マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4951: 匿名さん]

>>4950
でも悪意や独占欲のある区分所有者が理事長や理事になり続ける問題もある。そういう人が下手に知識を付けたり(資格取得)、管理会社と馴れ合ったり(癒着)、一部住民に便宜を図って味方を増やし出すと厄介ですね。
完全輪番は、成長は無い(運任せ)が、最悪のケースも無い、管理会社への依存が大きい平凡(中の中～中の下)な管理になりやすいですね。
それでも都内の大規模マンションなら理事の内の数人は良識ある人が選ばれる確立が高く、管理会社や一部理事の暴走を抑止できるでしょう。問題は郊外や地方の小～中規模マンションです。

[4952: 匿名さん]

余計な事は考えない。２度目の大規模修繕前に買い替えるのが賢明。
資金の無い組合員は日常の管理をしっかりしないとスラム化する。

特に入居者（新区分所有者）のチェックと専有部分の工事のチェック
は怠ってはならない。

[4953: 匿名さん]

>4952さん
２回目の大規模修繕工事のまえに買い替えをするということは２０年置き
ぐらいに新しいマンションに入れるんですね。
ということは３回買い替えをすればいいということになりますね。
３０歳、５０歳、７０歳でいいでしょうかね。
最後は人にやればいいでしょう。

[4954: 匿名さん]

>4951さん
理事長がマン管の有資格者だと、マンション管理はなんとでもできるからね。
理事長の任期とか報酬とかの規約や細則も簡単に変えられるしね。
工事についても好き勝手にできるし、業者も自分の知り合いとかに決めること
もできる。
積立金の値上も簡単。
やはり任期はきめておいた方がいいでしょう。

[4955: 匿名さん]

おまえは馬鹿か？

[4956: 匿名さん]

４９３９の「有資格者はみんな同じですよ。」は暴論、妄言の類だ

[4957: 匿名さん]

マンション管理士にも優秀な者はいるということだね。
優秀というか誠実な者かな。

[4958: 匿名さん]

>>4951さま

>でも悪意や独占欲のある区分所有者が理事長や理事になり続ける問題もある。

立候補の規定そのものがない、または立候補禁止的な管理規約なら、
私はそれを「度の強い」輪番制なのだな、と理解します。
理事・監事らの選任方法は各管理組合で独自のルールがあるのでしょうから。

立候補ありの輪番制を採用しているマンションにしか住んだことのない私には、
４９４９さん（あなたなら合格！）の書き込みは良質な刺激となりました。

議会制民主主義、代議制に慣れた人間には、一瞬ギョッとしてしまいます。
マンション管理組合（総会、理事会）を議会と比較するべきかは疑問ですが。

立候補なしの完全輪番制だと実質の主役は管理会社なのかなと想像してしまう。
立候補ありの輪番制のわが組合でも主役は管理会社（立候補者がいないのに、
管理会社支持派の仲良し軍団から数名が毎期必ず理事や監事になっている）。
・・・と、ここまで書いて気付いたことがあります。わが組合の輪番制は、
「くじ引き輪番制」なのだ。中の見えないくじ引きの箱のせいで、２年やった
Ｘさんが１年置いてまた理事になれるのだ。やられた。またもや裏をかかれた。

[4959: 匿名さん]

立候補者がいない「のに」、ではなく、
立候補者がいない「から」、管理会社に支配されるのだな。

やる気のある２名がともに管理会社変更志向ありで高齢者だから、
「７０才以上の者は役員になれない」旨に規約（内規）変更された。

立候補しても巧妙に落選させられたとの投稿も目にした。プロ最強。

[4960: 匿名さん]

うちのマンションも立候補ありの輪番制ですが、肝心の立候補者が
でてきません。
大規模マンションなんですけどね。
一応輪番制なんですが、１度理事をやると３０年ぐらい回ってきませんからね。

[4961: 匿名さん]

>4959さん
理事長の権限はすごいですからね。これに管理会社がバックアップすれば
理事会決議は簡単に承認されます。
そして総会に議案さえ提出すれば、議決権行使書と委任状で特別決議も承認
されますから。
理事に関する議案で７０歳以上は理事を免除とかの提案をすれば却って住民
は喜びますよ。輪番制の理事が回ってきてもやらなくていいとね。
これが一般の住民ですよ。

[4962: 匿名さん]

