マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[5051: 匿名さん]

監事が正常に機能し、それなりの人材が担当していれば理事の執行活動（管理会社含む）
のチェック、場合によっては臨時総会の開催もできるでしょう。
しかし、現状のマンションで監事に対する人事をどのように扱っていますか。
マンションによっては、監事は理事会に出席を義務つけていないところもあるのが
現状ですよ。議決権もないですしね。
通常のマンション活動が行われているマンションでは、監事はお飾りのポストに過ぎ
ません。
何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいいんではないですか。
理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当することはできません。

[5052: 匿名さん]

>>5051
>監事は理事会に出席を義務つけていない
理事会の適切性を出席(傍聴)で確認しようが、議事録で確認しようが監事の裁量だと思います。ただ、議事録の改ざんや一部議論の隠蔽のリスクを考えると、何回かに一度は出席すべきですし、議事録に疑義が生じる可能性を考え、音声取得・保管を理事会に要望すべき。逆に監事に理事会の開催を通知しなかったり出席を拒否する理事会があれば問題ですね。

>>議決権もない
理事会の議決権という意味であれば、独立性の観点から監事は保持しないのが当然です。議決権を保持する方が問題。監査の基本を勉強した方がいいんじゃない？

>何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいい
理事会の活動に問題が生じたケースにおいて、問題が生じた後に監事の選任制度をその理事会が決定するなんて不可能ですよね？問題を組合員の努力で解決した後の根本原因対策として見直すのは可能だが、問題発生の予防にはならない。他マンションの事例から学び、正常な状態において先手を打つことが必要と考えます。

>理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当する
あなたのマンションが人材不足なのは分かった。負担に対する対価を設定するや、外部から調達するなど工夫のしようもあるでしょう。あと、理事長と監事では、求められる基本知識は同じですが、能力や性格は全く異なるので、適材適所にすればいい。裁判官と検事と弁護士の違いみたいなものです。

[5053: 匿名さん]

管理会社と理事会の確執はあるんですね。
管理会社のフロントがマンションの住民より能力があるとは
思えないんですけどね。
しかし、管理会社に翻弄されるということは、マンション管理に対する
知識を住民はもっていないということでしょう。
本当にやる気を出せば住民には優秀な者がいっぱいいる筈なんですが、
マンション管理に関心がない、時間がないということで関わりたくない
というのが管理会社につけこまれているんでしょう。

[5054: 匿名さん]

>5052さん
監事は理事会の執行活動を監視するのが大きな役割の一つです。
執行活動を監視するのに、理事会に出席しなければただのお飾りになります。
うちのマンションでは、監事は理事会に出席することを規約で義務づけています。
理事会の執行活動に問題がある場合は、次の総会で有能な人材を充当すればいい
でしょう。通常は監事に優秀な人材を優先的に振り分ける必要はありません。
但し、理事会で優秀な監事が専任されるかどうかはわかりませんけどね。
うちのマンションは３５０戸ですので、マン管士、１級建築士、税理士等の有資格者
と併せて会社の役員や医師、商売人、事業家等がいますので、人材には事欠きません。
ただ２年の輪番制ですので、優秀な人材が毎回確保されるとは限りません。
そのために立候補の制度も設けています。
理事・監事の任期は２年で、再度立候補するには５年の間隔が必要となっています。

[5055: 匿名さん]

理事会のメンバーは理事と監事併せて２４名だが、半数交替なので毎年１２名の
理事が誕生することになる。
ということは３５０戸のマンションなので３０年に１回しか輪番制の理事は回って
こないことになります。
マンション総体では人材はいるのですが、如何せん３０年に１回しか回ってきま
せんので、年度によっては人材の偏りがでてきます。
小規模マンションであればもっと人材確保は大変でしょう。同じ者が長年理事長と
かをやると弊害が出てきますしね。

[5056: 匿名さん]

理事会のメンバーが７～８名の小規模マンションでは、その少ない人数の中で理事長や
会計担当、副理事長、監事を選出しなければならないので大変ですよね。
毎回その少ない人数では優秀な人材確保は難しいでしょう。

[5057: 匿名さん]

小規模マンションで管理会社主導になるのは
仕方ないことですね。

[5058: 匿名さん]

>>5054
誰も「毎回監事が欠席」などとは書いていません。ちゃんと読みましょう。

>監事は理事会に出席することを規約で義務づけています
標準では理事(極論は理事長)ですら義務でないのに監事の出席を義務にしてるんですか？欠席時は理事会が不成立になるか監事に何か罰則を設けているのでしょうか？それともただの努力目標？

