マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4761: 匿名さん]

もうだいたい大規模修繕工事の進め方の基本は理解されたのでは
ないかと思います。
後は自分のマンションでやれるように努力していってください。
マンションによってはできない、できにくい環境にあるところも
あると思いますが、理想の工事の進め方としての知識はもって
いた方がいいと思います。

[4762: 匿名さん]

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まります。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

[4763: 匿名さん]

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　みなさんのマンションではどういう取組をされていますか。

[4764: 匿名さん]

標準管理規約に基づいて規約を作成しているマンションは、区分所有者は、その専有部分を
専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。という規定があるから
安心と思ってはいけません。
何故国交省が第１２条の２項にプラスすることの改正を行ったかということです。
　
住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

[4765: 匿名さん]

民泊をすれば一般の賃貸に出すより大幅に収入増になる。
１日１万円として１８０日間とすれば１８０万円也。
東京とかだったら、需要はあるだろうから、民泊は有利。
１部屋５～６人で１万円とか１５，０００円なら安いしね。
おまけにオリンピック時のホテルはべらぼうに高騰するし。
１泊２万円でも民泊の需要はあると思うよ。

[4766: 匿名さん]

民泊の届け出だけすませておけばいつでも民泊事業をおこすことは可能。
需要がなくなければ一般の賃貸に出せばいいだけのこと。
一端民泊の手続きをしとけば、マンションで民泊禁止の規約改正をしても
規約の変更が一部の（民泊届出者）組合員の権利に特別の影響を与えるので
たった一人の反対者がいれば規約の改正はできないからね。
兎に角今のうちの届け出だけはしておくこと。やるやらないは別問題。
オリンピック期間中どうしてもホテル不足の時は、斡旋業者から要請が
あるだろうから、その期間だけでも民泊をすればいい。
その時はホテルも大幅値上げがされており、１泊１人５万円から１０万円位は普通の
価格となっているので、１戸３万とか４万円なら安いんじゃないかな。
１戸５人から６人で借りれば安いものだし。如何せんホテルが足りないから。

[4767: 匿名さん]

民泊は儲かりそうだな。

現在は自分が住んでいるけど届け出だけでもしとくかな。

[4768: 匿名さん]

>>4764
とりあえず民泊を禁止したければ、現行管理規約だけを根拠にするのでなく、民泊禁止という意思を理事会で決議すればいいという解釈で合ってますか？将来的なことを考えると、総会での民泊禁止の(普通)決議や、規約の改定(特別決議)をしておいた方が安心ということ？

[4769: 匿名さん]

これを添付しないと自治体は届出を受理してくれない。
規約改正しなくてもここで管理組合側で歯止めをかけることが出来る。

住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）

[4770: 匿名さん]

>>4769
>これを添付しないと自治体は届出を受理してくれない。
>規約改正しなくてもここで管理組合側で歯止めをかけることが出来る。

↑ 意味不明です。

[4771: 匿名さん]

>>4770

これを届出書に必ず添付しなければならない。
届出は書類不備または虚偽の届け出の場合は受理されない。
また虚偽の届け出が発覚したらウン十万円の罰金刑に処せられる。

[4772: 匿名さん]

↑　この「誓約書」は住宅宿泊事業予定者が作成する書類であって、管理組合が作成する書類ではない。

[4773: 匿名さん]

その通りですが何か？

[4774: 匿名さん]

「～誓約書又は～総会及び理事会の議事録その他の～禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類」と記載されている(上記引用文には誤り有り)ので、誓約書でなくとも「民泊を許可する」と書かれた総会及び理事会の議事録が有れば承認される可能性はある。許可/禁止のどちらとも書かれていない一定期間の議事録で承認されるかは、申請してみないと分からない。
何れにせよ、民泊を禁止したければ、総会でなくとも理事会の議事録で「民泊禁止」の方針を示しておくことですね。一般組合員なら民泊可否の質問を理事会に上げれば、その見解が議事録に載るでしょう。民泊推進派の人(?)は理事会での決議や議事でも民泊抑止につながるという事実を避けて、議論されていないことをいいことに、民泊開始の既成事実を作ろうとしてる？

[4775: 匿名さん]

>理事会の議事録で「民泊禁止」の方針を示しておくことです
理事会の考えであって管理組合として全組合員の総意ではない。総会決議が必要。
違法ならともかく合法的な民泊をなぜ禁止するのか？

[4776: 匿名さん]

