マンション管理士に質問しよう！ Part2

[匿名さん]

前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[4681: 匿名さん]

3月15日から民泊事業の自治体への届出が開始されるので、それまでに国交省は規約改正して民泊禁止なら規約にその旨を記載することを推奨している。
届出を受けた自治体は、管理規約で民泊禁止が規定されてないことを条件に届出を受けるようだ。
ただ現実問題として、それまでに規約改正の特別決議をとれる管理組合があるかどうかだ。

[4682: 匿名さん]

>4681さん
住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との
規定はありませんよ。
民泊が行われると、玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りされると
不安ですし、廊下やＥＶないでの大声、キャリーバックの音がうるさい、ゴミ
の分別方法が分らない、室内での会話や入浴時のマナー、共用玄関にたむろ
されることによる不安感を住民に与える等のマイナス要因があります。
規約改正ですから特別決議となりますが、承認は容易ではないでしょうか。

[4683: 匿名さん]

>>4682
>住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との規定はありませんよ。

住宅宿泊事業法施行規則について
平成２９年１０月　国土交通省　厚生労働省

Ⅱ．概要
（３）届出（第４条第４項関係）
届出書に添付する書類は、
・登記事項証明書
・住宅の図面
・住宅が賃借物件である場合の転貸の承諾書
・住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の決議の有無により確認する予定。

[4684: 匿名さん]

>>4682
もちろん法律にはない。
届出を受ける自治体が条例で規制をかける。特に観光名所の古都の京都市は最も厳しくなる予定。
また都内23区では民泊の営業日に規制をかける条例を準備中。
ただ、自治体側の届出の受付にマンション管理規約での民泊禁止条項の有無を求めるか否かは定かでない。
それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。
条例で規制するのは、主として用途地域と営業日・営業日数になると思われる。

[4685: 匿名さん]

>>4684
>もちろん法律にはない。

住宅宿泊事業法第３条第３項の国土交通省令・厚生労働省令で定める書類として、住宅宿泊事業法施行規則に定められている（第４条）。

[4686: 匿名さん]

>4684さん
>それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。

ということは、管理規約に新法民泊を禁止する条項があれば規約が優先
されるということですよね。

[4687: 匿名さん]

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。

要するに、管理組合が認めなければ届け出はできないというこですね。
ということは、規約で禁止していれば届け出はできないことになります。

[4688: 匿名さん]

>4683さん

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
>※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の>決議の有無により確認する予定。

住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
どこに記載されていますか、教えてください。

[4689: 匿名さん]

ということは、届出が始まる3月15日までに規約改正の特別決議をする必要がある。
もう時間が無い。無さ杉！


Are you ready !?

[4690: 4683]

>>4688
>住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
>どこに記載されていますか、教えてください。

>>4685 に書いたとおりです。
住宅宿泊事業法施行規則第４条第４項に規定されています。

[4691: 匿名さん]

>4689
標準管理規約第１２条の規約はありますよ。
それに、規約に住宅宿泊事業に関しての規約がない場合は、管理組合に禁止する意思がない
ことを確認したことを証する書類が必要なので、届け出はできないから問題はないと思い
ますよ。あせらずゆっくりと標準管理規約に則って規約の改正をします。

[4692: 匿名さん]

住宅宿泊新法についての規約改正はやっていた方がトラブル防止には
なりますね。
標準管理規約の改正もあったことだし、早めに改正をしましょう。

[4693: 匿名さん]

>規約に住宅宿泊事業に関しての規約がない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類

どんな書類？管理組合に対する申請書なんてないよ。

[4694: 匿名さん]

住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）
平成2 9 年1 2 月
厚生労働省医薬・生活衛生局
国土交通省土地・建設産業局
国土交通省住宅局
国土交通省観光庁

⑶ 住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
① 各添付書類等に関する考え方について
・ 国・厚規則第４条第４項第１号ヲ（同項第２号ホに規定するものを含む。）に規定する「管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書（様式Ｃ）（※）、又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他の管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類をいう。
※ 住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

[4695: 匿名さん]

>4694さん
要するに民泊禁止の規約がなければ届け出が受理される可能性が
高いということですよね。

[4696: 匿名さん]

一端受理されてしまうと、それ以降管理規約での民泊禁止の改正は難しく
なります。
というのも、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす時は
その本人の承諾を得なければならなくなるからです。
今年の３月１５日から届け出が始まります。
早急な対応が必要ですね。今年のそ総会には議案として提案することを
お勧めします。