役員にいかに公平かつ優秀でやる気のある人を選任出来るかが重要ですね。まずは立候補を促すために、最低限拘束時間に見合った報酬を出すことです。その上で理想は立候補+組合員による信任投票ですが、現実的ではないので立候補+輪番補充制にならざるを得ない。すると報酬目当ての無能な役員や悪意ある役員をいかに排除(長期就任の防止)するかが課題となる。

[5059: マンション管理士試験上位合格者]

↑
標準管理規約が去年改正されて
理事、監事は外注可能になった。
優秀な人材を求めるなら専門家に委託するだけのことである。

[5060: マンション管理士試験上位合格者]

>>5057 匿名さん
↑小規模マンションでは常任理事長主導になる。

[5061: 匿名さん]

↑こいつ間違いなく管理会社の人間だな。薄給で区分所有者にはなれないんだろうね。管理会社内でマン管士の上位合格を自慢するしか生き甲斐が無いらしい。簡単な資格なのに、レベルが低い管理会社社員が大量にダメもとで受験するから合格率が低いだけなのに、難関資格と勘違いしてるんだろ。
残念ながらそこそこのマンションなら普通に管理会社の社員なんかより優秀な人はゴロゴロいますよ。アウトソースも一つの手段だが、確約の無い頭脳でなく、インソースの役員の手足となる労働者として使うべきだね。
独立し、執行権のない監事だけはアウトソースでもいいが、理事会、一部組合員、管理会社、工事業者等との独立性を誓約させた上で、違反時の厳しい罰則条項を加えるべきだね。

[5062: 匿名さん]

>5061
お飾りの監事に何ができるんですか。
監事の規定を印籠の如く振りかざす者はいませんよ。
特に住民では監事の役割すら知らない者もいるし、仕事が忙しく臨時総会の開催や
ましてや裁判なんて考えられない。
そこまでマンションのために自分の仕事や家族を犠牲にしてまではやらないよ。
マンションの住民には、管理会社の社員より高学歴、社会的信用、知識や所得等
上回っている者は数多くいるでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識、モラール、時間等は欠如してますからね。
これに関しては、日常の仕事として取り組んでいるフロントには勝てません。
だから、管理会社主導のマンションにならざるをえないんでしょう。
それに小規模マンションが外部から人材を求めるには、資金がありません。

[5063: マンション管理士試験上位合格者]

↑去年の標準管理規約改正を知らなかったので
焦っている。

[5064: マンション管理士試験上位合格者]

>>5061 匿名さん
↑去年の標準管理規約改正を知らなかったので 焦っている。

[No.4990～本レスまでは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[5065: マンション管理士試験上位合格者]

>>5062 匿名さん
↑全日本マンション管理士協会に相談すれば
小規模マンションなら格安で引き受けてくれるであろう。

[5066: 匿名さん]

外部監査とかマン管士に顧問とかを依頼するという発想がまず
浮かんでこないのが、管理会社主導で管理がおこなわれている
小規模マンション。
住民は無関心で全てそんなものだと思っているというかあきらめ
ているのが現状では。

[5067: 匿名さん]

点検業務を、管理会社が別の管理会社に再委託する事も、「管理会社主導」の一現象ですね。
所謂、丸投げ。

管理会社が、点検業者に直接発注し、裏で仲介手数料を得ている場合もあるのは承知しています。
が、住民にオープンに、丸投げしている物件がある事を最近、知りました。
(案内文書に再委託された管理会社名を、問い合わせ先として表記)

・消防設備点検
・給水ポンプ点検
・電気系統の点検

[5068: 匿名さん]

>5067
再委託は間接経費が嵩んできますので点検費等が高くなります。
そういう問題があれば、管理組合がその部分は部分管理にしたらどうですか。
それぐらいだったら、理事会で業者を探して直接契約すればいいですよ。
１回契約をすればいいんですから、それぐらいの努力はすべきですよ。
管理会社との契約で総合契約をする必要はありません。
管理組合が直接契約しても、管理員とかはその実施の調整等はしなければ
なりませんので、今までと同じ手続きで点検の前準備等もしてくれるでしょう。

[5069: 匿名さん]

部分管理は委託費を下げるのには効果があるが
管理会社のやる気を喪失させる要因になるかも。

[5070: 匿名さん]