規約の写しを添付しても、改正前の規約を提出していたら自治体の担当官はチェックのしようがないよ。
規約の写しも管理組合の日付と公印が必要だと思う。

[4777: 匿名さん]

取り敢えず３月から届け出が開始されますので、応急措置として
理事会で民泊禁止の決議をしておき議事録に載せておくべきです。
それから最終的には総会決議として規約で禁止しておくといいでしょう。
誓約書をみれば理事会や総会の決議があればその詳細を記入する必要が
あるようですから、

[4778: 匿名さん]

国・厚規則第４条第４項第１号・第２号関係
ル（同項第２号ホに規定するものを含む。）の規定…住宅がある建物が二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものである場合においては、専有部分の用途に関する規約の写し
ヲ（同項第２号ホに規定するものを含む。）の規定…ルの場合において、規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類

[4779: 匿名さん]

要するに国交省が規約の改正を行った、第１２条の２項に
承認か禁止かどちらかの規約を規定しておけばいいんでしょう。
難しいことをかんがえる必要はありません。禁止するのであれば
標準管理規約通り改正すればいいだけです。
しかし、何だか救急ですね。これも政府の思惑？できるだけホテル不足の
解消につとめたいんでしょう。できれば承認するマンションが増える
ことを願っているとか。

[4780: 匿名さん]

全国的にみれば、標準管理規約で民泊についての規定が設けられたのを
知らないマンションはかなり多いのではないだろうか。
知らなければ、民泊の届け出をするときに理事会から承認をもらうことに
なるが、理事会としては誓約書に管理組合名、理事長名等が記載されており
実際民泊禁止の規定とかがなければないということで提出されるので、そう
なるともうどうしようもないですね。
やはり政府が意図的に民泊推進をしているとしか思えませんね。

[4781: 匿名さん]

>4775
マンションに住んでない者は迷惑が生じるとかは分らないんだろうね。

[4782: 匿名さん]

　新法民泊への対応は、2017年8月改正国交省標準管理規約の例文で良いだろうが、特区民泊には、対応していない。
国家戦略特区に指定されていない地域でも将来指定される可能性があり、地方自治体が民泊条例を作れば特区民泊が可能になる。

内閣府は、特区民泊と新法民泊対応の例文を都道府県等に通知しているが、管理組合の認知度は、どうなのだろう。


＜参考＞
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti4_ryokan.pdf
平成２９年１０月２６日内閣府地方創生推進事務局
　特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）

２．なお、平成２８年１２月９日付けの「区分所有建物における特区民泊の実施について」をもって当事務局から通知したとおり、管理規約が平成２９年８月の改正前の「マンション標準管理規約」のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定のみしかない場合は、原則、 特区民泊に係る特定認定の対象となることにご留意ください。

今般の「マンション標準管理規約」の改正を受けて、住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた場合（管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合）であっても、同様に特区民泊に係る特定認定の対象となります。
-----

http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti5_ryokan.pdf
平成29年10月26日通知発出 内閣府地方創生推進事務局通知
　特区民泊のマンション管理規約における取扱いについて①

● 民泊事業を開始するには、以下２種類の方法があります。
①国家戦略特区による、営業日数上限の無い特区民泊（平成25年12月国家戦略特区法）
②全国を対象に、年間180日を営業日数上限とする全国民泊（平成29年6月住宅民泊法）
-----

[4783: 匿名さん]

>>4775
ガイドラインに「本法成立以降の総会及び理事会の議事録」との記載があり、理事会の決定もマンションの民泊可否の意思表示に影響するのは明白です。もちろん上位である総会の決定や管理規約の意思は覆せませんが、それらに明確な意思表示が無ければ理事会の決定に従うことになるでしょう。
注意が必要なのは、規約の「専ら住宅として使用」という記載は民泊禁止の明確な意思表示とはならない点です。

[4784: 匿名さん]

今回の標準管理規約で民泊の承認・禁止の改正分は国家戦略特区に
指定されていない地区のマンションでも改正してた方がいいという
ことですか。

[4785: 匿名さん]

標準管理規約で民泊に関する改正がありましたが、これは国家戦略特区に
指定された地区だけのことなんですか。
それ以外の地区のマンションは民泊に関する規約改正は不要ということで
いいんでしょうか。

[4786: 匿名さん]

特区民泊と全国民泊があります。
特区に指定されていなければ全国民泊だけでも取り敢えずはいいと思います。
将来特区に指定されることもあるでしょうが。
一番いいのは、３つとも禁止にしとけば問題はないでしょう。

[4787: 匿名さん]

