった。負担に対する対価を設定するや、外部から調達するなど工夫のしようもあるでしょう。あと、理事長と監事では、求められる基本知識は同じですが、能力や性格は全く異なるので、適材適所にすればいい。裁判官と検事と弁護士の違いみたいなものです。

[5053: 匿名さん]

管理会社と理事会の確執はあるんですね。
管理会社のフロントがマンションの住民より能力があるとは
思えないんですけどね。
しかし、管理会社に翻弄されるということは、マンション管理に対する
知識を住民はもっていないということでしょう。
本当にやる気を出せば住民には優秀な者がいっぱいいる筈なんですが、
マンション管理に関心がない、時間がないということで関わりたくない
というのが管理会社につけこまれているんでしょう。

[5054: 匿名さん]

>5052さん
監事は理事会の執行活動を監視するのが大きな役割の一つです。
執行活動を監視するのに、理事会に出席しなければただのお飾りになります。
うちのマンションでは、監事は理事会に出席することを規約で義務づけています。
理事会の執行活動に問題がある場合は、次の総会で有能な人材を充当すればいい
でしょう。通常は監事に優秀な人材を優先的に振り分ける必要はありません。
但し、理事会で優秀な監事が専任されるかどうかはわかりませんけどね。
うちのマンションは３５０戸ですので、マン管士、１級建築士、税理士等の有資格者
と併せて会社の役員や医師、商売人、事業家等がいますので、人材には事欠きません。
ただ２年の輪番制ですので、優秀な人材が毎回確保されるとは限りません。
そのために立候補の制度も設けています。
理事・監事の任期は２年で、再度立候補するには５年の間隔が必要となっています。

[5055: 匿名さん]

理事会のメンバーは理事と監事併せて２４名だが、半数交替なので毎年１２名の
理事が誕生することになる。
ということは３５０戸のマンションなので３０年に１回しか輪番制の理事は回って
こないことになります。
マンション総体では人材はいるのですが、如何せん３０年に１回しか回ってきま
せんので、年度によっては人材の偏りがでてきます。
小規模マンションであればもっと人材確保は大変でしょう。同じ者が長年理事長と
かをやると弊害が出てきますしね。

[5056: 匿名さん]

理事会のメンバーが７～８名の小規模マンションでは、その少ない人数の中で理事長や
会計担当、副理事長、監事を選出しなければならないので大変ですよね。
毎回その少ない人数では優秀な人材確保は難しいでしょう。

[5057: 匿名さん]

小規模マンションで管理会社主導になるのは
仕方ないことですね。

[5058: 匿名さん]

>>5054
誰も「毎回監事が欠席」などとは書いていません。ちゃんと読みましょう。

>監事は理事会に出席することを規約で義務づけています
標準では理事(極論は理事長)ですら義務でないのに監事の出席を義務にしてるんですか？欠席時は理事会が不成立になるか監事に何か罰則を設けているのでしょうか？それともただの努力目標？

役員にいかに公平かつ優秀でやる気のある人を選任出来るかが重要ですね。まずは立候補を促すために、最低限拘束時間に見合った報酬を出すことです。その上で理想は立候補+組合員による信任投票ですが、現実的ではないので立候補+輪番補充制にならざるを得ない。すると報酬目当ての無能な役員や悪意ある役員をいかに排除(長期就任の防止)するかが課題となる。

[5059: マンション管理士試験上位合格者]

↑
標準管理規約が去年改正されて
理事、監事は外注可能になった。
優秀な人材を求めるなら専門家に委託するだけのことである。

[5060: マンション管理士試験上位合格者]

>>5057 匿名さん
↑小規模マンションでは常任理事長主導になる。

[5061: 匿名さん]

↑こいつ間違いなく管理会社の人間だな。薄給で区分所有者にはなれないんだろうね。管理会社内でマン管士の上位合格を自慢するしか生き甲斐が無いらしい。簡単な資格なのに、レベルが低い管理会社社員が大量にダメもとで受験するから合格率が低いだけなのに、難関資格と勘違いしてるんだろ。
残念ながらそこそこのマンションなら普通に管理会社の社員なんかより優秀な人はゴロゴロいますよ。アウトソースも一つの手段だが、確約の無い頭脳でなく、インソースの役員の手足となる労働者として使うべきだね。
独立し、執行権のない監事だけはアウトソースでもいいが、理事会、一部組合員、管理会社、工事業者等との独立性を誓約させた上で、違反時の厳しい罰則条項を加えるべきだね。

[5062: 匿名さん]