[4697: 匿名さん]

しかし、標準管理規約の改正は遅かったんじゃないの。
届けで開始の３月１５日に間に合わない組合が続出する可能性もあるしね。

[4698: 匿名さん]

民泊マンションで考えられること
　玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　キャリーバッグがうるさい
　室内での会話や入浴時のマナー不足
　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　注意するにも会話が通じない
　夜に騒がれても管理員が不在

[4699: 匿名さん]

>4694さん
住宅宿泊事業法施工要領（ガイドライン）に良く辿りつきましたね。
お見事です。

[4700: 匿名さん]

>入浴時のマナー不足
いったい何のこと？水着で入れってこと？

[4701: 匿名さん]

ガイドラインによると届け出時点で規約に民泊禁止がされていなければ
届出は受理されるということは、大変なことですね。
しかし、全国のマンションの住民は深刻に考えていないというか鈍感
ですね。

[4702: 匿名さん]

>4700
風呂の中で歌ったり、深夜に入浴したり、大きな音を立てたり
ということ。

[4703: 匿名さん]

本当に民泊されたら大変だー
なんとかしないとね

[4704: 匿名さん]

ところで民泊禁止の規約改正をしたマンションはあるの？
まだそこまでの動きはないんじゃないかな。

[4705: 匿名さん]

うちのマンションでは今年の５月の総会で規約改正をします。
民泊賛成で。

[4706: 匿名さん]

民泊賛成のマンションは投資型として資産価値は向上するでしょう。
スラム化するマンションを救済して建替え等も容易に計画できる。

管理組合が自主的に管理して組合員から管理委託費を徴収し修繕積
立金として積み立てる。

[4707: 職人さん]

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
毎年定期的に一回開催される定期総会は、０期か、０回と、どちらを表記するのが
正しいでしょうか。

私の考えでは、整理のしやすさもあり、第０回よりも第１期との表記の方が良いの
ではないかと思います。

[4708: 匿名さん]

>4707さん
うちの場合は期を活用しています。
それの方が、その期間を担当するという考えからはピッタリくるように
思えます。
第何期の理事会と第何回の理事会では何期の方が収まりがいいと思います。
その期間を担当した理事会ということが分りやすいですよね。

[4709: 匿名さん]

>4706
いままで平穏だったマンションライフが、民泊をすることによって
従来の秩序が破壊されるということはありませんか。
建替え、自主管理、委託費、修繕積立金は目茶苦茶な発想だね。
そんなマンションには誰も住みたくないからね。

[4710: 匿名さん]

だったら住まない方が良いでしょう。お宅も他のマンションに住み
配当を多く頂くように協力して下さい。

[4711: 匿名さん]

今のマンションに民泊として中○人や韓○人、イ○ン人が多数
押しかけてきたらもう大変。それもその国の低層レベルの者
だったらもう最低。
そのマンションの資産価値は一気に半額以下になる。
それでも売れないので、益々民泊に拍車がかかり、住民の大半が
外国人となり、無法地帯となる。
玄関には外国人がたむろし、昼間から酒にしたり、大声で騒ぐ。
子供や女性は怖くて外出もしなくなる。
夜はどんちゃん騒ぎが深夜まで続く。

[4712: 匿名さん]

４７００、４７１１、さんのマンションは資産価値がありますので民泊禁止にしなさい。
それ等以外のスラム化しそうで、買い手、も、借り手も無くなりそうな資産価値のなく
なりそうで、建て替え資金も不足した、マンションには民泊でもして不足金を蓄えましょう。

[4713: 匿名さん]

しかし、民泊をして稼ぐのは空き室を持っている者だけだからね。
他の住民には一切金銭面でプラスになることはないしね。
民泊に出している者もそうでない者も、管理費や修繕積立金は現状
のままだから。

[4714: 匿名さん]

組合が管理して管理費を組合の収入にすればよい。住んでいる方はそのまま、

[4715: 匿名さん]

人の住居を勝手にマンションのものとする訳にはいかないでしょう。
管理費は賃貸だろうが民泊に出そうがそこの持ち主が払うことになっているからね。
増えることも減ることもない、値上げでもしない限り毎年一緒。
民泊に出せば、１日１万円から２万円で貸せるので賃貸に出すよりずっと得。
民泊は１戸いくらで貸すので、５～６人で借りればホテルよりかなり経済的。

[4716: 匿名さん]

専有部分の管理の話だけど。
専有部分と共用部分をまずは分けて考えて下さい。

[4717: 匿名さん]