小規模マンションはどうしても人材不足なので管理会社に依存しなければ
やっていけない。
小規模で輪番制ともなると理事は３名程度の交代制となるので、全く知識も
やる気も時間もない者が出てくるのは仕方ないこと。
これに乗じて管理会社は好き勝手に管理ができる。
しかし、住民はわれ関せず。悲しいね。

[4963: 匿名さん]

>>4962
>小規模マンションはどうしても人材不足なので管理会社に依存しなければやっていけない。

投稿者のマンションは、団地型のマンションですか？

[4964: 匿名さん]

約３５０戸のマンションです。
２年任期の１６名の理事がいます。

[4965: 匿名さん]

↑　団地型のマンションですか？

[4966: 匿名さん]

>>4958
>２年やった Ｘさんが１年置いてまた理事になれる
それは公平な輪番制では無いですね。1周目と2週目の境目でたまたま選任時期が近かっただけなら分かりますが。あと、抽選にしても公開してやっている所もあります。

>>4959
>「７０才以上の者は役員になれない」旨に規約（内規）変更された。
それって区分所有者の役員になる権利を一方的に奪ってるけど、法律的に大丈夫なんですかね？輪番の辞退可能理由に「70歳以上の方の本人の希望による辞退」を入れるくらいなら分かりますが。

私は輪番制でも平等で不正がなければいいと思いますが、違和感があるのは、役員として理事と監事候補を選んだ上で、役員が内輪で役割(理事長、理事、監事等)を決定することですね。
理事と監事は役割が全く異なるし、むしろ牽制し合う立場であり、監事には理事会(や管理会社)からの独立性が求められます。よって選出も独立した手段で実施すべきと考えます。
特に良くある役員任期2年の毎年半数改選の場合で、1年目に理事をやって2年目に監事をやるなんて、昨年自分が関与して、半数のメンバーが残っている理事会を監査することになり、独立性なんて有ったのんじゃない。

[4967: 匿名さん]

うちのマンションでも輪番制の理事候補の中から監事もごっちゃに一緒に
選んでますよ。
監事は何もすることがないので喜こんで引き受けてますよ。
理事長、会計担当理事、副理事長、監事、一般理事の順に選出します。
一般理事は何もしませんが、監事は総会のときと監査報告がありますので
一般理事より仕事はあります。

[4968: 匿名さん]

それでどうしたの？
くだらねー！

[4969: 匿名さん]

監事の役割は理事の執行活動の監視とか臨時総会を開催する
権限があるとかいっているけど、実際はそんな人材は監事には
ならないといっているんだよ。
実力があるんなら理事長になるよ。
何もしなくていい閑職が監事ということ。これが一般的な
考えだよ。

[4970: 匿名さん]

↑　レベルの低いグダグダのマンションですね。

[4971: 匿名さん]

>4970
普通に理事会が運営されているマンションでは、監事が動くような
ことはないからね。
どうしようもない管理がされているマンションは全国そんなにないよ。
監事はやる気のない者がやる閑職というのが一般的。
そういうマンションは理事会がうまく運営されているということ。

[4972: 匿名さん]

>>4971
現状は一般的に監事が機能していないのは同意しますが、それが有るべき姿とは思いません。監事が機能していれば問題が大きく成る前に解決できたかもしれませんし、問題が無いのは表面的にだけで、実態は管理会社や一部の区分所有者にいいようにコントロールされているだけかもしれません。
監事は掛け捨ての医療保険のようなもので、健康な時はそのお金が無駄に見えるが、病気になった時に価値を発揮する。もちろんそのお金(マンション管理能力を持った人材)を健康を維持すること(理事会)に使うのは有益だけど、努力だけでは避けられない病気もある。

[4973: 匿名さん]

>4972さん
理事や監事は輪番制をとっているマンションでは１～２年で代わります。
それだけ交替しているのに監事にいい人材を求めるのは無理でしょう。
いい人材は、まず理事長で。そして会計担当理事や副理事長ということに
なります。
監事は一般理事と同じ扱いになるのは仕方ないことではありませんか。
理事長がしっかりしていればいいことです。
会社でもよくいわれていることですが、その部門はヘッドさえしっかり
していれば後はボンクラでもいいってね。

[4974: 匿名さん]