>5061
お飾りの監事に何ができるんですか。
監事の規定を印籠の如く振りかざす者はいませんよ。
特に住民では監事の役割すら知らない者もいるし、仕事が忙しく臨時総会の開催や
ましてや裁判なんて考えられない。
そこまでマンションのために自分の仕事や家族を犠牲にしてまではやらないよ。
マンションの住民には、管理会社の社員より高学歴、社会的信用、知識や所得等
上回っている者は数多くいるでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識、モラール、時間等は欠如してますからね。
これに関しては、日常の仕事として取り組んでいるフロントには勝てません。
だから、管理会社主導のマンションにならざるをえないんでしょう。
それに小規模マンションが外部から人材を求めるには、資金がありません。

[5063: マンション管理士試験上位合格者]

↑去年の標準管理規約改正を知らなかったので
焦っている。

[5064: マンション管理士試験上位合格者]

>>5061 匿名さん
↑去年の標準管理規約改正を知らなかったので 焦っている。

[No.4990～本レスまでは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[5065: マンション管理士試験上位合格者]

>>5062 匿名さん
↑全日本マンション管理士協会に相談すれば
小規模マンションなら格安で引き受けてくれるであろう。

[5066: 匿名さん]

外部監査とかマン管士に顧問とかを依頼するという発想がまず
浮かんでこないのが、管理会社主導で管理がおこなわれている
小規模マンション。
住民は無関心で全てそんなものだと思っているというかあきらめ
ているのが現状では。

[5067: 匿名さん]

点検業務を、管理会社が別の管理会社に再委託する事も、「管理会社主導」の一現象ですね。
所謂、丸投げ。

管理会社が、点検業者に直接発注し、裏で仲介手数料を得ている場合もあるのは承知しています。
が、住民にオープンに、丸投げしている物件がある事を最近、知りました。
(案内文書に再委託された管理会社名を、問い合わせ先として表記)

・消防設備点検
・給水ポンプ点検
・電気系統の点検

[5068: 匿名さん]

>5067
再委託は間接経費が嵩んできますので点検費等が高くなります。
そういう問題があれば、管理組合がその部分は部分管理にしたらどうですか。
それぐらいだったら、理事会で業者を探して直接契約すればいいですよ。
１回契約をすればいいんですから、それぐらいの努力はすべきですよ。
管理会社との契約で総合契約をする必要はありません。
管理組合が直接契約しても、管理員とかはその実施の調整等はしなければ
なりませんので、今までと同じ手続きで点検の前準備等もしてくれるでしょう。

[5069: 匿名さん]

部分管理は委託費を下げるのには効果があるが
管理会社のやる気を喪失させる要因になるかも。

[5070: 匿名さん]

>>5067
組合が管理会社へ工事を委託し、管理会社が工事業者へ実作業部分を再委託すること自体を、そのスキームだけで悪いと判断するのは間違っています。問題になるのは、委託契約で再委託が禁止されている場合、管理会社が工事業者から裏でお金を得ている場合、委託先の選定が公平になされず管理会社への委託が決定されている場合などです。
確かに結果的には管理会社と工事業者の委託契約を分けた方が安くなりますが、管理組合(理事会)は以下のようなリスクや負担を負うこととなります。
・管理会社と工事業者間の調整やもめた場合の仲裁
・工事業者の作業や対応の品質が低い場合の改善要望
・工事業者の倒産
・工事業者の対応が悪い場合の住民からのクレーム受付、対処

もちろん事前に管理組合、管理会社、工事業者間の役割と責任を明確しておけば、これらの問題発生は回避することも可能ですが、それは管理組合(理事会)の責任であり、その能力とリソースがあるのか自体が問題となります。一括発注はこれらを考慮せずに、管理会社(委託先)に任せられるというメリットがあり、コストとのトレードオフの関係です。

[5071: 匿名さん]

そうですね、管理組合自体に能力と力があればいいんですが、そうでないマンション
もあるでしょうし、時間と面倒くさいというのもあるでしょう。
だから自分たちでやればコストは抑えられるがその手間と天秤にかければどちらが
プラスになるかだと思いますよ。

[5072: 匿名さん]

>5070
管理会社が管理会社に工事を依頼しているのが問題といっているんではないですか。
管理会社が工事業者に依頼すべきだといっているのです。
費用対効果を考慮してもその方が１クッション削減できますので工事費は安くなる
でしょう。

[5073: 匿名さん]

マンション管理で一番難しいのは人間関係ではないでしょうか。
当然理事長のリーダーシップが要求されてきます。

[5074: マンション管理士試験上位合格者]

>>5073 匿名さん
↑意味わからん
リーダーシップってなんですかね。
こいつは何もわかっていない。

[5075: マンション管理士試験上位合格者]