＜全てを禁止する例＞

第２項
区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。

[4788: 匿名さん]

特区民泊のマンション管理規約の取り扱いについて・・・内閣府地方創生推進事務局通知

パターン① （１）両方を許容する場合
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することができる。
（２）両方を禁止する場合
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
（３）両方を使用細則に委ねる場合
２ 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定
めることができるものとする。
３ 区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かについ
ては、使用細則に定めることができるものとする。
管理規約の該当条文（第１項）に、判断に応じて、以下のパターン①～③の第２項及び第３項を追加する改正
を行ってください。なお、片方の民泊を許容し、他方を禁止するように規定を組み合わせることも可能です。
パターン②
パターン③
「第○条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」

[4789: 匿名さん]

民泊には戦略特区民泊と全国民泊があります。
戦略特区民泊は特区に指定された都道府県で年間の営業日数に上限がないもので、
全国民泊はまだ特区に指定されていない都道府県で、年間１８０日を上限として
民泊事業ができるものです。
特区に指定されてない所は、特区の規約は必要ないのですが、将来的には特区に
指定される可能性がありますので、このさいこれも含めて規約の改正をされた方が
いいのではないでしょうか。

[4790: 匿名さん]

↑　「全国民泊」とは、「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」であることが理解できていますか？

[4791: 匿名さん]

常識の範疇ですよ。

[4792: 匿名さん]

>>4791
>常識の範疇ですよ。

では、

>>>4786
>一番いいのは、３つとも禁止にしとけば問題はないでしょう。

の「３つ」とは？

[4793: 匿名さん]

現在の第１２条区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならないとの規定しかない場合は、原則特区民泊に係る認定の対象に
なります。
又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた
場合（規約に特定民泊の可否に関する規定がない場合）であっても同様に特区民泊の
対象となるとしています。
要するに民泊事業への方向付けを優先しているようにも思えます。

そこで、民泊を禁止する場合は２．３も同時に規約化しておくことが要求されます。

２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第
　２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３ 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

[4794: 匿名さん]

↑　「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」と「国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」の「二つ」ですが、あと「一つ」は？

[4795: 匿名さん]

現行標準管理規約第１２条ですよ。

[4796: 匿名さん]

民泊に関する関心はマンションでは高いですか。

[4797: 匿名さん]

教えてください。管理規約には、「理事5名」とあるのですが、現在3名しかいません。この3名の理事から成る理事会が出している議案は無効ですか。

根拠となる裁判の判決等を併せて、解答頂けますと幸いです。

[4798: 匿名さん]

裁判事例は分りませんが、理事はいつでも辞任することはできますが、
後任者が専任されるまでは引き続き職務を遂行しなければならないと
なっています。
理事が欠如した時は臨時総会を開催して補充をしなければならないでしょう。
定数については、○名ではなく、○名～○名と幅をもたせておいた方がいいでしょう。
おたくのマンションの場合定数は５名で現在は３名ということですが、再募集を
していなければ理事が選任されるまでは残忍義務があります。
基本的には３名が出席すれば理事会は成立しますし、議事は過半数で決議され
ますので、その決議は無効ではありません。
後の２名は欠席という扱いになります。

[4799: 匿名さん]

>理事が欠如した時は臨時総会を開催して補充をしなければならないでしょう。
ふつうは理事会で欠員補充できる規約になってるはず。
その場合は総会の選任決議は不要。

[4800: 匿名さん]

>4799さん
そうですよね、うちの規約もそうなっています。

[4801: 匿名さん]

>4794
あなたの回答は書き込まないんですか。

[4802: 匿名さん]

4797です。
ありがとうございます。

それで、もしよろしければ、教えてください。

区分所有者には、過去の議決権行使書や委任状を閲覧する権利はありますか？私としては、議事録の一部であると考えております。

[4803: 匿名さん]

>4802さん
私が理事長をしていた時は、総会場では決議をとるときに委任状、議決権行使書、
直接総会出席者で賛否をとっていました。
本当に大事な議案で賛否ぎりぎりの状態であれば、その賛否の内容を明確にしたと
思いますが、そこまでの状況ではなかったのでそこまでの確認はしませんでしたし、
議事録にも掲載していませんでした。
ただ、組合員から委任状、議決権行使書の閲覧要求があれば当然それには応じますし、
その時は、議事録にも掲示したと思います。
うちの場合は、完全に理事会主導で理事会が運営されていますし、不正はないという
性善説の中で運営されていると思っていましたので、議決権行使書や委任状の不正と
かは考えたこともありませんでした。
過去の委任状や議決権行使書が保存されているかどうかも分かりません。総会場では
その内容と数は確認はしていましたけどね。
委任状とかの閲覧権利は当然あると思います。決議の取り方に不正があるとかの疑いが
あれば閲覧させるのが当然でしょう。拒否する理由がありませんから。