>>5067
組合が管理会社へ工事を委託し、管理会社が工事業者へ実作業部分を再委託すること自体を、そのスキームだけで悪いと判断するのは間違っています。問題になるのは、委託契約で再委託が禁止されている場合、管理会社が工事業者から裏でお金を得ている場合、委託先の選定が公平になされず管理会社への委託が決定されている場合などです。
確かに結果的には管理会社と工事業者の委託契約を分けた方が安くなりますが、管理組合(理事会)は以下のようなリスクや負担を負うこととなります。
・管理会社と工事業者間の調整やもめた場合の仲裁
・工事業者の作業や対応の品質が低い場合の改善要望
・工事業者の倒産
・工事業者の対応が悪い場合の住民からのクレーム受付、対処

もちろん事前に管理組合、管理会社、工事業者間の役割と責任を明確しておけば、これらの問題発生は回避することも可能ですが、それは管理組合(理事会)の責任であり、その能力とリソースがあるのか自体が問題となります。一括発注はこれらを考慮せずに、管理会社(委託先)に任せられるというメリットがあり、コストとのトレードオフの関係です。

[5071: 匿名さん]

そうですね、管理組合自体に能力と力があればいいんですが、そうでないマンション
もあるでしょうし、時間と面倒くさいというのもあるでしょう。
だから自分たちでやればコストは抑えられるがその手間と天秤にかければどちらが
プラスになるかだと思いますよ。

[5072: 匿名さん]

>5070
管理会社が管理会社に工事を依頼しているのが問題といっているんではないですか。
管理会社が工事業者に依頼すべきだといっているのです。
費用対効果を考慮してもその方が１クッション削減できますので工事費は安くなる
でしょう。

[5073: 匿名さん]

マンション管理で一番難しいのは人間関係ではないでしょうか。
当然理事長のリーダーシップが要求されてきます。

[5074: マンション管理士試験上位合格者]

>>5073 匿名さん
↑意味わからん
リーダーシップってなんですかね。
こいつは何もわかっていない。

[5075: マンション管理士試験上位合格者]

管理会社主導の理事会運営から脱却するには
まず、理事長がマンカン資格を取ることである。
そうすれば、管理業務主任者資格しかないフロントは理事長に従うようになり、
管理会社が危機感を持つと支店のエースがフロントになる。
管理会社は理事会のメンバーをみてフロントを人選している。
管理会社フロントがお粗末な場合は、理事会があほばかりだから舐められているだけのことだ。

[5076: マンション管理土試験上位合格者]

マンカン資格→建築士資格の間違い

[5077: マンション管理士試験上位合格者]

↑たぶちゃん

[5078: マンション管理士試験上位合格者]

たぶちゃんなら宅建で良かろう

[5079: マンション管理土試験上位合格者]

たぶちゃんって誰ですか？

[5080: 匿名さん]

なんだ、ニセモノか

[5081: マンション管理士試験上位合格者]

>>5076 マンション管理土試験上位合格者さん
合意形成の話だから建築士資格は関係ない。
わかってないね。

[5082: マンション管理士試験上位合格者]

合意形成というのはガテン系住民を黙らせることである。
理事長がリーダーシップなんか発揮したらガテン系が反発するので、いかにして管理会社にいろいろ言わせるかがポイントになる。
そういう意味では安易にリプレースはしないほうが良い。

[5083: 匿名さん]

>>5072
「管理組合→当該マンションの管理会社→別の管理会社→工事業者」ということかな？それなら確かに間の「別の管理会社」は無駄な気もするが、金額も作業範囲も決定した後で、「当該マンションの管理会社」が費用内でどういうスキームで工事を実施するかは、品質等に影響を与えない限り自由ですよ。
発注前の見積もり段階で分かっているなら、「別の管理会社」の役割と必要な理由の提示を求め、精査してから選定すればよい。
発注後に再委託をコントロールしたいなら、契約条項に再委託は原則禁止とし、必要な場合は委託元(管理組合)の事前承認が必要とすればよい。

それが出来ないから「管理会社主導」と言っているのか？でもそれは管理会社が悪いのではなく、自分達(管理組合や理事会)が悪いだけですよ。「管理組合無能」の責任転嫁をしないでください。

[5084: マンション管理士試験上位合格者]

↑管理会社が管理会社に再委託するのは賃貸マンションではあるけど、分譲マンションでは聞いたことがない。たぶん5070の勘違いでしょう

[5085: マンション管理士試験上位合格者]

分譲マンションの管理会社というのは、
基幹事務(出納、会計、修繕の企画と調整)をやるからマンション管理適正化法でいう管理会社なのであって
例えば定期清掃の下請けを別の管理会社がやっていても、単なる労務下請け会社にすぎない。

[5086: 匿名さん]

そう基幹事務は再委託はできないということ。

[5087: 匿名さん]

>5083
管理会社から管理会社へ、それから業者というのは、金額が決まってからであっても
最初の管理会社も利益を取るだろうから、無駄が発生するだろうね。

[5088: 匿名さん]