管理会社主導の理事会運営から脱却するには
まず、理事長がマンカン資格を取ることである。
そうすれば、管理業務主任者資格しかないフロントは理事長に従うようになり、
管理会社が危機感を持つと支店のエースがフロントになる。
管理会社は理事会のメンバーをみてフロントを人選している。
管理会社フロントがお粗末な場合は、理事会があほばかりだから舐められているだけのことだ。

[5076: マンション管理土試験上位合格者]

マンカン資格→建築士資格の間違い

[5077: マンション管理士試験上位合格者]

↑たぶちゃん

[5078: マンション管理士試験上位合格者]

たぶちゃんなら宅建で良かろう

[5079: マンション管理土試験上位合格者]

たぶちゃんって誰ですか？

[5080: 匿名さん]

なんだ、ニセモノか

[5081: マンション管理士試験上位合格者]

>>5076 マンション管理土試験上位合格者さん
合意形成の話だから建築士資格は関係ない。
わかってないね。

[5082: マンション管理士試験上位合格者]

合意形成というのはガテン系住民を黙らせることである。
理事長がリーダーシップなんか発揮したらガテン系が反発するので、いかにして管理会社にいろいろ言わせるかがポイントになる。
そういう意味では安易にリプレースはしないほうが良い。

[5083: 匿名さん]

>>5072
「管理組合→当該マンションの管理会社→別の管理会社→工事業者」ということかな？それなら確かに間の「別の管理会社」は無駄な気もするが、金額も作業範囲も決定した後で、「当該マンションの管理会社」が費用内でどういうスキームで工事を実施するかは、品質等に影響を与えない限り自由ですよ。
発注前の見積もり段階で分かっているなら、「別の管理会社」の役割と必要な理由の提示を求め、精査してから選定すればよい。
発注後に再委託をコントロールしたいなら、契約条項に再委託は原則禁止とし、必要な場合は委託元(管理組合)の事前承認が必要とすればよい。

それが出来ないから「管理会社主導」と言っているのか？でもそれは管理会社が悪いのではなく、自分達(管理組合や理事会)が悪いだけですよ。「管理組合無能」の責任転嫁をしないでください。

[5084: マンション管理士試験上位合格者]

↑管理会社が管理会社に再委託するのは賃貸マンションではあるけど、分譲マンションでは聞いたことがない。たぶん5070の勘違いでしょう

[5085: マンション管理士試験上位合格者]

分譲マンションの管理会社というのは、
基幹事務(出納、会計、修繕の企画と調整)をやるからマンション管理適正化法でいう管理会社なのであって
例えば定期清掃の下請けを別の管理会社がやっていても、単なる労務下請け会社にすぎない。

[5086: 匿名さん]

そう基幹事務は再委託はできないということ。

[5087: 匿名さん]

>5083
管理会社から管理会社へ、それから業者というのは、金額が決まってからであっても
最初の管理会社も利益を取るだろうから、無駄が発生するだろうね。

[5088: 匿名さん]

>>5087
だから、管理会社2社分の利益が乗ってて無駄に見えるかもしれないが、それを見抜けず発注した理事会が無能だっただけ。後から文句言っても遅いよ。
あと可能性として考えられるのは、本当は自社管理する予定で(当然1社分のマージンで)受注したが、管理者の人的リソースを確保できず、自社の利益を削って中間管理会社を入れるケース。利益は出ないが、売上にはなるので、事前に分かっててもそうするケースもある。

[5089: マンション管理士試験上位合格者]

標準管理委託契約書では基幹事務以外は第三者に再委託できる。
契約書で容認しているのに
理事会が見抜くもなにもあるまい。
http://www.mlit.go.jp/common/000027774.pdf

[5090: マンション管理土試験上位合格者]

>>5089 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

[5091: 匿名さん]

>5088
要するに管理会社に丸投げをしていると高い工事費になるということだよ。
工事に関しては理事が相見積を取るとか、汗をかかないとね。

[5092: 匿名さん]

>5088
小池都知事みたいにカタカナ語を良く使うんだね。
しかし、リソースとはＩＴ業界では使われるけど、マンション管理
で使うのは間違っているよ。

[5093: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
5088があほなのは
管理委託契約は委任と請負が合体した契約であり
基幹事務は委任契約で、
その他は請負契約であることを理解できていないところである。

[5094: 匿名さん]

>>5091
その通り。リソース面や知識面で理事達での対応が難しい場合は、入札禁止(又は制限)にした上の管理会社、専門のコンサル、組合員から選定した専門委員会等に選定・管理の支援を依頼することだね。ただし、癒着や談合が発覚した場合の厳しい罰則条件を付けること。
何れにせよ組合員にマンション管理の最低限の知識は必要で、それを発揮する機会を作ること(知識を持った適任者の適切な役割への配置)が必要。現実は難しいが、まともな反論も出来ずに不要とか外部に委託すればいいとか主張してる人は、管理会社の人か使えない外部マン管士でしょうね。