監事がいくらしっかりしていても理事会に出席しない者もいますからね。
出席しても意見を述べる訳でもなく、ただ理事長の話を聞いているだけ
というのが多いんではないですか。
監事が何かあった時に出動するのは臨時総会を招集するぐらいのものだが
臨時総会を招集しても何をやればいいのかもわからないかも。

[4975: 匿名さん]

マンションで今問題なのは、管理規約・各種細則の全面改正と
大規模修繕工事の進め方でしょうね。
後は、民泊問題と築１５年以上経過したマンションの総合保険
の契約でしょう。

[4976: 匿名さん]

マンションの管理でも企業でも、ヘッドさえしっかりしていれば
後は雑魚でもいいというのは分ります。
理事長にはしっかりした人物を選ばなければいけません。
しかし、輪番制だけでは問題は解決しないので、立候補制を併用
すべきです。

[4977: 匿名さん]

>>4974
その人は「しっかりしている監事」とは言えません。
そして監事の本質的な業務は、理事会の運営(業務面、会計面)を監視し、問題が認められる場合にそれを指摘し理事会に是正を求めることと考えています。是正措置の検討やその実行の責任は理事会にあり、監事の役割ではありません。また、理事会の粗探しをするのが役割でもありません。監事は、問題が是正されない場合に、その事実をオーナーである区分所有者に伝える責任があり、その一つの手段が臨時総会の開催です。臨時総会では、問題点とそれを理事会が是正する努力を十分にしなかった事実を説明し、現理事会の解散と次期理事の選任を行うだけです。問題の是正は次期理事会の責任であり、監事に責任はありません。
マンション管理や会計の知識や経験、監査の知識や経験が無い人が急に務められる役割ではありません。それなのに輪番制で決めたり、役員の中から楽そうといった理由で選出したりするから機能しないのは当然でしょう。

>>4976
ワンマン社長のオーナー企業なら業績を上げられればガバナンスは不要かもしれませんが、上場している株式会社には会計やガバナンスの適切性が利益の前提に求められます。
区分所有者がほぼ平等に権利を保有する分譲マンション管理に求められるのは後者だと思いますが、いかがでしょうか？

[4978: 匿名さん]

>4977さん
建前論はそうでしょうが、輪番制で理事や監事を選出している場合、又何も問題
のない状況が続いているマンションで、監事の役割は殆どありません。
せいぜい総会の監査報告で異常ありませんでしたと報告するだけです。
一番重要な役割を担っているのは理事長ですので、理事長の選定は真剣に適任者
を選ばなければなりません。理事長の権限、影響力は大きいですよ。

それから企業の場合のヘッドとはある部門の責任者という意味であり、社長を
指している訳ではありません。

[4979: 匿名さん]

>>4978
そんなに独裁理事長を推奨したいの？理事長を都合よくコントロールしたい管理会社の人か、自分が一番理事長に向いてると思い込んでる自意識過剰な区分所有者でしょうね。

エースで四番(一番優秀な人)をキャプテン(理事長)にするより、キャプテンは別の人にした方がチーム(理事会)がまとまることもあるでしょう。また、一番野球が上手い人は監督・コーチ(監事)にした方が強いチームになるかもしれない。

理事長に最も求められるのは、マンション管理の知識ではなく、理事や区分所有者、管理会社の意見を良く聞き、マンション管理全体を考えて客観的かつ大局的に物事を判断出来る能力ですよ。

あと、上から任命される企業の中間管理職とマンション管理のトップの立場の理事長を比較しても意味ないだろ。

[4980: 匿名さん]

マンション管理の知識とは全体の事を考える為の知識であり、知識の無い役員は
全体の事を考える力は有りません。知識を疎かにする役員はどうかな。？

[4981: 匿名さん]

>4979
管理組合の執行活動を行うのは理事会です。
そしてそれを束ねているのが理事長です。
毎月行われる理事会の議題についても計画しなければなりません。
そして、その資料作りも管理会社と一緒に行っていかなければいけません。
理事会の議題や資料づくり、苦情や要望等のマトメ。
毎月こういった準備をしていかなければならないのが理事長の役割です。
これ以外には、管理会社や管理員との打ち合わせ、補修工事に係る業者との
打ち合わせや相見積もり取り。
こういった業務を理事全員でやるとなるとそれだけの時間が取れません。
担当を決めたとしても理事長は全てに関与しなければならなくなります。
そうやってまとめあげたのを理事会で検討するのですが、下準備がされて
ないと会議にもなりません。
理事のメンバーの中には全てやる気も時間も知識もあるとは限りません。
理事会では全員で検討し、それぞれ対応をしていくことが必要ですが、最終的
には理事長のリーダーシップが要求されます。
理事長には当然大局的に物事が判断できる能力が必要でしょう。

