マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4861: 匿名さん]

管理員の役割
　清掃、花壇の手入れ（草むしり）、開放廊下等共用部分の電球の球切れ交換、
　理事から依頼された資料のメールボックスへの投函、理事から依頼された資料のコピー、
　非常階段の非常灯のチェック、ごみ置き場のチェック、補修工事の点検、掲示板の整理、
　住民の問い合わせの対応、点検業者の立会、不法駐車のチェック、駐輪場の整理、
　全館の見回りと点検、業者の理事長への伝言、苦情・要望の理事長への報告、理事会・
　総会時の資料の配布準備、出欠確認、会場作り、管理会社への報告、理事長からの要請事項、
　フロントからの要請事項等
　
　こんなものではないですか。

[4862: 匿名さん]

工事や補修、点検等についての発注は管理員が勝手にしてはいけません。
管理会社には意向もあり利益にも結び付くものですから。
管理員と清掃員の兼務は小規模マンションでは当たり前のようですが、
管理員とフロントを兼務というのは聞いたことがないですね。
超大規模マンションであれば、フロントがそのマンションに常駐という
ことはありますが。
しかし、管理員やコンシェルジュ、清掃員とは役割は明確に分けてありますけどね。
４８５８は何がいいたいんでしょうか。
管理員もフロント同様の仕事がしたいんでしょうね。

[4863: 匿名さん]

>4858さん
あなたがまだ若いのでしたら、そしてマン管や管業の資格をもっているのなら
管理員ではなく、管理会社に勤務されたらいかがですか。
中堅以下の管理会社なら有資格者なら採用してくれますよ。
フロントになれば、マンション管理のお手伝いが理事と一緒にできますよ。
そして資格も活きてくるのです。
管理員にマン管の資格はないよりあった方がいいという程度のもので、逆に理事
やフロントにとっては邪魔な存在になることもあります。

[4864: 匿名さん]

>4860さん
私は管理員の一般論を書き込んだだけのことです。
マンションによっては、いろんな形態があるでしょうが、小規模マンション
以外だったらそんなに管理員像は変わらないと思いますよ。

[4865: 匿名さん]

普通、マンションの管理というのは「管理会社」に「委託」します。
　管理人は、その管理会社に雇われた従業員です。立場上は会社員になります。といっても、正社員はほとんどいません。契約社員、嘱託やパートという位置づけです。その管理会社に出社することはほとんどなく、自宅から、担当するマンションへ出勤（直行直帰）するだけですから、会社本体のことはあまりよく知りません。
管理人になるのに、特に必要な資格・研修はありません。もちろん「マンション管理員検定試験合格者」なんていう詐欺みたいな資格も不要です。極端な話、誰にでもなれます。（注：誰にでもなれるが、誰でも「きちんと仕事をこなせる」わけではない）
管理人は、その管理会社に雇われた従業員です。立場上は会社員になります。といっても、正社員はほとんどいません。

主な役割
　点検・警備、受付義務、清掃、報告義務、管理業務補助（雑用係）

[4866: 匿名さん]

さて、このように、管理会社は管理組合から仕事をもらい、管理人は管理会社から仕事をもらっている関係になります。となると、マンションの住民は、管理人から見ると「お客様」ということになります。そういう立場で、「マナー違反の住民を注意する」といったことはやりにくいですし、実際、注意をしたら、その住民から、「お前ら、俺達の払った管理費で給料をもらっているくせに、客に対して注意をするとはなんだ！」って逆ギレされることはよくあります。ですから、「住民に注意をする」とか「住民を指導する」ということは、管理人にはやらせず、管理組合役員がやってほしいと思います。

[4867: 匿名さん]

管理員の話しはどうやら落ち着いてみたいですね。

[4868: 匿名さん]

>>4866
>そういう立場で、「マナー違反の住民を注意する」といったことはやりにくいですし、
管理組合(区分所有者全体)が発注元です。一住人に気を使って全体の利益を考えられないのは管理人失格でしょう。

>逆ギレされることはよくあります。
部屋番号と氏名を確認し、「貴重なご意見」として受け止め、管理会社(フロント)経由で理事会に上げましょう。

>「住民に注意をする」とか「住民を指導する」ということは、管理人にはやらせず、管理組合役員がやってほしいと思います。
注意とか指導の程度問題もありますが、住民間で直接言いにくいことを間に入って伝達し、穏便に物事を解決することも管理人の役割と思います。それができないなら、管理員でなく清掃員にでもなった方がいいのでは？

[4869: 匿名さん]

外野からだが、片腹痛いので書いておくわ。

管理委託契約書に管理会社、フロント、管理員が行う業務が細かく書かれてるから見てみろ。

おまえの理想はわかるがすべては契約次第、余計なことはやってくれないのが管理会社。

マナー違反を注意とか？　契約上ある業務ならフロントがする業務、管理員にはそんな権限与えるわけない。

管理員は管理会社に報告するだけだろうな。

[4870: 匿名さん]

住民間のトラブルはその当該住民同志で解決すべきです。
騒音問題がその典型例です。
細則・規約違反なら理事会が動くべきです。

[4871: 匿名さん]

しかし民泊問題はまだ納得できないけどね。

[4872: 匿名さん]