[5095: マンション管理土試験上位合格者]

>>5093 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

[5096: マンション管理士試験上位合格者]

↑5088はよほど悔しいようである。

[5097: 匿名さん]

>5094
厳しい罰則を設けるといっても、癒着や談合をしているというのは
分らないしね。
マンションの理事に対しての贈収賄罪は適用されないし。
それを机上の空論というんじゃないかな。
マンションの住民が勉強したり、積極的にマンション管理に参加する
ようになればいいけどね。ないものねだりだね。
小規模マンションで輪番制を採用している管理組合では、人材の確保は
まず不可能ではあるが。
どうしましょう。

[5098: マンション管理士試験上位合格者]

>>5094 匿名さん
↑あほ
最低限の知識とはなんなのか？
民間の発注で癒着や談合は問題にはならない。公共事業と勘違いしてるあほ

[5099: マンション管理士試験上位合格者]

>>5097 匿名さん
↑えらい
なかなか見識があるひとだ。

[5100: 匿名]

＞＞5067 匿名さん　※5067当人です（再投）。
以下ご報告致します。　
《今後の対応》　※結論から記します。
健全・適正な管理運営推進と理事会機能回復に向け、以下の理事会対応及び住民共有の上で、
初夏に行われる総会での会計報告と次年度の予算決議が必要と考える。
　●点検業務費の妥当性の検証
　●中間業者を省略した際のコスト検証（数社に見積もり依頼）
　●他の管理業務の妥当性検証（実態と費用・想定業者・年間の日程）
　●再委託を許容する場合の、基準・ルールの明確化

《点検業務の受発注フロー》
　■不条理：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 管理会社 B（再委託先） ⇔　点検業者
　■合理的：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 点検業者
　
《立場等を補足》
・物件の竣工は昨春で、当方の入居は昨秋。
点検の案内配布は２件とも１月（当方にとっては初）。消防点検は本年度2回目。
・当方の過去の複数の入居物件では、いずれも点検業者と管理会社は直接の受発注関係にあった。
（理事長・監査経験あり、予算・会計報告時の見積もり・領収書が存在した、又毎回では無いが点検初日の開始時はフロントが発注者として立ち会っていた）。

《当該事象の補足情報》　
・第1回目の消防点検は昨年9月頃に完了しているようだが、理事会議事録には「再委託」に関する意見投稿・理事会討議の記録は皆無。
・当該事象を要改善事項と受けとめる可視現象が無いのは、居住者の無関心も一要因と推測される。
・他にも理事会機能不全とも言える現象多数（分譲経験が浅い為か？）。

[5101: マンション管理士試験上位合格者]

>>5100 匿名さん
あのね、
管理会社Aが管理会社Bではなくて点検業者に
発注するようにしても、点検業者は管理会社Bの仕事をよそでたくさんもらっていて
管理会社Bに営業協力金を払うのではないかな。
おたくさん、いくつだい？それくらいわからんの？

[5102: マンション管理士試験上位合格者]

請負は仕事の完成が目的だから、
管理会社Aに支払う代金に見合った仕事をして
もらったら何も問題はないんだよ。
管理会社Aがデベ契約管理会社だとフロントは年収800万くらいだ。
おたくがフロントの年収は400万が合理的だと思うなら独立系に変えたらいい。

[5103: マンション管理士試験上位合格者]

訂正

請負は仕事の完成が目的だから、
管理会社Aに支払う代金に見合った仕事をして
もらったら何も問題はないんだよ。
管理会社Aがデベ系管理会社だとフロントは年収800万くらいだ。
おたくがフロントの年収は400万が合理的だと思うなら独立系に変えたらいい。

[5104: 匿名]

>>5101 マンション管理士試験上位合格者さん
あのね。
自らの誤読と状況把握能力の低さを棚上げして、的はずれな見解は控えようね。

ご指摘の点は全く論外の、スレチ。

[5105: 匿名]

>>5103 マンション管理士試験上位合格者さん
訂正？
謝罪コメントから、始めなさい。

上位合格者なんだろ。
誤読や状況判断の誤りなど、恥。

[5106: マンション管理士試験上位合格者]

>>5104 匿名さん

例えばだが、管理会社Aが点検を直営でやれば納得するのかい？あほ

[5107: マンション管理士試験上位合格者]

>>5105 匿名さん

↑請負と委任の違いがわからないことを指摘されて焦ってるあほ

[5108: 匿名さん]