[4804: 匿名さん]

>4802さん
長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇って作成したことがあります。その計画には
やらなければならない工事の全てを網羅したものにしました。
当然修繕積立金の額も算出した訳ですが、不足分は値上げということになりますので、
いくつかのパターンでアンケートを実施しました。
Ａ案・・・専有部分の給排水管+共用部分の不足分+駐車場の雨対策工事
Ｂ案・・・共用部分の不足分+駐車場の雨対策工事
Ｃ案・・・共用部分の不足分だけの値上
それぞれ積立金の値上額が違うのですが、アンケートには氏名と部屋番号を記載してもらって
アンケートをお願いしました。
結果はＡ案が圧倒的多数でした。
この時は、全てのアンケート結果を明確にしましたし、各人が提出したアンケート結果
分も保管するように管理会社（管理員）にはいっていました。
かなり大幅な値上げとなるので、総会で決議するだけでなく、事前に何故必要かとの情報
を各戸配布していましたし、アンケートを取りその結果で総会議案として提案するという
事も組合員に通知していました。やはり組合員に信頼してもらえる理事会運営が必要だと
思います。

[4805: 匿名さん]

民泊の管理規約の改正は最終的には下記でいいんですよね。
第１２条
　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　ならない。
　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　３．　区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

[4806: 匿名さん]

しかし標準管理規約は何故２項だけで国家戦略特区の場合の
規約改正案を作成してないのだろう。

[4807: 匿名さん]

＜参考＞
府地事第１１６５号
平成２９年１０月２６日
都道府県、政令市、特別区担当部局 殿
内閣府地方創生推進事務局

特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti4_ryokan.pdf
（抜粋１）
特区民泊については、既に平成２８年１１月１１日付けの「特区民泊の円滑な普及に向けたマンション管理組合等への情報提供について」（※１）を参照するよう国土交通省より示されております。しかし、特区民泊を行う可能性のあるマンション管理組合が、今回の「マンション標準管理規約」の改正を受けて住宅宿泊事業の可否のみを管理規約に規定した場合には、逆に特区民泊の取扱いについて疑義を広げるおそれもあります。
※１：http://www.mlit.go.jp/common/001152253.pdf

（抜粋２）
なお、平成２８年１２月９日付けの「区分所有建物における特区民泊の実施について」（※２）をもって当事務局から通知したとおり、管理規約が平成２９年８月の改正前の「マンション標準管理規約」のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定のみしかない場合は、原則、特区民泊に係る特定認定の対象となることにご留意ください。今般の「マンション標準管理規約」の改正を受けて、住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた場合（管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合）であっても、同様に特区民泊に係る特定認定の対象となります。
※２：http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/tuti3_ryokan.pdf
（一部引用）
管理規約が標準管理規約のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定があるときは、特区民泊はもともと、住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、「住宅として使用するもの」にあたらないとの管理組合の解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
なお、規約の解釈自体は、管理組合において行われるものであります。

[4808: 匿名さん]

ややこしいんですね。
しかし、特定民泊も含め１項、２項、３項共規約に明記していれば
問題はないということになりますね。

[4809: 匿名さん]

第１２条
　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　ならない。
　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　３．　区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

[4810: 匿名さん]

　国土交通省は、特区民泊は、標準管理規約上（第12条1項）の住宅としての使用に当たらないから実施するためには、管理規約の変更が必要という考え方だった（※１）。

一方、首相官邸国家戦略特区ワーキンググループ民間委員からの標準管理規約上の住宅の定義を変更し特区民泊は、住宅としての使用に当たるとし禁止するためには、管理規約の変更が必要という意見（※２,３,４）がごり押しされ国土交通省の考え方が否定されたと思える。

　法整備がなされ全国展開する新法民泊も住宅としての使用に当たるとし禁止するためには、管理規約の変更が必要という考え方が踏襲され全国の管理組合に負担が強いられていると感じる。


　他方、国土交通省は、旅館業法の民泊（簡易宿所）は、通常は住宅としての使用に当たらないから、標準管理規約第12条1項で禁止されると云う（※５）が、通常でない場合に備えて管理規約を対応させるべきなのか。