>4716
あなたはマンションに住んだことないでしょう。
賃貸マンションと分譲マンションは違うんですよ。
賃貸マンションはあなたが住んでいるような家賃を払って住むところ。
分譲ママンショんは１戸買い取ったものなので、個人の持ち物。

[4718: 匿名さん]

民泊されたら大変なことになるというのが
理解できないらしい。
政府はホテル不足を解消したいので推奨して
いるが。

[4719: 匿名さん]

４７１７さん良く分かりますね。お利口さんでした。？

[4720: 匿名さん]

４７１７さん

賃貸マンションとは、どんなマンションでしょうか。
分譲マンションとは、とんなマンションでしょうか。

教えて下さい。貴方は神通力のある優秀な方でしょうから理解していらっしゃると思いました。？

[4721: 匿名さん]

>4720
あなたが住んでいるアパートのことですよ。
分りましたか。
家賃はいくらぐらいの部屋に住んでるんですか。
家賃以外の公益費とかはあるんですか。
アパートだと頻繁に引っ越しができるのでいつも新築ですね。

[4722: 匿名さん]

分譲マンションの一室を売却に出したらなかなか売れません。ので、
賃貸に出しても借り手が見つからず困りました。

そのまま放置して管理費等を払い続けております。民泊は禁止です。

[4723: 匿名さん]

賃貸も売却もできないマンションは民泊はできません。
民泊にだすということはいろんな制限があるんですよ。
フトンやシーツはどうします？クリーニングは？
掃除は誰がするんですか？
条件の悪いマンションは民泊でも借り手がいません。
１泊１，０００円ぐらいだったら日本人が借りてくれるでしょう。
浮浪者が。

[4724: 匿名さん]

成程そういうことになりますよね。どうにかしないといけない。どうしましょうか。
空部屋が増えているようです。不動産屋もあまり乗り気ではありません。

[4725: 匿名さん]

マンションがスラム化していく一番の原因は、建物設備の維持保全が
適切にやられていないことがその要因です。
何故できないかといいますと、修繕積立金の不足がその原因です。
適切な工事を適切な価格で、適切な時期に行えば問題は解決するのですが、
住民も千差万別です。修繕積立金の値上げに対しては反対、工事も今
やる必要はないと言い続け、手遅れになってしまうのです。
やはり、国交省も望まれる修繕積立金の額１戸当り月１７，５００円と
いっていますが、その額に満たないマンションは早急にその金額に近づけ
なければいずれスラム化していきます。
しっかりした長期修繕計画を建築士と一緒に作成することからスタートしな
ければなりません。当然それにはすべての工事を網羅しておくことが必要です。
国交省は、分譲時のときの長期修繕計画は３０年としています。その工事には
大型設備（エレベーター、高置水槽、給排水管、消防設備、玄関扉、サッシ等）
の更新工事分は含まれていません。これらを含めた工事の計画を作成しなければ
意味がありません。
こういったことを想定して積立金の値上げをするか、それともあきらめるかと
いった二者択一のどちらかを取らなければなりません。
それができないマンションはいずれスラム化していきます。
余分な積立金があれば管理会社とかに無駄な工事がされるとか考えている所も
ありますが、その管理ができないマンションはそうなる可能性は高いでしょうね。
マンションがスラム化しないためには、人材も必要なのです。

[4726: 匿名さん]

民泊に出すということは、その部屋の持ち主が民泊という事業を
始めるということです。
商売をするのに他の住民は手伝ってくれません。
役所や保健所等への手続き、フトンやシーツの手配、掃除とか家の改装
等は全て持ち主が準備しなければなりません。

[4727: 匿名さん]

　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。
　標準管理規約第１２条には専ら住宅として使用するものとしているのに、民泊に関してはその
　禁止の規約がなければだめというのは無理がある解釈ではありますが、政府もホテル不足の
　解消策として無理な法律を敢えて設けたのではないでしょうか。

[4728: 匿名さん]

うちのマンションも専ら住宅として使用しなければならないとなっているけどこれだけでは
だめなんだな。
何だか国もこじつけているんじゃないかな。しかし、現実問題としては届け出をされたら
許可がでるんだからやはり民泊禁止は規約に規定していないとだめなんだろうな。

[4729: 匿名さん]

４７２５さんの修繕積立金１戸あたり￥7１７．５００円の根拠を説明して下さい。
出来ましたら円/㎡でお願いします。

[4730: 匿名さん]

４７２９です１７．５００円の間違いでした、訂正します。