>>5102
知ってる知識をひけらかしたいのは分かったが、論点がずれすぎ。このレベルで上位合格なら、やはり低レベルな資格であり、資格だけでその人を信頼してはいけない典型例ですね。
請負契約でも再委託は制限出来るし、準委任契約でも再委託可と出来る。また、禁止行為(コンサルと工事業者間の金銭のやり取りや管理組合に申告無しでの接触等)とその罰則条項を定めることも出来る。全ては当該契約内容次第。
＞＞5067さんは、二重管理会社の問題を解決したがっているのに、「標準管理委託契約では～」とか笑うしかない。コンサル力ゼロの独立系マン管士はネットで得られる知識しか提供出来ない模様。

[5109: マンション管理士試験上位合格者]

>>5108 匿名さん
↑ごまかすのに必死のあほ

管理会社Aが点検業務を管理会社Bに再委託したとしてもそれは管理会社の仕事ではないんだよ。適正化法の管理会社の定義を読んでみたらどう？あほ
基幹事務の再委託だと大問題だけどねw

[5110: マンション管理士試験上位合格者]

例えば日本ハウジングは管理会社だが、建設業者でもある。
再委託しても元請けとして引き渡しの責任や瑕疵担保責任があるから、別に問題ない。
弱小零細業者に直接発注したらやすくはなるだろが、5108みたいならひとは倒産に備えて保険をかけろとか、本末転倒なことを言い出すタイプである。あほ

[5111: 匿名]

>>5106 マンション管理士試験上位合格者さん
謝罪コメント無しか。恥知らず。

しかも、またまた、的はずれだなあ。
大丈夫かい？上位合格者さん❗？？
投稿名が、淋しすぎるぞ。

[5112: 職人さん]

管理委託契約に建物設備点検業務項目を見てください。具だくさんである。
内容を組合役員は点検した事あるかね。点検ではなく、俳諧である。
試しに勉強してプロ用語で管理人に質問してください。ご機嫌斜めになる。

[5113: 匿名]

管理委託契約に建物設備点検業務項目と詳細は記載してあっても、
費用明細(費用分解）の説明も無ければ、
別の管理会社への委託の有無も記載されていない事が多いでしょう。
　
が、管理会社に指示すれば、費用明細と地域相場・点検業務を行う社名と年間のスケジュール位は提示してきますよ。
適正な費用で請け負っている企業は、同地域の同規模の他物件の実績の提示もします。
点検に限らず、大規模修繕等も同様です。

理事会メンバー・一般居住者だろうと、ビジネスである程度の経験を積んでいれば、
マンション管理士の資格や知識などに頼らずとも、適正な対応が可能である。
マーケティングや商品開発部門に関わっていたら、生産管理上の品質向上・下請け孫請けの企業論理・関係企業のハンドリングなどは出来ます。

尚、管理人にプロ用語で質問する行為に意義などは全く感じません。

[5114: 匿名さん]

>>5110
今回のやり取りでは>>5072がクライアントであり、分かりやすいように、その方の言葉を使って説明するのもコンサル力の一つ。言葉尻を捉えて些末な指摘をするくらいなら、上位合格のプライドにかけて有益なアドバイスの一つでもしてみろよ。


それで、>>5100の件だが、もう支離滅裂過ぎてどこから突っ込んでいいか分からない。

>健全・適正な管理運営推進と理事会機能回復に向け、以下の理事会対応及び住民共有の上で、初夏に行われる総会での会計報告と次年度の予算決議が必要と考える。
→目的は何なの？「次年度以降は点検工事費用の妥当性を検証した上で発注すること」ですかね？
もしそうなら、再委託(厳密には点検業者が再々委託先になること)の件は本論ではないので置いといて、以下の1点に絞っては？
●点検業務費の妥当性の検証 （B社を中間に含まない場合のA社の見積り、B社直接の見積りを含む複数社の見積りを比較）

書きぶりを見ていると役員ではないようなので、あまり高望みはせず、シンプルな依頼を理事会にしないと何も好転しないよ。

[5115: マンション管理士試験上位合格者]

>>5114 匿名さん
↑あほ
すまんが、こいつの文章は意味がわからないw

[5116: マンション管理士試験上位合格者]

>>5114 匿名さん
↑あほ
こいつは勝手に勘違いしてるが、
私はマンカン資格でコンサルしてるつもりはない。
マンカン理事長ではあったけどw
管理委託契約の文言を読み間違えてるから教えてやったまでである。
管理委託契約の労務請負の部分は再委託しても問題ない。実際に作業するのが下請け作業員で何が問題なのか？元請けは保証という大事な役割があるのだ。わからんのか、あほ