>>5087
だから、管理会社2社分の利益が乗ってて無駄に見えるかもしれないが、それを見抜けず発注した理事会が無能だっただけ。後から文句言っても遅いよ。
あと可能性として考えられるのは、本当は自社管理する予定で(当然1社分のマージンで)受注したが、管理者の人的リソースを確保できず、自社の利益を削って中間管理会社を入れるケース。利益は出ないが、売上にはなるので、事前に分かっててもそうするケースもある。

[5089: マンション管理士試験上位合格者]

標準管理委託契約書では基幹事務以外は第三者に再委託できる。
契約書で容認しているのに
理事会が見抜くもなにもあるまい。
http://www.mlit.go.jp/common/000027774.pdf

[5090: マンション管理土試験上位合格者]

>>5089 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

[5091: 匿名さん]

>5088
要するに管理会社に丸投げをしていると高い工事費になるということだよ。
工事に関しては理事が相見積を取るとか、汗をかかないとね。

[5092: 匿名さん]

>5088
小池都知事みたいにカタカナ語を良く使うんだね。
しかし、リソースとはＩＴ業界では使われるけど、マンション管理
で使うのは間違っているよ。

[5093: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ
5088があほなのは
管理委託契約は委任と請負が合体した契約であり
基幹事務は委任契約で、
その他は請負契約であることを理解できていないところである。

[5094: 匿名さん]

>>5091
その通り。リソース面や知識面で理事達での対応が難しい場合は、入札禁止(又は制限)にした上の管理会社、専門のコンサル、組合員から選定した専門委員会等に選定・管理の支援を依頼することだね。ただし、癒着や談合が発覚した場合の厳しい罰則条件を付けること。
何れにせよ組合員にマンション管理の最低限の知識は必要で、それを発揮する機会を作ること(知識を持った適任者の適切な役割への配置)が必要。現実は難しいが、まともな反論も出来ずに不要とか外部に委託すればいいとか主張してる人は、管理会社の人か使えない外部マン管士でしょうね。

[5095: マンション管理土試験上位合格者]

>>5093 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

[5096: マンション管理士試験上位合格者]

↑5088はよほど悔しいようである。

[5097: 匿名さん]

>5094
厳しい罰則を設けるといっても、癒着や談合をしているというのは
分らないしね。
マンションの理事に対しての贈収賄罪は適用されないし。
それを机上の空論というんじゃないかな。
マンションの住民が勉強したり、積極的にマンション管理に参加する
ようになればいいけどね。ないものねだりだね。
小規模マンションで輪番制を採用している管理組合では、人材の確保は
まず不可能ではあるが。
どうしましょう。

[5098: マンション管理士試験上位合格者]

>>5094 匿名さん
↑あほ
最低限の知識とはなんなのか？
民間の発注で癒着や談合は問題にはならない。公共事業と勘違いしてるあほ

[5099: マンション管理士試験上位合格者]

>>5097 匿名さん
↑えらい
なかなか見識があるひとだ。

[5100: 匿名]

＞＞5067 匿名さん　※5067当人です（再投）。
以下ご報告致します。　
《今後の対応》　※結論から記します。
健全・適正な管理運営推進と理事会機能回復に向け、以下の理事会対応及び住民共有の上で、
初夏に行われる総会での会計報告と次年度の予算決議が必要と考える。
　●点検業務費の妥当性の検証
　●中間業者を省略した際のコスト検証（数社に見積もり依頼）
　●他の管理業務の妥当性検証（実態と費用・想定業者・年間の日程）
　●再委託を許容する場合の、基準・ルールの明確化

《点検業務の受発注フロー》
　■不条理：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 管理会社 B（再委託先） ⇔　点検業者
　■合理的：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 点検業者
　
《立場等を補足》
・物件の竣工は昨春で、当方の入居は昨秋。
点検の案内配布は２件とも１月（当方にとっては初）。消防点検は本年度2回目。
・当方の過去の複数の入居物件では、いずれも点検業者と管理会社は直接の受発注関係にあった。
（理事長・監査経験あり、予算・会計報告時の見積もり・領収書が存在した、又毎回では無いが点検初日の開始時はフロントが発注者として立ち会っていた）。

《当該事象の補足情報》　
・第1回目の消防点検は昨年9月頃に完了しているようだが、理事会議事録には「再委託」に関する意見投稿・理事会討議の記録は皆無。
・当該事象を要改善事項と受けとめる可視現象が無いのは、居住者の無関心も一要因と推測される。
・他にも理事会機能不全とも言える現象多数（分譲経験が浅い為か？）。