>>4869
片腹痛いのはこっちだわ。
理解してると思うが、まず前提としてマンション管理委託契約は各マンション固有のものなので一般論で語っても意味がないが、事例がないと議論できないので、国交省の「マンション標準管理委託契約書」での話とさせてもらう。
そこでは、第3条にて委託する管理会社の業務は『管理事務』の内容として、「①事務管理業務」、「②管理員業務」、「③清掃業務」、「④建物・設備管理業務」に分けられており、その詳細は別表にて規定されている。
ただし、管理会社の体制に関する規程はなく、受託業務を実行する体制と役割分担は管理会社の裁量で決定できる。よって「フロント」、「管理員」、「清掃員」等の人が何をやるか何をやってはいけないという議論自体が不毛である。
その上で、仮に①と④を主に行う人を「フロント」、②を主に行う人を「管理員」、③を主に行う人を「清掃員」という体制を管理会社が組んでいるという前提を加え議論しよう。
違反や迷惑行為を行っている住民への注意は①の業務を示した別表１には記載がないが、契約書本編の第11条1項に「有害行為の中止要請」として管理会社は、「管理事務を行うため必要なときは、」という条件付きで管理組合に変わって住民へ違反迷惑行為の中止を求めることができると規定されている。ちなみに同条2項では、それでも住民が止めない場合は、管理会社の責任は無くなり、その後の中止の要求は甲(実質、理事会)が行うことと規定している。
よって、管理会社が住民へ注意をすることは、明確に委託範囲内である。また、「『管理事務』を行うときに」は、第3条の『管理事務』という記載から①～④の業務を行う場合と解釈できるため、①～④を行う者全て、つまりフロント、管理員、清掃員の全てが行うことが契約の中で可能である。特に現場に居て住民との接点の多い管理員が住民への一次的な注意を行うことは委託契約の中で求められている業務と解釈される。もちろん、フロントと管理員の役割分担は管理会社次第なので、全てフロントに対応させてもいいですが、自分で解決出来る問題まで対応せずに上司(フロント)に上げるのは、無能な部下(管理員)と一般社会では評価されます。

[4873: 匿名さん]

一般的な解釈はそれでいいんですよ。
ただ、管理員が理事やフロントを差し置いて事前報告や事後報告もなく、勝手に自分の判断と
解釈で行動を起こしては駄目といっているんです。
あくまで主役は理事でありフロントということを念頭に置いて行動すべきです。
特に管理員がマン管の資格を有し、理事長やフロントが無資格だとしたら余計考えて行動しな
ければおかしな関係になってしまいますよ。

[4874: 匿名さん]

>>4873
>管理員が理事やフロントを差し置いて
理事(管理組合)と管理会社(フロントや管理員)の責任と役割は管理委託契約で明確となっており、それを破るのは良くないでしょう。一方、フロントと管理員の責任と役割は管理会社内部の話なので、「差し置いて」と言えるのはフロント等の管理会社内部の人に限られる。あなたはどういう立場(住民、区分所有者、理事、理事長、監事、フロント、管理員、清掃員、独立した第三者等)を想定してるんですか？

>事前報告や事後報告もなく、勝手に自分の判断と解釈で行動を起こしては駄目
同意しますが、これは管理員に限った話ではなく、フロントも理事もそうだし、組織に所属する者として当然の話です。なぜ特段管理員だけを取り上げているかは理解できません。

>あくまで主役は理事でありフロント
何の主役ですか？「管理員業務」の主役は管理員ですよ。

>管理員がマン管の資格を有し、理事長やフロントが無資格だとしたら余計考えて行動しなければおかしな関係
えっと、つまりアナタはマン管資格を持たない理事かフロントで、マン管資格を持つ管理員の出しゃばった発言や行動がムカつくということですか？それは、資格有無に関わらず管理員として良くない行動ですが、それを制御できないフロントの知識(資格有無とは別)と能力の問題でしょう。

[4875: 匿名さん]

>4874さん
私はマンションの住民で資格は保有しています。
管理組合も組織です。組織である以上はそれぞれの役割に応じての対応をして
いかなければなりません。
私は一般論をいっているのであり、特殊な状況での管理員の役割を述べている
のではありません。
私どものマンションは大規模ですので、特にそれぞれの役割を担当し、逸脱しな
いようにしていくことも大切なのです。
個人の勝手な行動をやられると秩序が乱れてしまいますので。
あなたは管理員のあるべき姿はどうあるべきだと思っているのですか。

[4876: 匿名さん]

>>4872

おまえはバカか？

＞管理委託契約書に管理会社、フロント、管理員が行う業務が細かく書かれてるから見てみろ。

こう書いてあるだろ、その契約に従ってやればいいだけだろうが。

マナー違反の注意などする管理会社は皆無だ、マナーではなく規約細則違反に関してフロントが

ある程度対応するのが限度だ、管理費滞納の催促も管理会社対応は回数や方法が決められている。

勉強して出直せや、無知さ加減からしてマンションに住んでないんだろ。

[4877: 匿名さん]

>>4875
>あなたは管理員のあるべき姿はどうあるべきだと思っているのですか。
当該マンションの管理方針、管理委託契約の目的と内容、自分に与えられた責任と役割、法令やコンプライアンス等を十分に理解し、適宜自らの上司(フロント)に報告・連絡・相談しながら、自らに与えられた役割及び緊急時等においては管理方針等の主旨に従い自ら判断・行動を行える人です。
マニュアル通りの対応だけでいいなら、ロボットに置き換えて、管理員は廃止し、24h化とコスト削減を図ります。

[4878: 匿名さん]

>4877さん
それでいいんですよ。
決してでしゃばらず、決められた通りの行動をすればいいんです。

[4879: 匿名さん]

しかし、理事長でもいろんなのがいますからね。
学歴、職歴、知識、情報、常識等が欠如している者も結構いますよね。
会社をリタイアした管理員さんは、フロントや理事長よりずっと学歴、
知識、常識のある人格者の方も多いようです。

[4880: 匿名さん]

それは仕方がないことだろ、マンションそれぞれの民度の問題
民度はマンションの価格に比例する（笑）
セレブは管理会社に任せてるだろ、高級マンションは第三者管理
月額数十万円の管理費払うのが高学歴セレブな