[5117: マンション管理士試験上位合格者]

>>5112 職人さん
↑あほ
おたくのマンションの管理会社のレベルが低いだけだろう。
一般的には年一回、写真付きの報告書が理事長に提出されるのが普通だ。

[5118: マンション管理士試験上位合格者]

>>5111 匿名さん
↑あほ
何が的外れなのか？
労務請負で再委託は当たり前。
復委任はダメなんだけどね。
このへんのリーガルマインドみたいなものは民法総則から勉強しないと身につくはずはないから、おたくがわからないのは無理ないかもしれないがw

[5119: マンション管理士試験上位合格者]

>>5114 匿名さん
●点検業務費の妥当性の検証 （B社を中間に含まない場合のA社の見積り、B社直接の見積りを含む複数社の見積りを比較）

↑あほ
この感覚におどろくねw
委託先の社員の月給の妥当性から検証しないと、こいつの求める答えは出ては来ないだろうw

[5120: 匿名さん]

中途半端な知識と無駄なやる気だけあり、コミュニケーション能力のない理事長だけはマジで勘弁して欲しい。

[5121: マンション管理士試験上位合格者]

管理会社の求人広告を見てフロントとか管理人の月給を分析して見たらどう？
独立系だと最低時給で求人がでていたりする。
平日9時から５時まで出勤で月給13万ちょい。
管理会社に管理人経費として30万、40万払ってたら直接雇用したほうが得だろうw
再委託がそんなにいやなら検討すべきであろう。

[5122: 匿名さん]

年収800万円の管理人ってどこの管理会社？

[5123: 匿名]

>>5114 匿名さん
会議の進行役を担当しても、直前の発言しか意識出来ないタイプだね。

過去の発言やその意図や立場とかを、推し量る力が無いから、会議も踊る。
自分は上手く仕切っていると思い込んでいるが、誤った方向へ誘導し適正な解も得られない。

[5124: 匿名]

>>5121 マンション管理士試験上位合格者さん
どこの地域の給与額なのか？
全国展開の管理会社か、ローカルか？

人件費を語る際の基本的な大前提が欠落している。

単なる自分大好き、他者と隔絶されてる人間像が浮かぶ。

[5125: 匿名さん]

独立系の管理会社とデベ系の管理会社では、社員の給与に大きな差が
あるのは事実ですね。
それが影響して優秀な人材の卵は採用することができます。しかしその人材が
マンションのためにどれぐらいの仕事をしてくれるかは分りません。
どこの会社にも優秀な者もそうでない者もいます。ただいえることは、労働
条件のいい会社には優秀な人材（学歴）が多いのは間違いありません。
しかし、その給与水準を維持していくためには、管理委託費や工事の紹介料等
で収益を上げていかなければなりません。
問題はそれに見合った仕事をしてくれているかということになります。
費用対効果という観点からみて、デベ系に任せると流石高い委託費を払って
いるだけの仕事とサービスをしてくれてると住民が思えばそれはそれであり
でしょう。一流の管理会社に委託しているという安心感やステータスもあるでしょう。
独立系の管理会社にもいいフロントはいますよ。そういうフロントにめぐり
あえたらいいでしょうが。
デベ系と独立系のサービスの差って何で判断すればいいんですか？

[5126: 匿名]

>>5125 匿名さん
話題の対象は、社員と言うより管理人です。
その多くは、正社員では無い場合が大半を占めると思いますよ。

[5127: 匿名さん]

>5126さん
上位合格者さんがいっているのは、フロント、管理員のことをいっているんでは
ないですか。
収支報告書で掲載されている管理員人件費がそのまま管理員に支払われるのでは
ないでしょう。
その中には福利厚生費、教育費、管理会社の利益等が含まれるのは当然でしょう。
管理員に問題があれば、理事長が管理会社に交渉すれば教育や注意もしますし、
人事異動も行いますよ。
マンションにとって重要なことは管理員ではなく、フロントの良否が問題では
ないでしょうか。

[5128: 匿名]

>>5127 匿名さん
点検業務の再委託の適不適を論じていたと思います。

>>5121 上位合格者
この投稿では、地域も属性も想定不明のまま、具体額を提示してまで管理員(＝管理人)の給与に言及しています。

挙げ句、管理員の直接雇用？なる珍説まで、飛び出す程の厚顔。

本論から大きく外れている事は、明らかですよね。

[5129: 匿名]

>>5127 匿名さん
フロントの良否も関心事ですが、それを決定付ける企業の評価と選定が課題ですよね。

新築中古問わず物件選定時には、管理会社を選べます(通常は情報が公開されていますから)
でも、フロントは選べません。

入居後のフロント・管理会社の変更も、現実的には、理事会の判断能力と主導力の有無により様相が異なります。

[5130: 匿名さん]