旅館業法の民泊は、通常は住宅としての使用に当たらず、特区民泊と新法民泊は、住宅としての使用に当たるという理論が分からないと思う。


（※１）
http://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin151222.html
2015年12月22日 国土交通省石井大臣会見要旨

（問）１つ前の質問の確認ですが、マンションの管理規約と民泊の関係については、あくまでも考え方としては、特区であろうが法整備がなされようが、マンションを使った民泊については、管理規約の改正が必要だというお考えでよろしいでしょうか。　

（答）国土交通省としては、マンション標準管理規約では、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」とされておりますけども、こういった規約のあるマンションで、特区民泊を実施する場合には、管理規約の改正が必要になると考えております。

一方、先ほど申し上げた国家戦略特区ワーキンググループの有識者の委員からは、「むしろ、特区民泊は標準管理規約上の住宅に含まれるという見解を積極的に打ち出すような通知を発出すべき」という異論が表明されたため、更に説明が必要であると判断して、当面、事務連絡を出すことをやめるということにしたものであり、今後、私どもの考え方を御理解していただけるよう、引き続き説明に努めてまいりたいと思っています。
-----


（※２）
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc_wg/hearing_s/151218...
平成27年12月18日 国家戦略特区ワーキンググループヒアリング（議事要旨）

○原委員 いやいや、ぞうではなくて、住宅の定義を明確に示すということです。
○佐藤マンション政策室長 現状のままで住宅の定義をはめてしまうと、ちょっと違反のおそれがあるのではないかと。
○原委員 何に違反するのですか。
○佐藤マンション政策室長 管理規約。
○原委員 じゃないです。標準管理規約を直して住宅の定義をまず明確に示す。

○香山課長 管理規約における住宅の判断というのは、行政的に判断するものではなくて、司法の積み重ねによって、私人の契約関係における住宅というものがどう捉えられているかということの積み重ねで行われていますので、それを標準管理規約でどう解説をするかという問題とは全く次元が違うと思います。
・・・

○原委員　こんなの、規定を廃止したらいいじゃないですか。
-----


（※３）
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...
平成28年１月25日 東京都都市再生分科会（第８回）議事要旨

○原委員　今、ほぼ八田座長がおっしゃられたとおりですが、若干の補足をさせていただきますと、まず、報道されていますように、一般的な管理規約に抵触するという議論が、なぜそう言っているかというと、この紙にも書いてありますが、標準的な管理規約では、専ら住宅として使用しなければいけないという条項が入っています。

専ら住宅と書いてあるのだから、民泊はだめなのではないかという捉え方があるわけであります。

　ただ、これは私たち、 少し筋の違うことだと思っております。

なぜかといいますと、これもこの紙の２つ目のところで書いてありますように、旅館と不動産、住宅との線引きというのが、従来の制度の枠組みですと、１カ月以上なのかどうかというところで線引きがなされていたということであります。

１カ月未満であれば旅館であり、１カ月以上の契約であれば不動産の取引という線引きだったわけでありますが、特区に関しては、ここに特例を設けて、７日から10日以上の不動産契約について、旅館ではない、旅館業法の適用除外とする、不動産の賃貸契約とするという整理をしたわけでありますので、行政がこれをまた住宅であると整理するのは筋違いなことであるというのが１点目。

　もう一つ、加えて申し上げれば、専ら住宅というのを非常に厳密に解して、少しでも住宅ではない要素が含まれているとだめなのだということにしますと、これは何が起きるかというと、現実に多くの分譲マンションで法人の登記をしたり、事務所の兼用をしたりということは社会的に一般になされている、認められているわけでありますけれども、こういったものもだめになりかねないということでありますので、これはむしろ社会的に広まっている管理規約の理解と異なるのではないかということかと思います。

　先ほど八田座長が言われました有明のマンションの管理組合でも、まさにそういった点を考慮して、この専ら住宅というのがあるから民泊はだめだという整理をするのではなく、規約の改正をするという整理をされたということだと理解をしております。

そういったことですので、この紙のとおり、ぜひこういったことで早急に周知徹底をお願いできましたらと思います。

（※４）
●（配布資料）管理規約と特区民泊について
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...
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（※５）
http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf
標準管理規約及び同コメント（単棟型） (PDF)（最終改正　平成29年8月29日

また、旅館業法第３条第１項の簡易宿所の許可を得て行う「民泊」については、旅館業営業として行われるものであり、通常は第１項の用途に含まれていないと考えられるため、可能としたい場合には、その旨を明記することが望ましい。
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