[4982: 匿名さん]

>4979
一番しっかりしている者を監事にしてどうするんですか？
それこそ宝の持ち腐れとなります。
監事は執行活動はしないんですよ。議決権もありません。
一般のマンションでの監事は総会で会計報告と期中の会計監査をする
ぐらいのものですから。
あなたは監事に何を期待しているんですか？あなたのマンションでは
不正や癒着等がおこなわれているんですか？それも理事長が。

[4983: 匿名さん]

管理規約の変更についてですが、規約の変更は特別決議となりますので
区分所有者並びに議決権総数の各４分の３以上の承認が必要となります。
例えば修繕積立金の値上をする場合は普通決議でいいんですが、別表が管理規約
に記載されています。
この場合は、別表の改正は特別決議となるのでしょうか。
別表を使用細則の別表としていれば問題はないと思いますが、そうはなっていない
マンションも多いのではないでしょうか。

[4984: 匿名さん]

当マンションは分譲当時規約承認販売時の規約には、管理費、修繕積立金、については、
規約に、専有部分別月別負担額一覧表、は明記されていたが、新たに改正された規約の
製本には、この部分が削除されていて、以前の議案書、議事録を調査しましたら、規約
改正時の説明時の規約原本にはこの条項がないまま規約の改正がされた事になり、
この規約は無効であるとの異議がなされている。

※分譲時に渡された原始規約をマンションに置いて数期に渡り規約の設定、変更、廃止
がなされている場合には、
ある期にまとめて規約を整理する意味に置いて、製本化して配布されるべきであるが、
この規約が原子規約との整合性がない事が判明した時はこの規約は無効である。

[4985: 匿名さん]

>>4982
一番しっかりした人である必要は無いけど、理事長、理事全員、管理会社の活動をチェックする必要があるので、役員の中でも優秀な人が監事に成るべきですね。それでも理事会が回らなくなるなんてことは無いでしょう。
問題が発生する前から、いかに監事を機能させ、リスク管理をしっかりするかが大切だという話です。そのためには、まず監事の選定方法を理事とは別に実施すべきと考えます。例えば理事は輪番制でも、監事は立候補+投票にするとか、外部に委託するとかですね。
特にマンション管理は、完全輪番制の場合は経験ある理事が育たない、立候補制の場合は一部の人の考えが強く反映される、管理会社の思惑に引っ張られやすい、理事会の運営が見えにくい、素人が多額の予算を扱うなど、問題や不正が発生するリスクが高いですから。

[4986: 匿名さん]

４９８５さんに同意します。一部の優秀な組合員が組合活動を阻止する動きを
管理会社が企みます

[4987: 匿名さん]

>4984さん
分譲当時からすると区分所有法の改正や標準管理規約の改正、マンションでの
規約や細則の改正が総会で行われていますが、築年数が経過すると議案書を
見るだけでも大変です。
やはりどこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をすべきですね。
そのときに規約に記載されている別表も細則に変更しておけばいいでしょう。
しかし、全面改正となるとやり方が分らない者が大半だと思います。
理事会や総会で検討するには左右対称表で比較しながら検討していかなければ
ならないので、その資料をつくるのが大変です。

[4988: 匿名さん]

>4985さん
監事の必要性を感じていないマンションにとっては監事のために
立候補制を設けたり外部に委託したりすることは考えられません。
理事の任期も２年と決まっているので、悪さをする者はいません。
立候補制もありますが、理事をやめてから５年経過しないと立候補できない
ようになっていますので。
工事については、しっかりした長期修繕計画が作成されていますので、
計画以前にやることはまずありません。
突発的な補修工事については殆ど保険で対応できますので。

[4989: 匿名さん]

２年の任期ということは、最初の１年間は前期の理事会が決めたものです。
実質２年目しか自分で総会承認を得た工事はできません。
その１年間で悪いことはしませんよ。２年目最後の総会の議案は次の理事会が
工事とかはしますので関係なくなります。

[4990: マンション管理士試験上位合格者]

↑
総会は通常総会だけではない。

[4991: マンション管理士試験上位合格者]