点検を管理会社から点検業者に委託するのと、管理会社から別の管理会社へ委託し
さらにそこから点検業者に委託するのは、１クッションある分価格の上乗せが
あるのは当然でしょう。
だから再委託をしている管理会社は誠実な管理をしていないというか、マンション
にとって誠実な管理をしていないことにつながるのではと思っています。
それぐらいは管理を委託している以上自分で業者は探しなさいということです。
それが管理会社の役割でもあるのですからね。
管理員の給与自体云々はあまり関係ないのではないですか。再委託の話しは
管理員ではなく、管理会社、フロントの範疇での話しでしょう。

[5131: 匿名さん]

>新築中古問わず物件選定時には、管理会社を選べます(通常は情報が公開されていますから)
>でも、フロントは選べません。

この意味が良く分かりませんが、ただフロントは相手が決めることですから
選ぶことはできません。
しかし、どうしても問題があるのであれば、理事長名で管理会社宛に文書を
送付して交替してもらうことは可能です。
管理会社の変更については、それができる環境や人材がいるかどうかが大きな
分かれ道となるでしょう。

[5132: マンション管理士試験上位合格者]

>>5128 匿名さん
↑あほ

同じ地域の同じ職種で求人の条件を調べてみたら良かろう。
沖縄と東京の給料が違うの自明のことだ。わからんのか？あほ

[5133: マンション管理士試験上位合格者]

>>5124 匿名さん


同じ地域の同じ職種で求人の条件を調べてみたら良かろう。
沖縄と東京の給料が違うの自明のことだ。わからんのか？あほ

[5134: マンション管理士試験上位合格者]

>>5130 匿名さん
↑あほ
直営より外注化したほうが安い場合もある。
問題なのは管理組合が発注するときに
どうしてそこにその価格で頼んだかである。
専有部分に入るのであれば価格より信用重視となるであろう。

[5135: マンション管理士試験上位合格者]

点検とかよほどぼったくりでない限り、管理会社に頼んだ方がいいに決まってると思うが。
見落としてあとから事故になったような場合、中間業者、実際の作業者がどこであろうがあまり関係がない。横浜の建て替えマンションと構図は同じこと。保証するのは元請け三井不動産であり、下請け旭化成なんかは管理組合には関係ないことだ。

[5136: 匿名さん]

>5134
あほですね。
直営より外注の方が安い場合がある、そんなこともあるでしょう。
私は一般論を述べているだけですよ。
点検の場合専有部分に入るので信用云々は関係ないことです。

[5137: 匿名さん]

>5135
点検ごときで建替えとかに発展することはないけどね。
例えば雑排水管の高圧洗浄時に、下階が詰まっていてそれが原因で
漏水が発生した場合、賠償保険をどこのを使うかということになるが、
うちの場合はマンションの総合保険ではなく、業者の保険を使ったけどね。
これは業者が高圧洗浄は下の階から順に上の階をするのが普通なのだが、
上階から洗浄したために漏水が発生したのが要因ということだった。

[5138: 匿名さん]

>>5130
>だから再委託をしている管理会社は誠実な管理をしていないというか、マンションにとって誠実な管理をしていないことにつながるのではと思っています。
→可能性は否定しないが、これ単独で騒ぎ立てるのはちょっと行き過ぎでしょう。

>それぐらいは管理を委託している以上自分で業者は探しなさいということです。
→同じことは理事会(管理組合)にも言えますね。

>それが管理会社の役割でもあるのですからね。
→価格や品質等を考慮の上、適切な委託先を選定し契約するのは管理組合(理事会)の役割でしょう。あなたのマンションでは、そこまで基本のマンション管理委託契約に含んでいるのですか？

[5139: 匿名]

>>5131 匿名さん
評価が低い或いは過去の居住体験から、特定の例えば、109ｺﾐｭﾆﾃｨｰが管理する物件を徹底して忌避して物件選定・購入するという行為を理解する事は出来ますよね。

では、そのような方々が入居後に109ｺﾐｭﾆﾃｨｰが再委託を受けている事実を知ったら、残念に思いますよね。
それは、想像出来ますよね。

フロントについても、分譲の複数回の住み替えで、優秀なフロントしか接した事が無い場合は、自ずと期待値があがります。

想定以下の対応力のフロントだと判明した時は、残念に思いますよね。
状況によっては、変更の要請等のアクションを起こすでしょう。

私の場合は、今までが非常に幸運だったのでしょうね。

[5140: マンション管理士試験上位合格者]

>>5139 匿名さん
マンション管理適正化法74条で
基幹事務の再委託は禁止されている。
あほ

[5141: マンション管理士試験上位合格者]

>>5136 匿名さん
↑専有部分に入る点検に、業者の信用は関係ないとのたまうアホ

[5142: 匿名]

ここでの「再委託」は「点検業務についての再委託」である事は、
大多数の方々に共有されている事と思います。
極々一部の方を除きますが。

既述ではあるが、上記の状況も踏まえて記述します。
当該管理会社Ｓは大阪本社、「点検業務の再委託」を請負った管理会社Ｔは在京。
Ｓは、当地方都市に支社を保有し、当地を核とした広域経済圏内には、
親会社が施工した物件（約20件強）を管理している模様。
Ｔは、電鉄系企業を中心に全国に不動産・物販・ホテル・サービス業・情報等の
一大企業グループを形成し、規模はＳを悠に凌駕するものである。
Ｔが全国展開する企業力と既存のインフラを活かして、
「中小規模の管理会社の点検業務の請負い」を、事業化している事も想像出来る。

そのような背景から、Ｓ及び親会社が当地域に進出する過程で
”初動の一定期間”において、「点検業務の再委託」を行う事は理解出来る。
　
歴史的にも、類似の企業行動は存在し受給の両サイドに利点があった。
（外資が日本企業を代理店として市場開拓した後に、外資本体が上陸・本格展開する等）

ただ、その行為が許容可能であるか否かは、
居住者の求めに応じて、Ｓの説明が行われ、居住者による適不適の判断が必要だと考える。

一般的な管理委託を基準とした場合、イレギュラーと捉えられる
「点検業務の再委託」が解消される想定条件も確認したい点です。

尚、当事案に関しては、有意義な最適解を得るべく
知見豊富な事業者との接点を確保しました。
今後は、この板を引き続き傍観させて頂きます。

[5143: 匿名さん]

>5142
何をいわんとしているか全く理解できない書き込みだね。
もっと文章力、表現力を高めてください。

[5144: 匿名さん]

>5138さん
分りやすくいいますと、雑排水管の点検時期が来た場合（当マンションは２年に１回)
私どものマンションでは、管理会社推薦の今までの業者にプラスして理事会が選んだ
業者から相見積をとります。
そして安いほうの業者に決めています。
当然見積もりの前提条件は同じ仕様としています。
点検日数は４日間プラス予備日を２日とし、内視鏡カメラについては、１０戸に１戸の
割合で点検することが相見積の条件です。
出てきた業者選定の最終判断は理事会が行っています。

[5145: 匿名さん]

>>5143 匿名さん
単純に君の能力の問題でしょ。
それを公言するのは、恥ずかしいよ。

[5146: 匿名さん]

>5145
理解できないというより、読む気になれないので読んでない
ということだよ。
文章表現能力を高める訓練をした方がいいね。
折角努力して書き込んでも、相手に読んでもらえなければ何の
意味もなさないからね。それこそマスターベーションそのもの。

[5147: マンション管理士試験上位合格者]

>>5143 匿名さん
私も5142の意味がわかりませんw

[5148: マンション管理士試験上位合格者]

たぶんだけど、点検と言ってるが、実際は
雑排水管清掃であり、東急は自社管理物件は
在宅の多い土日にして、平日は他社管理物件を格安で引き受けているのではないか？
点検業者は稼働率が上がり、値引きして引き受けてもメリットは大きい。

[5149: 匿名さん]

たぶん、口語体に慣れ親しんだ方には、議事録やビジネス文書が苦手なんじゃないかな。

[5150: 匿名さん]

＞＞5148 マンション管理士試験上位合格者
政府が「働き方改革」を推し進める状況下で、土日の点検業務を行う企業は稀です。
　
約20年、現在に至るまで、首都圏や地方都市に何度か住み替えしていますが、土日の点検は皆無です。（消防点検、給水ポンプ点検、排水管清掃等）
共働き世帯の少ない、平日在宅率が高いマンションに暮らしていたからでしょうか。

点検業者も、土日にフル稼働するならともかく、部分稼働になる位なら平日だけの安定稼働の方が、長期的に一定の生産性が維持出来る筈である。
　
又、東急クラスの企業規模ならば、CSRの観点から土日の点検実施は避けるでしょう。
点検業者の土日稼働の主原因が、東急の発注によるものだと認定されれば、厚労省側から何らかの処分を受けます。
そのようなリスクを避ける為にも、土日の点検業務の推進は行われないでしょう。

政府が描いているのは働き過ぎを是正し、サービス産業・一部の社会インフラ関連従事者以外は、土日は休業し外出して活発に消費活動を行う環境です。