>>4987 匿名さん
↑
新旧を対比させるだけの表作成の何が大変なのか？

[4992: 匿名さん]

>>4988
>監事の必要性を感じていないマンション
だからそれがリスク管理の出来ていないマンションだと言っている。現状それが大多数なのは理解しているが、マンション管理で問題が起きたり、管理会社に依存する根本原因だと考えている。

それ以外の理事の任期とか立候補の制限とか長期修繕計画とかは、あなたのマンション固有の話でしょ。問題が起きていないか、表面化していなくて幸せなマンションですね。

[4993: 匿名さん]

４９８８さん。あんたは、管理を知らない。役員が悪い事をするのではありません。
管理会社が、順番制の１年～３年任期を利用しているだけです。立候補制の廃止も
含めてね。

ここら辺のカラクリを知らないと優秀な組合役員とは言えません。役員が管理会社
の傀儡政権と言われる所以です。

[4994: 匿名さん]

>4990
ようやくあほがでてきたね。
あなたは管理規約と各種細則の全面改正をしたことがないでしょう。
現行規約と改正案との対照表の作成を全規定、改正しないものも含めて
つくっても分かりにくいし、それで理事会や総会で説明することは難しい
んですよね。現在の規約集の２倍近くの資料での検討になりますから。
当然、現在の条数、条項は全て変更になりますけどね。
変更になる条数や条項だけで対照表を作成した方がずっと分りやすいでしょう。
管理規約は標準管理規約をひな形にするので条数や条項の追加程度の問題で
済みますが、細則はそれぞれのマンションに対応して作成しなければならない
ので大変ですよ。
一度経験されると分りますよ。
例えば民泊の規約を設置する場合、それはあなたのマンションの規約では
第何条にするんですか？
総会で規約とかの変更の度に議案書だけに記載されていても理事でさえも
みませんよ。
ちょっと取り留めのない乱文になりましたね。思いつくまま書いたので失礼。

[4995: 匿名さん]

自分で理事長をやってみてわかったこと。
「理事長より強大な権力」が存在する。

誰だ、理事長になれば何でもできるみたいなことを書いているのは。
昨年１２月１８日の報道で「理事長解任は理事会のみで可能」と最高裁が判断とあったろう。
この理事長は管理会社変更派だとも書いてあったぞ。

監事だって同じだい。管理会社の前では無力じゃい。

[4996: 匿名さん]

>4993さん
管理規約や各種細則の全面改正をするときに、管理会社が専門委員会に
参加するんですか？
専門委員会で、輪番制、立候補、理事の人数、任期、報酬等全てたたき台を
作成し、理事会で決議して総会に提案するんではないですか。
管理会社主導で理事会が運営されているところとそうでないところの違い
ですよ。
大規模修繕工事についても、専門委員会には管理会社は出席するだけで
意見とかは求めません。書記だけに終わります。

[4997: 匿名さん]

>4995
理事長は理事の互選で選出するんだから、解任も理事会でできるのは当たり前でしょう。
会社法でも、総会で取締役を選任し、取締役会で役員の選出をしているでしょう。
管理会社の前では無力というのが理解できないけどね。
うちの場合は管理組合主導でマンションの管理はすすめられているから。
管理会社にはそのお手伝いをしてもらっているだけです。

[4998: 匿名さん]

４９９６、さん。

４９９３だが、何処に管理会社が専門委員会に参加すると書いているか。よく読め。
あんたは、全く分譲マンションの管理を知らない。思い込みが過ぎると失敗するからね。

[4999: 匿名さん]

>4991さんの
>新旧を対比させるだけの表作成の何が大変なのか？
は、正しいと思う。
わが管理組合では規約細則の全面改正にあたり、
分厚い「新旧を対比させるだけの表」が全戸配布された。
作成は、悪徳コンサルタント配下のマンション管理士に委託。
ラクしてボロ儲け。
改正案作成も実質この管理士に任され、完全に業者好みの内容に。

組合員の大半は無関心。
意識ある者でも「よく作ってくれた」と愚かな感謝。

[5000: 匿名さん]

>4998
あなたが管理会社の傀儡政権と書き込んでいるからだよ。
規約でしっかり押さえておけばその通りにならないでしょう。
輪番制で問題があれば立候補の人数をふやせばいいんですよ。
管理会社の思うようにはできないように。